成都市年度写字楼市场分析报告

2008年成都市写字楼市场

分析报告

目录

说明：

本报告数据截止日期为2008年12月31日；

本报告中的“新增供应/成交量”是指2008年取得预售许可的供应及其成交情况； 本报告中的“吸纳量”是以2000年以后投入使用的写字楼作为样本进行统计，包括买卖面积(包括二手写字楼)和租赁面积；

除特别注明外，本报告中的数据均来自于四川中原数据库

一、相关经济数据及影响

 第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速

➢ 在成都，高新技术产业得到突出发展，已确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产

业，而高新区成为全省发展电子信息\"一号工程\"的主要载体。  第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进

➢ 第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出

良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。 ➢ 以金融保险、房地产、会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接，近年来成都

第三产业的快速增长为写字楼市场发展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。

第一产业 第二产业 第三产业 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1-10月 —— 140.2 153.2 168 182.3 195.1 275.5 758.1 5.1 1022 1007.7 1211.6 1504 751.5 7.9 858.6 955.7 1181.1 1343.7 1584.9 1544.28 二、相关及影响 1、

成都市商务局、成都外商投资企业协会及六大行联合制订的成都商力写字楼等级指导标准出台。这是成都第一个真正意义上具备完整系统的指导标准。

标准将顶级写字楼、甲级写字楼及乙级写字楼分别在地理位置、建筑规模、建筑规划、层高、电梯、空调、业权、物管、入驻率等条件上做了详细区分。

影响：以此标准来看，目前成都市场上还没有顶级写字楼，而目前市场上大量自我标榜的甲级写字楼也在严苛的划分条件下被排除在外，虽然地理位置和建筑规模等硬件条件无法改变，但标准的出台为建筑规划、电梯、物管等人力可控的条件提供了一个基准线，为规范目前写字楼的档次划分和售价，以及租金费用的收取提供了一个参照的标准，将促使写字楼物业的开发向产业化发展的方向作出变革。

三、相关规划及影响

1、相关规划及招商引资情况

1.1成都金融后台中心扩容1500亩

为了满足大量金融机构的需求，高新区将原有的成都金融后台服务中心扩容一倍，规划建设1000亩至1500亩金融后台服务中心扩展园区，以此打造西部最大的金融后台服务产业园。

目前的金融后台服务中心于去年8月底开始规划建设，规模为1500亩，能容纳6万至7万名从业人员，但随着大量金融机构的入驻，加上搬迁给整个区域经济带来的深厚发展潜力，使原规划园区已无法满足市场需求，园区的扩展成为当务之急。依据新规划，扩展园区紧邻原规划园区的西南方位，占地1000亩至1500亩，仍然处于大源组团商务片区内，扩展后的成都金融后台服务中心规模将达到3000亩。

影响：预计在2-3年内，金融后台中心将成为一个投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园。由此可见，金融商务后台中心园区扩展建设在满足市场需求的同时为大源甚至南城区域的发展提供金融支持。将大大提升大源商务组团甚至整个成都作为西南金融中心的影响力。

2、主要商务区规划

2.1成都商务区规划全新出笼

2008年12月，成都商务区规划全新出笼。根据规划的试验区建设重大项目计划，在未来的3~5年，成都城市建设重大项目将以“二轴四片”为重点，把中心城区建设成为西部地区金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区。《商务区内城市建筑形态设计》、《商务区交通体系设计》、《商务区产业调整规划》、“‘一三七’的发展战略”等一系列指导商务区发展三大规划相继出炉；荔枝巷、青年路、东大街一段，这些地方改造也基本结束，商务区面貌焕然一新。

影响：商务区规划的出台对今后城市中心商务区的发展有着积极的指导意义，对商务区的发展方向，发展规模，发展节奏和产业打造重点均做出了战略性的规划和设计，对完善成都的商务体系，提高商务环境均有着极为重要的作用。

四、写字楼市场发展现状 1、整体市场情况

1.1供应情况

数据来源于成都房管局

2005年至2007年三年间，办公用房的供应趋势比较稳定。不过到了2008年，市场供应大幅上升，全年供应量达到了77.11万平方米，较去年上涨36%。

数据来源于成都房管局

从08年办公用房的整体情况来看， 4月和9月写字楼市场集中放量，这两个月的供应量总量达到了48.60万平方米，占全年总量的七成。

1.2需求情况

数据来源于成都房管局

从近几年的需求情况来看，05、06年的成交量比较稳定，但07年市场需求有所增长，成交量达到了47.18万平方米，涨幅达到了52%。但在08年遭遇地震和经济危机的影响下，需求市场却出现了萎缩，成交量也随之大幅下降，08年全年成交39.07万平方米，较07年下降17%。

数据来源于成都房管局

08年办公用房市场需求走势波动比较明显，基本呈现出逐月下降的一个趋势。08年1、9月成交量最大，分别达到5.34万方，8.6万方，远超过全年月均水平（3.25万方）。在年底，

成都写字楼成交市场出现一个小小高潮，达到3.85万方。

08年写字楼吸纳量约为9.66万平米，其中租赁面积6.29万平米，成交面积3.37万平米。虽然接连天灾人祸，但从全年成都写字楼吸纳量的走势来看，除了年初由于春节造成的需求减少以外，全年吸纳量的走势呈现出明显的上升趋势。

1.3价格及租金

数据来源于成都房管局

自05年以来，办公用房的成交价持续大幅升高，三年间共上涨83.74%，其中08年在07年的基础上上涨了30.6%，成交价达到了7831元/平方米。

08年上半年成交价格走势呈现出明显下降趋势，特别在5月份的地震之后，市场供需受到很大影响，成交价大幅下降，在7月下降到了最低点，仅为4379元/平方米。不过随着地震影响的逐渐减弱，8月和9月市场需求开始大幅放量，成交价也大幅回升。到年底随着写字楼市场的好转，成交价格又有所回升。

成都写字楼租金相对稳定。全年基本稳定在70-86元/平方米/月之间。 1.4小结

 供应市场大幅放量

在经过三年的稳定发展后，办公用房的市场供应在2008年大幅放量，全年供应量达到了77.12万平方米，增幅达到了36%。不过由于受到春节、地震和经济危机的影响，办公物业市场供应出现了明显波动。  需求市场相对萎靡

在地震和经济危机的影响下，需求市场出现了萎缩，成交量回落到了39.07万平方米。不过虽然办公用房在08年的新增成交量大幅减少，但2000年后面市的写字楼在08年的吸纳量仍然达到了9.66万平方米，吸纳量的走势仍然呈现出明显的上升趋势。

 成交价格波动明显

虽然在地震和金融危机的影响下，08年办公用房成交价波动明显，但仍然达到了7831元/平方米，相比07年上涨了30.6%。

2、商务区写字楼情况

2.1各商务区概况及供需情况

成都商务区主要分为四大区域，分别为CBD区域、天府广场-跳伞塔区域、东大街及延线区域和SBD区域。

CBD区域：该区域是成都最早发展的商务区之一，也因此片区内的写字楼呈现档次和租金偏低、建筑老旧的特点。商务区范围北至新华路、西至东城根街、南至锦江、东至红星路及其东侧局部区域。

天府广场-跳伞塔区域：该商务区囊括了成都的中心天府广场和人民南路，是成都甲级写字楼最集中的商务区，其范围北至人民西路、南至一环路跳伞塔、西至东城根南街、东至盐市口。

