集体土地征收部分
一、集体土地征收、房屋拆迁的一般程序
（一）集体土地征收的一般程序
1、批准权限
（1）农用地转为建设用地
--- 省、自治区、直辖市批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由批准。
--- 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县批准。
--- 其他，由省、自治区、直辖市批准。
--- 《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2008修正）:
◆ 县1公顷以下；
◆ 地级市 5公顷以下；
◆ 广州、深圳市20公顷以下。
（2）土地征收
--- 征收下列土地的，由批准：
◆ 基本农田；
◆ 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
◆ 其他土地超过七十公顷的。
--- 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市批准，并报备案。
★ 云南楚雄自治州“德钢”项目
2、征收主体
--- 《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）:
◆ 第四十六条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方予以公告并组织实施。
--- 《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(国土资发［1999］480号):
◆ 一、各地必须依照《土地管理法》确立的征用土地制度，实行由县级以上地方统一征地。各级土地行政主管部门根据职责及法定的征地批准权限和程序，代表
负责组织征地的审查报批和具体实施工作，其他任何单位和个人均无权审查报批和组织实施征用土地。
3、征收程序
(1) 用地预审
--- 建设用地单位应在项目可行性研究阶段（需审批的建设项目）或申请核准、备案前（需核准、备案的建设项目），向国土管理部门提出用地预审申请；
--- 国土资源部门对建设用地的预审意见，是项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时的必备文件。没有预审意见或预审未通过的，有关主管部门不得核准或批准建设项目，也不得批准农用地专用、土地征收及办理供地等手续。
(2) 用地规划许可
--- 用地预审通过后，建设单位应向城市规划行政主管部门申请定点，由规划部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
(3)用地申请
--- 建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经市、县审核同意后，逐级上报有批准权的批准。
(4) 发布征地公告
--- 被征收土地所在地的市、县应当在收到征收土
地方案批准文件之日起１０个工作日内进行征收土地公告。
(5) 办理征地补偿登记
--- 被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期
限内，到公告指定的土地行政主管部门办理征地补偿登记。
(6)拟订征地补偿安置方案
--- 市、县土地行政主管部门应当会同各有关单位在征收土地公告之日起４５日内拟订征地补偿安置方案，并在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告；
--- 听证（广东省国土资源厅要求，严格执行国土资源听证规定，就征地补偿安置标准与被征地农户充分协商。被征地农村集体经济组织放弃听证的，要出具经过村民代表或村民会议2/3以上同意放弃听证的证明）。
(7)确定征地补偿安置方案
--- 征地补偿安置方案报市、县批准后，由县级以
上土地行政主管部门组织实施，并报省土地行政主管部门备案。对
补偿、安置标准有争议的，由县级以上协调，协调不成的，由批准征用土地的裁决。征地补偿安置争议不影响征用土地方案的实施。
(8)实施征地补偿安置方案和交付土地
--- 征用土地补偿安置费用应当在征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付给被征地的单位和个人，被征地的单位和个人应当按规定的期限交付土地。
★ 根据《最高人民关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
4、土地确权及争议解决
--- 农民集体所有的土地所有权及使用权，由县级登记造册，核发证书；
---《建设用地审查报批管理办法》(2010年)
◆ 第十四条 征收土地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报批准：
（一）被征收土地界址、地类、面积清楚,权属无争议的。
---《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资源部、财政部、农业部 2011年5月6日）:
◆ 凡是到2012年底未按时完成农村集体土地所有权登记发证工作的，农转用、土地
征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项。
--- 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由处理。
--- 单位之间的争议，由县级以上处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级或者县级以上处理。
当事人对有关的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民起诉。
（二）集体土地房屋拆迁的一般程序
★ 法律层面未规范集体土地房屋拆迁的程序。
1、集体土地房屋拆迁的前提：集体土地所有权是否征收?
