房地产经纪人实训指导书

《房地产经营与管理实训》

教 学 指 导 书

适用专业：2013级商务经纪与代理专业

专题一 房地产市场认知

一、实验目的

1. 了解房地产市场

2. 分析新房市场和存量房市场的不同 二、实验学时

6学时 三、实验步骤

1．分6个小组，确定队长 2.宣布活动任务和评分标准 3.上午参观玉珠花园

任务一：售楼处是怎样设计的？ 任务二：分析售楼处的工作流程

任务三：和工作人员交流，问问题的收获

任务四：该楼盘的目标客户群是什么？该楼盘的市场定位是什么？ 4.下午参观二十一世纪

任务五：二十一世纪门店是如何布置的？ 任务六：门店的工作流程

任务七：了解门店工作人员在工作过程中遇到的问题及处理方法 任务八：分析二十一世纪与售楼处的不同 5.完成实训报告 附表

表一队员分工图

分工 队长 队员 队员 队员 队员 表二评分标准

教师评分 评分标准 出勤 任务一的分析全面 分数（共20分） 2 2 任务二的分析准确 任务四的分析准确 任务五的分析全面 任务六的分析准确 任务八的分析准确 总结报告包括任务三和任务七 总结报告的深刻性 学生自评 出勤 任务一的分析全面 任务二的分析准确 任务四的分析准确 任务五的分析全面 任务六的分析准确 任务八的分析准确 总结报告包括任务三和任务七 总结报告的深刻性 2 2 2 2 2 4 2 2 2 2 2 2 2 2 4 2

表三实训报告表

项目一实训报告表 ： 班级： 学号： 分数： 任务容： 参观玉珠花园售楼处 任务一：售楼处是怎样设计的？ 任务二：分析售楼处的工作流程 任务三：和工作人员交流，问问题的收获 任务四：该楼盘的目标客户群是什么？该楼盘的市场定位是什么？ 任务容： 参观二十一世纪 任务五：二十一世纪门店是如何布置的？ 任务六：门店的工作流程 任务七：了解门店工作人员在工作过程中遇到的问题及处理方法 任务八：分析二十一世纪与售楼处的不同 （此处写在下面的实训总结处） （此处写在下面的实训总结处） 实训总结 （容包含任务三和任务七，并对本次参观的感想和学习的心得体会进行总结）

专题二 接待与带看

一、实验目的

1. 学会房源开拓 2. 学会正确接待客户 3．能正确带看客户 二、实验学时

6学时 三、实验步骤

1、房源开拓

1）要求学生从网上寻找房源 2）要求学生模拟打给房主确认委托。 3）教师点评问题点并进行术语练习 2、接待客户

1）分角色模拟接待客户

2）教师点评问题点并进行术语练习 3）一对多的模拟

4）教师点评问题点并进行问题处理 3、带看

1）带看过程的模拟 2）带看现场的模拟 附课程评价表 教师评分 评分标准 出勤 是否认真融入角色 是否运用所学知识 处理问题是否恰当 处理问题是否灵活 纠正后练习的进步程度 小团队的配合度 分数（共20分） 1 2 5 5 3 3 1 学生自评 出勤 是否认真融入角色 是否运用所学知识 处理问题是否恰当 处理问题是否灵活 纠正后练习的进步程度 小团队的配合度 1 2 5 5 3 3 1

专题三 客户洽谈训练专题

一、实验目的

1. 学会与卖方洽谈 2. 学会与卖方洽谈 3．学会三方洽谈 二、实验学时

6学时 三、实验步骤

1、与卖方洽谈

1）分角色模拟洽谈客户

2）教师点评问题点并进行术语练习 3）一对多的模拟

4）教师点评问题点并进行问题处理 2、与买方客户洽谈 1）分角色模拟洽谈客户

2）教师点评问题点并进行术语练习 3）一对多的模拟

4）教师点评问题点并进行问题处理 3、三方洽谈

1）分角色模拟洽谈客户

2）教师点评问题点并进行术语练习 3）重新模拟

4）学生点评问题点并进行问题处理 附课程评价表 教师评分 评分标准 出勤 是否认真融入角色 是否运用所学知识 处理问题是否恰当 处理问题是否灵活 分数（共20分） 1 2 5 5 3 纠正后练习的进步程度 小团队的配合度 学生自评 出勤 是否认真融入角色 是否运用所学知识 处理问题是否恰当 处理问题是否灵活 纠正后练习的进步程度 小团队的配合度 3 1 1 2 5 5 3 3 1

