开题报告-公共租赁住房租金定价与补贴机制研究

青岛理工大学 硕士研究生学位论文

开题报告

论文题目：公共租赁住房租金定价与补贴机制研究

学 院 管 理 学 院 专 业 建筑与土木工程 学 号 113085213415 研 究 生 曾吉祥 指导教师 开题时间 2012年 11月 18日

一、课题的来源、研究的背景、目的及意义（包括我国应用的前景）、国内外研究现状及水平 1 课题来源： 自选。 2 研究的背景、目的及意义： 在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有人问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，又如何解决。住建部副齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。 公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，提供给他们一定的帮助。过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。 2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。 2011年10月19日，北京市建委公布《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，公租房首次向非京籍开放。该通知将于12月1日起实行。 2012年8月9号，非京籍人员申请北京公租房出现实质性进展。石景山颁布了北京首个具有实际操作意义的公租房申请程序和标准。 《公共租赁住房管理办法》已经第84次部常务会议审议通过，现予发布，自2012年7月15日起施行。 以上便是中国公共租赁住房的发展历程，因为保障房物品体系调整的需要，公共租赁住房从提出到面世再到正式的管理办法出台，经历的时间比较短暂。这种设计与建设交叉进行的操作方式，有优点也有缺点，隐患已经开始显现，那就是一边是求房若渴的“夹心层”，一边却是公租房高企的空置率。位置偏远、租金优势不明显，都是眼下困扰公租房的现实问题。 出台的时间短是好事，但也带来了不好的事，那就是相关制度的不健全，导致公共租赁住房在供应、分配、租金、补贴办法、退出机制等方面都存在很多的不足，我们在这主要研究租金定价与补贴机制。 “公租房”出现之前，中国推出了“经适房”、“两限房”、“廉租房”等保障性房，其目的都是为了解决城市中低收入者的住房问题，但大家看到的却是“开宝马住经适房”、“郑州经适房规划用地违规建起小别墅”等不和谐之景。 作为第四类保障性住房的“公租房”，似乎也存在管理上的漏洞：其一，“公租房”的供应对象主要是买不起“经适房”又不够“廉租房”条件的人群，比如刚毕业的大学生、外来务工人员，但实际上供应对象的界定并不清晰；其二，眼下房源仍是“僧多粥少”；其三，虽然七部委新政中已经明确了监督机制，但对于“公租房”是否能够真正姓“公”（即做到公平、公正、公开三原则），公众对此仍存疑虑。 在进行国内外研究现状的分析前，首先我们了解下崔玲（2010）在针对如何解决公租房定价这一问提上，提出的几点思考：第一，为谁而建；第二，谁来定价；第三，如何定价。经过一番论述之后得出“前途漫漫”的结论。这几点思考发人深省，同时也是研究公租房定价最主要的几个切入点，首先要弄清楚这几点的真实含义才能制定切实可行的租金定价方式。 这也是本文研究的出发点。以下便以此为基线分别对国内外在公租房研究现状加以论述。 （2）研究目的 公共租赁住房（以下简称公租房）属于保障性住房物品体系的一种，是一种准公共品属性的性租赁住房。因此就与市场上的出租型住房有明显的区别，最明显的就租金上的差别，由于具有明显的性以及保障对象的特殊性，决定了公租房的租金不会以市场租金为标准制定。不以市场为基准，这样就设计到租金的定价问题，怎样定，需要一个可行的办法。在确定租金定价方法的同时，必然涉及到补贴机制，这两者间是不可分割的，也是密切相关的。因此本文的研究目的就是建立一种切实可行的租金定价模式，并辅之合适的补贴机制，完善公租房的管理，切实做好保障“夹心层”住房权利的工作。 （3）研究意义 虽然公租房是一个新的事物，但国内关于公租房租金定价方面的研究文章却很丰富，然而具有独特见解的文章少之又少，往往都是针对成本法定价、市场法定价、收入法定价三者见的优劣关系做讨论，从而得出一种较为合理的定价方法。至于综合定价方面的研究也有人涉及，但是也大多属于理论方面的研究，缺乏系统性的归纳综合与实证研究。本文在这样的背景下，结合补贴机制，进行公租房租金定价的研究，有一下几点意义。 其一，填补研究的空白。