房地产估价测算过程(市场法、收益法)

（一）市场法的估价测算过程 1、可比实例的选取

选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。

（1）可比实例A——环亚大厦。环亚大厦位于XX区台北一路17-19号，为20层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，商

务办公氛围一般。环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。商务办公氛围较好。该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。目前市场租金为43元/㎡·月，出租率达到95%。其停车位80个，基本上能满足其商务需要。

环亚大厦 环亚大厦建筑全景

环亚大厦入口

（2）可比实例B——九运大厦。九运大厦位于XX区XX北路34号，为23层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。 紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。总建筑面积约5万余平方米，采用裙房

设计，每层面积达3000平方米，且全部可相对使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。现租售率已达95%；商务办公氛围一般。该写字楼市场租金为40元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。现该物业由九运物业进行管理。

九运大厦 九运大厦建筑全景

九运大厦周边环境

（3）可比实例C——华银城。华银城位于XX区台北路，约建于九十年代后期，为九成新，由4幢19层高楼组成，一楼为车库或仓库用房，2-19层为商住楼。总建筑面积为31968平方米。目前，办公用房建筑面积3600

华银城 平方米，住宅入住建筑面积25068平方米，空置房面积约3300平方米。华银城共有室内停车位40个，室外停车数量约30辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。华银城紧临XX杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。现该写字楼市场租金为44元/㎡·月，出租率为95%，有专门物业公司进行管理。

华银城建筑全景 华银城周边环境

表一 可比实例资料

实例 项目 交易日期 交易情况 坐 落 建筑面积（㎡） 土地使用权性质 土地级别 区因繁华程度 环 境 域交通便捷度 A 环亚大厦 06年10月20日 正常 XX区 1500 出让 征税五级 优 优 优 B 九运大厦 06年11月1日 正常 XX区 2000 出让 征税五级 较优 优 优 C 华银城 日 正常 XX区 3000 出让 征税六级 优 优 优 D 估价对象 日 正常 XX区 3086.05 出让 征税五级 较优 较优 优 06年11月2806年11月1素 公共设施配套完备程度 新旧程度 土地剩余使用年期 空置率 租金 个 别因素 （元/月.㎡） 停车位 物业管理 建筑装修 设施设备 平面布置 建筑结构 工程质量 总楼层 朝 向 交易价格(元/m2) 较完备 九成新 39 5% 43 充足 有 简装 三部电梯 合理 框架 良 20 南 4250 较完备 九成新 38 5% 40 充足 有 简装 三部电梯 合理 框架 良 23 西南 4100 较完备 九成新 36 5% 42 充足 有 简装 三部电梯 合理 框架 良 19 南 4300 较完备 九成新 39.08 — — 充足 有 简装 一部电梯 合理 混合 良 9层 东南 ----- 2、可比实例修正系数

（1）建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元；

（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；

（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时

点非常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数

（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）

（5）个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正：首先，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）

（6）各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分，对各项因素修正计算见表二和表三所示。

表二 各项修正因素得分表

实例 项目 交易日期 交易情况 繁华程度 区域因素 交通便捷度 环 境 土地级别 公共设施配套完备程度 新旧程度 土地剩余年期 空置率 个 别 因 素 租金（元/月.㎡） 停车位 物业管理 建筑装修 设施设备 平面布置 A 环亚大厦 100 100 101 101 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 101 100 B 九运大厦 100 100 100 101 100 100 100 100 99 100 100 100 100 100 101 100 C 华银城 100 100 101 101 100 99 100 100 98 100 100 100 100 100 101 100 D 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 建筑结构 工程质量 楼 层 朝 向 102 100 101 100

102 100 101 100 102 100 101 100 100 100 100 100 表三 各项修正因素修正系数及比准价格计算表

实例 项目 交易日期 交易情况 区域因素 繁华程度 交通便捷度 环 境 土地级别 公共设施配套完备程度 新旧程度 个 土地剩余年期 别空置率 A 环亚大厦 100/100 100/100 100/101 100/101 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 B 九运大厦 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 100/100 100/100 100/100 100/100 C 华银城 100/100 100/100 100/101 100/101 100/100 100/99 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 D 估价对象 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 因租金（元/㎡·月） 素 停车位 物业管理 建筑装修 设施设备 平面布置 建筑结构 工程质量 楼 层 朝 向 交易价格（元/m2） 比准价格（元/m2） 100/100 100/101 100/100 100/102 100/100 100/101 100/100 4250 100/100 100/101 100/100 100/102 100/100 100/101 100/100 4100 100/100 100/101 100/100 100/102 100/100 100/101 100/100 4300 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 --- 4004 3941 4176 4040 取平均值，估价对象比准单价为：