专题四 合同训练

一、实验目的

1. 学会草拟并签订房产经纪合同 2. 学会草拟并签订买卖合同 二、实验学时

6学时 三、实验步骤 1、经纪合同 1）草拟 2）教师点评指导 3）签订

4）针对学生的问题点说明注意事项 2、买卖合同 1）草拟 2）教师点评指导 3）签订

4）针对学生的问题点说明注意事项

附房地产经纪合同

FZ-2004-001

房地产经纪合同

(甲种本——买卖)

市工商行政管理局

市房地产管理局

本合同文本使用说明监制

一、本合同是市工商行政管理局、市房地产管理局根据《中华人合同法》、《中华人城市房地产管理法》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》等法律法规制定的示文本，可作为签约使用文本。签约前，各方当事人应当仔细阅读本合同容，对合同各款及专业用词理解不一致的，可向当地相关主管部门咨询。

二、在市区围，委托房地产经纪机构进行存量房屋（二手房）转让适用本合同文本。

三、合同文本空格[ ]中选择容，可由当事人根据实际情况自行选择，并应将选择事项的序号大写（壹、贰……）填入[ ]；对不选择的容，用横线将其划除。

四、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，各方当事人可以对文本条款的容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意容。

五、本合同文本中涉及的选择、填写容以手写项优先。

六、本合同加注*的条款，当事人可以根据实际情况不予约定，但应用横线将该条款划除。本合同文本未尽事宜各方当事人可另订补充协议。

房地产经纪合同

编号：

卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）： ： ：

卖方代理人： 买方代理人： ： ： 中介服务方（以下简称丙方）

工商注册号： 备案证：

根据《中华人合同法》、房地产交易有关法律法规及市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。

第一条、本宗买卖房产状况：

1、房屋座落：甲方房产座落于市 区 2、建筑面积： 平方米（其中：私有面积： m2、共有面积 m2附属间面积 m2）。

（详见榕房权证 字第 号）（土地使用证 _________字第______________号）

3、成交价格：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为 （币种） （大写）： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（¥ ）。 [其中：房产买卖价为 （币种）（大写）： 佰 拾 万 仟 拾 元整（¥ ）；装修及附属配套设施转让价为 （币种）（大写）： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（¥ ）]。 4、成交细目： 1）、配套： 2）、家电： 3）、家具： 4）、其他： 5）、固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方应保持其完整交付。

第二条、中介服务方承诺：

1、丙方的服务行为符合《中华人合同法》、《中华人城市房地产管理法》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规及规章;

2、丙方已取得工商局营业执照等合法的经营资格;

3、保证诚信服务，不收取合同外的任何费用（不包含其他服务）。

第三条、委托中介服务事项：

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙双方买卖房产一事，提供中介服务； 2、丙方应甲、乙双方的要求，为其提供房产成交后代理服务。

第四条、中介服务围：选择下列第[ ]项服务。

1、为甲、乙双方提供房产及法律咨询服务；

2、向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易成功；

3、房产行销推介；

4、为当事人代办房产评估手续； 5、代办权属过户手续；

6、为乙方办理 〔注：填写①商业银行按揭贷款、②公积金贷款、③商业银行和公积金组合贷款〕手续；

7、代办房地产公证、见证手续；

8、协助甲、乙双方收集过户资料和为其房地产买卖契约代书； 9、协助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、、宽带及物业交接过户手续；

