湖畔新城项目周边区域房地产项目调查分析报告
楼盘名称 项目位置 开发商 四至范围 物业类别 占地面积 铂金公馆 兴法路幸福花园以北工商局以东交汇处 沈阳浑南置业嘉信房地产开发有限公司 东：金牛街 西： 南：兴法路 北： 法姬娜欧洲城 住宅 建筑面积 总36000平方米（住宅31000平方米，网点1500平方米，车库等3500平方米） 开盘时间 面积区间 主力户型 价格 物业费 付款方式 物业档次 采暖方式 规划栋数 建筑风格 景观规划 周边配套 2011年6月 70~140㎡ 80~100㎡ 均价： 3080元/㎡；最高价： 3900（送阁楼）元/㎡ 0.7 元/㎡ 无折扣，无活动 外雇 地热 7栋 欧式英伦（斜屋顶、红墙砖、石材贴面、立面简洁） 45 %绿化 教育：理工大学分校 商圈：领东商厦、福迪丰商厦、苏宁家电卖场、东方家私城 医疗：法库县中医院 其它：东湖广场、东湖公园 公摊 入住时间 2011年11月下旬 交通配套 售楼处包装 外围包装 卖点 临近兴法路与金牛街 内部：沙盘、户型单页、DM单、户型模型 6楼3900（赠阁楼） 小区大部分都已回迁户为主 11月下旬开始回迁户和业主开始进驻小区 一楼为车库 小结：该项目处于尾盘阶段，不会对湖畔新城构成威胁。
楼盘名称 项目位置 开发商 四至范围 物业类别 占地面积 开盘时间 面积区间 主力户型 价格 物业费 付款方式 物业档次 采暖方式 规划栋数 建筑风格 景观规划 周边配套 紫金名邸 法库县兴法路南金牛街西地块 沈阳紫金置业有限公司 东：金牛街 西： 福迪丰商厦 南：沙河 北： 兴法路 住宅 6.5万㎡ 二期尚在规划中 开五栋：7.8.9.10.15# 80~140㎡ 90~100㎡ 17层往：上3380元/㎡；6-8层均价：3580元/㎡；9-16层：3680元/㎡ （未定） 0.7 元 公摊 一次性：每平优惠300元 外雇 全天地热 总18栋，二期沿河区域尚未规划介绍中二期初步含有住宅，商业，公寓 现代简约 22%绿化 教育：文体中心，万人中学，陶瓷学院 商圈：福迪丰商厦 医疗：县中医院 其它：行政中心，沙河，家私城 22% 建筑面积 入住时间 18万㎡ 2012年12月 交通配套 售楼处包装 外围包装 卖点 内部：沙盘，户型模型 亲水高层楼盘 地下停车场
小结：该盘总建筑面积18万平米，建筑均为高层，产品策略与湖畔新城有部分交叉，建筑风格明显不同，该盘地理位置与湖畔新城接近。该盘必将成为湖畔新城最直接竞争对手之一。
楼盘名称 项目位置 开发商 四至范围 物业类别 占地面积 开盘时间 面积区间 主力户型 价格 物业费 付款方式 物业档次 采暖方式 规划栋数 建筑风格 景观规划 周边配套 法姬娜欧洲城 法库县东湖新城金牛街 沈阳法姬娜置业有限公司 东： 金牛街 西： 幸福花园 南： 家私城 北： 高档住宅 2011年7月 41-170平方米 90-110平方米 顶层起价：3600元/㎡附赠阁楼；均价：3150 元/㎡； 0.7元 公摊 当日首付：优惠8000-12000；按揭：无优惠 地热 一期36栋（待建 在售） 现代欧式、砖混 园区内有水系 教育：实验小学、一中 商圈：龙山市场、大卖场 医疗：法库县中医医院 商务：家私城、法姬娜五星级酒店（在建）、AOBIG、福迪丰商厦、消防队、沈北农资、种子市场、交警大队 建筑面积 入住时间 一期20万平方米 预计2012年5月 交通配套 售楼处包装 外围包装 卖点 欧式风格建筑、内部豪华装修、超大沙盘、营销资料较全 有强劲的包装推广，户外以路牌、灯箱为主推媒体 唯一纯景洋房 法库规模最大 品质较高的生活区域 地下停车场 小结： 法姬娜以外资身份入驻法库，力求打造法库最大的景观楼盘，同时自身建设的法姬娜五星级标准酒店更能提升该盘的整体形象，法姬娜在法库的营销推广力度较大，售楼内部装修豪华，较于其他楼盘十分突出，该地块具有落差坡特性，景观设计上得到充分利用，营造出自然坡地叠水景观，入户花园、景观露台、大面积地下室赠送，产品规划设计较合理，具有强劲的竞争力。该项目与我们湖畔新城构成直接竞争。
