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项目投资开发后评价方案
一、 评价目的
1.1 1.2 1.3 1.4
为了系统性地回顾项目投资的得失及整体开发计划的执行情况； 为分析挖掘项目投资开发的成功之处和问题所在，总结经验，吸取教训； 推动项目投资决策科学化和项目开发的目标化管理；
为后续项目的投资决策、在建项目的计划调整、已建成项目的后续完善提供最符合实际情况的参考信息； 1.5
帮助公司有针对性地提高企业管理和项目管理水平，从而持续改进产品和服务质量，提高项目运营能力和企业竞争力。
二、 评价组织
2.1
公司组织成立 “项目投资开发后评价委员会”，此委员会应包括公司经营班子、投资发展部、营销策划部、规划设计中心、计划财务部、投资控制部、客户服务部、工程技术部和项目部等部门负责人和相关人员； 2.2
项目后评价的最佳时机为项目竣工后1～2年，一个大型房地产项目（五万平方米建 筑面积以上）的项目后评价时间大约为 2～3个月；
2.3 2.4
评价方式内外结合，以内部部门自评为主，外部客户满意度评价为辅； 公司也可以委托专业的咨询评估公司协助进行后评价工作。
三、 评价的基本内容
对项目过程和项目结果进行评价，涵盖的环节包括：投资决策、项目定位、规划设计、
工程建设管理、成本控制、营销活动、售后服务等。
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过程评价
将可行性研究报告、项目定位报告、综合开发计划、营销计划等预定计划与实际执行过程进行对照、比较和分析，对完成计划的程度和能力进行总结，分析原因，总结经验和教训，提出改进建议。过程评价的内容根据项目投资开发周期的不同阶段，包括以下部分：
3.2.1前期准备阶段
1） 项目可行性研究和投资决策； 2） 市场分析与项目策划定位；
3） 项目规划设计，包括方案设计对项目定位及品质的把握、后续设计的施工适应性和
可行性；
3.2.2工程建设阶段
1） 工程建设的质量、工期、安全文明施工管理、销售配合及现场技术问题处理； 2） 工程预结算、建设过程中成本控制、合同执行情况； 3） 工程建设管理的相关方协调。 3.2.3营销阶段
1） 入市时机及入市姿态； 2） 营销策略及其执行情况； 3） 项目定价及销售控制情况。 3.2.4售后服务阶段
2
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1） 项目入伙姿态及入伙时间； 2） 项目使用功能及质量缺陷情况； 3） 项目入伙及后续服务情况。 3.3
结果评价
3.3.1先将项目投资开发的结果进行归类总结，提炼出具体的可评价的相关指标，并尽可能
量化；
3.3.2将结果和原相关计划作对比，进行自评，查找和原计划的偏离，并分析原因； 3.3.3 将结果和其它优秀开发商的同类开发项目做横向比较，查找差距，并分析原因。
四、 指标体系
后评价工作的相关指标应包含如下表中的内容：
类型 指标分类 周期 工程质量 指标内容 项目投资决策周期、设计周期、建设工期、销售周期 竣工验收质量、质量缺陷返修率、顾客对质量的满意度 过程控制指标 现场安全文明文明施工满意度、安全生产评分、安全生产事故率 施工 成本 建安成本、管理费用、销售费用、财务费用、税费 项目总收入、项目总投资、项目利润、销售利润率、投资利润率、投资效益 经济效益指标 资金使用效率 财务内部收益率 投资回收期、现金流量 3
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国民经济评价 项目开发总价值、项目开发净价值、项目投资利税率 居住总人数、总户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密社会效益指标 居住水平 度 项目配套 小区环境 环境效益指标 住宅使用功能 施 项目配套设施、交通、防火、防震、安全性等 项目外立面、人均绿地占有量、公共设施 住宅标准、住宅户型、隔声、通风、光照、保温、节能、水电设五、 评价程序
后评价工作按如下程序开展：
阶段 流程 工作内容 根据项目需要和领导安排，职责部门 输出文件 《项目后评价计提出初步计划 计划阶段 提出《项目后评价计划》，由领导审批。 组织会议，成立后评价委员会议讨论 会，正式启动后评价工作 各部门自行设计评价本部××部门关于项设计指标 自评阶段 门关于项目工作质量和成果的若干指标和提纲 各部门依照项目工作计划，过程自评 对计划执行情况进行自评 各部门 过程评价报告 各部门 目后评价的指标 会 后评价委员会议纪要 投资发展部 划》 4
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各部门依据指标对工作结结果自评 果的质量和效率进行评价 形成综合评审报告 评审阶段 客户满意度评价 对产品及服务进行客户满意度调查和分析 客户服务中顾客满意度调查心 及分析》 组织召开评价结果汇报会评价结果汇报总结阶段 会议 告进行点评，修改后定稿。 议，对项目进行总结，对报会 述》 后评价委员《项目后评价综会议纪要 根据各部门的自评报告，编投资发展部 制项目后评价综合报告 价综合报告》 《产品及服务的《××项目后评各部门 结果评价报告 六、 后评价工作成果
对各部门评价报告主题和内容作如下建议：
投资发展部和财务部《项目投资决策及效益评价》 营销策划部《项目营销策划评价》
规划设计中心《项目规划设计工作及成果评价》 工程技术部和项目部《项目建设管理评价》 投资控制部《项目成本控制工作及成果评价》
客户服务中心《项目交付及售后服务工作评价》、《产品及服务的顾客满意度调查及分
析》
投资发展部根据结果汇报会议后的成果进行总结，形成《项目后评价综述》
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