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对业主委员会行使小区公共区域“经营权”的质疑
作者：许步国
来源：《法制博览》2014年第01期
【摘要】我国现行立法对业主委员会行使小区公共区域“经营权”问题缺乏明确具体规定，引发法学界和实务界各种争论，莫衷一是，也给物业管理实践带来混乱。因此，我们对业主委员会经营权问题进行探讨具有重要的理论价值和实践意义。 【关键词】业主委员会；公共区域；经营权
在《物权法》实施过程中，时常出现业主委员会通知物业服务企业停止小区公共区域（包括各楼共享空间、广场、楼道、电梯等）的经营活动，并决定由自己直接开展经营活动，因此导致业主委员会与物业服务企业发生矛盾，引起各种纠纷。如何正确理解业主委员会对小区公共区域的经营权，怎样保证小区公共区域的经营权，具有重要的理论价值和实践意义。 一、业主委员会行使小区公共区域经营权的不合法性与不合理性（一）业主委员会没有取得经营资格
按照我国法律规定，判断是否拥有合法的经营资格，主要视其是否有工商管理部门核准，取得营业执照，并记载相应的经营范围。业主委员会作为小区业主大会的执行机构，按照规定在选举产生之后只需向所在地房地产行政主管部门履行备案手续，其主要职责是对小区物也管理进行监督，并没有也没有必要向工商管理部门申请核准登记，领取营业执照，因此业主委员会没有取得经营资格。（二）业主委员会资金缺乏经营的“硬件”与“软件”
按照有关法规规定，经营的“硬件”就是具备一定的场所、资金及其它资产和管理工作人员。在市场经济条件下，经营的“软件”就是管理工作人员应该具有现代市场经营理念，善于捕捉市场信息，具有一定的经营能力。但是现实中绝大多数的业主委员会既没有资金及其资金来源，也没有可供经营的工作场所。同时，业主委员会的委员往往是兼职人员，绝大多数不是经商的，对经营之道一窍不通。由此可见，业主委员会资金缺乏经营的“硬件”与“软件”。（三）业主委员会从事经营活动将与其性质背道而驰
成立业主委员会的目的是监督、配合物也服务公司的管理，保护广大业主的共同利益。其性质明显带有公益性。在因为如此，《物业管理条例》第16条规定，“业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”可以想象，如果业主委员会从事经营活动，去追求盈利，在没有任何监督情况下，必然导致与业主委员会的公益性直接冲突。
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（四）业主委员会行使“经营权”，将不利于物业服务公司履行职责
物业服务公司在的职责之一就是对物业小区内开展经营活动的经营者的不当行为进行监督、管理，以维护业主物业小区的公共利益，保证物业小区的正常秩序。如果业主委员会可以自己行使“经营权”或者业主委员会与其他经营者签订所谓的“经营协议”，而且在该“经营协议”中没有体现物业服务公司对经营者具有监督、管理的权利，那么，物业服务公司对经营者的经营行为进行监督、管理，将没有充分的依据，甚至处在十分尴尬的局面，进而直接影响到小区的管理秩序与业主公共利益的实现与保障。
二、依据现行制度，由不同机构分别行使决定权、执行权与监督权，保证小区公共区域的经营权的实现（一）我国有关小区公共区域的经营权现行规定
我国《物业管理条例》对小区公共区域的经营权问题有原则性规定：
1.业主对公共区域的知情权和监督权。第6条第规定：业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
2.业主大会制定、修改规章制度权。第11条第2项规定：制定和修改管理规约。 3.业主委员会监督、协助物业服务公司。第15条第3项规定：业主委员会及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
4.利用公共区域经营，应经过相关主体同意，并办理相关手续。第55条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
（二）由业主大会、物业服务企业、业主委员会分别行使决定权、执行权和监督权，保证小区公共区域的经营权的实现
1.业主大会决定有关小区的公共区域经营问题。如对小区的公共区域是否进行经营以及如何经营（包括经营活动范围、场所、经营时间、利润分配与归属等），通过业主大会进行表决。
2.由业主委员会与物业服务企业协商。业主委员会根据业主大会的决定，在授权范围内，与物业服务企业就如何经营问题进行协商，并把协商结果在小区进行公告。
3.由物业服务企业或者其他经营者经营。由物业服务企业对小区公共区域进行实际经营或者与其他经营者签订协议，由其他经营者经营，由物业服务企业负责管理。
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4.业主委员会对经营行为进行监督。在物业服务企业或者其他经营者对物业小区的公共区域进行经营过程中，业主委员会有权对经营者的行为进行监督，以保护物业小区的公共利益。 通过以上制度的设置，充分保证小区公共区域经营权的实现。因为：第一、由业主大会、物业服务企业、业主委员会分别行使决定权、执行权和监督权，可以形成三方分工合作，互相制约关系，为小区的公共区域经营权的实现提供有效保障。第二、充分发挥物业服务企业作用，有效保证业主利益的实现。作为物业服务企业，既具有经营资格，又具有相应的经营经验与能力，在提供物业服务过程中，能够把物业服务与经营行为有机结合起来，从而更好保证小区业主利益的实现。第三、由业主大会行使决定权，让业主投票表决通过经营决议，可以充分保障业主的利益。第四、业主委员会可以对物业服务企业或者其他经营者进行监督，可以有效保障业主利益的实现。
综上所述，业主委员会行使小区公共区域经营权不具有合法性与合理性，在现行制度下小区公共区域经营权，应该由不同机构分别行使决定权、执行权与监督权，彼此相互分工、相互制约。只有这样，才能保证小区公共区域经营权的实现。 参考文献：
[1]何欣荣，申黎.物业之争物业纠纷典型案例评析[M].北京：法律出版社，2005. 新加坡鞭刑制度辨析及启示基金项目：本文系2012年烟台大学大学生科技创新项目《新加坡鞭刑辨析及启示》（项目编号FX0033）研究成果。
王星辰作者简介：王星辰（1990-），男，汉族，山东临沂人，烟台大学法学院，法学硕士，研究方向：法学理论。
