浅析市场比较法

市场比较法是将估价对象与较近时期内已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。

市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法，是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力，要求房地产市场活跃，能够获得足够的可比实例，因此它更适宜于房地产市场比较发达地区经常性交易的房地产价格的评估。 一、市场比较法的特点

1、具有现实性，有较强的说服力；

2、以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”； 3、以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调； 4、需要估价人员具有较高素质；

5、以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键；

二、市场比较法的适用条件

1、仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性；

2、有足够数量的比较案例（不少于3个）； 3、与待估土地具有相关性和替代性； 4、交易资料的可靠性； 5、交易的合法性。 三、市场比较法的适用范围

从适用条件来看，主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的房地产交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估房地产的价格或价值，还可用于评估房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

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四、市场比较法的估价步骤

1、调查与选择比较案例 ； 2、确定价格可比基准； 3、进行交易情况修正； 4、进行估价期日修正； 5、区域因素比较与修正； 6、个别因素比较与修正；

7、其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等； 8、确定比准价格。 五、可比实例的选择要求

1、应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋或土地。

2、应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按技术细则的分类与估价对象的类别相同。 3、应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）钢混结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。

4、交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

5、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。 6、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

7、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。

8、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

9、对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

六、可比实例的取得方式

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1、公司日常资料积累；

2、查询北京市房地产交易管理网站成交案例；

3、获得各区土地、房产管理部门配合，上门采集资料； 4、取得物业管理部门配合，核实不可售公房等交易底稿； 5、走访工商行政主管部门，查阅非居住用房的合法性；

6、通过房屋中介机构、房屋经纪公司、房屋置换公司获得挂牌、交易价格； 7、通过深入现场，直接调查交易双方；

8、市场调查，到房产公司、售楼处、房展会了解情况。 七、房地产交易行为中的特殊因素

交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：

1、利害关系人之间的交易，通常会低于市场价格；

2、急于出售或者购买情况下的交易，通常会低于或高于市场价格； 3、受债权债务关系影响的交易，通常会低于市场价格；

4、交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易，通常会高于或低于市场价格；

5、交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易，通常会高于市场价格； 6、相邻地块的合并交易，通常会高于市场价格； 7、特殊方式的交易，通常会低于市场价格；

8、交易税费非正常负担的交易，通常会低于市场价格； 9、其它非正常的交易，通常会高于或低于市场价格。 八、各种用途房地产的区域因素和个别因素

区域因素修正是将可比实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。区域因素修正的主要因子包括：商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用、产业集聚程度等。

个别因素修正是将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划条件等。

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区域因素和个别因素分用途介绍如下表所示：

类别 类型 住宅 区域因素 个别因素 位置、商业繁华度、交通便捷度、建筑结构、装修、楼层、朝向、建周边环境、基础设施、公共配套设筑外观、户型结构、建成年代（成施 位置、办公集聚度、交通便捷度、房地产 写字楼 周边环境、基础设施、公共配套设施 新率）、建筑面积 建筑质量、建筑结构、装修、楼层景观、朝向、建筑外观、建成年代（成新率）、建筑面积、物业档次、设施设备 位置、商业繁华度、交通便捷度、建筑结构、装修、楼层、建筑外观、商业 工业 周边环境、基础设施、公共配套设建成年代（成新率）、建筑面积、临施 街状况 可比实例较少，很少采用市场比较法 居住社区成熟度、交通便捷度、区域土地利用方向、临路状况、宗地临路状况、地质条件、宗地形状及住宅 形状及可利用程度、公共服务设施可利用程度、规划条件、地形和基础设施状况、自然和人文环境状况、容积率、使用年期 状况、与商业中心的接近程度 办公集聚程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临街宽度和深度、临路状况、地质条件、宗地形状及写字楼 临街道路状况、宗地形状及可利用可利用程度、规划条件、地形土地 程度、公共服务设施和基础设施状状况、容积率、使用年期 况 商业繁华度、交通便捷度、区域土商业 地利用方向、临街宽度和深度、临街道路状况、宗地形状及可利用程度、基础设施状况 产业集聚程度、交通便捷度、区域工业 土地利用方向、临路状况、宗地形状及可利用程度、基础设施状况、环境状况 临路状况、地质条件、宗地形状及可利用程度、规划条件、地形状况、容积率、使用年期 临路状况、地质条件、宗地形状及可利用程度、规划条件、地形状况、容积率、使用年期

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