（1）集体土地房屋拆迁涉及的两个标的物所有权的变化
--- 房屋所有权的变化即私人所有房屋的征收；
--- 集体土地所有权转变为国有土地所有权即农村集体土地的征收。
（2） 各地模式
--- 土地征收为房屋征收的前提, 集体土地房屋拆迁不涉及征收土地的补偿；
--- 土地征收与房屋征收同步完成，对集体土地房屋拆迁补偿的同时对被征收土地亦予以补偿；
--- 只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收（沈阳、昆
明、北京、广州等地）。
2、集体土地房屋拆迁许可
--- 少部分城市如北京、杭州、宁波等地，地方立法明确规
定拆迁集体土地房屋必须申领许可证；
--- 多数城市如南京、昆明、太原、南宁、广州、福州、无锡、武汉、徐州等地，均未设定集体土地房屋拆迁许可。
二、集体土地征收、房屋拆迁的补偿
（一）集体土地征收补偿标准
1、《土地管理法》及实施条例
--- 征收土地，必须按被征收土地的原用途给予补偿，包括土地补偿费、安置费以及地上附着物和青苗的补偿费。
2、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》
--- 土地补偿费：征用水田的，按其被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿；征用其他耕地的，按其被征用前三年平均年产值的六至八倍补偿；征用鱼塘的，按其邻近水田被征用前三年平均年产值的八至十二倍补偿；征用其他农用地的，按其被征用前三年平均年产值的五至七倍补偿；征用未利用地的，按邻近其他耕地补偿标准的百分之五十补偿；征用农民集体所有非农业建设用地的，按邻近其他耕地的补偿标准补偿。
平均年产值按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
--- 青苗补偿费：属短期作物，按一造产值补偿；属多年生作物，根据其种植期和生长期长短给予合理补偿。
--- 安置补助费：征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助费，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍，但每公顷的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍；征用其他农用地的，其安置补助费总额，为该农用地被征用前三年平均年产值的三至五倍。
--- 经省批准，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
3、《广东省交通基础设施建设征地拆迁补偿实施办法》（2003年）
4、《广东省征地补偿保护标准》（2006年，2010年修订）
5、《广州市征地补偿保护标准指导意见(试行)》(征求意见阶段)
6、集体土地征收补偿费的支付、分配和管理
--- 征地补偿费应由实施征地的市、县国土部门向用地单位统一收取，再通过被征地单位开设的征地补偿费专户支付给被征地单位；《中华人民共和国土地管理法》在1998年修订时，取消了由用地单位直接支付征地补偿费的规定；
--- 被征收土地上属于个人所有的青苗、附着物的补偿费由被征地单位负责如数支付给本人；安置补助费则支付给被征地单位，由被征地单位组织管理和使用，不需要统一安置的，安置补助费发放给个人或支付其保险费用；土地补偿费，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律规定，归农村集体经济组织所有，集中统一管理使用，但按照2004年《 国土资源部关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知 》要求，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配，具体分配办法由省级制定（全国各省级基本规定分配比例一般为80%分配给被征地农户，20%分配给集体经济组织由其依据村规进行支配）。
---《广东省征收农民集体所有土地各项补偿费管理办法》(2008修正)
◆ 被征地单位收取的青苗补偿费、附着物补偿费和安置补偿费，属于个人所有的，应按标准如数支付给个人，属于集体所有的不得分发给个人；
◆ 被征收土地上的青苗属集体所有，但已由单位或者个人承包经营的，被征地单位收取的青苗补偿费应当按承包经营期限合理补偿给承包经营者；
◆ 土地补偿费、依法应当支付给集体的安置补助费、集体所有的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理，主要用于发展集体生产和安排因土地被征收造成的多余劳动
力的就业，也可部分用于不能就业人员的生活补助和公共福利事业，任何单位和个人不得挪用、侵占；
◆ 集体所有的土地征地各项补偿费的使用和收益分配办法，必须经村民会议或者村民代表会议过半数通过，报乡级备案。
（二）集体土地房屋拆迁补偿标准
1、补偿方式
（1）货币补偿
（2）产权调换
（3）农民自建
2、补偿标准
（1）《广东省交通基础设施建设征地拆迁补偿实施办法》
（2）《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》（2007年12月19日，有效期5年）
A、住宅
--- 货币补偿
◆ 货币补偿包括两部分：房屋重置价＋区位补偿价；
◆ 计算公式为：货币补偿金额=重置成新单价×拆迁居住房屋建筑面积＋区位补偿单价×核定的补偿面积；
◆ 如果被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额；
◆ 未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予区位补偿价；
◆ 最低补偿金额=重置成新单价×(建筑面积-核定的补偿面积)+ 最低补偿单价×核定的补偿面积；
◆ 最低补偿单价参考被拆迁房屋同区域城市房屋拆迁最低补偿标准、国有土地有偿使用费、征地综合区片价、相关税费等因素确定。
--- 产权调换
