编制出具评估报告
第七节 评定估算形成结论
资产评估专业人员在收集整理评估资料的基础上，进入评定估算形成结论程序，该程序主要包括 恰当选择评估方法、 形成初步评估结论、 综合分析确定资产评估结论等具体工作。
一、评估方法的选择
资产评估方法包括收益法、市场法和成本法三种基本方法及其衍生方法。每种基本方法下还有具体的评估方法，资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况 恰当选择评估方法。
有关资产评估方法选择的具体内容详见第七章第四节。
二、评定估算形成结论
在选定评估方法之后，资产评估专业人员还需要 合理选择技术参数， 应用评估模型等， 形成初步评估结论。
例如，采用成本法，应当合理确定重置成本和各相关贬值因素；
采用市场法，应当合理选择可比案例，分析评估对象和可比参照物的相关资料和价值影响因素，通过可比因素的差异调整，得出评估对象的价值；
采用收益法，应当合理预测未来收益，并合理确定收益期和与收益口径一致的折现率，通过折现计算，得出评估对象的评估值。
资产评估专业人员应当对形成的 初步评估结论进行 分析， 判断采用该种评估方法形成的评估结论的 合理性。
首先应当对 评估资料的充分性、有效性、客观性以及 评估参数的合理性、 评估模型推算和应用的正确性进行判断；
其次对 评估结论与评估目的、 价值类型、 评估方法的适应性进行分析；再次对 评估增减值进行分析，确定资产评估增值或者减值的原因，并判断其 合理性； 最后可以通过 对类似资产交易案例的分析，对评估结论的合理性进行判断。
当采用 两种以上评估方法时，资产评估专业人员应当对采用各种方法评估形成的初步结论进行 分析比较，对所使用评估资料、数据、参数的数量和质量等进行分析。在此基础上， 分
析不同方法评估结论的合理性以及不同方法评估结论 差异的原因， 综合考虑评估目的、价值类型、评估对象现实状况等因素， 确定最终的评估结论。
第八节 编制出具评估报告
资产评估机构及评估专业人员在评定估算形成评估结论后，应当 编制、 审核和 出具资产评估报告。
一、编制评估报告
资产评估专业人员在履行评定估算程序后，应当 按照法律、行规以及资产评估准则规定， 编制评估报告。
《资产评估报告准则——资产评估报告》《企业国有资产评估报告指南》《金融企业国有资产评估报告指南》对相关资产评估报告的 内容和编制有具体的规范要求。 有关资产评估报告的内容及编制要求，详见第八章。
二、评估报告的内部审核
资产评估专业人员完成 初步评估报告编制后，资产评估机构应当 根据相关法律、行规、资产评估准则的规定和评估机构内部质量控制制度，对资产评估报告进行必要的内部审核。
（一） 评估机构内部审核的主要内容
评估机构对评估报告的审核应 注重审核的 内容及效果，而 不应局限于审核的 层次和形式。
评估机构对评估报告审核的内容主要包括： 1.对评估 程序履行情况的复核；
2.对 评估资料完整性、客观性、适时性的复核； 3.对 评估方法、评估技术思路合理性的复核；
4.对评估目的、价值类型、评估假设、评估参数以及评估结论在性质和逻辑上 一致性的复核；
5.对 计算公式及计算过程 正确性的复核； 6.对 技术参数选取合理性的复核；
7.对计算 表格之间链接关系正确性的复核；
8.采用多种方法进行评估时，对各种评估方法所依据的假设、前提、数据、参数进行复核，并对 不同评估方法结论合理性以及差异合理性进行复核； 9.对 最终评估结论合理性的复核； 10.对评估报告 合规性的复核。 （二） 评估机构内部审核的安排
评估机构应当根据内部机构设置及人员安排， 合理设计评估项目的 质量审核制度。 质量审核体系通常包括 项目团队内部相关层级的审核以及 于项目团队之外的质量控制部门或其他审核人员的审核。必要时， 也可引入外部审核资源。