国内针对综合定价方法的研究存在不足，也很少与补贴机制相结合，因此本文可以填补这方面的空白。 其二，进行一种新的探索，在研究租金定价的同时，本文会思考关于民间资本进入公租房的建设，其收益率的研究，并用实证对其进行论证。 其三，现阶段我国的公租房正处于大力建设的阶段，然而针对公租房的租金定价以及补贴机制，乃至与引进民间资本后的补偿制度都没有明确的规定，相信本文会是一个很好的借鉴。 3 国内外研究现状及评价 （1）国外研究现状 在做论述的时候，本文都从为谁而建、谁来建、谁来定价、如何定价、如何补贴这五个方面进行。 ①为谁而建 在保障对象的理论研究方面，Australiahousinginstituterentpolieyissues(Reportfrompraetitionerforums(2006)认为保障性住房的保障范围应该既包括买不起商品房和无条件申请经济适用房和廉租房的中低收入家庭，又包括来城市务工的非户籍的人口，如新毕业的大学生和农民工等。 在国外公共租赁住房和廉租房是一个概念，即公共住房，是为那些自己无法解决住房问题的人群提供满足最基本住房权利的性房屋。在保障对象方面，国外保障性住房的目标人群也是在不断调整中得以确定。在一开始处于住房严重短缺的时期，欧美国家的目标保障人群几乎囊括高、中、低各个收入阶层的住房困难人群。随着住房条件的改善，在20世纪70年代后，逐步转向中、低收入阶层，再后来也把中等收入以上家庭排除在外，其住房问题交给市场解决，将目标缩小到低收入群体。 与此同时国外公共住房制度在不同的国家也有不同的体现，在对待公共住房的问题上由于的见解不一，渐渐的也由此演变出了三种梯队式的角色定位:邹生型、社会型和全面责任型。邹生型的国家将住房视为社会消费，采取消极态度面对住房需求，低收入者要自己寻求房屋需求的方法。社会型的国家则照顾市场无法满足其住房需求的人群，如低收入者、老人、失业者、外来工等。全面责任型的国家承担起满足所有市民住房需要的责任，的干预是长期并根据需求和资源做出长期的规划，确保有足够的房屋供应。 当然我们国家的角色定位是社会型的国家，是为了照顾市场无法满足其住房需求的人群。总体说来，国外公共住房发展有三部分组成：进入机制的发展分为两个部分，一是在住房严重不足时，将各阶层都纳入保障范围，二是在住房条件得到改善后，缩小保障范围。退出机制依据其发展阶段的不同同样分为两个部分:一是在公共住房比较稀缺的时期，侧重于公共住房的轮换出租机制，二是在公共住房基本满足供应的时期，着重于住房的出售机制。 ②谁来建 城市建设（2010第五期）中“世界各国保障性住房供给主要模式”一文阐明，在美国：实物与货币补贴相结合模式；德国：发放住房补贴为主的模式；新加坡：建房为主的模式；德、法：法律强制模式。具体以国家分类： 在日本，所谓的公营住宅实际上和中国的廉租房没有太大的区别。为解决战后住宅严重缺乏问题，日本在1951年颁布《公营住宅法》 ，明确指出公营住宅的受益对象为低收人家庭。这一法则的实施极大地缓解了低收入家庭的住房紧张状况。根据1996年修订的，日本公营住宅的房源有三：一是地方公共团体建设的公营住宅；二是地方公共团体收购的民间住宅；三是地方公共团体租用的民间住宅公共住房是由国家和地方公共团体合作建设，并用低廉的租金出租给贫困低收入家庭，确保国民生活稳定和促进社会福利的住宅。这里的地方公共团体指下辖都道府县和市町村各级。 德国于1950年颁布 《住宅建设》，推动福利性公共住宅的建设。其中，大众化的公共住宅全部由国家投资兴建，主要向低收入、多子女及领取养老金等家庭提供。为了避免人为造成富人区和贫民窟，德国也规定，房地产商每兴建一个住宅区，必须用20％ 的面积建造福利住房。 新加坡一直奉行“居者有其屋”的住房，并于1 9 6 0 年成立机构——建屋发展局，负责公共住房（称组屋）的建设和管理工作。 美国实物与货币补贴相结合模式,一方面出资建设，直接向低收入群体提供廉价的租赁住房；另一方面发放租房补贴和购房补贴，实行实物补贴与货币补贴想结合的方式。 ③ 谁来定价 谁来定价中的“谁”并不是指某个人或组织，而指的是影响公租房定价的各种因素。在这一方面国外的研究资料不够丰富。 Gyourk，inLneman(1990)认为不同收入者的租金管理办法应该差异化，文章中利用30年的数据来计算租金的定价，以此计算贫困家庭在租金定价合理范围内的效益。BjomHarsman，JohnQuigley(1991)认为宏观经济对住房具有很大的影响。比如一个地区的经济状况，社会保障水平等等。文章选取了几个宏观因素研究了对住房的影响程度。Holmans(1990)、Alexander(1994)等认为区域与房价之间存在“波纹效应”，即某区位的房价与其周围房价具有空间上的连续性。