◆ 被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：
被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超过40平方米/人的按人均40平方米核定，在25～40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定;2人以下(含2人)的户，按2人核定;已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。
◆ 实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照货币补偿规定确定拆迁补偿金额，并
与安置房的市场价格结算差额。
◆ 安置房源：一是拆迁人统一申请建设用地，统一出资建设安置房；二是拆迁人提供自有产权的房屋。
◆ 以下情形，按重置成新价给予补偿，不再提供安置房或者另行安排宅基地：
① 被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外，尚有其他集体土地住宅房屋，且其他集体土地住宅房屋达到人均建筑面积40平方米的。
② 拆迁非本村村民居住房屋。
--- 农民自建
◆ 本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。
① 如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照重置价给予补偿，对集体经济组织按照区位补偿价给予补偿；
② 如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人给予村集体经济组织货币补偿，由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。
◆ 本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照重置成新价给予补偿。
B、非住宅房屋
拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。
--- 房屋补偿
① 经规划部门批准的生产经营房屋，按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。
② 未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。
③ 属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋，按照重置成新价、剩余使用期限评估确定。
--- 停产停业损失的补偿标准
① 补偿期限：符合重建条件的，按重建期确定补偿时间；不符合重建条件的，按法定清算所需时间确定补偿时间。
② 损失核定：对符合重建条件的，可参照企业上年度月平均生产(经营)成本以及重置固定资产、技术改造和安置职工等费用支出情况确定；对不符合重建条件的，按企业因停产、停业导致的实际损失(包括安置职工所涉及的费用等)情况确定。
--- 其它补偿。
① 被拆迁人设备搬迁和安装、调试的费用，按评估额给予补偿;
② 被拆迁人的无法恢复使用的设备，按重置价格结合成新评估给予补偿。
三、集体土地征收、房屋拆迁中的主要问题及相关建议
1、程序问题
★ 某电厂征地案
2、补偿标准问题
★ 沥窖村拆迁案
★ 争议解决途径：
《土地管理法实施条例》：对补偿标准有争议的，由县级以上协调；协调不成的，由批准征用土地的裁决。
3、补偿费用分配问题
4、以租代征问题
★ 南沙明兴案
★ 地铁土地摸查情况
四、留用地
《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》（2010年）
--- 概念：是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。
--- 留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%至15%安排，具体比例由各地级以上市根据当地实际以及项目建设情况确定。但符合下列情况之一的可不安排留用地，采取折算货币方式补偿：
① 被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃留用地安置的；
② 被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合土地利用总体规划、城乡规划可供选址安排作为留用地的。
③ 被征地农村集体经济组织提出的留用地选址方案不符合土地利用总体规划或城市、乡镇规划确定的建设用地安排，在与市、县（市、区）充分协商后仍不能达成一致的。
--- 留用地折算货币补偿的，其标准参照基准地价评估确定，并不得低于该留用地办理转为建设用地需要的所有费用总和，具体标准由各地级以上市按照本地区平均土地收益和经济社会发展水平自行制定。
折算成货币补偿的，应当将不安排留用地和折算货币补偿的情况在用地报批材料书面
请示及征收土地方案中予以说明，货币补偿款项应当与实际征收土地的征地补偿费用一起兑现给被征地农村集体经济组织。
--- 留用地应当依法转为建设用地。留用地原则上保留集体土地性质；在城镇规划区范围内的留用地可征收为国有土地。
--- 留用地办理转为建设用地或征收土地手续的费用，纳入征地成本，由用地单位承担。其中，征收为国有建设用地的，各地级以上市、县（市）可以无偿返拨给被征地农村集体经济组织，用于发展壮大集体经济。
--- 留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记。
严禁将留用地分配到本村村民。
--- 依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权，须经本农村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
--- 留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。
