房屋用途登记的困惑与化解
【发布日期】2012-7-25 【作者】万孝红 周兰兰 【来源】《中国房地产》2012年第6期
万孝红 周兰兰 无锡市房屋产权监理处
房屋用途历来是房屋登记中的重要记载因素，只是在不同历史阶段其表现形式有所变化，但其实质内涵是一致的。房屋用途是决定房产价格的核心要素。房屋用途不同，房屋权利人从房产中获得的未来收益的预期不同。房屋用途登记的合法性和准确性，直接决定房屋权利人的切身利益。而房屋登记中登记机构可能会遇到规划用途、土地用途、登记用途口径不一致等问题，带来用途登记的困惑和尴尬。为此，笔者结合工作实际，从房屋用途登记的价值效应、在历史发展阶段的变迁、用途登记存在的问题进行探讨和分析。
一、房屋用途登记的价值效应
房屋用途主要是指房屋的使用性质和利用目的。房屋用途有登记用途和实际用途之分。当两者一致时，实际用途为合法用途。当两者不一致时，实际用途一般作为违法用途对待。房屋用途的合法登记，将对社会产生明显的价值效应。
1．有利于保护权利人的合法权益
房屋用途是房屋自然状况中影响价值的最重要因素之一。而且近几年房地产市场持续稳定发展，不同房屋用途，价值差异小则几万，大则成百上千万，如同一地段住宅、办公、商业，一般情况下，商业的价值就远高于住宅、办公，办公的价值高于住宅。为此，权利人对房屋用途的登记甚为重视，也关系到其切身利益。因此，登记机构对房屋用途的合法登记，有利于保护权利人的合法权益。
2．有利于房屋征收的顺利推进
近年来，随着房屋价格的逐步攀升，由房屋征收(之前称拆迁)所引发的问题越来越受社会关注。随着征收成本越来越高，征收补偿等逐渐成为征收双方最为关注的问题。而征收补偿中，由于一些房屋登记簿无房屋登记用途或记载模糊，就产生了征收人与被征收人之间对于征收按何种用途补偿未形成统一标准，因而产生矛盾和纠纷。
3．为财税部门的计税征收提供参考依据
在房地产交易中，契税、营业税、个人所得税等是交易当事人所需缴纳的费用。而这些税收的税基、税率往往是根据房屋用途决定。不同房屋用途，税收差别甚大。若房屋用途登记不准确，则直接影响财税部门计税工作。若误将商业登记为住宅，就会造成税收的减损，带来国有资产流失。若误将住宅登记为商业，就会增加权利人负担，损害权利人的利益。
因此，房屋用途登记准确，才能为财税部门计税提供有效的参考依据。
二、新中国成立后房屋用途在登记历程中的发展
20世纪50年代初期，我国开始了城市土地房屋登记工作，当时适用的是房地合一的登记制度，由向权利人颁发土地房产所有权证。在当时的土地房产所有权证上并无房屋用途一词，较为相近的用途意思体现为“种类”(见图 1)。从图1来看，种类为“楼上瓦屋”。
随着机构的不断调整，在房地产管理方面，1986年成立了国家土地管理局，从而形成了全国许多城市房、地登记分设的局面。1987年第一部有关房屋登记方面的《城镇房屋所有权登记暂行办法》颁布，1987年版的房屋所有权证孕育而出(见图2)。在这段时间，房地产市场经济并不活跃，交易量趋于较低水平，房屋用途的作用未能体现，在此版本中无房屋用途的内容。
随着房地产法律制度的不断完善，1994年我国第一部关于房地产方面的特别法《城市房地产管理法》颁布。1997年建设部《城市房屋权属登记管理办法》出台，对房屋登记做出了较为明确的规定。这段时间，我国开始实行住房商品化、社会化，权利人房屋登记意
识逐步增强，房屋用途价值日益体现。住建部(原建设部)根据实际需要，在1987年版的房屋所有权证基础上重新设计了房屋所有权证，该证增加了设计用途一栏 (见图3)。
房屋所有权证增加设计用途，为房屋用途登记提供了标准。但多年的实践发现，设计用途仍有一定的局限性，不能有效满足登记需求。如，当规划用途、土地用途与设计用途不一致时如何登记?而且，设计用途认定标准不统一，也造成了不少纠纷和矛盾。2009年为了避免设计用途登记产生的矛盾，新版的房屋所有权证将原“设计用途”一栏调整为“规划用途”(见图4)，使得房屋用途登记的标准更为明确。
三、房屋用途登记存在的问题及处理建议
房屋用途登记以规划用途为准，其主要依据是规划部门核准的建设工程规划许可证明。对于房屋用途，登记机构大部分登记很明确，如商业、办公、住宅、工业等。房屋登记的用途是登记机构在规划用途基础上根据国家质量技术监督局《房产测量规范》和住建部《房地产统计指标解释(试行)》(以下简称《解释》)中房屋用途类型确定的，具体房屋用途分为类(见表1)。
表1：房屋用途分类标准 一级分类 二级分类 名称 内 容 指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋 指人们生活居住的但不成套的房屋 名编编号 称 号 11 成套住宅 住非成套10 12 宅 住宅 集体宿13 舍 工业 23 铁路 交20 通 24 民航 仓25 航运 储 公交运26 输 指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋，集体宿舍是住宅的一部分 指设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂21 工业 等从事生产活动的房屋 指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、公用设22 垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施 施房屋 指铁路系统从事铁路运输的房屋 指民航系统从事民航运输的房屋 指航运系统从事水路运输的房屋 指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装卸、搬运的房屋 