Larence B·Smith(2001)在研究房屋租金调整机制中提出，过度供应与需求都为对房屋的空置率产生影响，这种影响也会反应在房屋租金的价格上。同时房屋的租金与市场联系很紧密，在高租金模式下，出租人也会转移相当大一部分出租房屋的成本到承租人身上，以此提高收益。AnnetteDuke，Amyc及Perman(2009)认为房屋管理局应该在预计未来12个月的收入额的基础上，扣除支付公共住房的金额，剩余的收入为低收入者的净收入,按照租金的百分比调整收入。 ④如何定价 Bruce Walker, Alex Marsh(1988)提出了一个镜像的市场概念，对比了地方公私租房管理部门之间在租金价格的制定上两者之间的区别，得出私营部门的差别定价方法不适合公共部门。公共部门在租金定制方面要考虑公平、质量、效率，并指出公共部门更应该考虑的是需求关系，而不是支付能力。A. Ross Shepherd, John F.MCdonald (1997) 讨论了租金差别化的这种租金控制的可行性与有效性，认为实行租金差别化的市场比自由市场更具有弹性，但是需求仍然会随着供应的增加而向下倾斜。无论市场上房屋是不足还是富裕，租金优惠都会使出租房屋的利润下降，只有在处于这两者之间的中间地带的时候，租金优惠才是行之有效的。James R.Frewd（2001）等研究了租金优惠的价值与意义，发现适当的租金优惠，能够减少房屋的空置率，并在一定规模后，能够提高总体的利润。 倪娜、易成栋（2011）从研究的角度总结了国内外公共租赁住房定价方法的影响因素、定价方法的内容和优缺点。罗列了市场法、成本法、收入法三种定价方法以及相对应的国家。如下：市场法主要是以市场租金为参照对象，在市场租金的基础上下调一定的幅度，作为公租房的租金。在国外，新加坡和 20 世纪 70 年代后期的英国采用市场法，国内的厦门、深圳、上海采用此种方法。成本法主要是根据公共租赁住房的建造成本或者运营维护成本来确定租金的方法。在国外，德国和二战后初期的英国采用成本法，国内的重庆、常州等城市采用成本法确定公租房租金。收入法是根据承租人的收入水平，在承租人的可承受能力范围内确定公租房的租金。在国外，日本和美国采取了收入法的模式，在国内，江苏部分城市采取收入法的做法。 1）日本模式 租金方面，日本为了照顾老年人、残疾人及智障者，因此租金很低，原则是在入住者收入规定金额基础上，再加上位置系数、规模系数、经年系数和便利性系数，然后计算出结果。一般算下来每月租金是相同地方相同面积的民间住房租金的1/4甚至1/5以下。对于残疾智障者公营住宅有租金特别减免制度。 2）美国模式 美国住房建造者协会（NAHB）推出了一种住房机会指数，用其衡量一地出售的住房有多少比例是中间收入水平家庭所能支付得起的。美国住房建造者协会认为，只有每月住房支付低于月家庭总收入的28%，才是有支付能力的。这一原则既适合买房也适合中低收入者租房。因此，国际上都把承租公租房的租金水平定在家庭总收入的30%以内，其与成本租金或市场租金的差额则由承担。 3）德国模式 德国则是通过两个渠道解决低收入者住房问题，一是鼓励低收入者加入住房合作社，以其名义建房出租，享受土地、税收优惠，低收入社员支付房租超出其收入1/3部分由补贴。二是与社会投资者（建筑商、开发商）签订合同，提供长达30～35年的无息贷款，由社会投资者在指定区域建房，在合同期内以成本价出租（无利息成本）给低收入群体，租金与市价的差额由补贴，合同期满，住房可按市场价格出租出售。 ⑤如何补贴 世界多数国家的住房保障方式都已经经历了从“砖头补贴”为主向“人头补贴”的转变，方式转变的背景和条件如下：第一，住房短缺不再成为主要矛盾。市场上住房供给充分，住户需要的是支付能力上的援助。也就是说，低收入住房问题矛盾的核心是租金在居民家庭收入中所占比重过高而不是合适的住房供应不足。 1）美国--房租补贴类计划及购房补贴 美国住房发展史上出现过三种基本的住房保障方式:正统公共住房建设计划、补贴住房建设计划和房租补贴类计划。房租补贴类计划类似于我国的货币化分配制度，在1974年的《住房和社区发展法》中提出的租金证明计划后，随之美国进入了房租补贴类计划的时代。在实际操作中，不仅要通过自可申请获得租金证明，申请人须到市场上寻找房源，当然求租的住房会有相应的质量等级和租金限额要求。以五年为周期，重新审查以确定接受补贴的低收入家庭是否有资格继续收取补贴，如果其家庭收入超过限定，则取消其享有补贴的资格，即便是复查通过，一个家庭享有补贴最长期限为20年。 根据美国前总统布2003年签署的《美国首付款法案》，凡能够支付月供房屋抵押贷款但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭，可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助，将帮助购房者交齐首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。