评估机构的内部审核可以采用多种层次和形式，目前实践中多实行两级或三级审核制度。通常设 两级审核制度的第一级审核以及设 三级审核制度的第一、第二级审核属于项目团队层级的审核。
各级审核的内容一般如下： 1.项目团队层级审核的主要内容
（1）对企业 经营状况是否进行了必要的了解，对 评估风险是否有正确的评价； （2） 评估程序是否按计划要求进行；
（3）原始资料及收集的 评估资料是否满足评估要求，是否由资料 提供方以 盖章等方式确认；
（4） 评估调查过程是否 记录在工作底稿中； （5） 评估依据是否充分；
（6） 评估方式的选择及运用是否正确； （7） 评估模型应用、表格链接关系是否正确； （8） 评估报告的格式、内容是否符合规定要求；
（9） 评估结论是否合理，表格与报告的相关数据和信息是否一致；
（ 10）重大问题是否按规定进行请示汇报和处理，重大问题的处理结果是否合理； （11）各项内容是否 完整，有无遗漏、缺陷事项。 2. 质量控制部门审核的主要内容
（1） 评估程序是否 完整履行，是否形成了相应的工作底稿； （2） 整体报告的内容及格式是否符合相关法规及评估准则的规定； （3）评估目的、价值类型、评估假设、评估方法、评估结论是否逻辑 一致；
（4） 重大问题的处理是否适当；
（5） 评估结论是否有合理的依据支持，影响评估结果的特别事项是否完整披露； （6）对于 外部审核的意见答复和报告修改是否合理有据。
三、与委托人或者相关当事人沟通
资产评估机构及评估专业人员提交正式评估报告前，可以 在不影响对最终评估结论进行判断的前提下，与委托人或者委托人许可的相关当事人 就评估报告有关内容进行必要沟通。 沟通工作通常在完成必要的内部审核之后进行。 （一）沟通的目的和作用
资产评估机构及评估专业人员与委托人或者相关当事人进行必要的沟通，既有助于 了解委托人或者相关 当事人对评估结论的反馈意见，也有助于委托人或者相关 当事人合理理解评估结论， 正确使用评估报告。 （二）沟通的主要内容
与委托人或者委托人许可的相关当事人 沟通的内容包括但不限于： 1.是否存在 与评估对象实际情况不一致的情况； 2.是否履行了 评估委托合同约定的内容；
3. 评估方法的适用性，参数选取的合理性，模型计算的正确性，评估目的、价值类型和评估方法的 匹配性等；
4. 评估报告披露信息的正确性和恰当性。 （三）沟通中的性
资产评估机构及评估专业人员与委托人或者委托人许可的相关当事人就评估报告有关内容所进行的沟通，应当在不影响其对最终评估结论进行判断的前提下进行。 资产评估机构和评估专业人员 保证其性的措施通常包括：
1.在沟通时，评估专业人员需要 表明： 目前沟通的意见为 初步结果， 最终资产评估报告 完成后， 内容与结果可能会发生变化；建议 沟通的信息仅为委托人内部使用，任何 初稿不能对外公布或者披露。
2.在沟通过程中，如果发现 差错或者疏漏，评估专业人员可以同意对相关内容进行 查证、核实。
3.对沟通内容形成必要的 记录。
4.沟通如果导致评估专业人员修改评估结论或者评估报告，需要 详细说明理由，并履行必
要的 内部审核程序。
四、提交评估报告
按照约定的时间和方式向委托人提交资产评估报告，是评估机构履行评估委托合同约定责任的要求。评估机构应当以资产评估委托合同约定的方式向委托人提交资产评估报告。
五、外部审核意见的处理
对于涉及 企业国有资产管理部门、 金融企业国有资产管理部门和 文化企业国有资产管理部门等管理的 国有资产评估项目，在资产评估机构提交评估报告后， 相关管理部门按国家有关规定组织专家对资产评估报告进行 外部审核。
例如，根据现行的国有资产评估管理规定，对国有资产评估项目实行“核准备案”的管理制度，国有资产评估项目的 核准备案通常实行 专家评审制度，由国有资产管理部门组织专家对资产评估报告进行评审。审核主要包括以下内容： 1.资产评估所涉及的 经济行为批准情况；