东大街及延线：该商务区是成都致力打造的“西部华尔街”，片区内商务发展以金融业为核心，未来将有许多顶级和甲级写字楼出现。其范围始于东大街盐市口，止于东大街沙河大桥。由于其规划特殊，特将其分出CBD区域，以便观其现状。

SBD区域：该商务区由在2005年提出规划，区域包含金融、商务、科技、文化等功能于一体。其范围为人民南路四段至火车南站、科华北路及锦绣路共同组成一个“H”形。

 08年CBD发展平缓，09年值得期待

CBD区域相对其他商务区来说，写字楼市场发展较早，交通体系发达，周边配套比较完善，需求群体相对固定，写字楼市场发展比较成熟， 08年的吸纳量在各商务区中最大，达3.62万平方米。但是该区域内办公物业使用时间较长，软硬件配置已经比较陈旧，办公环境和档次明显降低，租金及售价是各商务区中最低。同时08年区域内新项目较少，导致供应量在四个商务区中也最少，仅4.61万平米。尽管如此，年底的五大项目同时动工，为整个市场增添不少信心。

 天府广场-跳伞塔高档写字楼最多

天府广场-跳伞塔区域位于城市中轴线，交通便利度高，区域内配套设施完善，聚集了很多新写字楼项目。区域供应量在08年位列所有商务区之首，达到9.36万平米。同时区域内写字楼配置和办公环境好，档次较高，受到大型企业和新兴企业青睐，08年其租金和售价较其他区域来说也甚为可观。同时08年区域内写字楼新增供应量也最多，达到了9.36万平方米。  东大街及延线、SBD区域和天府新城发展潜力大

东大街金融商业街的规划是07年才开始下重手打造，目前市场发展成熟度较低，但由于区域内可开发土地较多，使得区域写字楼市场俱备了极大的发展潜力，08年的供应量达到8.66万平米，仅次于天府广场-跳伞塔。下半年喜年广场的面市使区域规划初现雏形，年底又传来了3座超高写字楼同时兴建的消息，区域写字楼市场发展前景非常好。

SBD商务区市场发展成熟，标志性的高档写字楼保证了区域内的吸纳量，08年为2.42万平米，仅次于CBD区域。由于吸纳量可观，区域的售价和租金水平也相对较高，特别是08年的租金位于各商务区之首。同时目前区域内拥有像来福士广场等潜在大型项目，区域写字楼市场还有很大的潜力可以挖掘。

天府新城作为新兴商务区，写字楼市场发展时间短，市场成熟度低，吸纳量小，08年仅0.55万平方米，是所有商务区中最少的。目前区域内的写字楼售价和租金也较低，但城市新中心的规划和此前市搬迁到该区域的计划以及世纪城新会展中心的建设，已经为区域写字楼市场的发展打下了坚实的基础，形成了一定规模的写字楼市场，潜在的甲级写字楼较多。

3.1CBD区域（骡马市-顺城街） 3.1.1CBD区域写字楼市场新增供应情况

08年CBD区域仅供应了4.61万平方米写字楼物业，在全年77.11万平方米的市场总供应量中仅占6%。虽然该区域范围很大，但区域内一是可开发土地有限，二是许多潜在项目还未上市，08年的新增供应也多为烂尾楼包装，因此其供应量较少。

3.1.2 CBD区域写字楼市场吸纳情况

08年的整体吸纳量不高，商务区总租赁面积为19341平方米，总成交面积为16879平方米。11、12月吸纳量占总量的35%，其中又以成交为主。随着年底商务区内几个大型写字楼项

目的动工（如爱美高项目、成商集团项目等），明年的CBD区域写字楼市场很值得期待。

3.1.3 CBD区域写字楼市场价格及租金情况

从08年CBD区域写字楼各月的价格情况来看，区域内写字楼售价和租金波动较大。售价在5180-9562元/平方米之间波动，最高价是最低售价的1.8倍；租金在11月达到全年最低值49元/平方米/月，全年最高租金为87元/平方米/月，相差了38元/平方米/月。

3.1.4影响区域写字楼市场的因素 有利：

 四大项目齐动工，市场信心加强

九龙仓、爱美高、成百大楼、成商集团四大项目不仅具有区位优势，而且居于很强的品牌优势，他们的动工为区域写字楼市场注入了新的活力，使市场信心得到了很大的加强。  CBD新规划出笼，提高了商务区整体环境

新规划的出台在商务区的发展方向，发展规模，发展节奏和产业打造重点等方面做出了战略性的规划和设计，对完善成都的商务体系，提高CBD 区域的商务办公环境有着积极的作用。

 4000多万元的投资进入骡马市，增强了区域吸附力

投资3000多万的单体KTV和投资1000多万的会所进驻铂金城后，对增强区域的吸附力，繁荣区域商业和商务活动有着很积极的带动作用。

不利：

 物业老旧，售价租金均不高

CBD区域发展最早，目前的写字楼使用时间都比较长，老旧写字楼较多，软硬件配置已经比较落后，租金和售价受此影响均不高。

 春熙路、太升南路、青石桥控制性详细规划调整，部分道路不利于写字楼周边交通

青石桥的街道路宽度原规划的30米宽地段调为20米宽，道路宽度缩窄后虽然会显得比较繁荣，但极易导致交通的拥堵，不利于周边写字楼物业的人车流疏导，其他几个区域道路规划的修改也对交通的组织有一定的影响。

4.1天府广场-跳伞塔

4.1.1天府广场-跳伞塔区域写字楼新增供应情况

该区域内的写字楼新增供应量是所有商务区中最多的一个，同时区域内写字楼几乎都是高档纯写字楼物业，使得其在写字楼市场，特别是高档写字楼中占据着极为重要的位置。

4.1.2天府广场-跳伞塔区域写字楼市场吸纳情况

从08年各月吸纳量的整体情况来看，区域总租赁面积为10132平方米，总成交面积为3116平方米。成交面积仅占总吸纳量的24%，原因一，区域内的写字楼多为开发企业自有物业，买卖的供应量本就较少；二，是因为商务区内多为建筑年代近或档次高的写字楼，租赁情况较好，房东无意转卖；三，有可能是由于租赁情况好，物业升值速度快，出售房源的单价较高，面积较大，使得总价可以高达上千万元，因此最终导致了该商务区的成交面积较少。

4.1.3天府广场-跳伞塔区域写字楼价格及租金情况

由于受到了5.12地震和10月金融危机的打击，区域内写字楼价格和租金出现了一定的波动，不过即便如此，该区域的写字楼价格和租金的整体走势还是比较平稳，区域写字楼的市场需求仍然比较稳定。

除2、3月份没有写字楼成交外，其它几个月的买卖成交单价基本在12000元/平方米以上，是四大商务区里成交单价最高的一个区域。

天府广场-跳伞塔区域的写字楼租金波动明显，5月受地震影响使租金跌至全年最低的40元/平方米/月，而金融危机在中国显现影响后，该区域的租金也相对较低，仅在-91元/平方米/月之间。

