对城市开发外部效应的探讨
摘要：外部效应是客观存在是事实，是城市开发中不可忽视的问题，要保证城市开发取得更好的效果，就需要对外部效应进行合理的，以期获得正面的外部效应，减少负面效应的可能。文章对城市开发中的外部效应进行探讨，并提出相应的措施。
关键词：城市开发；外部效应；
1外部效应的分类
城市开发的外部效应可以归为正效应和负效应两种。
①外部正效应。所谓外部正效应指的是个体的经济单位在进行经济活动中，可以给其他经济单位或个人带来有利的影响或收益。不过这些收益是不能通过市场直接反映出来的，也就是说进行此项经济活动的单位是不能获得任何报酬的。举例来说，某单位投资对单位周围的环境进行改善，此时受益的不仅是自己的单位，周围的邻居也随之受益。然而，并没有一种市场机制使受益的邻居为此支付报酬。这就是所谓的外部正效应。正是由于这种正效应的存在，社会受益大于单位受益，这样的经济活动在城市开发中应该得到鼓励。
②外部负效应。个体的经济单位在进行经济活动时对其他经济单位或个人带来了不利的影响或收益称为外部负效应。个人或单位在进行经济活动时有时产生的外部影响负面的。以城市中的环境污染问题为例，如果一些工厂排放“三废”，污染了大片区域及水体，这些工厂在获得生产性收益的同时，也就损害了周围土地的价值及水体的正常功能，让社会为此付出了高昂的代价。
2城市开发过程中的外部效应
城市开发的过程也就是通过有组织的手段对城市资源进行大规模开发，以为城市发展获得效益的过程。一般来说，城市开发中的大规模活动对整个城市有着积极的外部效应，但城市开发活动的外部效应同时也具有不确定性，因为在城市开发的过程中其具体开发条件、开发环境具有不确定性。下面通过城市开发过程中出现的几个常见现象来分析城市开发的外部效应。
①周边环境对城市开发的外部影响。对现代城市开发而言，充分评估周边环境的外部影响是至关重要的。周边环境包括绿化、公园等自然环境，也包括建筑物、城市道路等建成环境。同样的周边环境可能会对对不同的开发工程内容产生不同的外部效应。例如，住宅开发区附近的工业区会大大降低其地块的价值，但是却可能让周边工业区开发受益。因此，对于城市开发而言，要根据具体的开发内容、开发性质，利用积极的外部效应，合理进行开发。周边环境对开发项目的外部有直接的影响，但是，反过来发商自身的开发也会对外部环境产生影响。因
为在开发后就极有可能会增加地区的交通量，造成交通的拥堵。所以在进行城市开发时，既要评价周边环境的外部影响，也要对开发结果的外部效应进行充分的考虑，对外部效应进行积极的评价与。
②房地产开发中的外部效应分析。实际上外部效应也可理解为未被市场交易包括在内的额外成本或收益，而外部效应一般分为外部正效应与外部负效应两类，这样的划分依据是取决于个人或社会是否无偿地享有了额外收益，或是否承受了不是由自身导致的额外成本。因为，在决定购买产品的数量时，每一个人或厂商都只会考虑自己所获得的收益，而并不考虑带给他人的收益。因此，通常情况下具有外部正效应的产品在市场上会大受欢迎，会供不应求。同理，有外部负效应的产品，诸如空气及水污染，在市场上也会供给过量。市场本身可能并不能完全包括交易的成本和收益这一事实，这就造成了市场失灵子，同时也为公共部门提供了一种可能的职能。
3城市开发中外部效应的评价与
我们必须正视外部效应这一客观存在的事实。在进行城市开发的过程中，从开发商的角度上看，必须要考虑减少外部负效应的影响，而积极提高并利用外部正效应；从城市的角度上看，则需要发挥积极有效的作用，根据本市的实际情况和开发的需要，建立健全行之有效的约束机制，以减少因开发商追求自身效益而给城市带来的外部负效应，而积极支持和鼓励带来外部正效应的开发活动。这就涉及到了外部效应的评价和。
