基于研究性教学的房地产估价课程设计的实施
如何提高学生的综合素质以适应社会的需求、如何让学生通过房地产估价课程设计，使他们在与本课程相关各方面的能力尤其是实务能力得到锻炼和提升，是值得认真思考的一个课题。本文通过阐述笔者基于研究性教学在房地产估价课程设计中所进行的改革与实践，为共同提高房地产估价课程设计的教学质量提供一些参考。
标签：房地产估价；课程设计；教学探讨
房地产估价是房地产类专业的一门重要的专业骨干课程。房地产估价课程设计是完成房地产估价课堂教学以后对学生进行的一次实践性教学，它侧重于综合运用所学估价理论知识来分析问题、解决问题能力的综合培养，是房地产估价实务能力的综合培养。理论教学只是课程培养目标的一部分，实践教学的效果关系到本课程设置的目标能否实现。因此，如何通过课程设计使学生所学的专业知识得到巩固、估价能力得到培养，尤其是能让他们的市场调查能力、估价报告撰写能力得到有效的提高，是一个有着现实意义的问题。
作为传统教学模式的创新，研究型教学越来越受到重视。它改传统的“老师教一学生学”的模式为“老师指导一学生思考并实践”的模式。在学习过程中，学生是主体，教师起主导作用。作为应用型课程的实践环节，房地產估价课程设计尤其适合采用研究型教学。
一、房地产估价课程设计的指导思想
（一）从满足现实估价需要出发。与估价实际接轨
在现实生活中很多时候都需要房地产价格评估（含土地价格评估），例如有房地产抵押价值评估、城市房屋拆迁补偿估价等。目前我国在评估行业实行的是市场准入制度，即估价从业人员须具有相应的执业资格方可执业，方可出具估价报告，执业资格主要有房地产估价师、土地估价师和资产评估师等。另外，为规范市场评估行为，国家相继出台了《房地产估价规范》《城镇土地估价规程》等行业规范。上述这些情况决定了在安排课程设计时，必须从实际出发，与估价实际接轨，符合估价市场需要，让学生知道真实的评估行业状况，不能闭门造车，要着力培养学生的估价实践能力，使学生日后若从事相关工作很快就能上手。
（二）针对学生薄弱环节安排课程设计
通过课堂理论教学后，学生具备一定的专业知识，但对估价实务方面还是没有多少感性认识，接到一个估价项目往往不知从哪里下手，更不用说组织开展估价工作了。因此本课程设计主要是要提高学生的实际操作能力，而且笔者认为重点应该包括“熟悉估价作业流程”“如何开展市场调查”和“房地产估价报告撰写”。通过本次课程设计，学生应熟悉社会估价机构是如何进行房地产估价的，应具备
从事房地产估价工作的基本能力，能撰写一份完整的房地产估价报告。
二、房地产估价课程设计的教学目标
通过多年的教学实践和房地产估价实践，笔者认为在安排房地产估价课程设计时，应着力提升学生在估价实务方面的能力，应使学生通过设计能达到或基本达到以下几点要求。
（1）针对具体估价对象，能综合应用所学房地产估价的基本理论和方法来分析其基本情况，并提出适合的估价技术路线和方法。
（2）房地产估价是建立在对房地产市场信息资料占有的基础之上的，而信息是通过市场调查获取的。本次课程设计也着重培养学生的市场调查能力。通过市场调查，可以获得估价所需的市场资料，满足估价需要，同时市场调查活动也是培养学生亲和力、沟通能力、营销能力的一个绝好的锻炼机会。
（3）能正确选择估价方法进行价格测算，测算过程中参数选取运用合理，计算结果准确，并能对多种方法的计算结果综合处理。
（4）掌握符合《房地产估价规范》的房地产估价报告的构成要素及其具体内容，熟悉房地产估价报告写作的基本要求，估价报告能做到层次分明、重点突出、论述充分、数据可靠、文笔流畅。
（5）提高学生对房地产估价实务的感性认识，引导并使学生初步形成对房地产价格的直觉判断能力。
三、课程设计的时间安排
根据教学计划，课程设计的时间一般为一周，实际时间为5天即周一至周五。
四、房地产估价课程设计教学改革探讨
（一）选题
在研究型教学过程中，教师必须起主导作用。作为指导教师，在课程设计前需要重点解决的第一个主要问题是如何选好题。如果题没有选好，就不能激发学生设计的兴趣，学生就没有积极性和主动性，就不会全身心投入。选题应该与估价实践结合，为毕业后从事相关工作打下基础。
1.选题的难度
目前比较常见的房地产估价课程设计一般都是选择一个大型的公共建筑如商住混合楼、商业大楼、宾馆等让学生进行估价，并撰写简单的报告。但笔者认为如果让学生自己去收集这方面资料，绝大部分情况下真实的资料是难以收集