4.1.4影响区域写字楼市场的因素 有利：

 甲级写字楼还将继续上市

随着天一广场、仁恒广场、航天科技大厦、城市之心二、三期等新建写字楼特别是高档写字楼的上市销售，区域还将受到大型企业和新兴企业青睐，对今后区域写字楼市场的发展将起

到进一步的带动作用。

 地铁锦江宾馆站、小天竺站恢复地面主车道交通

天府广场-人南路区域位于城市中轴线，交通便利度高，目前地铁站的主体建设已经结束，而在地铁建成后，区域的交通将会更加便利，写字楼市场还将获得更大的发展空间。

5.1 SBD区域

5.1.1 SBD区域写字楼新增供应情况

该区域写字楼市场发展时间长，区域内可开发土地推出量少，目前无新增物业上市销售。

5.1.2 SBD区域写字楼市场吸纳情况

08年SBD区域的租赁面积共17957平米，成交面积共6242平米。由于受到春节假期和地震的影响，导致市场需求萎缩，1-8月SBD 区域写字楼的吸纳量比较少，市场需求略显平淡。不过到了9月，市场积压需求逐渐释放，使得四季度的市场需求量在上半年的基础上有了明显增多。

5.1.3 SBD区域写字楼市场价格及租金情况

区域内的威斯顿联邦大厦、力宝大厦等甲级写字楼将整个商务区的售价和租金大幅拉高。从月度走势来看，虽然出现了些许波动，但是整体价格和租金水平都比较高，08年全年的平均售价和平均租金分别达到了11934元/平方米和96元/平米。

5.1.4影响区域写字楼市场的因素 有利：

 来福士广场、国际为商务区增添新亮点

由于区域内可供开发的土地有限，来福士广场和国际项目是今后较长时间内区域写字楼市场的主要新增供应量，他们的开工建设为区域写字楼的市场发展注入了活力，是区域写字楼市场后续发展的重要保证。

 曼哈顿（首座）国际酒店、成达酒店满足商务配套

与CBD和天府广场-跳伞塔区域相比，SBD区域在酒店配套方面相对缺乏，而未来首座国际酒店和成达酒店的开业将与现有的凯宾斯基酒店练成一体，互为补充，使区域的配套更加完善。

6.1东大街区域

6.1.1东大街区域写字楼新增供应情况

东大街写字楼市场新增供应量较多，达到了8.66万平方米，约占总体供应量的11%。目前区域内存量土地多，市场潜在开发量大，加上金融街的规划为其提供良好的保障，凸显出东大街在整体市场中的重要地位。

6.1.2东大街区域写字楼市场吸纳情况

东大街及延线写字楼全年总租赁面积9421平米，成交面积3020平米。从吸纳走势来看，除了几个特殊的月份，其它各月的吸纳量均保持在700-1100平方米之间，写字楼市场需求比较稳定。从目前市场的发展情况来看，随着金融街规划的逐步实施，大量知名开发企业的进入，东大街写字楼市场潜力巨大，发展前景令人看好。

6.1.3东大街及延线区域写字楼市场价格及租金情况

东大街及延线商务区的写字楼成交趋势呈现两极分化的形势。上半年除5月受地震影响跌至9028元/平米以外，其余几月均在11000元/平米以上。而下半年一方面是受金融危机的影响，另一方面是成交物业多为档次较低的普通写字楼，因此价格陡然降低至7384元/平米。

6.1.4影响区域写字楼市场的因素 有利：

 东大街整治，西部华尔街形象加固

东大街盐市口—红星路口段的道路景观和沿线建筑物立面整治，使东大街这个西部华尔街的形象有了很大改观，对区域内写字楼档次的提高大有帮助，减弱老旧写字楼对区域定位和发展的影响。

 金融街企业家俱乐部成立，搭建合作平台

作为省内首家金融行业企业家的俱乐部，目前已经聚集了荷兰银行、汇丰银行等中外资银行负责人以及证券、保险和其他金融相关产业负责人。这对于引导省内乃至西部金融行业的信息、资金等资源汇聚成都，汇聚东大街，把打造东大街打造成为金融街将带来专业的指导作用和行业带头作用。

 喜年广场面市，东大街正式迈出了第一步

花样年喜年广场的面市，是东大街正式向西部华尔街迈进的第一步，标志着把东大街打造成为金融街的规划正式启动，它的出现不仅会带动东大街沿线新建写字楼的发展，还会吸引更多的企业入驻东大街，促进区域的发展。  潜在高端写字楼项目众多

目前东大街已拍卖的土地中已知有：新鸿基的国际金融中心、九龙仓国金天地、信德广场、信合地产项目等，且入驻企业就包括了罗森·王、凯泰集团、太古地产、菲律宾首都银行集团、阳光保险集团股份等十余家国内外实力财团集团公司，东大街写字楼市场未来十分看好。

7.1天府新城

7.1.1天府新城区域写字楼新增供应情况

尽管天府新城区域在08年的供应量较少，仅6.68万平米，但前期城市新中心的规划以及世纪城新会展中心的建设，已经为其写字楼市场的发展打下了坚实的基础，区域内还有许多潜在写字楼项目将提升09年的供应量。

7.1.2天府新城区域写字楼市场吸纳情况

天府新城区域在08年的总吸纳量仅0.55万平方米，且成交量相对较少。由于区域内写字楼市场的发展时间相对较短，相关商务配套比较缺乏，市场发展还不够成熟，因此其市场需求是所有商务区中最少的；加之区域内写字楼多为开发企业自有物业，使得区域写字楼买卖成交量较小。随着拉德方斯大厦、特拉克斯大厦、银海芯座等新项目的租售步入轨道，商务区内的吸纳量应该会在短期内上涨。

7.1.3天府新城区域写字楼市场价格及租金情况

从成交价来看，由于天府新城是成都的新兴商务区，区域内新建写字楼较多，档次较高，成交价多在8000元/平方米以上。但目前区域内市场还不太成熟，市场需求相对较少，租金因此相对较低，多在70元/平方米左右。虽然目前的租金售价都较低，但区域内新面市的甲级写字楼将在未来带动租售价格上涨。

7.1.4影响区域写字楼市场的因素 不利：

 公开南迁计划停止

地震后市公开表示暂缓搬迁，区域内写字楼市场失去了重要的市场依托，导致市场发展预期大为降低，发展前景也受到了一定的影响。

有利：

 苏宁、伊藤洋华堂旗舰店、美美百货、茂业百货等的建设将完善区域商业配套

目前苏宁和伊藤已经确定入驻南延线，这不仅对住宅市场是利好消息，对写字楼物业来说也有着积极的作用，使区域的配套更为成熟，对吸引更多的企业入驻有很大的帮助。

天府新城内正在建设的其它商业还有：茂业百货、美美百货等。08年已投入使用的欧尚超市、富森美·家居、宜家家居等使得天府新城的商业配套日渐成熟，为在区域生活和工作的人们提供了使捷的商业配套。  金融配套已逐步完善

成都金融后台约3000亩用地，就在天府新城内，如若金融后台建成后，区域内的金融配套将十分完备。目前在高新国际广场周边已有的银行有：中国银行、工商银行、建设银行、招商银行、农业银行、民生银行、成都银行等。  高星级洒店聚集

目前天府广场内已知的高星级酒店有：豪生酒店、紫罗兰酒店、希尔顿酒店等，众多国内外知名四五星级酒店云集，使得区域商务配套日趋完善。  海洋公园开园增加区域聚集效应

海洋公园的建设将进一步完善区域的配套，使区域的聚集效应大为增强，加快南部新城规模化的形成，在大的规划层面上给区域的写字楼市场带来刺激。  市场潜在高端写字楼众多

据中原市场监控了解，该区域有大量的商务办公用地，且目前已知的甲级写字楼较多，如

中航国际广场、三峡大厦、拉德方斯、中信广场等已知有11个左右的甲级写字楼，随着未来区域商务规划的完善，片区内甲级写字楼将越来越多，有助于提升区域写字楼市场的品质和档次。