为购房的中低收人家庭提供1万美元或者是住房买人价格6%的首付款资助，该法案每年至少帮助6万中低收人家庭支首付款和交易费用。 2）新加坡--建房补贴与购房补贴 新加坡通过向建屋局提供高额建房补贴（主要表现在低价土地方面），在住房严重短缺时期提供了大量的低廉的公共租赁住房出租给居民，在解决住房短缺问题，通过将公共租赁住房出售，建立了一整套公共租赁住房退出机制，节约了社会资源。按照19年推出的 “居者有其屋”组屋计划，新加坡成立专门的法定机构，对占住户80％的中低收入者，统一供应组屋，并实行严格的限房价、限户型，保证大多数居民买得起组屋。规定，每户中低收入家庭可以购买一套组屋，购买组屋居住不满5年出售则要缴纳较高的税。同时，还对少数低收入困难家庭实行更加优惠的住房保障。一是对占居民家庭总数8.5%的困难户供应由补贴的小户型组屋。补贴标准为：两室一套的，补贴购房总价的1/3；三室—套的，只补贴5%；四室以上大户型的不补贴。二是对月收入不超过800新元(1新元约合4．98元人民币)的特困户，租给面积更小的旧组屋一般为40平方米左右，月租金仅为十几新元。 3） 德国—住宅补贴 《德国住宅补贴》规定，居民实际缴纳租金与可以承受租金（一般为家庭收入的1/3)的差额由承担，补贴资金的来源由联邦和州各承担50％。此外，财政还给予收入较低的购房者不同程度的购房补贴。 （2）国内研究现状 ①为谁而建 自从公租房诞生以来，理论界对公共租赁住房的关注一直不曾少过，公租房也是为了解决的住房权利而兴起的一种保障性住房。那么这个“夹心层”到底指的是那一部分人群呢。国内很多学者发表了自己见理解。 公租房的内涵研究上，赵路兴、浦湛(2003)针对“夹心层”住房困难，提出在住房保障供应体系中，增加具有保障性质的租赁型住房供应。他们所提出的可支付租赁住房其实就是公共租赁住房的雏形。刘佳燕、万绪东(2007)提出租赁性公共住房可以有效解决当前我国所面对的住房阶段性困境，应当作为公共住房的重点。陈劲松(2010)认为普通住宅，尤其是低端出租房租金的上涨，构成了居住消费的压力。在用发达国家公共住房与中国保障相比较的基础上，他认为公共住房的涵义已不简单的是中低收入人群的栖身之地，而是减少社会不稳定因素，维护社会和谐、稳定、公平、合理的综合体现。 在“夹心层”的含义研究上，赵岩（2009）认为，“夹心层”这一特殊群体根据我国的住房保障体系可分为三个层次，第一层是指城市中既买不起经济适用房，又不符合享受廉租住房条件的群体，这一层次中多为低收入群体，绝对收入低；第二层是指不符合经济适用房的购房条件，又无力购买限价商品房的群体；第三层次是指无力购买普通商品房，又不符合限价房的标准的人群。杨鸿、贾生华(2009)将“夹心层”住房困难的根本原因界定为支付能力不足。 ②谁来建 在公租房供给方面，杨红旭(2011)认为住房保障受益面达到20%左右后，将会减速，10-20年后，有可能会维持在30%左右的水平。在住房短缺阶段，要以新建和实物补贴为主；度过短缺时期后，要逐步向货币补贴转变。但是由于保障目标的巨大，不能负担起这么中的建设任务，以后的发展必然会引导民间资本参与公租房的建设，实行实物配租和货币补贴相结合的方式。 邓浩志（2011）则对公租房银行模式的可行性做了探讨，解释公租房银行模式就是公租房服务中心以低于市场价收储社会闲置房屋，再以低于或相近市场价出租给符合条件的低收入家庭。认为这种模式无论对于房主、租客，还是都能达到共赢的局面。 吸引民间资本的研究上，突出的是对REITS的研究。在理论上，周义、李梦玄（2011）以公共租赁房 REITs 融资创新为主题，主要探索了以 REITs 方式对公共租赁房进行融资创新的风险分析及其风险控制，并对相关制度的完善进行了讨论。吴丽红（2011）也提出将REITS作为公共租赁住房建设融资的构想，并对构建这一模式的可行性、投资回报、风险等进行了系列研究论证。通过定量和定性假设，本文利用内部收益率IRR模型对不同建设主体和不同市场条件下的公共租赁住房项目收益率进行了测算，发现在我国发行公共租赁住房REITs完全可行。 企业参与公租房建设模式的研究上，王琨（2012）对比“集中建设并持有、配建并持有、集中建设并由回购、配建并由回购、配建并无偿移交”等五种公租房建设的企业参与模式，认为成本上升、投资回报低、融资渠道不畅等因素加剧了企业的融资压力；配套的匮乏降低了企业的参建积极性。 ③谁来定价 定价思路研究上，成容容（2012）提出了公租房租金制定思路：先根据公租房的成本确定基准租金，在标准租金之下，再根据不同的家庭申请情况确定不同的承担比例即上下浮动的幅度，但不高于市场租金。公租房的定价受到公租房的成本、家庭成员数量、人均收入水平、住房状况和市场价格等多因素的影响。按照家庭人均收入划分不同的租金承担标准，这样不仅能照顾到低收入群体的利益，也能有效地防止超标申请家庭继续享受低租金的行为。并在成本定价原则、差别定价原则、可持续性原则等下构建了公租房定价模型。 在租金与房价比的关系研究上，刘仁和、陈奕、陈英楠（2011）基于住房使用成本模型，通过构建租金和房价变动的预测模型，根据研究结果发现租金房价比作为估值指标在中国住房市场上的适用性值得谨慎判断，建议对住房市场的监管决策和购房者在制定租房与购房决策时将其作为判断条件时需慎重。指出城市间的差异性，由于城市住房市场异质性和空间固定性等特征的影响，各城市房价的要因地制宜，充分考虑当地住房市场的特点。 租户支付能力研究上，袁小兵（2011）进行了公共租赁住房支付能力研究，认为公共租赁住房的可支付性与租户的收入状况、套型面积、租金水平等有着密切的关系，租户可负担房价与公共租赁住房的内在价值决定了租户可支付能力的大小。经过实证研究表明：房租金标准设定过高。同时，限定收入区间中申请家庭的住宅支付能力呈现“高收入部分明显优于低收入部分”的特点，且随着申请家庭人数的增加，限定收入区间上限、下限对应申请家庭的公共租赁住房负担能力指数之差呈扩大之势，即3人申请家庭的住房支付能力明显优于2人和1人申请家庭的住房支付能力，住房支付能力呈不均衡的分布态势。 相关的其他研究，张志升(2008)经过天津市实证研究认为地价的变动与房屋销售价格、房地产投资、房地产销售面积呈正相关与土地供应量呈负相关。王丽华(2007)从房屋自身角度出发，研究房屋各种特征对房屋租金的影响，并认为房屋建筑面积、房间数量、装修情况、家具配置情况、车位、与市中心距离、外部环境、内部环境及便利程度这些因素是杭州市房屋租金线性模型考虑因素。李辉婕(2008)借鉴社会保障水平测度模型通过分析认为人均GDP水平与公共租赁住房保障平均水平基本和各地区经济发展相适应。曹文聪(2009)通过对数模型、半对数模型及多元线型回归模型实证研究分析出深圳市房屋租金与深圳市房屋空置率、人口与收入这些因素有关。 ④ 如何定价 国内研究公租房的历史比较短，但是研究的面很宽，从融资方式、供给方式到分配管理制度以及退出机制等方面的研究层出不穷。但是大多都停留几种固定的思维模式。就租金定价而言，目前从国内租金定价的设计来看，一开始参考的主要对象是公租房的成本、市场租金和承租人的收入水平，随着研究的不断进行，对于公租房的位置因素与承租人可负担房价指数也纳入到研究之中。由于参考对象的选择不同，国内公租房定价模式基本上可分为市场法、成本法和市场法三种，其他的一些定价模式也是从这三种定价模式演变而来。 在定价模式的设计上，庄治磊（2011）指出公租房保障住房与市场化住房双重属性的平衡主要是通过公租房的设计定价模式来实现的：定价越是接近市场租赁价格，其市场化属性就越明显；定价越低，其保障住房属性就越明显。在公租房定价模式设计时，从鼓励市场投资、减轻财政压力的角度出发，公租房定价应该收回成本并考虑一定的投资回报率；从社会保障和社会福利性角度出发，公租房应该充分考虑不同收入水平、不同住房状况的消费者对公租房需求和支付能力上的差异。得出公租房的定价应是考虑成本和合理收益率的差别化定价模式，并建立了模型。 在定价方法的研究上，王吓忠(2008)认为房屋租金确定的方法有:因素确定法、基于房价标准的置业投资收益法、市场法和其他方法。并认为因素确定法中除商品租金外其它四项租金(福利租金、廉租住房租金、准成本租金和成本租金)适合用来确定廉租住房和经济适用住房的租金。卢为民 姚文江（2011）研究提出国内主要城市公共租赁住房租金定价方式可归纳为四种,分别是成本回报定价法、准成本回报定价法、市场租金加补贴定价法、运行管理成本定价法。并从定价基准、补贴力度、保障形式和配套等方面总结了国内外公共租赁住房租金定价的经验,并就制度设计、操作流程、管理、价格机制、法律法规以及金融制度等方面提出了相关配套措施。 王先柱、刘洪玉（2011）进行了公租房定价模式探讨研究，并倾向于按照支付能力作为基准，即针对不同收入群体确定不同的支付或补贴标准，真正体现保障性住房的本质。虞晓芬，李星（2011）分析指出美国和新加坡的做法是依据低收入家庭的可支付能力定价；日本的做法是综合考虑低收入家庭的可支付能力、家庭结构以及房地产市场价格定价；我国地区的做法是综合考虑低收入家庭的可支付能力、房地产市场价格和管理成本定价。在通过比较公共租赁住房租金定价的国际经验，对浙江省公共租赁住房的租金定价提出了建议：采用多种定价方法，对不同收入群体实施差别化租金；租金要体现地域、房屋的差异性；租金应动态调整。 