指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库27 仓储 用房 指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理商业服31 发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和务 为居民生活服务所用的房屋 商指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务业 32 经营 活动所用的房屋 金30 指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事融 33 旅游 旅游服务所用的房屋 信金融保指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保息 34 险 险公司等从事金融服务所用的房屋 电讯信指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯35 息 与信息工作所用的房屋 40 教41 教育 育 指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修指各类医院、门诊部、卫生所(站)、检(防)疫站、保健院(站)、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋 指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋 指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从51 文化 事文化活动所用的房屋 指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通文52 新闻 讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋 化 娱指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出50 53 娱乐 乐 所用的房屋 体园林绿是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、54 育 化 花园、风景名胜、防护林等所用的房屋 指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体55 体育 育活动所用的房屋 办指党政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事60 61 办公 公 业单位等所用的房屋 军指中国人民军事机关、营房、阵地、基地、70 71 军事 事 机场、码头、工厂、学校等所用的房屋 81 涉外 其80 他 82 宗教 83 监狱
虽然房屋用途登记标准较为明确，但在登记实务中登记机构还是会遇到一些难以确定用途的问题：
1．规划许可证明记载的规划用途不明确
规划许可证明载明的规划用途并不都是非常明确，有些较为模糊，登记机构就很难归入相应的登记用途，如规划许可证明记载的规划用途为建设养蚕房、烘房。对于此类问题，笔者建议，登记机构可根据房屋的服务性质和利用目的来判定，因养蚕是用来为工业服务的，归入房屋用途的工业交通仓储类。规划许可证明载明为加油站的，因主要是用来经营盈利的，可归入商业金融信息类。
2．规划许可证明记载的用途超出设定的用途类别
随着房屋建筑形式多样化，规划用途类型出现了超出房屋用途分类标准的类别，如规划许可证明上记载的用途为公寓式酒店，就无法归入明确用途分类。由于房屋用途登记的依据源于规划，因此登记机构可遵循规划许可证明上所记载的用途即公寓式酒店作为房屋登
医疗 卫生 42 医疗卫生 科研 43 科研 院校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋 指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋 指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋 指监狱、看守所、场(所)等所用的房屋 记用途。
3．规划用途与土地用途不一致
规划许可证明记载的规划用途与土地使用证记载的用途应当一致或相符。一般情况下，规划用途与土地用途是一致的，但常常有规划许可证明与土地使用证记载用途不甚一致的情况，如规划许可证记载为综合楼，土地使用证记载为商业、住宅，这是不同管理部门不同的用途归类划分所致。作为项目地块的土地用途不是单一用途时，土地证往往记载为“综合用地”或“商住”。对于一个地块的整体而言，这种标注是正确的，由于规划未明确整个楼盘的具体哪个部位为商业、办公、住宅。因此，房屋申请初始登记要明确每个基本单元的用途时就只能在土地和规划记载综合性用途的基础上，采用申请人自行申报和登记机构认定相结合的方式予以确定。如某商品房项目，土地使用证明是商住，规划许可证明是综合楼，即规划用途既可为商业，又可为住宅。对于这种情况，登记机构根据建设单位将房屋用途申报为商业或住宅的申请且在该用途符合规划用途的情况下，可将该基本单元的房屋用途登记为商业或住宅。当房屋的基本单元确定用途后，其分割后土地证上的用途应根据相对应基本单元的房屋登记用途进行记载，应与房屋所有权证保持一致的记载用途。当规划许可证明与土地使用证记载用途不一致且毫无关联时，登记机构应以规划用途为主，如规划许可证明记载的用途是住宅，土地用途为商业，房屋用途登记应为住宅。
