论我国居民小区物业管理存在的不足及改进措施 祝伟君 中国水产舟山海洋渔业公司 浙江舟山 ３１６１０１ 【摘要】目前，我国城市住房日益商品化，随之而来的新兴行业物业管理也进入一个蓬勃发展的时期。物业管理作为一个事关民生的行业，在发 展过程中，各种社会矛盾纠纷逐渐凸显出来。本文就居民小区物业管理存在的不足进行分析讨论，并提出相应的改进措施 【关键词】居民小区物业管理措施 中图分类号：Ｆ２９３文献标识码：Ｂ文章编号：１００９—４０６７（２０１３）１７—９４一Ｏ１ 近年来，随着人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求也非常 严格，物业管理也就应运而生。居民小区的物业管理是现代房屋管理的 一种新模式，给人们的生活带来了便利，对维护社会和谐稳定起到积极 的作用。但物业管理的发展不成熟，出现许多问题，制约了其健康发展。 因此，探讨居民小区物业管理的不足，对于提高物业管理水平有着重要 的意义。 一、居民小区物业管理的发展现状 “物业”一词最早源于英国，在国外已有悠久历史，我国１９８１年才 正式引入物业管理。物业管理是指业主和物业管理企业依据物业管理委 托合同，对物业和相关附属设施进行管理和维护，借助现代管理手段向 物业使用人提供综合ｌ生的有偿服务。 我国第一家物业管理公司探索和实践管理新模式，借鉴国外物业管 理先进经验，率先对传统的房产管理进行改革。随着制度的改革， 物业管理一路走来已初具规模，逐渐迈向社会化、专业化、市场化。２００７ 年修改的《物业管理条例》，把“物业管理企业”改为“物业服务企业”， 使得物业管理更加人性化，完善了业主的权利和义务，有利于解决物业 管理与业主之间的矛盾。但在取得成绩的同时，又面临着许多新情况和 新问题，居民小区物业管理要想占据一席之地，就必须妥善处理好新的 矛盾。 二、居民小区物业管理存在的不足 （一）制度不完善，企业与开发商职责不明确 我国物业管理法律法规滞后，尚没有专门的物业管理法律，由此给 物业这个新兴行业带来许多消极影响。“收费不规范”、“服务不到位”就 是两大重要问题。一方面一些物业管理公司收费标准不透明、不统一， 不能严格执行当地收费标准，对于多收少管、捆绑收费，引起业主 强烈不满，甚至有的物业管理公司还以停水停电的方式催缴物业费，导 致矛盾加剧。另一方面，物业管理行业市场化进程滞后，综合技能难以 适应市场需求，有的公司只是片面追求经济利益，不顾社会环境效益， 服务质量与居民的要求差距甚远。 一些物业公司是开发商的子公司，存在利益关系，业主往往急于入 住与物业服务企业草率的签了合同。这种建管不分的，导致物业管 理企业与开发商职责混淆。在实际生活当中，开发商遗留许多问题，如： 配套设施不全、承诺不兑现、擅自更改规划设计、道路绿化问题等。业 主人住后才发现这些问题逐渐暴露，这样业主与开发商的矛盾也就转化 为业主与物业管理公司的矛盾了，只能去与物业进行交涉。一旦发生物 业管理纠纷，由于合同的存在，业主常处于不利地位。 （二）监管手段乏力，管理不到位 我国居民小区物业管理是伴随着房地产业而发展起来的，相关 部门并没有高度重视这个售后服务行业。物业管理纠纷往往涉及多方面 主体之间的复杂关系，许多问题单靠物业管理公司是难以得到妥善解决 的。而这时监督的缺失，行政管理部门的复杂程序、低效率，也就 影响到问题的有效处理。此外，对物业管理公司的价格管理和 运行机制管理不到位，导致业主与物业的矛盾，产生纠纷。 （三）思想观念落后，业主缴费意识不高 我国长期传统的住宅消费模式，致使现代有些业主还不能习惯这种 ９４ 中国电子商务．．２０１３・１７ 物业管理有偿服务的观念，无法接受花钱买房后还需掏钱请“管家”的 消费理念，这就容易产生对物业少收费、多服务的愿望，甚至还出现拖 欠、拒交管理费的现象。部分业主对自己的权利和义务不是十分清晰， 对物业管理的有偿服务理解不到位，有不需要物业服务、不交费的想法； 部分业主一发现问题就拒绝交费，物业公司还继续服务，表面看物业是 受害者，实际业主才是最大的受害者。 三、改进居民小区物业管理问题的对策 （一）健全制度体系，提高管理服务水平 我国各地出台的物业管理法规由于立法口径不一，往往出现冲突， 因此应加以规范，统一立法内容，对各地的规章制度体系进行梳理和调 整，保持一致陛。健全物业管理的法律体系，从上有法可依、有章 可循，营造有利于业主权益保护和适合企业发展的法制环境，有效预防 纠纷的产生。通过这些措施促使业主积极参与，督促其切实履行义务、 服从管理，正确行使各种权利。 为了加快推进物业管理市场化进程和现代物业管理的发展，就要借 鉴国外先进的物业管理经验，引入市场竞争机制，严把物业服务市场的 准入门槛，在公开、公平、公正的环境下竞争。这样就鼓励了专业的物 业管理公司进入市场，有利于提高物业管理服务水平。 （二）加大监管力度，推动管理合理化 相关行政部门应积极发挥自身职能，规范市场监管，强化行业 监督。首先要规范前期物业管理，严格执行招投标制度，由业主信得过 的、资质高的物业管理公司，来接管物业管理服务。其次确定服务项目 的分级，细化服务标准。最后加大处罚力度，对于资质不达标、服务不 到位的企业，坚决降低或取消资质。在条件允许的情况下，还可以由专 业公司委派保安或、驻派代表进行居民小区的管理。总之 要全力发挥监管作用，使服务优良的物业管理公司有更好的发展机会， 营造良好的行业风气。 （三）加强宣传教育，增强管理有偿服务意识 物业管理公司是一个有偿服务的行业，其物业管理收费是企业得以 经营的来源，也影响着服务质量。在业主购房前就应该对业主做好 物业管理方面的宣传，转变消费观念，培养自觉交费意识。在收费的同 时，应引导企业规范经营，树立服务理念，提高服务质量，服务于 广大业主。 人们生活水平逐渐提高，对居民小区物业管理提供服务的内容和质 量的要求也越高，传统的管理与服务已不再满足业主的要求，围绕这一 特陛，物业管理要创新，实现多元化的便民服务，真正做到维护每个业 主的利益。 参考文献 ［１］唐欣，《现代社区物业管理纠纷化解措施研究一基于济南市住宅 小区物业管理纠纷现状调查》，现代物业，２０１ ３． ［２】林可敬，《小区物业管理存在的问题及其解决路径一以福州市为 例 》，学术论评，２０１２． ［３】张统华，《我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势》，改 革与开放，２０１１． ［４］刘颖，《试论我国住宅小区的物业管理》，山西建筑，２０１１．
