对房地产投资风险管理的思考 谌【文章摘要】 ’ 平湖南省益阳市房地产测绘队４１ ３０００ 决策中对风险的估计、分析正确与 否将直接影响到房地产投资项目的成功 与否。因此，分析房地产投资决策过程 等风险因素进行预测，以确定合理的开发时 机。—般而言，经济发展趋势是影响开发时 机的主要因素。同时，开发项目在年内的推 出时机也同开发风险有密切联系。 中面临的各种风险因素，并在此基础上 投资者通过合同，将风险损失转由另一 方承担和赔偿。例如， 通过房地产开发建 设合同转移风险。 （２）保险型转移 保险型转移即通过参加保险，以小数额 的保费为代价，避免所承受的风险。在现实 中，一项房地产投资实质上是一项博弈活动。 ４确定风险管理对策 针对不同类型及严重性各不相同的风 险，投资者应寻找和确定相应的风险管理办 、制定风险防范措施对风险因素进行控 制，对保证房地产投资收益，减少或避 免不必要的风险损失具有重要的作用。 【关键词】 房地产；投资；风险管理 为了规避风险、扩大收益，引进科学的 方法事先对其投资风险进行客观、合理的分 析与评价是完全必要的，这不仅有益于房地 产行业的发展，也有益于整个国民经济的稳 定运行。 一、房地产投资决策阶段面临的风险 １、开发区域与风险 房地产投资的固定｝生或不可移动性决定 了房地产商品价格与项目所处的地区、地段 社会经济及地理环境的优劣密切相关。而某 —地段社会经济及地理环境变化的不确定因 素会直接导致开发利润的波动，加大投资风 险的程度。因此，开发区域风险对于房地产 投资决策具有重要的意义。 ２、开发物业类型与风险 各类开发项目具有不同的功能、用途和 技术经济特Ｊ生，因而具有不同的风险。（１）土 地投资的收益一般比较高。（２）住宅投资的安 全｝生较高，可以获得稳定的收益，尤其对于 城市普通住宅。（３）写字楼投资收益高，风险 也比较大。（４）商业设施投资包括商店和娱乐 场所等，其收益主要由它的区位条件、设施 水平、服务质量和商业信誉来决定，有可能 获得可靠的收入，但面临更大的风险。 ３，开发时机与风险 由于经济发展的周期性，房地产产品的 供求关系随时问而变化。而房地产的不可移 动性和区域性，使一个地区空佘的房地产并 不能补充另一个地区的短缺，这导致房地产 开发收益随开发时机的不同而异。因此选择 合理的开发时间，保证项目开发完毕与良好 的市场需求衔接，显得非常重要。房地产开 发周期少则卜２年，多则４—５年，因此要对 未来几年的政治形势变化、经济发展趋势、 人口增减状况、￣Ｉ：Ｌｋ水平以及消费心理变化 二、房地产投资的风险特性 法，拟定可供选择的多种决策方案。投资者 １ 房地产的不可移动性 可采用风险回避、损失预防、损失减轻、风 房地产的不可移动Ｊ生是房地产商品区别 险隔离、风险转移等措施。如对经营风险可 于其他商品的一种重要特性。因此，开发商 采用进行房地产类型组合投资、选择擅长经 在进行房地产项目的投资开发时，必须面临 营的房地产项目投资，排除竞争｝生项目的干 并承担因项目所处地理环境条件变化所带来 扰等方法减少风险；对投资变现风险，投资 的风险，该风险来源就是房地产位置的固定 者可调整其投资结构，维持总投资中流动性 性、区域性和个别性特点。 较大的资产与流动性较小的资产的合理比例 ２、房地产投资周期的长久性 以降低变现风险等。 房地产项目的开发及交易具有较长的时 ５、风险自留 间过程。房地产商品的耐久ｌ生使房地产的自 风险白留，系指投资者预期某些风险不 然寿命和经济寿命很长。因此，在房地产项 可避免时，自行设 基金，自行承担风险变 目投资过程中，时间因素是一个永厘的不确 现后的财务后果。在实践中，风险自留有主 定因素，也是最主要的风险源之一。 动与被动之分。主动自留是通过风险的分析， ３、房地产投资活动的相关性 明确风险的性质及其预期变现损失，对多种 房地产的不可移动性和区域性，决定了 预计方式之优劣明了之后，投资都主动选择 其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。 风险自留措施，同时做 财务准备。被动自 另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏 留风险 好相反，它是存风险变动带来损失 感，但由于其开发周期长，对形势波动做出 之后，被迫采取自身承担损失的风险的方法， 反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地 这往往是造成严惩的财务后果。在房地产的 产投资风险之所在。 开发建设中，可以存工程概预算时设置不可 三 房地产风险管理策略 预见费用；在资产运营过程中，可建立意外 损失基金。这将在一定程度上转移风险。 １、注重市场调查，提高决策的科学性 综上所述，房地产经济是风险性经济， 风险在房地产投资活动中，就是投资者 房地产投资必然伴随着投资风险。作为一个 的设想和实际结果之间不一致的可能性。要 房地产投资者，必须增强风险意识，充分认 降低这种可能性就需要做出比较正确的假 识房地产投资的特性，了解房地产投资的风 设，而正确的假设只能通过市场调查，尽可 险形式，对投资风险的大小进行理性的判断 能获取详尽的信息，然后作充分的市场研究 并进行风险管理。这样可以有效地在一定程 才能做到。在投资过程中的收益和支出的预 度内防范风险的发生，在投资者目标收益一 测、资金的机会成本和市场价值的估算等， 定的条件下把风险降到尽可能低的程度，或 都是从市场研究中得到的。 在风险程度一定的条件下使投资耆获得尽可 ２、风险回避 在房地产投资过程中，选择风险小的投 能多的收益。圃 资项目或者放弃那些风险较大的投资项目， 【参考文献】 这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风 １、申立银，俞明轩．房地产市场风险 险的方法，能够将风险概率保持为０。这种策 ［Ｍ】．天津：天津大学出版社，｛９９６ 略的一个不良后果是，得到高额利润的机会 ２、刘晓君，陈世杰：商业地产风险及 也减少了。预期收益值随着风险的大小而增 其防范［Ｊ】．统计与决策，２００５（１ ２）． 降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。 ５、瞿富强．房地产开发与经营［Ｍ］．北 假如预期获益的机会没有相伴而生的风险， 京：化学工业出版社，２００６ 投资者将很快涌人市场，使预期收益降低。 ４、李启明．房地产投资风险与决策． ３、风险转移 南京：东南大学出版社，１ ９９８．１～１ ６， （１）非保险型转移 ９５～１８５ ＭｏＤＥＲＮＢｕｓＩＮＥｓｓ 贝代商业Ｉ