8.1各商务区写字楼空置率对比 CBD 45% 天府广场-跳伞塔 38% SBD 46% 东大街 41%% 天府新城 62% 从各个区域空置情况的对比来看，作为核心商务区的CBD 区域，其市场成熟，需求稳定，并且由于使用时间较长导致租金偏低，从而吸引了较多的企业，区域的空置率在所有商务区域中相对较低。而目前市场发展逐渐成熟，新建写字楼特别是高档写字楼较多的天府广场-跳伞塔和东大街区域由于物业较新，配置高，受到了许多企业的青睐，但是由于租金较高，因此空置率也略高。

天府新城虽然一直以城市新中心来定位，但目前的发展还不成熟，再加上地震后公开表示暂缓搬迁，使得区域市场预期陡然降低，导致区域写字楼空置率普遍偏高。

9.1小结

 CBD与SBD写字楼市场最为成熟

综合几个写字楼集中区域的发展状况来看，CBD与SBD两个区域市场发展时间长，成熟度高，拥有比较稳定的客户群体，吸纳量分别达到3.62万平米和2.42万平米，价格和租金走势也比较平稳；

 天府广场-跳伞塔区域高档写字楼最多

天府广场-跳伞塔区域甲级写字楼最多，同时潜在写字楼多，供应也最大，包括仁恒广场、城市之心二期等档次较高的写字楼未来都将呈现。其售价达到12563元/平米，是目前所有商务区中最高；

 东大街和天府新城发展潜力看好

东大街和天府新城市场发展时间短，目前的市场成熟度较低，吸纳量分别只有1.24万平米和0.55万平米。但在规划预期方面下了很多功夫，加上区域存量土地较多，因此这两个商务区还具有良好的发展潜力。

三、主城区写字楼等级分析 1、划分标准

由于新出台的《成都商务写字楼等级指导标准》是对未来市场的写字楼等级进行划分，其中许多标准目前市场上的写字楼都还无法达到，因此暂不使用该标准作为本次写字楼等级划分的准则。

1.1甲级写字楼划分标准

位于城市中心或副中心地带；物管费大于12元/㎡/月；租金高于85元/㎡/月；品牌电梯不少于8部、品牌空调、品牌并具有丰富经验的物管、监控系统完备；入驻公司多为大型实力企业且入驻率高；建筑面积大于40000㎡且有大堂。

1.2乙级写字楼划分标准

租金为60-84元/㎡/月；品牌电梯不少于5部；监控系统完备；入驻公司多为中型企业且入驻率高。

1.3普通写字楼划分标准

租金为35-59元/㎡/月；品牌电梯不少于3部；入驻公司多为中小型企业；入驻率常期不稳定。

2、甲级写字楼

2.1租金及售价

从上图可以看出，写字楼使用时间越长租金越低，如冠城广场、川信大厦等。这主要是因为老、旧写字楼在软硬件配置方面均相对较差，对企业尤其是对公司形象比较看重的大型企业的吸引力逐渐减弱，因而租金价格相对较低。同时在售价情况上也基本符合此规律。

2.2吸纳情况

甲级写字楼是写字楼市场中的领导者，其市场需求量是当地整体经济发展水平的直接反应，08年成都写字楼市场总吸纳量的1/3以上来自于甲级写字楼，甲级写字楼在整体市场中具有较强的吸引力。

2.3主要入驻企业 写字楼名称 时代广场 川信大厦 城市之心 冠城广场 中环广场 力宝大厦 威斯顿联邦 香格里拉 汇日央扩 主要入驻行业 电子 电子 金融 运输/外贸 房地产 各类外资 各类外资 各类外资 金融 企业名称 MOTO、诺基亚、东芝、索尼 飞利浦、西门子、美利捷自动识别仪器 花旗银行、东亚银行、嘉实基金 上海铁洋、马士基 新嘉置地、戴德梁行、凯德置地、信和地产 美国沃特、美国猫头鹰、布尔克国际、美国艾默生 奥林巴斯、美国福禄克、百威、英美烟草 宾利汽车、卡塔尔航空、雪佛龙 民生银行 写字楼是企业形象最直接的反映，因此选择甲级写字楼的企业有着较强的经济实力，加上一些写字楼还对入驻企业的资质做出了规定，因此甲级写字楼的构成规律比较明显。从成都甲级写字楼的入驻企业来看，电子行业最多，这些企业多是大型集团，品牌形象高，如西门子等，是甲级写字楼最主要的客户群体；此外，金融、房地产等对写字楼软硬件均比较看重的行业也较多的选择甲级写字楼，如各大银行、和记黄埔等。

2.4空置情况

项目名称 空置率 力宝大厦 50% 香格里拉 44% 川信大厦 13% 中环广场 57% 时代广场 5% 威斯顿城市之心 联邦大厦 5% 7% 汇日央扩 17% 冠城广场 20% 由于08年下半年经济大环境的影响，在甲级写字楼办公的外资企业与大型企业多少受到了影响。部分企业选择了换租或退租，造成甲级写字楼目前的空置率较高。但与区域写字楼的整体空置率相比，大部分甲级写字楼的空置率还是偏低，但是由于区域发展的不同，交通便利度、区域配套、自身配置以及招租时间的长短不同，写字楼之间的空置率也存在着一些差异，不过差异并不会十分明显。其中力宝大厦由于投入使用时间短，租金高，使得目前的空置率偏高。

2.5小结

 老旧甲级写字楼租售价格低

随着使用时间的推移，以前比较出名的甲级写字楼逐渐老旧，软硬件配置相对落后，售价和租金相对较低。如川信大厦，冠城广场等，08年的平均租金分别为87元/平米和85元/平米。

 甲级写字楼整体吸纳量颇具吸引力

08年成都甲级写字楼的整体吸纳量在市场总吸纳量中约占36%，虽然甲级写字楼的需求并不是市场的主导，但是甲级写字楼在整体市场中仍然颇具吸引力。

3、乙级写字楼

3.1租金及售价

2008年乙级写字楼的平均租金为70元/㎡/月，售价为7908元/平方米。从租金和售价水平来看，乙级写字楼要明显低于甲级写字楼，这也决定了乙级写字楼在软硬件配置方面略逊于甲级写字楼。

3.2吸纳量

从乙级写字楼的吸纳量来看，48%的市场占有率使其成为目前成都市场上最受欢迎的写字楼。一方面此类型的写字楼性价比较高，适合各类中型企业。另一方面此类型的写字楼在市场上的供应量也最大，客户选择面较广，使得其整体需求量最高。

4、普通办公用房

4.1租金及售价

普通级别的写字楼在2008年的租金水平仅44元/㎡/月，而售价仅60元/平米。如此低廉的租金反映出成都市场上的普通写字楼老旧、服务意识较差以及软硬件配置很低的情况。

4.2吸纳量

成都的普通写字楼市场吸纳量约1.5万平方米，占市场总吸纳量的16%。这些写字楼由于硬件配套不全，软件服务也无法满足客户，因此市场需求量较小。而在未来的发展规律中，普通写字楼的市场占有率将进一步降低，最后逐渐被淘汰。

5、小结

 市场吸纳量集中于乙级写字楼

综合三种档次的写字楼需求情况来看，目前成都的写字楼市场主要需求量集中在乙级写字楼上，吸纳量约占总量的48%。反映出目前成都中型企业较多，在写字楼的选择上对性价比比较看重。