的，对学生来说难度较大；如果教师假定一些参数让学生来计算，那难度又太低，课程设计就会流于形式，只是锻炼学生的计算能力，难以深入到实务阶段，学生虽然完成了课程设计，甚至成绩还比较好，但仍然对评估实务不了解，达不到课程设计的目的。
2.选题的内容
课程设计目的是为进一步巩固所学内容，培养学生的分析问题、解决问题的能力，选题在内容上必须着重于估价实务部分。笔者认为，课程设计的重点不在于计算，而在于一是能够分析估价对象的具体情况并提出估价的技术路线和方法；二是能掌握符合规范的房地产估价报告的构成要素及其具体内容，熟悉房地产估价报告写作的基本要求，估价报告做到层次分明、论述充分、文笔流畅。
正是基于上述两点考虑，为弥补学生知识结构上的欠缺，笔者针对性地选择了“住宅房地产抵押价格评估”作为课程设计的题目。选择这个题目作为课程设计主要是考虑到目前社会上的中小评估机构其业务绝大部分是来自银行，而银行委估项目中个贷又占了50%以上，因此这个题目有着较强的现实意义。应该讲，该题目从计算层面来考虑并不算难，甚至可以说比较容易，但前已述及本课程设计的重点不在于计算而在于实务，因为计算能力是前期课堂理论教学已完成的工作，课程设计主要是提升学生的估价实务能力。具体来说，在本次课程设计中，笔者选择了一个真实的评估项目，教师扮演估价委托方角色，只负责提供委估对象的房屋所有权证、国有土地使用权证等资料，学生扮演估价机构里面的执业估价师角色，让学生根据所学的知识，从接受项目委托开始，包括如何拟定方案、如何收集资料、如何勘察现场、如何进行价格测算等，一直到撰写并提交报告从头到尾全过程自主决定如何开展估价工作，使学生理论知识与实践很好地结合起来，培养学生从事房地产估价的实际工作能力。（二）指导学生现场踏勘
作为本次课程设计的一个重点，笔者要求学生熟悉房地产市场及其交易变化情况并能从市场上收集估价所需资料。房地产估价中有很多市场的成分：如市场比较法的替代原理、成本法中的重置成本、收益还原法的年客观收益、假设开发法中的市场销信价格等。针对具体的评估对象，如何搜集、了解、判断相关市场交易案例、如何确定调查方式、采用哪些调查渠道、如何调查交易内容等等这方面实务知识都是学生所欠缺的，虽然他們多多少少已具备这方面的理论知识。很多同学误以为实地勘查就是出去随便转转玩玩，也有同学认为现场勘查就是仅仅看看估价对象的成新率和装修，另外有些学生在市场调查时提问不注意态度和方式，容易引起被访者的反感，还有些同学调查了很多，但回来做报告时才发现该调查的没有调查清楚等。此时特别需要指导教师的引导、帮助与支持。
（三）指导学生进行课程设计
这是整个研究型教学过程中的重点，通过指导学生做一份真正的估价报告，提高其估价实务能力。学生在整个课程设计过程中要依次经历获取估价业务、受理估价委托、拟定估价作业方案、收集估价所需资料、实地查勘估价对象、拟定
估价方法测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、出具估价报告等估价全过程，每个环节都必须学生自己思考、自己安排时间、自己拟定方案，指导教师应重点关注阶段质量控制和总进度控制，应明确各阶段的重点及各阶段学生应掌握什么知识，培养什么能力。教师在指导过程中应结合自己的估价经验，侧重于市场调查技巧的指导，侧重于报告的撰写等。对学生在设计阶段所出现的错误及时指出，指出的同时要注意培养学生的自主学习能力，即教师只向学生提出启发性的意见、建议等，由学生自我消化理解。指导过程中遇到一些共性问题，还应及时进行公开讲解。例如，在课程设计过程中，关于估价方法的选择上，《房地产估价规范》规定“估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。”很多同学误以为只要一个方法即可，却忽略了《房地产估价规范》同时还规定“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。”而住宅房地产既是交易性房地产，适合用比较法，同时也是收益性房地产，也适合用收益法。
五、结语
通过在房地产估价课程设计中进行以上的实践，学生反映不但巩固了所学的专业知识，而且培养了他们的市场调查能力、估价报告撰写能力，同时还不同程度地提高了学生对市场的把握能力、与他人的协作能力和沟通表达能力，有一种“很实用”的感觉，取得了较好的效果。
