北京嘉瑞宏祥物业管理有限公司
白各庄新村（二期） 物业接管验收方案
二0一六年七月
北京嘉瑞宏祥物业管理有限公司
目 录
《接管验收方案》„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 02 《物业接管验收程序》„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 06 《物业接管验收标准及方法》„„„„„„„„„„„„„„„„ 08 《产权和技术资料交接单》„„„„„„„„„„„„„„„„„ 13 《资料接管验收遗留问题登记表》„„„„„„„„„„„„„„ 16 《资料接管验收遗留问题整改表》„„„„„„„„„„„„„„ 17 《机电设备/设施移交单》„„„„„„„„„„„„„„„„„ 18 《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》„„„„„„„„„ 20 《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》„„„„„„„„„ 21 《房屋本体现状接管验收单》„„„„„„„„„„„„„„„„ 22 《房屋本体接管验收问题登记表》„„„„„„„„„„„„„„ 23 《房屋本体接管验收问题整改表》„„„„„„„„„„„„„„ 24
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接 管 验 收 方 案
一、成立物业接管验收小组 组 长：郑春河； 下设两个小组： 1、文件资料接管小组 责任人：吴连兰、王凤芝
职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作； 2、现场验收接管小组
责任部门：工程部、客服部； 责任人：王东立、孔祥林、吴连兰
职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。
二、接管验收前的准备
1、与工程部联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 责任人：郑春河
2、派出先头技术人员前往楼区进行查看，制定好接管验收计划。 责任人：王东立、孔祥林、吴连兰、刘志忠
3、提前参与工程部申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。 责任人：王东力、孔祥林 三、接管验收内容 （一）资料的接管验收 A、物业产权资料； 1、项目开发批准报告；
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2、规划许可证； 3、投资许可证； 4、土地使用合同； 5、建筑开工许可证； 6、用地红线图。 B、综合竣工验收资料：
1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； 2、建设工程竣工验收证书； 3、建设消防验收合格证； 4、公共配套设施综合验收合格书； 5、供水合同；
6、供电协议书、许可证； 7、供气协议书、许可证； 8、有线电视合格证； 9、通信设施合格证； 10、施工设计资料： 11、地质报告书； 12、全套设计图纸； 13、图纸会审记录； 14、设计变更通知单； 15、工程预决算报告书； 16、重要的施工会议纪要； 17、隐蔽工程验收记录；
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18、沉降观测记录；
19、其他可能会影响将来管理的原始记录。 20、机电设备资料： 21、机电设备出厂合格证； 22、机电使用说明书（要求中文）； 23、机电设备安装、调试报告； 24、设备保修卡、保修协议。 C、其他相关资料： （二）房屋主体接管验收
1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。（见附件） 2、验收方法为观感验收法和使用验收法。 四、工程接管验收流程 1、资料的接管验收（附表）
按技术资料交接单进行交接，确认签字。 2、房屋本体现状接管验收（附表）
按房屋本体现状验收标准进行接管验收，确认签字，接管钥匙。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。 3、机电设备的接管验收（附表）
按照机电设备的接管验收标准进行接管验收，确认签字。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。 4、对接管验收遗留问题进行登记（附表） 对所有不合格项目分类整理，登记，存档。
5、把接管验收遗留问题提交给工程部工程部，在规定时间内进行整改（附表）
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将所有不合格项目分类整理出的资料提交给工程部工程部，整改后再进行接管验收，确认签字。 （五）接管验收遗留问题的处理
1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交工程部相关人员签字确认；
2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请工程部相关人员签字确认。对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同工程部联系补充。 3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求工程部在两周内解决；重大问题要求工程部在一个月内解决。
4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业公司将以备忘录的形式将问题登记后交给工程部进行备案。
5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司归档长期保存。
物业接管验收程序
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一、工作程序
1、工程部拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；
2、物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；
3、物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；
4、对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由工程部负责落实，直至合格；
5、对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；
6、对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。 7、业主入住时，由业主对其进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整改后报告工程部，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项；
8、在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告工程部查验证实后，由其责令施工队更换或返修。 二、注意事项
1、接管验收工作必须依靠工程部、物业公司双方密切合作，才能顺利完成。 2、应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；
3、物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；
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4、验收中出现的问题应明确记录在案，督促工程部（或指定的施工单位）维修、改进；
5、移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。
附件一： 物业接管验收标准及方法 一、梁柱、板主体
１、按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
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２、无钢筋外露。
二、顶棚
１、抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮； ２、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
三、墙面
１、抹灰面平整，面层腻子均匀、无漏刮、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍、无透地、掉粉、皮碱、起皮、咬色等质量缺陷；
２、表面光滑、洁净，颜色均匀，无明显抹纹；线角和灰线平直方正； 3、无空鼓、垂直度和平整度在规范允许范围内。
四、地（楼）面
1、水泥砂浆面层与基层应粘结牢固，不应空鼓。
