DOI:10.157/j.cnki.hbhjjlw.2019.02.117
理论探讨
基于主成分对抚州市房地产可持续发展的研究
◆ 邹 凝
摘要：如何衡量一个地区房地产市场平稳健康的发展程度，成为广大群众共同关注的热点问题。文章从可持续发展层面出发，采用文献回顾法与主成分分析法相结合，将可持续发展思想与房地产业发展进行融会贯通。以抚州市房地产为研究对象，选取若干指标从发展度、危机度两方面进行分析，最后对其可持续发展提出建议。
关键词：房地产；可持续发展；主成分分析法；发展度；危机度
一、前言
近10年来，我国房地产业发展快速，但也出现了投资增长过快、房价收入比严重失调、市场供求总量和结构失衡、短期行为对生态环境造成破坏、房屋设计布局不合理造成资源浪费和破坏、市场过度投机现象严重等我国房地产行业呈现出的不可持续性特征。因此，加强宏观促进房地产业可持续发展早已成为社会共识。构建房地产业可持续发展综合评价指标体系是房地产可持续发展研究中的一项重要内容和实施房地产业可持续发展战略中不可缺少的环节。
根据抚州市的统计数据，运用主成分分析法建立房地产可持续发展的综合评价指标，并运用于对抚州市房地产可持续
发展状况的评价，这种方法可避免层次分析法等容易产生主观人为因素的影响，增强评价结果的客观性，以期为房地产可持续发展评价的研究提供参考和为房地产业的健康发展提供建设性意见。
二、抚州市房地产可持续发展评价指标体系
本文根据指标体系设计的构建原则，紧密围绕房地产业可持续发展这一主线，借鉴其他省市房地产可持续发展指标体系的选取标准，立足于抚州市房地产业发展现状，将发展度作为指标体系。
表2 因果关系检验结果原假设F统计量P值
掉期价格不是1Y境内资金利差变动原因3.0.0261Y境内资金利差不是掉期价格变动原因3.0.020
原假设检验统计量P值
1Y境内资金利差不是1Y中美国债利63.621.E-27差变动原因
1Y中美国债利差不是1Y境内资金利18.977.E-09差变动原因
1Y境内资金利差不是10Y中美国债利42.985.E-19差变动原因
10Y中美国债利差不是1Y境内资金利3.780.022差变动原因
数据来源：Wind资讯
从计量检验结果可知，掉期价格与1Y期境内资金利差之间互为统计意义上的因果关系，且10Y中美国债利差是引起1Y境内资金利差变动的统计原因。也就是从统计意义上来说，10Y期国债的变动会引起1Y境内资金利差的变动，1Y境内资金利差的变动与掉期价格之间互为变动的因果关系。
（一）国债利率为长期限指标，国债利率的变动对各期限资金利差的变动具有基准的指导意义。而对市场掉期价格的走势影响更为直接的则为市场中货币的拆借利率。中美国债利差对掉期价格的影响多通过市场资金价格与汇率两个角度进行传导。
（二）根据利率平价理论，两国利差变动将直接影响汇率变动。利差收窄，资金将由低利率国家流向高利率国家，进而由于利率平价，对汇率产生直接影响。但由于我国利率、汇率市场化机制不够健全，以及外汇衍生品市场的不够完善，将对利差变动与汇率之间的联动大打折扣。
（三）国债利差的变动对于境内资金利差具有较强的指导作用。从历史数据的参考来看，10年期国债利差与境内资金利差一直维持在1-3%的差值之间变动。
6 5 4 3 2 1 0 2008年1月2日2009年1月2日2010年1月2日2011年1月2日2012年1月2日2013年1月2日2014年1月2日2015年1月2日2016年1月2日2017年1月2日2018年1月2日(1)(2)境内资金价格差中美国债利差10年图2 中美国债利差与境内资金价格差走势图数据来源：Wind资讯
四、2019年展望
根据以上分析，中美国债利差对掉期价格走势，在一定程度上具有指导作用。本文通过对2019年的中美国债利率走势进行展望，为预期掉期价格提供一定参考。
（一）从经济方面来看，2019年我国经济基本面疲弱态势短期难改。各项宏观数据的表现也显示出宏观经济的压力仍存。2019年我国GDP有可能继续下行。当前，美国经济周期与我国不同步，虽然2018年末，美国加息释放降速的信号，但美国经济仍处于上升阶段。所以基于此考虑，中美国债利差存在收窄的可能。
（二）从方面来看，2018年末由于美国经济增速减弱，美联储发出减缓加息的信号，一些新兴市场国家已经出现降息的情况。同时，人民币货币仍将保持偏宽松状态，2019年初，我国央行已经降准释放市场流动性，中美国债利差仍有继续收窄甚至倒挂的可能。美元对人民币掉期点短期内仍有可能保持贴水状态。
（三）从市场成熟度的角度考虑，随着利率、汇率市场化机制的不断完善，以及衍生品市场的改进，将使利率、汇率之间的联动更加市场化，效率提高，从而对掉期价格形成更加有效的传导机制。
（作者单位：华夏银行金融市场部汇率交易室）
环渤海经济瞭望 │ 2019.2
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理论探讨