3.1城市开发中外部效应的评价
外部效应的一个显著的特点是它不能直接在成本或收益中表现出来，它是间接影响成本和收益的，也就是说外部效应很难被量化，而这也是进行外部效应的评价的难点。同时，因为评价所处的角度不同，对外部效应的评价结果也可能存在差异。如同一项目，开发商总是希望能利用一切外部正效应来给自己带来无形或有形的收益，与此同时就往往会忽略自身的开发可能对社会带来的不利影响；在开发时则需要考虑开发带来的社会效益和环境效益。因此，在城市开发中，如何对外部效应进行科学的评价，以帮助我们进行科学合理的决策，是我们需要首先考虑的问题。
3.2城市开发中外部效应的
就我国目前情况看，应是外部效应的主体。应尽量减少在城市开发中所产生的外部负效应，支持和奖励外部正效应，这就需要对外部效应建立一个约束机制，尽量将外部效应内部化。具体来说，有以下两种方法：
①管制。要快速的解决公共品外部效应的问题，可以通过强制要求个人业主或开发者的行为从集体利益出发而达到。例如通过对基础设施水平、景
观、密度、容积率等方面加以限定，通过总体规划和控制性详细规划，物业最初使用范围和日后变更范围，可以实现对住宅区的管制。通过这些法规文件可以用来保证公共设施水平的最低限度，并能有效的减少业主之间外部效应的消极使用。当然，这种方法是建立在假定管制机构拥有足够多的信息，能够取得合理的集体解决办法之上的。
②经济诱导。为了在城市开发中建设外部负效应，可以通过设立一些公共权力机构，对各种产生负效应，不被人们所欢迎的项目进行收费，同时支持和奖励那些有助于集体利益的行为。比如，对那些高于周围物业的容积率的开发者进行收费，然后将这些收入用于经济型住房或社区开发项目。此外，可以通过税收抵免支持和鼓励那些产生积极外部效应的开发行为，例如恢复有重要历史价值的建筑。但是，在决定物业税或税收抵免时，需要通过一个公共代理机构来完成公用设施的定价。首先是产权的界定，经济学家罗纳德·科斯认为有了适当的产权，即使没有直接干预市场，也可以解决外部负效应。例如一个小湖里，任何人都可以来此钓鱼而且不用付任何费用，每个捕鱼人都不理睬这样一个事实：即他从湖里捕出的鱼越多，其他人所能捕到的鱼就会越少。事实上，他们可能会捕得如此之多，以致使鱼不能够进行足够的繁殖来补充。如果重组产权并把捕鱼的权力授予某个人的话，那么这个人就会有充分的动力去有效率地捕鱼。这时就不会有外部负效应。除了短期利益他还会考虑长期利益。他会认识到，如果他今年捕鱼太多，明年的鱼就会减少。如果那是个大湖，他会让其他人来捕鱼并对所捕的每条鱼收费或者规定他们捕鱼的数量。但是他收取的价格和所施行的规定要确保这个湖不被捕捞过度。其次是税收和津贴，通过税收或者津贴来鼓励社会需要的行为，也是解决外部负效应问题的方法之一。除了根据厂商带来的污染程度对其征税以外，也可以为它们提供津贴，这可以采取允许厂商用治理污染设备的支出抵扣税收的形式。这种津贴并不降低厂商的产量。如果设想为治理污染的设备支付全部费用，那么，在这种极端情况下，产出会保持不变。比如，房地产开发商的私人边际成本恰好与没有干预时的私人边际成本一样。开发商将不会把它的产量降低到对社会来说有效率的水平。此外还有使用可交易许可证、外部负效应的分区规划等方式，也是经济诱导的途径，是对城市开发外部效应的有效手段。
4结语
正确对待城市开发中产生的外部效应，通过建立各种有效的机制，来减少外部负效应的产生，支持和鼓励各种以集体利益为核心，可以产生正效应的行为，是城市开发中的重要工作，是保证城市开发健康、顺利进行的关键所在。
参考文献：
[1] 马文军.城市开发策划[M].北京:中国建筑工业出版社, 2004.