在租金综合定价方面， 倪娜、易成栋（2011）从研究的角度总结了国内外公共租赁住房定价方法的影响因素、定价方法的内容和优缺点；然后根据国际定价方法和北京市情探讨了北京市公租房项目定价方法，建立了一个综合考虑市场法、成本法和收入法优缺点的定价方法，即在性土地和金融、税费支持下，以项目完全成本为基础，参照市场租金水平，区域综合平衡，以可负担租金为补贴依据确定具体项目租金和承租人的补贴。张仕廉，王朝健，胡犀（2011）提出公共租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分，其定价机制是否合理将直接影响保障功能的实现。并从公共租赁住房属性出发，构建综合定价模型，提出应当以住房负担能力指数测算基准租金，以成本、区位因素修正，通过保障性指标、持续性指标检验，实现科学的定价机制。公共租赁住房租金制定应当定性、定量地综合考虑保障对象的收入水平、一定区域内类似商品房租赁市场租金、建设和运营维护成本三项因素。 ⑤如何补贴 在对租金的研究上，侯东岳（2011）将近期中国通胀归纳为租金推动型的通胀。并指出要从根本上解决租金推动型的通胀，惟一途径就是降低租金，提高居民收入，恢复国际收支的基本平衡，使货币发行不再受制于外汇储备的增长，货币真正具有相对的性，消除货币的长期持续超量发行。 对租金补贴的研究，易洪涛（2010）通过文献比较分析研究，认为廉租住房租金补贴可以参考房屋租赁市场租金定价并且受宏观因素的影响。同时，通过对廉租住房补贴方式的对比分析，认为应该以租金补贴为主的方式实行廉租住房。在此基础上通过单因素线性回归分析、灰色关联度分析和多元线性回归分析结合的方法，确定房地产市场价格、地方国内生产总值、城镇居民可支配收入等三个因素为影响房屋租金的主要因素，并建立了房屋租赁的市场定价模型。张道航（2011）在分析公共租赁房和廉租房的弊端出发，认为住房保障建设不应以公共租赁房或廉租房为主，而应更多地推广租金补贴的保障方式，确立以租金补贴为主的住房保障发展方向提出，租金补贴比其它保障方式更具优势。 补贴效用研究，肖磊，李丽，肖佳文（2011）对当前廉租房的三种主要补贴措施，从效用影响和福利经济学两方面进行了对比分析，得出在使用等量资金进行补贴时，单从效用的提升效果角度来看，租赁住房补贴最好，同时没有无谓损失，效率较高，但缺点在于无法准确控制住房水平的提升程度。在相同补贴额的情况下，若目标为最大程度提高被补贴者效用，应该选择租赁补贴作为补贴措施，可以让被补贴者自由选择消费组合，从而使得效用最大化；若目标为有效提升被补贴者的住房水平，则应当选择实物配租方式，该方式可以规定被补贴者的住房消费量 ，从而定量化地进行的实施，有效提升被补贴者住房水平。 在公租房补贴方式研究方面，具有代表性的是李睿琪（2011）以全国首创城市黄石市为例构建的创新型公共租赁住房制度的分类补贴机制，明确了黄石市公共租赁住房制度具体实施至关重要的租金分类补贴原则、模型和机制进行了探究，提出了相关价格模型和分类补贴实施方案，力图使尚处于初创阶段的黄石市共有产权公共租赁房制度更具可操作性和推广价值。 4 公租房租金定价及补贴方式国内外研究现状评述 （1）国外公租房租金定价研究现状评述 国际上的公租房定价方法，也能用市场法、成本法、收入法这三种定价基本方法进行概括，但是具体的也存在很大的差异。 现阶段英国和新加坡实行市场定价，即以市场租金为参照对象，在市场租金的基础上下调一定的幅度。新家坡提出的“组屋”的概念，并辅之以相应的补贴标准，针对不同的低收入群体，结合其承租的户型，采取不同的补贴标准。 德国实行的是成本定价，有两种操作模式，一是低收入者加入住房合作社，以其名义建房出租；而是府与社会投资者（建筑商、开发商）签订合同，提供长达30～35年的无息贷款，由社会投资者在指定区域建房，在合同期内以成本 价出租（无利息成本）给低收入群体。 美国和日本实行的是收入法，美国在公租房定价方面，把承租公租房的租金水平定在家庭总收入的30%以内，其与成本租金或市场租金的差额则由承担，这种方法也成为国际上一种通行的办法。同时美国制定了房租补贴类计划，在实际操作中，不仅要通过自可申请获得租金证明，申请人须到市场上寻找房源，当然求租的住房会有相应的质量等级和租金限额要求。日本在入住者收入规定金额基础上，会加上位置系数、规模系数、经年系数和便利性系数，然后计算出最后的租金。 三种方法都存在，由此可见这三种方法都有其优势，国与国的具体情况不同，则其坚持的定价方法也不尽相同。 同时，国外还有对诸如房屋区位因素、租金差异化、不同地区的经济状况、社会保障水平、房屋租金调整机制、房屋的空置率、按照租金的百分比调整收入、租金优惠的价值等方面的研究。