10、协助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的移交； 11、其他 。

第五条、中介服务段落：

1、丙方提供的中介服务自接受甲、乙双方委托时起到甲、乙双方达成本协议之日起结束；

2、丙方提供的相关房产成交后的代理服务至甲、乙双方办结各项交易、过户、交房、放款之日止。

第六条、中介服务费(包含中介服务佣金和相关代理服务费)：

1、中介服务佣金：自甲、乙双方签订本合同后 日，丙方按有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金。

a、丙方向甲方收取中介服务佣金为 （币种）（大写） 万 仟 佰 拾 元（¥ ）。 b、丙方向乙方收取中介服务佣金为 （币种）（大写） 万 仟 佰 拾 元（¥ ）。

*2、交易服务费：根据本合同第三条有关款项约定，本合同成立后，丙方为甲、乙

双方提供成交后代理服务手续。

a、丙方收取甲方交易服务费 （币种）（大写） 仟 佰 拾 元（¥ ）。

b、丙方收取乙方交易服务费 （币种）（大写） 仟 佰 拾 元（¥ ）。

*3、按揭服务费：根据本合同第四条第六款约定，本合同成立后，丙方为乙方提供按揭服务。

丙方收取乙方按揭服务费 （币种）（大写） 仟 佰 拾 元（¥ ）。

第七条、当事人配合与：

1、丙方承诺按交易程序（另定补充协议）规定的工作日为甲、乙双方妥善办理有关事项。甲、乙双方须保证所提供的交易资料完整、真实、合法、有效，并按时向丙方交付有关资料，配合丙方共同完成有关事宜。若因甲、乙双方提供的资料原因造成手续办理的延误或无法办理，丙方无过错的，由资料提供的延误方承担责任，丙方的工作日相应顺延;

2、对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务承担义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。同时，甲、乙双方对丙方所提供的信息、成交机会等商业秘密也负有义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。

第、中介权益说明：

甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。

第九条、丙方的权利义务：

1、丙方在从事房地产经纪活动时，应出示工商局营业执照、《备案证》等，房地产经纪人应出示《经纪人》、《房地产经纪人》;

2、丙方应按照甲、乙双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格;

3、丙方对甲、乙双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单，对甲方提供的信息进行现场勘察和积极配合乙方到相关部门查验;

4、丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋以配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受等情况;

5、丙方应告知甲、乙双方进行房地产交易涉及的税费及其他当事人应承担的费用; 6、丙方应配合甲、乙双方签订房地产转让合同及办理房地产转让的相关手续; 7、在合同履行期间，丙方应当积极告知督促相关当事人履行合同并提醒应注意的事项及瑕疵。

第十条、甲方的权利义务：

1、甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息; 2、甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：

（1） 复印件；

（2） 房屋权属证书； （3） 土地使用权证； （4） 其它相关资

料： 。

3、甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受等情况;

4、甲方应配合乙、丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。

第十一条、乙方的权利义务：

1、乙方有权与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并对上述房产现状作充分了解，愿意购买上述房产;

2、乙方应在签订本合同后 日向丙方提供办理房地产转让的相关材料;

3、乙方应配合丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。

第十二条、定金

签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金 （币种）（大写）： 万 仟元整（¥ ）给甲方（定金可抵作购房款）。

如果甲、乙双方同意，可以选择下列[ ]种方式确保交易安全：

1、暂时将全部定金在交易过程丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据； 2、暂时将部分定金 （币种）（大写） 万 仟元整元在交易过程丙方代管，其余定金直接交与甲方，丙甲两方分别按照收取定金数额出具收据；

3、 。

第十三条、费用承担方式：

1、交易税费由 方承担;

2、土地证费：办理甲方名下的土地证费用 承担；过户至乙方名下的土地证费用 承担;

3、配套设施过户费：配套设施的相关证件过户费用由 承担;

4、原始费用的结清：甲方应结清移交前的水、电、物业管理、 等

的费用。乙方在接收该房产时须验收上述约定的各项交付细目，交接确认后甲方不再负责;

5、 第十四条、购房款及其他费用支付方式：按交易程序（另订补充协议）规定的方式支付。

第十五条、违约责任

1、依照《中华人合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，否则属违约行为，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方违约金数额 ;

