异域撷英 德国城乡土地调整及经验借鉴 文ｌ王洁 土地调整是土地管理的一种工具，即根据城市规划或农村土地规划，对土地权属 进行的调整。随着城市化的发展，城市土地的需求大幅增加，土地调整作为一项土地 ，是很多国家和地区优化土地利用结构、增加城市土地的重要手段。我国正处于 城市化快速发展阶段，也需要通过土地调整等提供城市发展所需土地。德国土地 调整具有先进的理论和丰富的实践经验，对我国城乡土地调整有较大的借鉴意义。 德国城乡土地调整及其措施 他 的Ｉ 地 ｔ ，价 、 ）的仪 ．圳祭委 会迎常包括法 ３．规划阶段 规划阶段 的仟务 已仃ｌ（砌彩 的¨Ｊ 拖起 ｊ：法、 ：咏、｝．Ｊｌ￣ｉＢｌ量帅、土地１＾价师帝ｌ ｛地议 ＿足制定晕新分 上地的州 汁 、 Ｌ地渊 ．以 证上地调骼的合瑚科 ：仃效 黎计划 符领域 家ｊ 同制定， 坩 求 最 的城乡卜地州 会 丸 ｍ Ｉ 卉】 、『ｌ， 发Ｊ陡世速，坨Ｊ 悠Ｉｌ４ ｌ 地州擎的客体 农地币１】城『仃土地， 折汁 悻０为城市』１｛ｊ也的农地以及需要 进行洲 新的城ｍ』Ｉｆ地 ｛ 地所仃 为 土地所有 及 他公众崽 ｆ Ｉｌ 确定 ４．实施阶段贸施阶段的币：点是划 ｌ＿、』 命』 ，城ｆ『¨｝：它建没川地 ＊求队 述增ｌＪ ＪＩｌ，法、 兜 『¨十地价格快述Ｉ 涨 ｌ８‘）ｌ ｑ二，新 １选的法、 ｆｉ Ｉｆ Ｋ 、 分边界，根 土地州 汁则 测 十地 ｌＩｌ】划 交通、绿化等公 川地．将剁＿卜的 土地重新分 给原土地所钉 他每个 ｒ 的参 刊水，参与十地渊整全过程 德Ｉ 城乡ｔ地渊祭的步骤及原则 获・ｌｊｆｌ』ｊ出尤 ，抛…优 提供城Ｉ¨ｆ】地， 缓斛十地 的 境 ｝９（）２ 彤成ｒ“ｌｊｌｌ ＿Ｉ．准衔阶段 根据现行上地利用规 土地所有 扶得与原始地块成ｌ 匕的上 地所有权或产权价值份额。…Ｉｌｆ，世新地 迪妃斯法”，成 ！ｆＬ 法、 妃 『 上地ｉＪｌｌ＿ ＩＩ 城Ｉｉ 发腱需要，确定土地调整 域， 的依 ，此 土地州 逐渐 个 拊 ， Ｊ ｔＪ｝Ｉ： 公开上地州整｝ｆ￣１，获得详细的 籍、土地登 信息 ｆ－的土地边Ｗ－币¨ 权变 德 利ｆ｝】合 的城乡ｋ］－￣ｉＪａ ， 鲐 成 地 资料＿ｆ１】十地所有者信息。同时， 准 化。计算七地蒯 费Ｊ｛Ｊ干¨补偿金额．对ｒ Ｊ 数Ｔ公顷的 它、向、 、Ｉ 业颂Ｌ１以Ｊ支 箭阶段进仃成本收益的９－析． １所扶僻的 生利益损火的土地所有行进＂补偿一ｊ 公 轼圳没施建波，缓解厂城『“发展 ｌｌｎ０ 收 人¨川整成本时，七地州整才会 展一 地增值收益不是【１｛原始土地所 地利Ｊ｝Ｊ矛 ，改＊ｒ柴础 拖和Ｉ交通状 获得， ２．州 评估阶段 基Ｊ 地籍信息对 而是由实施土地捌骼 支付资金的 域 况，也为城ｌ『 发 提供…‘川资金 需‘ 进ｆ 州整的土地、不动产进行渊 和 获得。 此阶段，土地 整委员会根据渊 Ｊ－地涧祭的参 ｌ；客体、德Ｉ叫卜地州 价ｆｌＩｆ 以公ｊＬ饥ｆｆｊＩ ｉ ，一般 ｉｆ 绒｝ 地州 委 会 ｆ 地 Ｊ 委 会洲 ｒ决定一１、 、，对各项１ 助产的昕彳ｒ 、使川 整计划监督和执行土地捌整，『』ｌ】确有父符 ５．诉讼阶段丰＿Ｈ火主体若对ｆ：地调整 抵｛１ｌＩ仪、地役仪、ｍ愤等进 咩 渊 方的权利和义务 掘ｔ；－定的估价厅法． ｑｋ．ｆ￣构进 ， 上地ｊＪ 警工ｌｊ！ Ｉｌ（Ｊｊｌ『【ｌＩｘ．、ｆ ｝分Ｈ ｆ，Ｊ ？ｆｉ：、｝ Ｊ也 ｆ ｎ＇Ｉ 仙 计划的艾施仔 并议，ｌ１ 以 ｌ 地州整当 局反映，术得剑处理成刈‘处 结果 满意 需婴进 补偿，补偿仪利做 于所 仪人， 障．摊Ｉ 上地规划ｌｏｆｔＳ定效力，岛效进 仃＿ｆ 地州祭，使ｔ地州恪 法律＿秆１规划下， 发托 提外公共ｆＩＪｉｔ，． 进城 ｒ发腱的 的，Ｉ『以继续 联邱反映，符仍术 到有效处 ，【Ｉ『向特定提起诉ｉ 其他｝ 地仪干ｌＪ人 ｆ！ ：ｔ Ｊ‘１９５２｛ｆ 德Ｉ】 耳芙爿５｝｝通法Ｉ跣捉…“ ”Ｉ】 ４｝１ ｛仑”，ｆ１ 为 个州最高行院设、 Ｊ、Ｊ法庭， ｆ议ｆｆＪ 处理柯天Ｌ地权属及补偿的案什和纠纷 ｄ法认定的卡要标准．埘“ Ｉ－￣Ｈ＇２：ＩＦＪｚ， 功能 川ｆ 【Ｉ ”ｆ『１“ ；ｎ ｔ， ：权 Ｊ”逃 ＩＪｆｊ伽ｆ：地产权父系 收益分配 德 仃 分 公 利箍进” 祭造成的・收 旧，人部分土地属ｒ私人所有，测帑后补 偿请求十 仪 予所ｆ】‘仪人 ｔ地训 将ｔ 德国城乡土地调整的主要特点 明确的规划体系德同十地ｉＪＩＩ：Ｉ ！ 性的 ｔ Ｊ ： 火．为Ⅲ寸Ｊ、 仪所负的义ｊ，，１ 需要进仃补偿，但少数人为 公 利 造 地重新 划分 ， 弛划…ＪＬ｝ｊ于公 Ｊ｛ｊ途 １获得补偿根据ｒｌＩＷ－ 的＿Ｉ 地 ，将土地匝新分配给土地昕有 有明确的十地规划体系，ｊｆ 将其作为公半 成的椭 ， 和平等分 上地的依 ，是同家干预土地 利用的＿『段 住土地州整【｝Ｊ，村｛ 【）（＝ 域规划『ｆ】市地做ｆ¨土地川途干”所有权ＩＪｌｊ『禹 的捌整方案，将分散的土地产权进行州祭 合并， 新进行分配 为公共川途提供上 地，同时改善 有土地利川状况 德 阳十 问规划为联邦、州、地 方市镇 纵综合规划体系， 级规划卡Ｉ １ｆ 约束，能觅分利州土地资源．优化 卜 问．避免城ｆｌ 肓目扩张，俅护农业川地 细的卜地规划、明确卜地川途及扶利分 配、文脱 ｎ１Ｊ规划日 ｊ公私利益＿火系的 协凋，为十ｆ：会发展与私人利益之问的 ｌＩ 】矛盾提供＿ｒ一个半衡柑 Ｊ，也优化ｒ Ｊ 利益 完浑的法律 掰Ｉｌ德 具有系统的 规划法伴，规范卡¨保障ｒ七地州整规则的 制定干¨ 施《联邦 规 ｌ法》《驳 缱 筑法典》《联邱上地利Ｊｔ Ｊ条『｛Ｉ＿『Ｊ》《城ｆ 新 与发展 》以及地 的法律法规干¨｛Ｉ－『｝ 式的规划条例等，为ｌ 地的舰 和ｍ新州 整分配提供＿ｒ法律依 ，何效推动＿ｒ卜地 惆整ｆ￣Ｊ｛ｌｌｊ｛ｆ１］实施 ⅡＪＪ晰的Ｊ：地产枞 十地测整的卡受心 即为土地ｆ ：仪火系的 擎土地调整 法 律干¨规戈Ｕ的制约之下， 稠公私利搞．确 定收 分 ，进行权利的转移和重新分 配．德 上地产权受划兜法和法律圳 的 保护． 时负有财产仪义务、德 ｆ 地州 整依托叫晰的十地产权划分，钳决公ｊ Ｊ 益和个人利益之问协州以及收 分 的 题 ｕ』】晰的上地产权，确定＿ｒ不同 Ｉ：地所 有者的ｋ地仪 ．充分发挥＿ｆ 地作为公Ｊ 资源干¨财产的舣重属性．促进，ｒ土地利』｝ｊ 状况的改善 合 的损火补偿 德同，Ｊ：Ｊ－￣州 擎对原彳丁上地所有权人的利益造成 等原！』！ｌＪ， ＇７．ｑ：－Ｉｊ益造成的损火懂、 １均分， 而不址少数人牺牲个人利益 也就址说上 地侧 造成财Ｊ ：权 制，如果土地昕仃 利益所受铡的损失 ｊ・般的比较． 