 甲级写字楼发展提速

随着经济的发展，加上极佳的生活环境和低廉的人力成本，成都成为了众多国内外大型企业关注的焦点，这为成都今后写字楼市场的发展特别是甲级写字楼的发展提供了条件，而且也在着力打造高档次的办公物业集中区，今后甲级写字楼的发展将会逐渐提速。

四、集中的工业园区商务办公情况 1、武侯科技园

1.1园区概况

简称武侯科技园是经国家审核批准的省级开发区。园区成立于2000年8月，规划面积6.5平方公里，目前，建成区面积已达2.12平方公里。

优势：

 园区紧临成都市三环路西二段，毗邻国家级西南物流中心，交通便利，企业物流成本低。  03年正式晋升为国家级高新技术创业服务中心，园区形象明显提升。  园区规划早，发展较为成熟，配套较为成熟。

劣势：

 入驻企业规模小，小型制造型企业较多，园区品质不高。  办公环境较差。总部经济发展相对比较滞后

1.2重点项目 名称：商环境

招商对象：生产、科研、总部办公 地址：武侯科技园武兴二路8号 总建面：11000㎡ 容积率：1.5 绿化率：50% 均价：4500 销售率：2期80%

2、高新技术开发区

2.1园区概况

高新区1991年经批准为首批国家级高新技术产业开发区，园区规划面积67平方公里，由南区和西区两部分组成，南区位于成都市正南，规划面积47平方公里；西区位于成都市西、成都至都江堰黄金旅游通道两侧，规划面积20平方公里。

优势：

 国家级高新技术产业开发区，规模大，起步高。

 南区已经逐渐发展成为城市副中心，西区逐步成为成都高新区国际化的制造基地，形象好。  知名度高，受到大型企业的青睐，带动区域的迅速发展。

劣势：

 目前建成区相对还比较小，规模效应还不够大。

 规划范围太大，道路和配套设施的建设相对比较滞后，还未形成大面积的覆盖。

2.2重点项目 名称：科技财富中心

招商对象：软件、生产、科研 地址：天府大道南延线高新孵化园 总建面：20万㎡ 容积率：0.6

绿化率：50%

租金：28-40元/㎡/月 均价：5200 销售率：70%

名称：天府创意产业园 招商对象：软件、生产、科研 地址：高新西区西芯大道30号 容积率：0.83 绿化率：40% 均价：5000 销售率：75%

3、锦江工业集中发展区

3.1园区概况

成都锦江工业开发区地处成都锦江琉璃乡，规划控制面积1.29平方公里，紧靠成都市高科技技术开发区， 成都市三环路横贯其中。根据成都市总体规划，是发展医药、高新技术产业的理想基地。

优势：

 是城市东南方向近郊的工业规划布点区域和城市向东向南发展规划的基础项目。  园区为高新技术的项目实行地价补贴，吸引了一些小型技术型公司。  规划面积大，具备了规模化发展的条件。  靠近高新区，有利于借势发展。 

劣势：

 目前建成面积较小，入驻企业也比较少，形成规模化还需要较长的时间。  入驻主要以小型创业型企业为主，档次相对较低。

3.2重点项目 名称：火炬动力港

招商对象：生物制药、印刷、乳业 地址：锦江工业园南北一路 总建面：6万㎡ 容积率：2.05 绿化率：40% 均价：6000元/㎡ 销售率：2期75%

4、青羊工业集中发展区

4.1园区概况

青羊工业集中发展区地处成温邛公路以北，三环路与外环之间，占地面积3000多亩，建筑面积250万平方米，项目总投资55亿元。园区主要分为933亩的科技创新基地、1545亩的精密加工区和467亩的综合配套服务区三大功能区域。

优势：

 项目内部环境较好，紧靠日月大道和成飞大道，临近三环路和绕城高速路和火车西站仅2

公里，距双流机场仅12分钟车程，交通十分便捷。

 园区内各种配套设施齐全，其独栋孵化楼总价大约等于CBD高档写字楼三年租金，对新兴

的创新型公司具有很大的吸引力。

 园区内交保证金免租金即可入住的时尚青年城对入驻企业员工极具吸引力。

劣势：

 相比其它大型工业园区，青羊工业基地的规模过小，规模化效应比较弱。  入园条件较高，阻碍了一部分成长型企业的发展。

4.2重点项目 名称：青羊工业园

招商对象：生物制药、电子信息、软件 地址：青羊区成飞大道1号

总建面：55万㎡ 容积率：1.2 绿化率：20% 均价：4800元/㎡ 销售率：3期90%

5、龙潭都市工业集中发展区

5.1龙潭都市工业集中发展区概况

龙潭都市工业集中发展区位于成都市东北部，规划占地面积约13000亩，是成都中心城区规模最大的工业集中发展区。于2007年9月被批准成为成都市唯一的总部经济实验区，园区定位为中西部地区规模最大、布局最合理、配套最完善、功能最齐全的总部新城。

优势：

 规模大，是三环沿线规划最大的都市型工业园区

 征地价格比较低廉，仅为(20万净地价+5万配套)/亩，企业入驻条件较低

劣势：

 园区开工建设面积比较小，周报配套差，入驻企业档次较低  园区内以生产型企业为主，作为总部基地的办公环境较差

5.2龙潭都市工业集中发展区重点项目 名称：多元总部国际1号 招商对象：服装、食品

地址：成华区龙潭都市工业集中发展区 总建面：6万㎡ 容积率：1.54 绿化率：20% 均价：4700 销售率：65%

6、各园区主要发展产业

工业园区 武侯科技园 高新技术开发区 锦江工业集中发展区 青羊工业集中发展区 龙潭都市集中发展区 小结

集中工业园区是成都现阶段城市外围办公物业的主要发展模式，良好的规划条件和完善的园区配置使园区具备了一流的办公环境，吸引了不少制造类和高新产业的企业入驻，发展前景令人看好，将成为今后成都写字楼市场的重要组成部分。

六、典型项目

项目名称 商务区 地址 租售方式 力宝大厦 SBD 科华北路 可租可售 世邦魏理仕 16 408 72076 2.6 香格里拉中心 —— 滨江东路9号 只租不售 时代广场 —— 总府路2-4号 可租可售 成都时代广世邦魏理仕 场物业管理有限公司 20 472 46526 2.6 15 400 105459 2.6 15 300 52000 2.6 奥莱物业管理有限公司 城市之心 天府广场-跳伞塔 人民南路一段86号 可租可售 主导产业 电子信息、制药 电子信息、制药、新材料 印刷、乳业、生物制药 工业制造、电子信息 服装制造、食品加工 物管 物管费 车位 建筑面积(㎡) 层高 12部德国蒂24部瑞士迅达高速项目配套 电梯2.5米/秒、新风系统 12部高速东芝电梯、美国特灵空调系统、感应卡 森电梯、三菱客梯6部，货梯21000台水源部、美国特灵空调、热泵空调机组、无线上网、闭路电视监视系统 光纤六类综合布线、IC卡一卡通服务、自动报警系统 入驻率

50% 47% 95% 95% 上述几个典型写字楼项目都有租金和项目软硬件配置较高的特点。随着成都近几年经济的飞速发展，有实力的外资、港资企业纷纷进入成都并选择这些写字楼入驻，使之一度成为市场的热点。但08年下半年的金融危机也首先影响了这些大型企业，使得这些项目的市场需求放缓。

七、总结

 08年写字楼市场总体形势较好

08年成都写字楼市场虽然受到了地震、金融危机的影响，但总体形势依然较好，吸纳量趋势保持稳定增长，成交价和租金走势也都趋于稳定，未来发展后劲很足。  天府广场-跳伞塔成主要发展区

