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一、推售策略
1、第五公社户型面积一览 单房 户数 面积（m2） 1*1*1 户数 面积（m2） 2DK 户数 面积（m2） 2*2*1 户数 面积（m2） 3*2*1 户数 面积（m2） 3*2*2 户数 面积（m2） 综述 1栋 78 35.16-41.47 57 39.41-47.46 120 49.07-54.12 92 69.7-83.94 - - 31 108-113.27 噪音影响严重，但景观视野系数相对较高。户型分布特征接近整个楼盘户型分布特征。户型结构设计吸引力相对较强。 2栋 30 48.77-48.95 87 39.43-55.9 120 48.83-53.35 92 69.55-82.05 6 91.83 31 107.49-113 综合素质优于其它三栋，景观视野系数相对较高，受噪音影响相对较小，户型分布特征接近整个楼盘户型分布特征。户型结构设计吸引力相对较强。整体实现价格将高于其它三栋。 3栋 25 37.21-37.62 65 37.26-45.4 59.35(6套) 91 50.9-58.29 90 67.33-87.63 - - 56 85.75-111.74 与其它三栋相对，3栋受噪音影响最小，比较安静，存在较多的三房等中大户型产品，但房策网 http://www.fangce.cn
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整体户型设计一般，景观视野不够开阔。 4栋 - - 143 45.81-48.91 - - 115 72.02-83.59 - - - - 仅有一房和两房,宜与其它栋混和推售。户型设计一般，景观视野不够开阔。 合计 133 352 331 3 6 118 整体户型分布，一房近50%比例，其次两房近30%比例。再次为单身和三房。 2、推售策略 （1）推售总量
本项目预计10月初开盘。开盘及开盘前分批推出单位约70%，若按目前价格表价格估算，预计实现销售率约为40-50%（按第五公社单位总量计），即销售约660套。开盘后分批推出单位约为30%，累计实现销售率100%。 （2）整体推售策略
从本项目产品分布特征来看，1-4栋单位户型结构分布相对比较接近，而且比较丰富，均分布有小户型和中等户型。因此我们可以选出其中的三栋在开盘及开盘前分批推出，保留一栋在开盘后续推出。本着项目“低开高走”，价格逐渐攀升的原则，开盘后再行推出的保留单位宜在户型设计、安静程度及景观视野方面都具有一定的竞争力。综合比较分析1-4栋，2栋的产品综合素质明显优于其它三栋，景观视野系数相对较高，受噪音影响相对较小，户型分布特征接近整个楼盘户型分布特征，并且户型结构设计吸引力相对较强，整体实现价格将高于其它三栋。因此建议开盘及开盘前先行推出1、3、4栋，第2栋保留在开盘后续推出，来提升项目整体的市场价值。
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第一栋 第二栋 第三栋 第四栋
（3）开盘及开盘前单位推售策略
综合系数 0.2161538 0.235128205 0.222541667 景观系数 0.0879 0.0736 0.0525 朝向系数 0.0363 0.0337 0.0292 0.0292 户型系数 0.0848 0.0848 0.0796 0.0700 噪音系数 0.0337 0.0431 0.0613 0.0544 0.2108148 0.0570 注： 系数值越高表明品质越好 开盘及开盘前先行分批推出1、3、4栋，主要分为两批推出：第一批推出时间为9月初，首次认筹期，推出 推出时间 推出单位分布 本着项目“低开高走”的价格策略，1、4栋的产品综合系数相对较低，因此首次认筹期推出单位以1、4栋为主，配合少量3栋单位 推出套数 665 所占比例 累计实现销售率 50% 40% 第一批 9月初首次认筹期 第二批 10月初开盘期或9月下旬二次认1、3、4中的剩余未推单位在此阶段推出 筹期（视第一次解筹情况而定） 298 22% 60% 第一批单位推出总量可以在认筹期间告知客户，但具体推出单位的位置及户型比例宜对客户保密； 注： 第二批单位推出时间视第一次解筹情况而定，若第一次解筹非常成功可以在次日再行加推单位以助推畅热潮，形成市场关注，为提价奠定基础。 若首次解筹不理想，可以在后续推出单位的分布上做一定调整。 推售单位示意图：
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1栋 区域 层数 销控 低区 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层 9层 10层 中区 11层 12层
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3栋 区域 层数 销控 低区 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层 9层 10层 中区 11层 12层 4栋 区域 层数 销控 低区 2层 —— 3层 —— 4层 5层 6层 7层 划 8层 9层 10层 中区 11层
12层 房策网 http://www.fangce.cn
13层 14层 15层 16层 17层 18层 19层 20层 21层 22层 高区 23层 24层 25层
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13层 14层 15层 16层 17层 18层 19层 20层 21层 22层 高区 23层 24层 25层
13层 14层 15层 16层 17层 18层 19层 20层 21层 22层 高区 23层 24层 25层 房策网 http://www.fangce.cn
注 26层 27层 28层 29层 30层 31层 32层 26层 27层 28层 29层 30层 31层 32层 26层 27层 28层 29层 30层 31层 32层 表示第一批推出单位（9月初） 表示第二批推出单位（10月初或之前） 第一栋户型分布与整体户型分布接近，建立首批第一栋全部推出，以保证3、4栋后续推出单位各层的连续性。 开盘及开盘前推售单位建议表： 第一批推出单位（9月初） 第二批推出单位（10初或之前） 合计 房策网 http://www.fangce.cn
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楼层 1栋：全布单位 3栋：2-4，9-10，13-14，21，23-24，29-30，32 4栋：4-5，8-10，13-14，18-20，23-24，28-32 3栋：5-8，11-12，15-20，22，25-28，31 4栋：6-7，11-12，15-17，21-22，25-27 —— 套数 单房：88套；1房：1套；2DK：157套；2房：195套；3房：53套。共计：657套 单房：15套;1房：101套；2DK：54套；2房：102套；963套 3房：34套。共计：306套 22% 60% 72% —— 所占比例 累计实现销售率 50% 40% 注：部分销售不理想单位，可以利用开盘日契机采用一定的促销手段消化。
（4）开盘后推售策略
预计在11月上旬分批推出保留单位2栋，并进行三次解筹，再一次制造销售高潮。
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