商业项目租金测算及租金影响因素.

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上,对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异,例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此,不同的业态商户会选取不同的租金方式,而不同的租金方式也适合不同的商业业态。不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态,不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度,从而使品牌可以扩大市场份额,提升知名度,获得更多的利润。

2、如何进行租金测算?

租金测算方法多种多样,角度不同,采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径:

①实地调研; ②网络查询; ③与第三方公司合作;

④通过营业额进行反推(适用于调研难度较大的大型商场租金估测; ⑤经验数据

针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小,且调研数据相对真实、准确,可采用 1、 2种途径进行调研; 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难, 可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。

通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平,或者依据业态的毛利水平,估计该类业态的承租水平。

通用公式:

年租金 =年营业额 *承租水平

租金单价 =年租金 /12/30/租赁面积

承租水平为行业经验数据,有时可根据毛利率估算简单介绍常见的几种业态的承租水平:

餐饮类 :快餐承租水平较高,一般为营业额的 8%-12%; 大型餐饮承租水平略低于快餐类,约为营业额的 7%-8%。娱乐类 :依据影院的营业额分配,一般毛利水平在30%左右,承租水平约占影院票房的 12%; KTV 的承租水平一般较低,租金占营业额比例约在 3%-5%左右。

超市 :卖场中,超市的租金水平几乎是最低的,仅为营业额的 2%-3%左右,因超市毛利较低。

电器卖场 :电器卖场的承租水平一般为营业额的 2%-3.5%左右。 百货 :属高毛利业态,毛利水平一般在 20%-30%,因此承租水平也较高,约为营业额的 12%-17%。

KTV 租金测算 :

2000平米钱柜 KTV ,单日销售额约 15万,承租水平约 4%-5%。 年营业额 =日营业额 *12*30=15*30*12=5400万元 年租金 =年营业额 *承租水平 =5400*4%=216万元 租金单价 =年租金 /12/30/租赁面积 =216*10000/12/30/2000=3元 /平米 /日 3、购物中心租金定价方法

根据商圈租金水平、商家承受能力, 购物中心投资回报, 综合考虑以下几种定价方法:

租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法:以商家的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利,购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前,通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法:以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平,该方法仅作参考,不作推导。

项目成本定价法:以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目

租金均价。

超市

4、影响租金的几个因素

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异,现就上述因素综合分析如下:

楼层因素

包括两方面,有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素,亦有极少数商业项目无楼层差价(例如女人街开盘时,用以鼓励销售,造成抢购之现象,进而积累业主信息,同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价, 一般而言, 以一楼为基准, 每上升 (下降一个楼层,其差异率较前一楼层约递减为40%、 35%、 30%、 25%。

配套组合因素

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺(店中店形式,则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价。

商业业态因素

此计算方法也称浮动租金法,按照传统百货的作法,不同商业业态采取不同的抽成比率,同样,此方法也可于租赁形式中借鉴,一般算法为:单位面积(每平米每月产生的销售收入。

实际使用面积 *抽成扣点 =租金。