浅析电子商务与房地产
作者：paner 08年4月20日
【内容摘要】 ：大风起兮云飞扬！面对汹涌而来的网络化和目前电子商
务的发展，中国房地产也应运而生。本文旨在通过对现状的分析总结，提出电子商务与房地产相结合的可能性、有利性和必然性。并指出 e 化房地产的现期对应策略，长远规划的侧重点以及美好展望。由于电子商务对房地产在营销方面的影响最大，故而本文较侧以重住宅物业的营运展开论述。
【关键词】 ：电子商务（e-commerce）；房地产；网络营销(cyber
marketing)；网站（web）
时间飞逝，短短几年，网络风靡全球，也席卷中国。一时间只要与网有关，似乎就连蜘蛛网也身价百倍。房地产亦未能免俗，房产业网络化的美好前景被勾勒出来。甚至“房·com\"的概念也被提出来。电子商务被众人视为从根本上改变房地产业价值取向的精灵。不少大城市推行 e 化房地产的成就更让人相信其正确性。然而，预示人们 IT的辉煌已是昨日黄花，电子商务（EC）的衰落而不再是繁荣成为议论中心，而e 化房地产的讨论也偃旗息鼓。电子商务与房地产的结合被视为不成熟，起码是超前的理念。实则不然。 一、 电子商务与房地产的关系 （一） 透视房地产
目前房地产表面失败源于以下几点：
1、传统意义上，只有房产是发展商和物业管理机构的经营资产，可以出售租赁，而住户只是这些管理对象的所有者和使用者。其实这些住户，尤其是商品房社区中的住户是中国最具消费力的家庭。现在物业管理机构的经营获利由于品种单调，服务面窄而获利有限，甚至大部分处于亏损状态。因此物管业盈利很有潜力。
2、房地产开发企业是一个中间商，主要承担的是创意策划、营销等角色。但这个中间商，是中国最大、利润最高的中间商。如今网络淡化了供需隔膜，个人可以在综合网站自行发布消息，搜索查询。传统中介业务逐渐萎缩，创新求变势在必然。
3、我国当前住宅市场销售仍以自产自销为主，品牌地域性强，如深圳的万科，北京的华远，忽略了异地购房群体。尤其当第二套住房的浪潮袭来，不少市民为求保值或者投资，纷纷异地购房。异地品牌推广迫在眉睫。 （二）电子商务与房地产相结合的可能性
目前我国专业房产网站达几十家，如 szhome、buyhome、etstateonline等，许多已具有一定知名度。中介网站的出现更如雨后春笋。涉及房产信息的网站则更多，不下 300 余家，其中含sohu、sina、yahoo 等知名网站。各大发达城市的 e 化房地产蓬勃兴起。北京、深圳拥有多个相关 web点，有些网站还开发出评估软件，帮助网民评估。
现实证明e化房地产不是空中楼阁，因为它拥有不可比拟的优越性。 （三）电子商务与房地产相结合的有利性
虽然实体的物业是房地产产业赖以生存的基础，但是随着数字时代的发展，其经营管理模式，运营观念必须发生彻底变革。尤其是营销策略，从根本上由
4P变为4C。以广告为例。传统房产营销媒介分主要为三种： 平面广告媒介、房地产展示会和电视，这三种媒介还有个共同的缺陷：无法量化广告效果，无法为下一步营销策略的定制提供依据。
再让我们看看网络，网络又给我们带来哪些有利的呢？首先，无时间，地点。24小时足不出户的网上房展会；其次，表现手法全面。不仅有优雅的文字描述，还有房型的三维立体图与图片，环境的动态展示。集多种广告媒介之优点于一身；再次，费用低。建设并维护一个网站的费用约为每年几百元（根据网站大小费用不同）；最后，可以随时修改更新广告，防止“广告效用递减效应”。
不仅如此，网络还可以大幅降低各种成本。 1、对于消费者
买方者属于计划购买，不会因受广告干扰而诱发购买欲。且与其他被动型购买不同，买者主动收集信息。通过网络可以使消费者在购买过程的费用降低。利用众多检索途径，购房者可以随时随地搜寻相关信息，“货比千家”不再是梦想。甚至通过 bbs 留言吸引开发商推荐合适的物业。网络的方便，快捷，互动为购房者节省大量时间精力。 2、对于开发商
可以异地遥控项目，各设计方案、策划通过网络会议产生讨论修改。各决策在网上制定，直接传送给决策者，迅速反应。在网上签订合同，根据项目进展适时网上采购材料，大幅降低建造成本与交易成本。
可以网上问卷调查，克服调查人员个人因素等人为因素影响。不仅得到第一手完备的信息，还确切知道目标顾客的兴趣更好的做出决策。
可以通过网络异地推行品牌，成本低廉，迅速。其实在国外和港台，房产和百货业一样早已基本实现产销两分离的模式，如著名的戴德梁行、卓德行。国内各开发商借助网络可以开发出更多的销售物业的渠道，异地树立品牌，符合国际潮流，势在必行。
二、 解决电子商务房地产的问题与策略
首先阐明，电子商务并非在线购买的同义词。在现阶段是无法在线销售的，而且因为网络的安全性和国家法律所限，电子数据交换(EDI)和网上定合同在现阶段都是行不通的。目前的网络对于房地产业是信息渠道和广告媒介的延伸，具体各个行业应对各异。 （一）物业管理机构
建设数字化社区使物管机构向住户提供全方位的有偿服务变得可行。而且社区电子商务即使在现在电子商务很不成熟的时期也极具可操作性。
1、拥有最具有消费力的消费群体——家庭。消费对象是不会引起购物兴趣的生活必需品，这些商品最适合网上销售和送货上门。