这些作为在三种基本的定价方法的补充，同样在公租房租金定价中发挥着重要的作用。 （2）国内公租房租金定价研究评述 国内对公租房租金定价方面的研究，成果对出现在09年以后，随着公租房的面世，这方面的研究才如雨后春笋办的浮现。除了对三种基本定价方法的研究，还有对综合定价（综合三种定价方法的优缺点得出的定价方法）方面的额研究。同时还有对定价思路、租金与房价比的关系、公租房补贴方式、租金补贴及补贴效用、租户支付能、企业参与公租房建设模式等相关内容的研究。 综合对比国内外关于租金定价方面的研究以及进一步分析国内的公租房定价模式之后，总结了国内研究的一些不足之处： 其一，国内对租金定价方面的研究资料很丰富，但国内公租房定价模式基本上可分为市场法、成本法和收入法三种，其他的一些定价模式也是从这三种定价模式演变而来。大家更多的时候是提出一种可能，从成本、可支付能力、市场的某一方面提出的建议，或者是在这三种方法的综合上提出一些新的方法，但是没有系统的进行研究和以具体项目进行实证分析分析。 其二，在对补贴效用上没有结合租金定价进行综合的分析，没有在租金定价制定的过程中加进租金补贴相关内容，没有考虑二则之间的合同作用。 其三，在民间资本参与公租房建设时，对其补偿办法的研究缺失。 其四，在基于REITS的公租房的运作模式上探讨结合租金定价和补贴方式上研究不足。 二、研究内容：学术构想与基本思路、拟采取的研究方法、研究的技术路线、实施方案及可行性分析。 学术构思与基本思路： 基于国内公租房租金定价研究的背景，分析了国内外租金定价的研究现状，提出了研究的意义和目的，并结合相关的理论，以及国内公租房领域的研究基础，综合考虑租金补贴模式，构建了公租房租金定价的模型，具体思路如下： 第1章，提出课题产生的背景及存在的问题、研究意义，分析国内外在本领域的研究现状，并介绍本文的主要研究内容与创新点； 第2章，分析公共租赁住房中有关租金定价与补贴机制的理论依据，介绍诸如公租房的二重属性、需求理论、社会保障理论、住房可负担能力指数、分类补贴机制等相关内容，以此作为研究的基础； 第3章，进行公共租赁住房租金定价与补贴机制的国内外比较；对比国内外比较成熟的几种租金定价和补贴机制，归纳出适合对我国公租房的租金定价方面的内容； 第4章，阐述我国公租房租金定价与补贴制度研究基础，分别从公租房发展的重要性、公租房的发展现状、各城市现行租金定价的比较以及各城市现行公租房补贴机制的比较入手； 第5章，公租房租金定价模型与补贴机制设计，包括研究的技术思路介绍、租金定价模型构建、收入水平界定方法研究、分类补贴机制设计等相关内容； 第6章，应用研究及案例分析，检验定价模型的可行性及实用性； 第7章，得出结论并对以后的研究工作和新问题进行展望。 拟采取的研究方法： 1、文献研究法 搜集整理国内外关于租金定价和补贴方面的相关资料，如专著、期刊、研究、调查报告等，分析对比国内学者们已经研究的领域与深度，结合我国公租房的特征，解读我过公租房租金定价的存在的关键问题和突破口，以此作为文章研究探讨之根基； 2、系统分析法 从系统的角度出发，采用度、多领域的知识对租金定价和补贴模式进行分析研究。 3、定性分析和定量分析、理论与实践相结合的方法 本文采用定性与定量分析、理论与实践相结合的研究方法。综合运用价值理论、社会保障理论和需求层次理论的管理理论和方法，开展相应的研究工作。 4、主成--灰色关联法 在租金定价模型的构思过程中，先用主成分析法确定影响租金制定的主要因素，分析与青岛关联性比较大的城市相关经济指标，诸如房市场租金、地产市场价格、地方国内生产总值、城镇居民可支配收入以及房价负担指数、城市土地出让金收入等因素对租金定价的影响，找出主要的影响因素，用灰色关联法分析这些城市与青岛的关联性，确定关联度，并根据关联的紧密程度，确定青岛市的公共租赁住房租金定价方法。 5、多元先行回归法 基于主成分析法找出的主要特征因素，结合多元线性回归方法，解读这些因素与租金之间的线性关系，得出租金定价的公式，并取得置信区间。在这之后，将中方法算出的租金进行比较，综合考虑，根据青岛市的城市居民可负担房价指数，以及家庭人数这些因素，修正租金定价模型。 研究的技术路线： 公租房的内涵 建立公租房租金定价模型 对开发企业的补偿 居民可负担住房支出 影响租金定价的因素 公租房租金定价模型 提 出问公租房租金定价 货币补贴方式 题 与开发企业的合作 租金收益 公租房租金定价模型应用研究 结论及展望 实施方案及可行性分析： 本论文将在利用学校图书馆提供的资源及互联网资源搜集国内外有关公租房租金定价相关文献的基础上，对比国内外租金定价相关研究成果，并结合西方发达国家的租金定价体系，在系统科学与工程、社会保障等理论方法，思考我国公租房定价的设计模式与方法制定，并将理论与实践相结合，分析我国公租房租金定价研究的现状和存在的问题，提出解决问题的方法，并构建模型，最后通过实例分析验证其合理性和有效性。 