2、水泥砂浆面层表面应密实压光，不允许有裂缝、脱皮、起沙等缺陷。 3、卫生间、厨房：
（1）向地面倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水； （2）有防水的地面应做48小时闭水试验，检查楼下顶板有无渗漏。
五、门窗
１、塑钢窗扇开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，五金件牢固，无翘曲变形、无破损。 ２、单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。
３、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。
４、油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形，锁芯突出一致。 ５、电子对讲门：
（1）开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；
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（2）不锈钢门无刮花痕。 ６、防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。 ７、窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。
六、楼梯、扶手
1、混凝土结构的楼梯：裂缝，面层剥落，钢筋无外露。 ２、钢木结构的楼梯：
（1）用力轻摇晃动，无弯曲。 （2）钢筋锈蚀，无弯曲。
（3）木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。
七、插座
１、电器插座，单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。 ２、天线插座，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）。
３、电话插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏。
八、接线盒
１、单指轻击，盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
２、用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。
九、开关
１、安装牢固，目视盖板损坏； ２、开关灵活，开启接触效果良好。
十、照明灯具
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１、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。
２、打开所有灯具，检查电源接通是否正常．灯具发光是否正常。 ３、产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通。连续工作３天，统计有多少自然损坏的。
十一、供水系统
１、安装牢固摇晃，打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹； ２、管道接头无渗水；
３、水龙头：打开水阀，流水畅通，接头无漏水。
十二、排污管道（含塑料管）
１、安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
２、从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻。
十三、地漏
地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。
十四、卫生洁具
１、安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花痕迹； ２、灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。
十五、室内配电箱
１、安装牢固，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常。 ２、开关符合型号规定。 ３、导线与设计相符，布线规范。
４、目视配电箱盖无损坏，操作一次开关灵活。
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十六、其他
水表、电表和煤气表。
安装牢固，无摇晃，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。
十七、机电设备的接管验收
1、机电设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。 2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。
3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。 4、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。 附件二：
产权和技术资料交接单
物业地址： 资料名称 1.项目批准文件 11
工程部 数量 移交 日期 接收人 备注 产 2.建设用地批准文件 权 3.建筑执照 资 4.拆迁文件 料 5.北京市房地产权证（复印件） 6.住宅使用许可证 7.住宅使用说明书 8.新建住宅质量保证书 1.竣工工程项目一览表 2.各类设备清单（随机资料、合格证、 操作维护说明书、备品备件）例如：水泵、监控设备、电子对讲门等 3.竣工图{总平面、各类房型平面、建筑 （包含地面地下）、结构、装饰、设备、管线、附属工程及隐蔽管线的全套图纸} 4.绿化设计施工图及绿化植物种类清单 5.地质勘察报告 6.工程合同及开工报告 7.工程竣工验收证书（报告） 12
8. 用电批准文件 技 9.工程预决算 10.图纸会审记录 11.工程设计变更通知及技术核定单位， 术 包括质量事故处理记录 12.隐蔽工程验收记录 13.土建施工记录 资 14.设备安装调试记录 15.建筑物各项指标的测试记录、沉降观 察记录 料 16.工程质量事故和处理记录 17.钢材、水泥等主要材料的质量保证书 18.新材料、构配件的鉴定合格证书 19.砂浆、混凝土试块试压报告 20.供水、管道煤气的试压报告 21.供水、供电、监控、消防及其他各类 设备的检验合格证 22.第一次水池清洗、检验报告 23.其它重要技术决定和文件 13
附件三：
资料接管验收遗留问题登记表
资料名称 问题简述 备注 施工单位： 开发单位： 物业公司：
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附件四：
资料接管验收遗留问题整改表
资料名称 施工单位： 开发单位： 物业公司：
问题简述 整改内容 整改结果 备注 15
附件五：
机电设备/设施移交单
NO.
设备名称： 安装地点： 供货商名称： 型号/规格： 安装时间： 供货商联系人： 数量： 单价： 供货商联系电话 安装单位联系电话 安装单位名称： 设备保修年限 安装单位联系人： 设备使用寿命/运行年限： 采购合同中是否有随设备奉送备品/备件： 设备外观描述： 设备运行功能状况描述： 采购合同/安装合同复印件是否齐全？ 其它问题： 移交方签字： 移交日期： 接受方签字： 接收日期： 19
说明：接受方在接受该设备/设施后，仅对该设备/设施进行日常运作及日常/定期维护保养，不代表对该设备/设施拥有所有权。
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附件六：
接管验收机电设施/设备遗留问题登记表
设施、设备名称 位置 遗留问题简述 备注 施工单位： 开发单位： 物业公司：
附件七：
接管验收机电设施/设备遗留问题整改表
设施、设备名称 位置 遗留问题简述 整改内容 整改结果 备注 施工单位： 开发单位： 物业公司：
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附件八：
房屋本体现状接管验收单
编号 位置/ 地点 土建 设施 照明 给排水 门窗 安防 通讯、网络、水、电、有线电视 煤（表） 其它 现状描述 备注 施工单位： 开发单位： 物业公司：
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附件九：
房屋本体接管验收问题登记表
编号 位置/地点 土建设施 照明 给排水 门窗 安防 存在问题简述 通讯、网络、水、电、有线电视 煤（表） 其它 备注 施工单位： 开发单位： 物业公司：
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附件十：
房屋本体接管验收整改表
栋 号 年 月 日 编号 位置/地点 存在问题简述 整改内容 整改结果 备注 施工单位： 开发单位： 物业公司：
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