2、无电子支付障碍。实体存在的物管机构消除了付款安全的担忧。还有它与住户之间已建立了完善的每月各种收费结算、转款机制，完全可以现实支付。
3、虚拟社区。 通过虚拟社区，物管机构不仅能提供各种订票服务，还可以帮助个人理财，有偿提供广泛的信息服务，联合住户在仓储型超市集体定购，既可以减少超市储存又可以商品减价。住户不仅可以从网上获得生活资讯和服务（如网上教育、娱乐、保健等），还充分了解社区发展商、物业管理机构的背景情况，随时随地投诉、咨询、保修、查询、交费，并可令每个住户参与社区管理。真正实现物业管理机构和住户的双赢。 （一） 中介商
短时间内，房产中介利用联网可以扩大房源区域，壮大公司。但是从长远角度来看，经纪业原始生存的基础是消费者与物业供应者之间消息不对称。中介部门在网络经济时代将会融房地产咨询、经纪、代理、评估为一体。利用网上综合服务为个体消费者提供定购服务，更有价值的信息，更有利于简化交易程序，提供更周到的金融法律服务，重视、开发商与市民的沟通，真正实现B to C中的微营销(micro marketing)。 （二） 开发商
网络虽非销售物业的平台，但是协助开发商决策。一方面，房产企业要利用现有网络搜寻各方面信息，传递企业内部信息；一方面，立刻着手建立自己的EC的web站。
1、目标顾客的所在地。
网络对实际设备要求颇高。PC机，宽带，通讯发达，上网费用可以并乐意承担。这些都了网民大多数身在大中型发达城市。建设EC网站的发展商应着眼于这些城市的物业。 2、确定销售方向。
（1） 年龄：超过 25 岁意味着需要自己单独的住宅。大于 25 岁的网民占约 45%，是最有潜力的购房者。针对这一年龄段，网上推荐的住宅应更倾向于单身公寓或小家庭套型和社区幼儿教育完善的地区。
（2） 文化程度：大专以上学历的人数一直保持在 70%左右。这一群体更重视社区的环保性，人文气氛等。网上推荐住宅应侧重这一方面的介绍。
（3） 收入 ：这一群体占月收入1500元以上的主体，有着更高的预期收入，按揭贷款购房方式是他们的首选。针对他们可以提供便捷、可行的多种付款方式。 总之，由于受众是广大年轻而受过高等教育的网民，他们要求的不仅是住宅，还要求多功能、实用、耐久；合理的户型与空间划分已满足日益多变的个性化需求；完整的配套设施(如高速网络接口，良好的物流配送，高度智能化的住宅设计和物业管理等)与社区人性化等，所以网上推荐物业也要相应满足他们这些方面的要求。
3、建设一个好的web站点，让人们一登陆就明确销售的物业并引导客户浏览。 (1) 提供优秀的站内搜索引擎。 (2) 网站内容充实并时常更新。
(3) 链接提供购房者所需但是并非直接相关的信息的网站网页新闻。 4、有效推广网站。
(1)利用传统媒介，如在报刊杂志，广告牌中加入网址，将网站的宣传融入日常工作
(2)利用网络，将网站说明送至专门栏目，在各大综合网站做广告，在主要的综合与房地产专门的搜索引擎上注册企业的URL网址。 （三）
微观上，作为的制定者，具有巨大的权威性，可以在主页上发布最新的法规，指导购房者，网上答疑，规范厂商行为，整顿市场秩序，同时可以网上报批、年检、建立房地产各项数据库等服务，简化手续，提高效率。
宏观上，任重而道远。从短期来看，不仅在形式上分家电信，还要真正把竞争机制引入。鼓励试点，加强宣传教育，发展网络基础建设发展，突破带宽瓶颈，大力发展信息高速公路。从长期来看，国家要积参与国际对话与游戏规则的制定，建立一个国际通行的电子商务的框架，加强标准化和安全技术研究。
三、 对未来电子商务房地产的展望
随着信息时代的发展，电子支付的安全问题与相关法律制定的问题将会解决。届时，“房·COM”不再是梦想。我们可以极其形象地把未来房地产比喻为“鼠标加水泥”。
传统的生产要素，如土地、劳动力和资本相对有限，已不再是经济发展的主要动力。以信息和科技为代表的无形资产将取代实物资产的地位，成为经济发展的绝对性资源，对住宅产业的发展起绝对性的支配作用。李嘉诚先生所强调的“口岸”，即地段，不再是法宝。在网络时代，主要的劳动密集型产业将迁移到远离市中心的远郊或欠发达地区。这些都将降低传统意义上的所谓黄金地段的价值。未来的房地产将是以城市为原点呈星状分布，规模较小，城市人口密度逐步变小，地价差异逐步减少的格局。
网络正在势不可挡地引发房产界的改革风暴。房产业的国际化趋势将成为必然。竞争的加剧，科技的迅速传播，网络化社会的完善，必将带动国内外先进的管理方式与科技成果进入房地产领域，住宅的地区之间、国际之间的差别逐步退化，从而构架一个房地产业的高起点。
【参考文献】 ：
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[2] 书缘工作室，《电子商务交易》，人民邮电出版社，2001.9，第197 页。 [3] 周建国，《电子商务的营利模式》，中国国际广播出版社，2001，168页。 [4] 岳庆媛，《房地产网络营销策略》，《中国房地信息》第7期，2001，第58页。
[5] 段伟文，《网络先锋 中国网络企业透视》，北京邮电大学出版社2000.5。