（4004＋3941＋4176）÷3=4040（元/㎡）（取整） 估价对象房地产的比准价格为： 4040×3086.05=124672（元） 3．市场法的估价测算结果

采用市场比较法，经过以上测算得出：

估价对象总价为124672元；单价为4040元/平方米

（二）采用收益法分析测算

1、估算年潜在毛收入

本次评估可获收益的商业用房建筑面积为3086.05平方米。估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查

了解，结合XX市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。

可比实例A——环亚大厦，月租金43元/平方米;可比实例B——九运大厦，月租金40元/平方米;可比实例C——华银城，月租金44元/平方米。取平均值，估价对象租金标准为： （43＋40＋44）÷3=42（元/m2）

由此确定估价对象在现时状态下，在未来收益年限内租金将保持较平稳的状况，估价对象月租金为42元/平方米,根据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用、无空置情况下的年潜在毛收入为：

42×3086.05×12=1555369（元） 2、估算年有效毛收入

根据估价人员对XX市办公物业市场的调查，与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产，参照可比实例A——环亚大厦、可比实例B——九运大厦、可比实例C——华银城三个物业空置率，确定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入损失为：

1555369×（1-5%）=1477601（元） 3、年运营费用的测算

运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，包括维修费、管理费、保险费以及税费等。

（1）估算年管理费

管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等，依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算，则年管理费为：

1555369×2%=31107（元） （２）估算年维修费

估价对象系砖混一等结构，根据《XX市房屋重置价格标准》，估价对象建筑物的重置单价为710元/平方米。依行业标准, 维修费用按建筑物重置价格的1.5％计算，则年维修费用为：

3086.05×710×1.5%=32866（元） （３）估算年保险费

依规定,年保险费按房屋现值的2‰计算，依据国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）及《XX市房屋重置价格标准》，砖混结构残值率为2%，耐用年限为50年，该估价对象已有效经过10年，则年保险费为

｛710-[710×（1-2%）/50]×10｝×3086.05×2‰=3523（元） （４）估算年税费

①估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算，则年税费为： 1477601×12%=177312（元）

②估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算，则年税费为：

1477601×5.85%=840（元）

③估算土地使用税，依XX市规定，按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取，则土地使用税为： 1053.69 ×10=10537（元）

④年税费为：177312+840+10537＝2742（元） （５）年运营费用合计

估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和，则年运营费用为：

31107+32866+3523+2742=341785（元） 4．估算年净收益

估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，则年收益为：

1477601－341785=1135816（元） 5．资本化率的确定

资本化率的本质是投资收益率，依据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），本次评估采用为资本化率计算方法为市场提取法，即搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益，选用收益法计算公式：Va1[1]，求出其资本化率。 r(1r)n估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解，结合XX市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、

规模相当的类似房地产资本化率市场提取法的计算资料（见表四）：

表四 资本化率市场提取法计算表

实例 项目 市场单价(元/㎡) 建筑面积（㎡） 房地产销售价格V(万元) 租金（元/㎡·月） 空置率 年有效毛收入(万元) 年总费用(万元) 净收益a 剩余年期n 资本化r A 环亚大厦 4250 1500 637.5 43 5% 73.53 18.38 55.15 39 8.26% B 九运大厦 4100 2000 820 40 5% 91.20 22.80 68.4 38 7.87% C 华银城 4300 3000 1290 44 5% 150.48 37.62 112.86 36 8.24% 取平均值，估价对象资本化率为： （8.26%＋7.87%＋8.24%）÷3=8.12% 6、尚可使用年限的确定

收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。估价对象的估价时点为2006年11月1日，估价对象土地使用权取得方式为出让。根据估价对象的《国有土地使用证》证载用途为其他商服

用地，估价对象的土地使用权终止日期至2045年12月18日止，考虑到本次评估以商业用途为估价前提，即至估价时点分摊土地剩余使用年限约为39.08年。估价对象证载结构为钢混，建筑物耐用年限为60年，大于土地使用权剩余使用年限，故本报告确定估价对象收益年限为土地剩余使用年限，即约为39.08年。

7、收益价格的求取 （１）选用收益法计算公式

估价对象现时年收益较为稳定，预计未来的剩余年限里年收益会保持稳定状况，为了计算的简便，本报告采用在收益年限里每年净收益不变的公式进行计算：

Va1[1] nr(1r)式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。

（２）收益价格计算 估价对象收益价格： V11358161[1]13326116(元) 39.088.12%(18.12%) 估价对象单价：13326116÷3086.05=4318(元/平方米)

8、收益法测算结果

采用收益法，经过以上测算得出：

估价对象房地产收益价格为

RMB13326116元；单价4318元/

平方米。