浅谈危旧房改造项目成本控制的重点和措施
摘要：本文以当前南京市危旧房改造为契机，主要阐述南京地区危旧房改造项目的现状，对其成本控制的方法和关键措施进行了简要探讨
并在保证有效执行的前提下提出对策。
关键词：危旧房改造、成本控制、项目措施
引言
目前，我国已进入城市化快速发展时期，根据我国城市土地资源稀缺程度并基于可持续发展的基本国策，走扩大城市区域面积的外延式城市发展之路存在很大的局限性，在完善城市功能、布局、结构和合理、有效、集约化利用有限城市土地资源方面的作用，危旧房改造成为解决城市化进程的必然选择和关键途径之一。
旧城改造主要包括城市危旧房改造以及公共服务设施建设以及道路拓宽改造建设等，危旧房改造则是旧城改造中极其重要的一部分，也是和老百姓切身利益最密切相关的部分。根据08、09两年，我们南京市江南八区共改造了300多万平米的危旧房，有约55万平米的安置房建设。随着改造面积的增加，推进工作中的困难越来越多，难度也越来越大。前两年各区已投入了大量的资金进行危旧房前期的拆迁改造，后期还要进行工程建设。加上今年剩余的80万平米的危旧房改造，还要继续投入，今年的资金压力仍然很大，所以，对项目的目标成本控制应该受到重视。
经过两年的数据统计和项目平衡测算统计分析工作，找出对危改项目实际运作成本影响较大的因素，并提出一些必要的措施，是危改项目的成本控制的核心目标。下面我就影响因素和控制措施做个简要的阐述。
一、 组成项目成本的主要内容
我们知道，一个建设项目的投资通常由五大部分构成：1土地费用；2报建和单体规费；3前期工程费；4建安工程费；5室外管网及配套工程费；6其他费用（含营销费、管理费、财务费）。
二、 影响项目成本的敏感性因素
09年，土地费用约占总成本的60%（通过测算的几个项目，危旧房约占45-60%），建安费用约占20%，其他费用约占12%，三大费用约占总成本的92%（也就是说不管是商品房还是危改项目，成本比例是差不多的）。回头看06年，这个比例是：土地费用约占总成本的35%，建安费用约占39%，其他费用约占6%，三大费用约占总成本的80%。通过这两组数据，我们不难看出：土地费用
不仅占比大，上升也最大，建安费用也在上涨，只是被掩盖了。有人要说是其他费用，其实也对，因为财务成本是随着土地费用上升的。（所以从这三大费用的所占比重和涨升情况看，土地费用是重中之重。）
三、 控制措施
（一）、土地费用
危旧房安置改造项目的建设用地，采取行政划拨方式供应。这种方式并不是说就没有土地费用了，实际上在划拨土地上产生的拆迁费用，就是土地出让金中的土地开发投资费用。与出让地块的区别在于国家免去了土地使用期内的租金部分。
拆迁费用主要受到以下几个因素的影响:1、片区周边相邻房屋状况；2、周边商品房销售价格、二手房成交价格；3、片区周边的市政配套及交通情况；4、片区内房屋的使用功能。这4个是客观因素，是市场经济决定的。我们能做到的是减少拆迁矛盾，矛盾会延长拆迁周期，拆迁周期越长，消耗的人、财、力就越多，成本越高。所以要缩短拆迁周期，提高时间的资金价值。
拆迁资金少则几千万，多则几亿、十几亿，这些资金的时间价值是非常可观的，所以，拆迁实施方案不仅是给拆迁主管部门看的，更是降低财务成本的重要措施。那么，在制定拆迁方案时需做好以下几方面的工作：1、做好做细拆迁准备工作：重视拆迁前的调查摸底工作，了解民情，理解掌握，群众工作做细做好，好事办好。避免出现出现拆迁公示无人反对，拆迁实施无人搬家的局面。2、拆迁方案与施工方案结合：在丘号图上标出施工现场的主要进出口、先开工楼栋上的位置，在此位置上房屋，应集中力量动员住户尽早搬离。拆一片，交付一片，施工一片。3、拆迁时间与规划条件的协调：在规划条件不明确，或拆迁期内也没把握搞定规划条件的，不能启动拆迁，否则只能晒地皮。4、尊重媒体的声音：当今社会是网络传媒的信息时代，任何事件经过媒体网络的发布，都会形成几何级别的放大，真假难辨。危旧房改造工作是一项惠及千家万户的民生工程，当媒体对我们的工作出现质疑时，项目实施单位应在第一时间与媒体沟通并回复，避免事态扩大，延长拆迁时间。
（二）、工程规划及设计费
工程规划设计费属工程前期费用
1、规划设计费虽然占总成本的比例微乎其微，但是，对建安造价影响很大。所以对容积率、商住比例、套型比例、人防面积、配套用房等指标要精打细算，对规划方案进行多方案比选，优化设计。在不违规的情况下，突破容积率，增加房源。例如建邺2号地占地面积2.8万㎡，容积率如果突破0.1，即可增加2800㎡建筑面积，对项目平衡帮助很大。2、控制设计质量，严格按照概算指标进行设计。3、在建筑结构设计阶段对基础选型、套型搭配、钢筋含量、功能配套等方面进行优化设计，避免超标准设计。
（三）建安成本 1、建立各类型的合格承包商库和材料供应商库，最大满足比选和竞争要求。2、充分利用市场竞争优势进行公开招标，实行准入制度，选择资质过硬、信誉好、实力强的企业入围，让承包商实现报价让利，成本下浮，降低工程造价。3、对主材和用量大的材料实行集团采购的方式，争取供应商的最大优惠，降低采购成本。4、建立合同与付款、结算联动审核体系，实现合同订立执行的最优化。避免合同的订立、执行与付款、结算、工程现状脱节，造成资金超付或预算失控。5、建立设计变更、签证限额审批制度，使得变更签证一经确立，即能预估费用，修正其对造价的影响。6、建立结算审核体系，使得任一合同的结算经过适当级别的审核，充分防范因低价中标而带来的低中高结隐患，合理确定结算价并使结算资料具备可复查性。7、建立施工现场管理、质量、进度、安全控制体系，避免因质量和进度延缓工期，不仅产生负面影响，并增加资金成本。
（四）、其他费用
其他费用中，重点讲财务费用即降低资金成本，有以下几点。1、充分了解税收与贷款，与银行、税务等部门充分交流沟通，争取税收和贷款优惠，在可控范围最大限度降低资金成本。2、合理安排资金计划保证项目资金供求平衡。3、财务、工程、程控各部门紧密协调，制定合理的资金拨付比例和拨付节点。
危改项目融资难，平衡难，一直是困扰市、区两级的难题，我们一直在寻求拓宽融资渠道，力争资金平衡的途径。目前，各区主要采用抵押贷款，而贷款有固定的利息支付负担。所以，我们能否尝试把全市的危改项目捆绑打包，成立集团公司，争取上市，通过股票融资，不仅资金量大，而且资金成本相对较小。
综上所述，危改项目的成本控制，是一个综合的系统工程，面广量大，错综复杂，需要项目实施单位的整体机制来运作协调保证，推行全员全岗位控制，对内挖掘潜力，对外开源节流，才能实现项目平衡，争取盈利。
