关于评估房地合一市场价值估价结果说明
房地产估价是指专业的估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种，市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。且对同一估价对象宜采用两种以上的估价方法进行估价。
房地产总价的构成是房屋和土地使用权相互作用的结果，并不是房屋和土地使用权价值的简单加和，在选用收益法和市场比较法估算委估对象的房地产市场价值，结果为委估对象房地产总价，无法准确单独计算委估对象地上建筑物及其土地使用权价值。
按照乌鲁木齐市现时房地产抵押登记相关规定，房地产抵押时需单独列示房屋及土地使用权价值，由于上述原因，目前只能先依据土地使用权估价相关方法计算土地使用权价值，再用房地产总价扣除土地使用权价值得到建筑物价值的方法，计算单独的房屋、土地使用权价值，且只适用于抵押登记。本所建议金融机构在区域房地产市场不完善的情况下，予以企业受信、确定贷款额度、填写格式文件并进行微机录入时，应以抵押房地产总价值为准。
驰远天合中辰房地产评估
有限责任事务所
二○○七年十月二十二日