发展度指标是判断抚州市房地产业是否属于健康发展状况的主要特征。该指标可以综合模拟为发展度指数。具体选取指标包括城镇居民人均住房建筑面积、房地产投资额、房屋施工面积、商品房销售面积、房地产业投资额/GDP。
表2.1抚州市房地产可持续发展指标体系
X1 城镇居民人均住房面积X2房地产开发投资额
Yf发展度X3房屋建筑施工面积
X4商品房销售面积
X5GDP具体指标解释如下：
（1）城镇居民人均住房建筑面积：指城镇居住人口平均每人享有的住宅面积。该指标能够体现出当前城镇居民的居住现状。
（2）房地产开发投资额：指某一地区的房地产开发投资状况可以反映出该地区对房地产业的重要性和依赖程度。
（3）房屋施工面积：指施工的全部房屋建筑面积，房屋施工面积能够合理的反映出当前房地产市场供应量大小。
（4）商品房销售面积：指已经竣工的房屋面积中已正式移交给买房者或已正式签订合同的商品房屋面积。
（5）住房租金价格指数/居民消费价格指数：表示的是房屋的租金价格占居民平均消费的比例。
三、抚州市房地产可持续发展评价实证研究
根据指标体系设计的构建原则，紧密围绕房地产业可持续发展这一主线，借鉴其他省市房地产可持续发展指标体系的选取标准，立足于抚州市房地产业发展现状，将指标体系划分成两个方面：发展度、危机度。本文分析采用2007-2016的抚州市数据进行分析，数据来源《抚州市统计年鉴》。
发展度指标是判断抚州市房地产业是否属于健康发展状况的主要特征。该指标可以综合模拟为发展度指数。具体选取指标包括城镇居民人均住房建筑面积（X1）、房地产投资额、房屋施工面积（X3）、商品房销售面积（X4）、GDP（X5）。
根据SPSS25.0软件对指标数据进程处理，得出如下分析结论。表3.1是特征值和方差贡献率表，从表中可以看出，我们需要提取两个主成分，两个主成分已经解释了总方差的83.752%，且特征值大于1，为1.091。表3.1解释的总方差
成分
初始特征值提取载荷平方和
总计方差百分比累积 %总计方差
百分比
累积 %
13.09661.92461.9243.09661.92461.92421.09121.82983.7521.09121.82983.75230.61512.306.06140.1563.12199.1825
0.0410.818100
发展度指数Yf如下：
（1） （2）
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（3）
根据上述三式，则可以得到2007-2016抚州市房地产企
业发展度指数Yf，具体数据和排名见下表3.2。
表3.2发展度指数排名年份Y1Y2Yf排名
2007-1.499340.726271-0.7604482008-1.765511.316157-0.7948292009-2.327350.711492-1.27118102010-1.050921.014396-0.422772011-0.536950.8452570.144662012-0.00695-0.09887-0.02585520131.079053-1.119690.416959420141.432192-1.194140.617156320151.459961-0.113030.87017222016
3.215831-2.087841.515304
1四、结论与建议
（一）结论。从以上分析可以得出，2007-2016年抚州市房地产业发展度指数大体上呈递增趋势，总体发展态势还是良好的。在房地产业快速发展的同时，房地产开发投资额占GDP的比重，商品房销售面积、人均住房建筑面积都保持稳定增长。这说明全市房地产业的发展总体上保持在相对稳定的阶段。
（二）建议。以可持续发展理念为原则，运用于房地产业是今后我们为之追求并奋斗的方向。房地产业的健康可持续关系到国民经济的平稳运行、社会生活的稳定以及人民生活水平的提升。本文在房地产可持续发展评价结果的基础上，从抚州市房地产市场运行现实出发，提出了五点建议：第一，优化房地产产业结构，提升经济实力；第二，提升土地资源利用率，达到土地资源的可持续利用；第三，落实可持续发展理念，重视生态环境；第四，健全房地产金融体系，规范风险；第五，加强宏观，构建房地产长效机制。房地产市场的内外在因素众多，问题自身及研究过程中都具有极强的复杂性和挑战性，由于受主客观条件的影响，本文在指标体系的建立和方法研究上仍具有一定的局限性，需要进一步改进。
参考文献
[1]李传健,邓良.新型城镇化与中国房地产业可持续发展[J].经济问题,2015,01:119-123.
[2]张红,高帅.基于“可持续增长”理论的房地产上市公司增长模式研究[J].经济与管理,2015,29(02):91-96.
[3]姚一然.中国房地产企业的可持续发展研究[D].北京邮电大学,2017.
[4]张淑君.基于主成分分析法的安徽省房地产业可持续发展综合评价研究[D].安徽建筑大学,2017.
（作者单位：江西理工大学）
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