2008年天府广场-跳伞塔区域的写字楼吸纳量为2.87万平方米，集中了30%的市场需求，其售价和租金也比较高，分别达到12859元/平方米和93元/平方米。另外东大街在金融街的规划下也获得较多的市场关注，区域吸纳量占市场总吸纳量的15%，市场发展潜力较强。

 名企推动甲级写字楼发展

目前成都经济发展形势稳定，城市地位优越，诸如英特尔、诺基亚等众多国内外大型企业都对成都十分关注，这些企业不仅能为成都带来巨大的经济效益，增加就业机会，还将大大刺激楼市的需求，其中最直接的就是对办公物业的需求，这对于今后成都写字楼市场特别是甲级写字楼的发展有着积极的推动作用。  工业园区将成为写字楼市场的重要组成部分

工业园区成为城市外围办公物业的主要发展模式，目前成都的各大工业园区总规模已经接

近200平方公里。工业园区与传统写字楼物业互为补充，将成为今后成都写字楼市场的重要组成部分。

八、发展前景  东大街倍受瞩目

从近两年来东大街的土地情况来看，东大街的办公用房逐渐增多，随着国嘉·新视界、花样年喜年广场的入市销售，东大街正式迈出了“西部华尔街”的第一步。同时天府新城商务区也已经初现规模，可以预见，今后市场供需将逐渐向城南和城东扩张。  顶级写字楼将出现

由六大行联合发布的《成都商务写字楼等级指导标准》在08年出台。其中的顶级写字楼标准成都目前还没有写字楼可以达到。但随着使用年限符合标准后，香格里拉、力宝大厦以及新鸿基的成都国际金融中心都可以满足顶级写字楼的划分条件。 九、附件

1、新增办公用房列表 区域 项目名称 开发商 成都锦江房地产有限公司 成都市正成投资开发有限公司 成都市锦江区统一建设办公室 四川航天科技大厦有限公司 成都通和置业有限公司 地址 推出面积(㎡) 用途 建筑类型 商业场·新座 正成.财富领地 中 城市理想 华兴正街 32625.14 商业、办公、其他 高层 住宅，商业，办公、其他 住宅、商业、办公、其他 北大街 39725.24 高层 梨花街 87612.03 超高层 航天科技大厦 花样年·喜年广场 东 新光华街 117666.01 商业、办公、其他 超高层 下东大街段 67339.48 商业、办公、其他 超高层 锦东路 莲桂南路 22654.28 8588.69 商业、办公 办公、其他 高层 小高层 国嘉·新视界 成都成房置业有限公司 莲桂市场 成都市正信置业有限责任公司 东篱居 成都鑫恒泰置业有限公司 成都龙湖同晋置业有限公司 中国水电建设集团中环房地产有限公司 成都瑞安汇达房地产有限公司 成都人居置业有限公司 成都世纪城新国际会展中心有限公司 成都天友发展有限公司 建兴路 建设北路三段 德赛一街 人民南路三段 民丰大道西段 世纪城路 二环路西一段 百花东路 龙华北路 5676.22 办公、其他 多层 龙湖·三千城 72073.97 商业、办公、其他 高层 中国水电大厦 60351.08 商业、办公 高层 招商银行大厦 南 南苑小区 四川烟草兴业大厦 财富双楠 芳邻路农贸市场 62657 商业、办公、其他 超高层 8774.07 办公、商业、其他 多层 103002.25 办公、其他 超高层 28001.79 办公、其他 高层 四川度基实业有限公司 5722.06 商业、办公、其他 小高层 15261.42 办公、其他 小高层 西 龙湾生活广场 四川淳科实业有限公司 左右 四川金池房地产开发有限公司 东坡北二路 61203.52 商业、办公、其他 高层 外西苏坡桥东街 玉园·清水湾 成都川安置业有限公司 成都市智业房地产开发有限公司 成都市金港房屋开发公司 8013.71 办公、其他 高层 世纪加州 北 金璐天下 沙湾东二路 37319.79 商业、办公、其他 高层 住宅、商业、办公、其他 茶店子西街 5736.04 高层 2、成交土地列表 区域 环线 位置 净面积（亩） 23 用途分类 商业，金融业用地，不兼容住宅 商业，金融业用地，不兼容住宅 成交总价（万元） 5,901.38 楼面价格(元) 390.00 获得方 城南 三环外 高新区双土村十一组 高新区南区双土村三、四组 四川海洋旅游公司 城南 三环外 37 8,179.62 330.00 华西证券 成都鑫达房地产开发有城南 三环外 科创中心片区K号地块 43 商业，金融业用地，不兼容住宅 限公司 22434.568 2609.97 成都大鼎置业有限公司 成都美美力诚百货有限公司 城南 三环外 高新区益州大道 高新区益州大道以西、盛邦街以北 高新区双土村十一，十二组 高新区双土村十一组 59 商业用地，不兼容住宅 商业用地，不兼容住宅 商业，金融业用地，不兼容住宅 商业，金融业用地，不兼容住宅 15307.84 650 上海复地投资管理有限公司 成都鼎立资产经营管理有限公司 成都中节能环保发展股份有限公司 成都市诺亚舟实业有限公司 城南 三环外 26 6785.77 650 城南 三环外 22 5707.42 487 城南 三环外 25 60.14 487 城东 内-一环 城中 城南 内环内 三环外 东大街15号地块 锦江区东大街1号地块 高新区南部园区 10 7 700 236 包含商业金融酒店用地，不含市场用地 公共设施用地 商业金融业用地 文化娱乐用地 11511 106965 48000 1241 5000 435 四川明宇集团 阳光保险集团 世纪城新国际会展中心有限公司



更多企业学院： 《中小企业管理全能版》 183套讲座+700份资料 《总经理、高层管理》 《中层管理学院》 《国学智慧、易经》 《人力资源学院》 49套讲座+16388份资料 46套讲座+6020份资料 46套讲座 56套讲座+27123份资料 《各阶段员工培训学院》 77套讲座+ 324份资料 《员工管理企业学院》 《工厂生产管理学院》 67套讲座+ 8720份资料 52套讲座+ 13920份资料 《财务管理学院》 《销售经理学院》 《销售人员培训学院》 53套讲座+ 17945份资料 56套讲座+ 14350份资料 72套讲座+ 4879份资料 2011年成都市商铺市场

分析报告

四川中原物业顾问有限公司

目 录

图表目录

注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。

一. 市场环境分析

1. 宏观经济环境

1.1 GDP及第三产业平稳增长

近年来，成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2011年1-9月累计GDP突破5000亿，达到5009.4亿，同比增长约为15.1%。上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，预计全年GDP将达到6800亿，跻身全国10强。1-9月第三产业生产总值累计完成2449.2亿，占到GDP比例为48.9%。在东部产业向西部转移过程中，成都扮演越来越重要的角色，世界500强已经有近200家落户成都。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。

图 1：成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2011年9月）

数据来源：成都市统计局

1.2 社会零售商品销售总额节节攀升

2011年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2575.39亿元，其中，批发零售业实现销售额2230.0亿元，同比增长18.6%，占社会消费品零售总额比重为86.6%。餐饮住宿业实现销售额345.41亿元，增长同样明显，社会零售商品销售总额节节攀升。成都作为西部的商贸中心，商贸发达，辐射面较广，消费品市场呈现持续繁荣景象。

