1、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有( )。 A. 人口年龄构成不同 B. 人口职业构成不同 C. 产业结构不同 D. 职能类型不同 E. 地形地貌不同 标准答案： AB 解析：考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别：(1)在人口职业构成上不同于乡村;(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村;(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村;(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。AB涉及到居民点的问题，答案为AB。
2、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。
A. 房地产交易情况修正系数 B. 房地产市场状况调整系数 C. 房地产状况调整系数 D. 房地产价格变动率 标准答案： C 解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。 3、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。 A. 安全风险率 B.房价上涨率 C.安全收益率 D. 通货膨胀率 E.风险报酬率
标准答案： C, D, E
解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。 4、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( ) A. 间接融资和股权融资 B. 间接融资和债权融资 C. 直接融资和股权融资 D. 直接融资和债权融资 标准答案： B
解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。
5、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( ) A.生活方式 B.使用时机 C.购买阶段 D.购买动机
E.追求利益
标准答案： B, C, E
解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。
6、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。
A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常 B.有工程质量监督站签署的质量合格文件 C.有施工单位签署的工程保修书
D. 有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕 标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
7、购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为( )万元。 A.33 B.35 C.40 D.43
标准答案： C
解析：考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40万元。 8、下列人员中，具备业主身份的有( )。 A. 房屋权属证载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人 C.房屋所有权人的父亲 D. 房屋的承租人 E.房屋的借用人 标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。 9、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的( )原则。 A. 有无对比
B. 定性分析与定量分析相结合 C. 收益与风险权衡
D. 动态分析与静态分析相结合 标准答案： A
解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。 10、房地产保险的目的是( )。 A. 防止房地产发生意外灾害 B. 提高房地产盈利能力 C. 降低房地产运营费用
D. 补偿因灾害造成的房地产损失 标准答案： D
解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。
11、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的( )。 A. 专业意见 B. 公证书 C. 证明文件 D. 担保函 标准答案： A
解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
12、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。 A. 占有抵押房地产 B. 办理房地产抵押登记 C. 扣押抵押房地产权属证书 D. 派人看守抵押房地产 标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级规定的部门办理抵押登记。
13、房地产开发项目工程设计，一般分为( )阶段。 A. 方案设计、初步设计和施工图设计 B. 初步设计和技术设计
C. 初步设计、技术设计和施工图设计 D. 初步设计和施工图设计 标准答案： A
解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
14、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。 A. 物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用 C.物业服务人员奖金
D. 物业管理区域公共秩序维护费用 E.物业管理用房保修期满后的改造费用 标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容： (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费
用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。 15、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是( )。
A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算 B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
标准答案： B
解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。
16、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。
A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常 B.有工程质量监督站签署的质量合格文件 C.有施工单位签署的工程保修书
D. 有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕 标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
17、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。 A. 广告调查费用 B.广告制作费用 C.广告媒体费用 D. 广告策划费用 标准答案： C
解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。
18、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有( ) A. 总体规划建议 B.市场细分 C.建筑功能建议 D. 配套与景观建议 E.户型设计
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建
筑功能;产品档次;总体规划;建筑风格;配套、景观;户型设计。
19、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的( )原则。 A. 有无对比
B. 定性分析与定量分析相结合 C. 收益与风险权衡
D. 动态分析与静态分析相结合 标准答案： A 解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。
20、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。 A. 楼幢均价 B. 楼层差价 C. 朝向差价 D. 楼层均价 标准答案： A
解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。
21、房地产开发项目工程施工投标的主体是( )。 A. 房地产开发企业 B. 招标代理机构 C. 工程监理单位 D. 施工企业 标准答案： D
解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。
22、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有( )。 A.权属有争议的建设用地使用权 B.使用权不明的建设用地使用权
C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
D.已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权 E.已设定抵押的建设用地使用权 标准答案： A, B
解析：考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。答案为AB，都是权属不明的情况。 23、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为( )万元。 A.300 B.400 C.500 D.600
标准答案： C 解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。
24、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。 A.5337 B.5440 C.5550 D.5618
标准答案： A
解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.=5337元/平方米。
25、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由( )担任。 A. 居民委员会代表 B. 业主代表 C. 建设单位代表
D. 事处、乡镇人民代表 标准答案： D
解析：考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、事处、乡镇代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由事处、乡镇代表担任。
26、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为( )。 A. 折现率 B. 报酬率 C. 投资收益率 D. 资本化率 标准答案： B
解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。 27、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有( )。 A. 人口年龄构成不同 B. 人口职业构成不同 C. 产业结构不同 D. 职能类型不同 E. 地形地貌不同 标准答案： AB 解析：考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别：(1)在人口职业构成上不同于乡村;(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村;(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村;(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。AB涉及到居民点的问题，答案为AB。 28、房地产开发项目工程设计，一般分为( )阶段。 A. 方案设计、初步设计和施工图设计
B. 初步设计和技术设计
C. 初步设计、技术设计和施工图设计 D. 初步设计和施工图设计 标准答案： A
解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
29、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有( )。 A. 投标文件未按照招标文件的要求密封
B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章 C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认 D. 投标文件正文字体不一致
E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议 标准答案： A, B, C, E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。
30、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。 A. 广告调查费用 B.广告制作费用 C.广告媒体费用 D. 广告策划费用 标准答案： C
解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。
31、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有( )。 A.权属有争议的建设用地使用权 B.使用权不明的建设用地使用权
C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
D.已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权 E.已设定抵押的建设用地使用权 标准答案： A, B
解析：考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。答案为AB，都是权属不明的情况。 32、建设项目中具有设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是( )。 A. 分项工程 B. 分部工程 C. 单位工程 D. 单项工程
标准答案： D
解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。 33、下列人员中，具备业主身份的有( )。 A. 房屋权属证载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人 C.房屋所有权人的父亲 D. 房屋的承租人 E.房屋的借用人 标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。 34、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。
A. 房地产交易情况修正系数 B. 房地产市场状况调整系数 C. 房地产状况调整系数 D. 房地产价格变动率 标准答案： C 解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。