本论文的选题以丰富的国内外相关研究成果和现行发达国家与我国各城市的定价体系为基础，借助成熟的系统科学、社会保障理论、灰色关联及多元线性回归等理论方法为支撑，并结合实际的案例进行分析验证，加之导师和学院各位老师在相关领域研究的丰富经验与指导帮助，因此本研究可行性良好。 三、研究的目标及创新点 研究的目标 现阶段我国的公租房正处于大力建设的阶段，然而针对公租房的租金定价以及补贴机制，乃至与引进民间资本后的补偿制度都没有明确的规定，本文旨在得出一种较为合理的公租房租金定价方法，从而使在完成其建设任务的同时，能提高承租人的支付能力，又能照顾到开发企业的利益索求。 研究的创新点 ①运用供需平衡的理论进行研究，在供给不能满足需求的阶段，公租房建设应该明确实行保本的方针；在供给基本满足需求的时候，应该有合理的利润。提出在不同的阶段应制定不同的租金定价方法。 ②系统的分析了公租房租金定价的各种方法的优缺点，在此基础上构建了租金定价模型， 并结合货币补贴研究公租房的补贴模式，提高承租人的支付能力。 ③从提高承租户支付能力和保证开发商的投资收益的角度出发，构建租金定价模型。 四、论文的框架纲要 第1章 绪论 1.1选题价值 1.1.1 研究背景 1.1.2 研究目的 1.1.3 研究意义 1.2国内外研究现状综述及评价 1.2.1 国外研究现状综述 1.2.2 国内研究现状综述 1.2.3 国内外研究现状评述 1.3 研究的主要内容和思路 1.3.1 研究的主要内容 1.3.2 主要创新点 1.3.3 研究思路与方法 1.4 本章小结 第2章 公共租赁住房中有关租金定价与补贴机制的理论依据 2.1 公租房的二重性 2.2供需平衡理论 2.3社会保障理论 2.4 特许经营权的解读 2.5住房可负担能力指数 2.6分类补贴机制 2.7本章小结 第3章 公共租赁住房租金定价与补贴机制的国内外比较 3.1 德国公共租赁租房租金与分配制度分析 3.1.1 关于租金定价制度 3.1.2 关于住宅分配制度 3.1.3 关于住宅补贴机制 3.2日本公营住宅管理管理办法分析 3.2.1 日本公营住宅供应模式 3.2.2 日本公营住宅限定收入线划分办法 3.2.3 日本公营住宅租金确定的方法 3.2.4 日本公营住宅补贴机制 3.3 美国公租房管理办法分析 3.3.1 美国公租房申请资格 3.3.2 美国公租房分配制度 3.3.3 美国公租房补贴机制 3.4 公屋管理办法分析 3.4.1 公屋运作模式 3.4.2 公屋分配制度 3.4.3 公屋租金的确定办法 3.4.4 公屋的补贴标准 3.5本章小结 第4章 我国公租房租金定价与补贴制度研究基础 4.1 公租房建设的重要性 4.2 公租房的发展现状 4.3 各城市现行租金定价方法的比较 4.4各城市现行公租房补贴机制的比较 4.5本章小结 第5章 公租房租金定价模型与补贴机制设计 5.1 研究的技术思路介绍 5.2 租金定价模型构建 5.3 城市居民可支付能力研究究 5.4 分类补贴机制设计 5.5本章小结 第6章 应用研究及案例分析 6.1 X项目概况 6.2 项目租金确定及补贴机制设计 6.3 实施效果评价 6.4 本章小结 第7章 结论与展望 7.1 结论 7.2 展望 致谢 参考文献 五、论文写作计划 序号 1 2 3 4 5 6 7 阶段及内容 资料准备 撰写开题报告 开题报告论证 修订开题报告 论文写作 论文写作 论文写作 起讫日期 2012.7.1-2012.9.31 2012.9.1-2012.10.30 2012.11.1-2012.11.20 2012.11.20-2012.11.30 2012.12.1-2012.12.15 2012.12.16-2012.1.15 2012.1.16-2012.2.1 阶段成果形式 收集相关资料 形成开题报告 修订意见 完善开题报告 完成论文第二、三章 完成论文第四、五章 完成论文第六、七章 完成论文第一章 8 论文写作 2012.2.2-2012.2.15 形成初稿 9 10 初稿修改 内容及格式进一步修改 2012.2.16-2012.3.1 2012.3.1-2012.3.31 完成二稿 定稿 六、参考文献 [1] 崔玲.如何解决公租房定价难题[J].经济，2011（09） [2]Holman A. 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年 月 日 十、学位评定分委员会对研究生开题报告的意见: 学位评定分委员会签字: (学院盖章) 年 月 日