楼盘名称 项目位置 开发商 四至范围 物业类别 占地面积 开盘时间 面积区间 主力户型 价格 物业费 付款方式 物业档次 采暖方式 规划栋数 建筑风格 景观规划 周边配套 欧尚经典 法库县东湖新城河南街 沈阳金隆泰房地产开发有限公司 东： 晓东街 西： 河南街 南： 沿河 北： 龙山路 高档住宅 2011年7月 50-130平方米 90-100平方米 3层起价：2990元/㎡；9层起价：3530元/㎡；13层起价：3480元/㎡ 0.7元 公摊 全款：无优惠； 按揭：无优惠 未定 地热 一期12栋（待建 在售） 地中海式风格 园区内有健身设施 教育：蓓蕾幼儿园、一中 商圈：荣府大酒店、水果行、好客来蛋糕店 医疗：法库县中医医院 建筑面积 入住时间 预计2012年5月 交通配套 售楼处包装 外围包装 卖点 内部装修一般、有沙盘、有模型、营销资料较全 户外以路牌、路旗为主推媒体 唯一地中海式纯景洋房 地下停车场 小结：欧尚经典是法库唯一的地中海式纯景洋房，预售基本完成目标，一期规划完毕，尚未动工该项目处于尾盘销售，主要剩余90-100平户型，且主要是13层和9层背阴面。该项目是紧邻河畔新城，具有直接的竞争力。二期在规划中。
楼盘名称 项目位置 开发商 四至范围 物业类别 占地面积 开盘时间 面积区间 主力户型 价格 物业费 付款方式 凯撒兰湾 法库县红街北 辽宁亿佳值地发展有限公司 东：边门街 西： 晓东街 南：龙山路 北： 边外路 高档住宅 2011年11月26日 60-130平方米 80-100平方米 3层：3380元/㎡；9层：3480元/㎡； 公摊 全款：1000低2万每平减100或是1000低2万； 按揭：无优惠 一次性每平减100元 开盘首日20套优惠2980元/平 物业档次 采暖方式 规划栋数 建筑风格 景观规划 周边配套 未定 地热 一期13栋（待建 在售） 纯欧式建筑风格 园区内有健身设施，水系花园 教育：法库县实验小学、法库县第一中学 商圈：龙山市场、吉祥广场 医疗：法库县中医医院 其他：法库县 法库县东湖新委会 建筑面积 入住时间 预计2012年3月 交通配套 售楼处包装 外围包装 卖点 内部装修豪华、大型沙盘、大型模型、营销资料齐全 户外以路牌、路旗、DM为主推媒体 当地高端纯景洋房享受 根据户型不同赠的面积不相同 70平赠2平 79平赠4平 84平赠3.5平 83平赠19平 103平赠9平 88平赠20平 地下停车场 景观园林设计 小结：凯撒兰湾项目是当地最有实力的开发项目，无论是从开发的力度还是从宣传力度上，
都非常强势，从而形成凯撒兰湾独树一帜的楼盘项目，虽然与湖畔新城项目距离较远，但仍然是强有力的竞争对手。
综合调研结论
根据周边项目调查，结论如下：
从地域上看，目前法库的房产项目主要集中在城西，城市北部及城区内项目较少。城西区域是项目竞争的热点，竞争激烈。
从价格上看，目前普通住宅价格从每平米2990~3900元不等，多层的价格较为接近。
从户型上看，户型面积从60~120平较多，主力畅销户型以80—120最为热销，整体销售状况良好。
从规划上看，法姬娜从建筑规模和园林、景观规划上看具有大盘气度，凯撒兰湾是最有实力的项目，其他家暂时无突出手笔或是销售进入末期。
宣传推广上看，目前以凯撒兰湾和法姬娜的宣传力度最大。 从促销手段上看，目前除部分尾盘项目无优惠外，多数仍以打折优惠为主。
从销售团队上看，多数楼盘是自建销售团队，缺乏职业化素质，但凯撒兰湾是销售团队中最优秀的一个。
从竞争上看，目前第一竞争对手是凯撒兰湾，原因是，开发商实力强劲，均为高层，11月26日为初开盘，直接冲击我们销售。目前第二竞争对手是紫金名邸，原因是，其总建筑面积在18万平米，且均为高层，距离本案距离最近。法姬娜是我们的第三竞争对手，由于其总体盘量大，具有大盘魅力，开发周期长，必将影响湖畔新城后期的销售。