2. 评估基准日的选择是否适当，评估基准日的选择是否符合有关评估准则的规定要求； 3.资产 评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否 一致； 4. 评估方法运用的合理性和 评估依据的适当性；
5.企业是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理 资料的真实性、合法性和完整性作出承诺；
6. 评估程序是否符合相关评估准则的规定； 7. 评估报告是否符合相关准则的规定和要求。
资产评估机构及评估专业人员应当对 外部审核意见进行分析， 形成意见回复，并 根据需要对评估报告的相关内容 进行补充或修改。
评估报告 如有修改，应按评估机构 内部的审核要求履行审核程序， 重新出具评估报告，并 按规定提交资产评估报告委托人。
【例题·单选题】（2018）评估报告审核的说法中，错误的是（ ）。
A.评估报告按照国有资产监管机构的审核意见进行修改后，不需要再履行内部审核程序 B.评估报告的审核体系应当包括于项目团队的专业审核 C.内部质量控制制度是国家对资产评估机构的法定要求 D.资产评估报告进行内部审核是对资产评估机构的法定要求
『正确答案』A
『答案解析』资产评估专业人员完成资产评估报告编制后，资产评估机构应该根据相关法律、行规、资产评估准则的规定和评估机构内部质量控制制度，对资产评估报告进行必要的内部审核。
第九节 整理归集评估档案
一、整理归集评估档案的意义
评估档案是 评价、考核资产评估专业人员专业能力和工作业绩的依据，是 判断评估机构和承办评估业务的资产评估 专业人员执业责任的重要证据，也是 维护评估机构及评估 专业人员合法权益的重要依据。评估档案的整理归集是资产评估工作不可忽视的环节，是资产评估程序的重要组成部分。 二、整理归集评估档案的要求
资产评估专业人员通常应当在 资产评估报告日后90日内， 整理工作底稿，并 与其他相关资料形成评估档案，交由所在资产评估机构妥善管理。 重大或者特殊项目的归档时限不晚于评估结论使用有效期届满后30日。
资产评估专业人员应当整理归集的评估档案包括 工作底稿、 评估报告和 其他相关资料。工作底稿的整理和评估档案的归集应当符合法律、行规和资产评估准则的规定。有关评估工作底稿、评估档案的详细内容见第八章。
本章小结
第一节 资产评估程序概述 1.资产评估程序的概念和内容 2.履行资产评估程序的作用 第二节 明确业务基本事项 1.资产评估业务基本事项
2.明确业务基本事项的主要内容及要求 3.专业能力、性、业务风险的分析与评价 第三节 订立业务委托合同
1.资产评估委托合同的含义 2.资产评估委托合同的形式 3.资产评估委托合同的主要内容 4.资产评估委托合同的订立 5.资产评估委托合同的补充或变更 6.资产评估委托合同提前终止及解除 第四节 编制资产评估计划 1.资产评估计划的概念 2.资产评估计划的编制 3.资产评估计划的审核和批准 第五节 进行评估现场调查 1.现场调查的目的和意义 2.现场调查的内容 3.现场调查的手段 4.现场调查的方式
5.现场调查工作受限及其处理 第六节 收集整理评估资料 1.评估资料的分类
2.收集评估资料的主要工作内容
3.评估资料的核查验证及核查验证受限的处理 4.评估资料的分析、归纳、整理 第七节 评定估算形成结论 1.评估方法的选择 2.评定估算形成结论 第八节 编制出具评估报告 1.编制评估报告 2.评估报告的内部审核 3.与委托人或者相关当事人沟通 4.提交评估报告 5.外部审核意见的处理
第九节 整理归集评估档案 1.整理归集评估档案的意义 2.整理归集评估档案的要求