公 性，则仃仪披得补偿；如 撕火 具有 迪 ．Ｊｉ：无小公 ｒ牺牲，则 ｊ 财 广：权吹彳丁的 ｌ：会义务．尢须进行补偿 ｌ 效公・ｌ￡的实施进 德 土地洲墼 有较Ｉ 的 施效率，卜受 于闰．彖宋取 强制， 施．推动 地州 的 利进仃 “１ 少数ｆ：地所仃 小愿意修改上地边 进仃 土地州 ｆ『ｌ『， 地训 执ｆ ｉＢＬ构可以 规划进ｉ Ｊ： ｉ ｉ圳件ｉ＇Ｌｌ 地州 ，ｊｉ：进ｉ ｆＩＩｊ、 补偿．；赫址公 干＿Ｊ益ｆ１ Ｊ ｌＪ ｌ ｌｆ， Ｊ，ｆ 逃城 市发 德旧 效推动上地渊 的Ｍ ＿Ｉｌｆ也 幔公 悱，过 的饰个阶段部灶 渊公Ｉ 参 ｊ ¨存准衙阶段，公众将会Ｊ’ 倚午土地州祭、ｆ’划的总体『ｌｆ，ｊ ｆｆｌ０：旨；ｔｑｉ姚 ４制定阶段，规划 窠技 释忡报 ：－ 个月『～公，｝： 爪．ｊ ｔ】公众 求意 ； 规则执ｆ 过徉 ｆ１．铒个涉技所仃议变动的 利益十｝Ｉ父并．鄙｝皮邀ｉ 夫达 求．Ｊ１ １ｆ论 实施这些 求的可能 Ｖｌ－ｆ１１『５ｌ｛删，现仃卜地 所有仪人 刮充分的ｅ 币嗣Ｉ保｝，ｌ，保 ｒ 规划怵系的科学合 启示与借鉴 完 法彳１１ 础和舰譬Ⅱ体系 宄泞的 法件 砌 姚划体系． 和保障Ｊ。ｆ：地 渊整ｆｊ｛ｊ／ｌｆ 利实施德 驳 《建筑法 》 及联邶、州、地 巾镇 级规划体系【ＪＩ】偷 规定＿ｒ Ｉ 地州骼的 、＝ 小、汁划的制 定与 恤 ｆ 我 ．多绒规划ｆ 不尚 不完泞，Ⅲ家与地力‘ｎ０规划ｌｊ标往 偏 ，符个规划主体之 利旖博弈 ， 不利ｊ 城乡卜地的合 ｆ州整发腮 此． 需要进・步增强上地州 ｒ｛］法律千¨ ＩＪ的 者，１ 地所有者依然 有部分土地的所有 仅， ”ｎｒ捩得城『ｆ 发展带来的潜 价值 增值． 现ｒ增值收 Ｏ＇，ＪＪＪ￣享：我围城乡 土地州 『ｆｌ，涉及人 通过征收方式将农 村上地转为城市建设川地的情况， 对利 益．｝｝＝｜ｉ，人进仃补偿时． 地 整的增 收益 不能『｛Ｉ 地使用 。 所以．我同城 乡土地州祭需 注砸损失ｆ＇Ｊ￣ｂ偿羊１１收盗的 分 ．俅ｉｊＩ 味上地他川暂不 土地渊 造 成利 火．Ｈ能分 上地州整带束的增 收／，ｔｉ 化农 集体Ｉ：地产权，完辫集体 量ｊ！设川地ｌ¨场德 的卜地调整 Ｌ地权 利人为 的参与 体，参与了土地州整 规划的制定、 施ｆ¨ 督，保证土地所有 的议 ４４Ｉ￣Ｉ— 地州 受到影响 我旧 的城乡１ 地州整，政 ｆ１ 城乡土地渊枢中 处＿Ｉ 卜 地ｆ ．通过 地方式将农村』Ｌ地 转乃蛾Ｉ…ＩＪ地，农 集体并未真ｌ－ｉｆ为权 利手怵冬 』其中这种力‘式导致＿ｒ较多矛 盾和…， 此．幢供峪德旧土地州擎的 做法，强化集体上地产权．使农民集体 正成为城乡ｉ 地捌 『｛１的参与主体以清 晰的ｆ 地产权为基础，通过土地圳 ，合 理规划，砸』Ｊ『】高效地 土地资源、 确定 损火补偿，保护权利人利 箍 我 上地训螯 的，『｝议处理干¨－ｄ法 诉讼机制久缺， 是十地捌 的主 体， 址权属纠纷的州解者．这使 处丁优坍地化，徵洲 行难以维｝，ｌ 身 合列 仪 ｌ凡】此， 建市公Ｊｆ：透『Ｊ』Ｊ的 ｑ 法诉涂 ｌ ．对政腑的上地渊整行 进行 仃效约 ．为土地ｉＪＩＩ】ｉ祭纠纷提供合法的解 决途ｆ ．为利益卡¨父 提供表达利孺诉 求、维护ｆ Ｉ呀权益的彳『设途径一（原载 《中国土地》，作者就读于中国人民大学公 共管理学院土地管理系） ３Ｌ］