图 2：成都市社会消费品零售情况（2004-2011年11月）

数据来源：成都市统计局

1.3 居民购买力继续增强

2011年1-9月成都市城镇居民人均可支配收入达到18050元，同比增长16.1%，扣除物价上涨因素，实际增长约10%。居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。同时，2011年1-9月城镇居民人均消费性支出为13185元，同比增长14.58%，消费支出呈上升态势，人均消费支出占可支配收入的73.05%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。

图 3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004年-2011年9月）

数据来源：成都市统计局

1.4 商铺建设加快

2010年商铺施工面积634.98万平方米，同比上升23.0%，增速加快。新开工面积214.8万平方米，同比增长155.2%，出现大幅增长。竣工面积80.84万平米，同比增加25.3%，并且大量商铺处于施工过程中，未来竣工面积将继续出现增长。住宅市场宏观不断加吗，商业地产迎来机遇，开发商增加商业地产开

发比重，商业项目加快建设，未来商铺供应将持续处于高位。

图 4：成都市商铺建设情况（2004年-2010年）

数据来源：成都市统计局

2. 市场动态

➢ 麦格理收购凯丹广场

2011年6月，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布，MGPA亚洲基金 III号 (MGPA Asia Fund III) 收购成都凯丹广场(Galleria Chengdu)的50%权益。成都凯丹广场建筑面积达53619平方米。该物业由环达通房产中国有限公司 (下称环达通，GTC China Real Estate Holdings) 开发，该公司持有商场50%的权益。

➢ 领盛收购瑞安建业城北新天地49%股权

2011年9月，仲量联行集团成员领盛投资管理有限公司表示，通过旗下领盛亚洲机会III基金以4.4亿元人民币向瑞安建业成功收购成都一地块之49%股权｡项目位于成都市青牛区的东北部二环，地块及所属区域已经被成都市纳入旧城改造计划的目标区域。该项目计划建设成为集居住、办公、购物、餐饮和休闲于一体的大型城市综合体。包含一个48400平方米的购物中心，33000平米的办公室楼面，2550个高层住宅单位，以及会所、游泳池和幼儿园等。项目原名成都金牛购物中心，由成都金牛置业在2002年8月开始开发。2008年2月，瑞安建业和中华汇房产斥资7.87亿，通过收购东方家园成都金牛置业有限公司所得。

➢ 鹏瑞利收购龙之梦购物中心

2011年11月，鹏瑞利中国商用信托22亿8000万元人民币）的价格，向上海长峰集团总裁童锦泉等人

提出收购成都一综合性购物中心龙之梦（Chengdu Longemont Mall）的50％股权房地产咨询公司世邦魏理仕，给予的估价是每平方米1万2500人民币。成都龙之梦购物中心的共有45万5260平方米的总建筑楼面，大约有36万5000平方米预计作为零售楼面，也是规模达170万平方米的龙之梦综合发展项目的组成部分。

二．销售市场分析

1. 整体特征

2011年成都市商铺新增供应94.21万平方米，同比增加70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场限购，成交大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，市场呈现供需两旺。

图 5：成都市商铺供需情况（2004-2011年）

数据来源：中原地产数据库

2. 供应特征

2.1供应逐渐趋热 年末井喷

2011年商铺的供应量明显上升，供求关系出现缓解，出现供大于求。尤以下半年供应增幅最大，月均供应达到10.88万平米，上半年月均仅为4.63万平米，月度供应波动较大，年度峰值出现12月，供应达到19.57万平米。

供应大幅放量一方面是由于住宅市场限购，开发商因住宅市场遇冷资金链趋紧，纷纷加大商铺供应，以期快速回笼资金；另一方面，大量的城市综合体项目处于如火如荼的开发中，金牛万达广场、龙湖时代天街、

雄飞中心等项目均包含较大体量商业面积，这批项目的集中涌现对全年商铺供应贡献十分明显，导致市场供应“井喷”。

图 6：成都市商铺月度供应情况（2011年1-12月）

数据来源：中原地产数据库

2.2社区型商铺为主导形态

社区型商铺供应量为45.19万平方米，占到整体供应量的48.0%，依旧是市场供应的主导形态。社区型商铺一般以住宅底商的形式出现，多规划为临街商铺或商业街，满足社区的日常综合性消费需求。社区型商铺面积较小，价格相对较低，分布面广，通常以分散销售的方式进入销售市场。

商业广场供应量为39.48万平方米，占整体供应量的41.9%。由于单体体量较大，通常为2-4万平方米，因此面积占比较大。大型住宅项目中开始出现大型集中商业的趋势，较大规模的集中商业，但通常单价较高，分割面积较大。

写字楼底商为7.77万平方米，约占8.2%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。写字楼底商一般规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融服务等方面需求。

图 7：成都市商铺供应类型（2010-2011年）

数据来源：中原地产数据库

2.3 新增供应外移加剧 三环外唱主角

从商铺供应环域分来来看，向三环外扩展的趋势明显加剧。2010年三环外商铺供应量为22.32万平米，占到全年40.44%，2011年三环外供应量达到55.58万平米，占到2011全年的59.00%，比例上浮十分明显。其他环域波动不大，表现平稳，与新建住宅分布大致相似，向次中心发展加快。

由于中心城区土地资源稀缺，生活配套成熟，新建商业项目极为有限，商铺供应较少。随着住宅向外扩展，商业配套紧随之，销售市场上的新增商铺呈现不断外移趋势，且这种趋势有进一步加剧的趋势。其中不乏有龙湖时代天街，新世纪环球中心等大型城市综合体分布在三环外等次中心区域。

图 8：成都市商铺供应环域分析（2010-2011年）

数据来源：中原地产数据库

2.4 城南供应继续领先 城西不甘示弱

2011年新增商铺供应中有36.24万平米来自城南，30.73万平米来自城西，占比分别为38.5%和32.6%，牢牢占据市场的主力，成为商铺供应的集中区域。其他区域变化不大，供应集中在7-11万平之间，表现平稳。由于城市加快向南发展，城南商铺供应势必继续占据市场主力，在相当长的时间内，不会发生实质

性的变化。同时，城西的高新西区建设不断加快，未来商铺供应同样较为乐观。

图 9：成都市商铺供应方位分析（2010年-2011年）

数据来源：中原地产数据库

3. 需求特征

3.1 销售波动明显 后期平稳

2011年上半年商铺成交量跌宕起伏，月均成交量为7.42万平米，年初延续2010年火爆态势，成交为12.57万平米，成为年度最高销售水平，3月成交仅为3.90万平米，成为年度低谷。下半年销售相对较为平稳，整体来看，下半年成交量并未因商铺供应增长而增长，一方面信贷持续紧缩，利率上浮，商业地产未能幸免，购房成本上升投资回报率下降导致需求有所抑制，而另一方面，商铺价格快速上涨，投资门槛提高一定程度上制约了成交量的上升。

图 10：成都市商铺月度销售情况（2011年1-12月）

数据来源：中原地产数据库

3.2 价格继续上扬

图 11：成都市商铺销售价格（单位：元/平米）

数据来源：中原地产数据库

2011年商铺平均销售价格为22805元/平方米，环比上涨32.7%，继续保持较大幅度的涨幅。商铺自用需求较为旺盛，尤其是大中型零售、餐饮企业对商铺需求量较大，同时，社会闲散资金购买意愿强烈，在自用及投资需求的推动下，商铺价格持续走高。社区型商铺首层价格集中在3-5万元/平方米，商业广场主要集中在5-8万元/平方米之间，核心区的商业广场价格达到10万元/平方米以上。

表 1：2011年各方位典型项目销售价格情况 方位 项目名称 价格（元/平方米） 锦城华府 28000-55000 城中 雄飞中心 50000-180000 沙河壹号 30000-40000 城东 米娅中心 28000-40000 保利心语花园 35000-45000 城南 大鼎世纪广场 30000-60000 城西 中海国际购物广场 中大君悦金沙 北城天街 金牛万达广场 20000-50000 40000-60000 40000-90000 60000-80000 面积分割 30-300 8-20 50-300 50-300 30-100 100-300 25-50 30-200 40-200 100-150 商务类型 住宅底商 大型集中商业 住宅底商 住宅底商 5.9米挑高住宅底商 写字楼底商 大型商业广场 住宅底商 商业广场+住宅底商 临街商铺 城北 数据来源：中原地产数据库 4. 销售市场小结

在住宅限购的大环境下，开发商纷纷加大商铺供应量，推盘节奏明显加快，供应出现2005年以来的首次反弹。在自用及投资旺盛需求的推动下，成交情况较好，价格持续上扬。整体来看，上半年市场热度不减，成交火爆的情形较为突出，与住宅市场形成鲜明的对比，但是下半年市场受到楼市整体销售疲软及信贷持续紧缩的影响，市场有所降温，成交相对较为平缓。从区域来看，商业发展外扩趋势加剧，后期这种趋势不会出现实质性的变化。城南区域仍为商铺市场最为活跃的区域，城西发力，重点项目集中供应，未来供需持续平稳。

三．租赁市场分析

1. 商圈概况

春盐商圈作为成都市的核心商圈，由春熙路及盐市口商圈合并发展而来，在各大商圈中处于霸主地位。辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业繁华，租金水平较高。

除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈的体量集中在20-30万平方米，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。

图 12：成都市各商圈分布图

2. 新增商业项目

2011年商业地产快速发展，多个商业项目集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积达到32.50万平米，增幅明显，发展速度为各大商圈之首。就各商圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平米，已经发展成熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。

图 13：成都市各商圈新增供应情况

数据来源：中原地产数据库

表 2：2011年新增大型商业项目概览 商业面积新增商业项目 开业时间 （万平米） 北京华联 4月29日 6.00

业态规划及品牌 BHG时尚百货，BHG生活超市，品牌时尚店、服装、餐饮、咖啡厅、儿童，嘉禾影院、电玩城 国际一线品牌、国际精品、时尚流行服饰、精致超市、特色餐厅、美食街等 318个国内外一线家具品牌，并全国首创推出欧美家具店 苏宁电器EXPO、星巴克、必胜客、肯德基、味千、澳门豆捞、横店影院、清健身、金宝贝早教、UR综合店、劲浪体育、新宇钟表、屈臣氏等。 咖啡厅、、旅行社、餐饮FF店、儿童游乐剧场等 零售，批发，购物、休闲、娱乐、餐饮，服装 百货店、名品商铺、精品超市、特色餐饮、高端影院等 特点 满足城西区域性消费需求，并在一定程度上弥补该片区大型商业百货的空缺 地处市中心核心商圈，地段繁华，定位大型中高端百货卖场，引领盐商圈的升级 城南高端家居卖场，成都最大单体卖场 处于快速成长的新南天地商圈，体量较大，业态丰富，发展成为城南又一综合性购物中心 城南大源板块首家营业的综合类百货卖场，较好地满足此地区消费者的需求，弥补区域商业配套不足，推动区域市场发展 打造地下购物中心，形成立体商业，连接较多商场及重要交通节点，为春熙路商圈再次扩容 前身为天府汇成购物中心，改造后的王府井百货在业态、品牌、布局等方面更具有吸引力 远东百货 富森美家居 6月25日 7月30日 6.00 20.00 苏宁广场 9月30日 12.50 伊藤高新店 11月8号 3.35 地一大道 12月23日 9.00 王府井百货 12月26日 10.00 数据来源：中原地产数据库 3. 租金水平

2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一

站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。

表 3：各商圈租金水平 商圈 春盐商圈 光华-金沙商圈 双楠商圈 新南天地商圈 万达商圈 建设路商圈 数据来源：中原地产数据库 主要租金范围 250-2200 95-320 60-460 85-330 65-500 85-380 2011年租金变化 上涨8%-10% 上涨6-10% 上涨8-10% 上涨6%-12% 上涨8-10% 上涨7%-10% 4. 未来商业项目分析

成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原已知项目统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。

表 4：未来大型商业项目供应列表 方位 未来大型商业项目 城中 华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、 太古广场（6.5）、成都339（3）、 苏宁春熙广场（待定） 城西 中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、 凯德商业广场（待定） 城南 凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店（3）、仁和春天百货（8）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20） 、王府井（9.8）、保利国际广场（待定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15） 城东 万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥万达广场（待定）、协信中心（待定） 城北 北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17） 数据来源：中原地产数据库 四．典型项目分析

1. 金牛万达广场

项目名称 地址 投资商 开发商 总投资 建筑面积 商业面积 开盘时间 销售价格 车位 客梯 周边商场 金牛万达广场 金牛人民北路与一环路交汇处 成 成 100亿 总110万平方米 20万平方米 2011-07-24 价格5-10万元/平方米，大部分只租不售 4500个（1：6） 待定 百盛、易初莲花、百佳购物广场、人人乐金荷花市场、盛世荷花市场等 项目点评 项目采取租售结合的做法，开发商自持地上部分物业，通过出售商业街和内部部分物业，在保证品质的情况下，资金流得到保证。加之位于繁华的市区，交通极为方便，人流量大，势必成为区域性的商业中心，对火车北站-荷花池片区发展及商圈升级起到极大的推动作用。 2. 龙湖时代天街

项目名称 地址 投资商 开发商 总投资 建筑面积 商业面积 开业时间 价格 车位 周边商场 项目点评 龙湖时代天街 成都成都市高新西区合作路号 龙湖地产 龙湖地产 100多亿 180万平方米 70万平方米 2010-8-27 售价15000-45000元/平方米 11170个 暂无。 项目商业体量达到70万平方米，处于成都近郊，建成后将成为亚洲区域内规模最大，全球前三的一站式购物中心，龙湖地产打造，项目整体品质较好。但项目周围目前没有成熟的居民社区，加之项目交通单一，公交线路少，离地铁，快铁远，交通系统有待提高。 五．总结

1. 小结

➢ 销售市场商铺供应明显回升，供应量达到94.21万平方米，供应量创下新纪录，尤以下半年集中爆发，

供应的区域集中在城南和城西；商铺成交量为75.98万平方米，市场销售表现均为平稳，价格为22805元/平方米，继续呈现上扬的态势。

➢ 租赁市场逐渐形成了以核心商圈为主，多个次级商圈共同发展的局面。次级商圈加快发展，比较突出

的是新南天地商圈，发展快速，已经形成了大型综合性商圈。商铺价格上扬的同时，租金也稳步上涨，整体较为平稳。 2. 后市预测

➢ 在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产遇到难得的发展机遇，市场发展加快。开发商纷纷加大商

业地产的开发比重。预计商铺市场未来保持较快的发展速度。

➢ 开发商开发能力不断提高，城市综合体不断涌现，多个项目均包含大面积的商场，商铺供应潜力较大。

随着这些商业项目的开业，市场存量将有大幅度的攀升，租赁市场压力不断加大，优质商铺的争夺将趋于白热化。