2、甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如果丙方有过错的，由此而造成乙方经济损失由甲、丙承担连带赔偿责任;

*3、除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同及房屋转让协议补充所约定的交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按日万分之 ）；乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第1款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按日万分之 ）;

4、丙方作为居间及代理服务方应以国家法律法规及行业协会行规为准则为甲、乙双方提供诚信服务的义务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;

5、丙方作为甲、乙双方授权的代管方，对所代管的资金及权属资料的安全负责，若因丙方责任造成资金损失或资料遗失、损毁的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;

6、在甲、乙双方未改变上述交易条件，交易程序正常执行的情况下，丙方保证甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收该房产。因丙方工作不尽责，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房产过户的丙方承担违约责任。

第十六条、违约处理时限：自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号

信促其履

约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。 第十七条、本合同解除条件：出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面

告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让补充协议同时解除）：

1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行； 3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

4、 。 第十、因不可抗力或国家的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方，将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。

第十九条、合同争议解决方式：本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以选择下列第[ ]项解决：

1、向 仲裁委员会提请仲裁。 2、依法向人民起诉。

第二十条、生效条款：本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。本合同未尽事宜当事人可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同和补充协议未规定的事项，均遵守国家有关法律、法规、执行。

本合同及补充协议共 页，一式 份，甲、乙双方各执一份，丙方 份，具有同等法律效力。

第二十一条、其它事项：

。

（空格如不够用，

可以另接）

甲方（卖方）： 乙方（买方）： 联系： 联系：

联系地址： 联系地址： 邮编： 邮编：

丙方（中介服务方）： 签约代表： 经纪人： 房地产经纪人：

联系 电 话：

签订地点：

签订时间： 年

月 日

附房地产买卖合同

市存量房屋买卖合同

出卖人：买受人：

市存量房屋买卖合同

出卖人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________ 【】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________ 【法定代理人】【委托代理人】：_________________ 国籍：_____________ 【】【护照】【 】：_________________________________________ 通讯地址：_________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系：_______________________ 共有权人：_________________________________________________________ 【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________ 【】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________ 【法定代理人】【委托代理人】：__________________ 国籍：____________ 【】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 通讯地址：_________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系：_______________________

买受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________ 【】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定代理人】【委托代理人】：_________________ 国籍：_____________ 【】【护照】【 】：_________________________________________ 通讯地址：_________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系：_______________________ 买受人：___________________________________________________________ 【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________ 【】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________ 【法定代理人】【委托代理人】：_________________ 国籍：_____________ 【】【护照】【 】：_________________________________________ 通讯地址：_________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系：_______________________

根据《中华人合同法》、《中华人城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条 房屋基本情况

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区（县）】__________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元_________号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米。

（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：__________________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 第二条 房屋权属情况

（一）该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号为：_______________________，填发单位为：________________________。 房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。

（二）土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】【 】方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位为：_________________________。 （三）该房屋性质为下列选项中第_______种情形。

1、商品房；

2、已购公有住房（若为在包单位已购公有住房，《在包单位已购公房上市出售登记表》表号：________________________ ）；

3、向社会公开销售的经济适用住房；

4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；

5、其他房屋。

（四）该房屋的抵押情况为：___________。 1、该房屋未设定抵押；

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为：___________________。

该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。 （五）该房屋的租赁情况为：___________。 1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。 关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。

第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）

第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式

（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小写），________________________________元整（大写）。

该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。

（二）买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。 1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币 （小写），

（大写，不高于成交价格的20％），定金支付方式为 【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

（2）买受人应将房价款人民币___________元（小写），____________________元整（大写）存入双方共同委托的___________________________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”,定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为___________________________。买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

（三）关于贷款的约定

买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元（小写），____________________元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担； （3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

出卖人应当保证已如实述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】【 】：

___________________________费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。

第六条 房屋的交付

出卖人应当在 （约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续： 1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体 情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字； 3、移交该房屋房门钥匙；

4、_____________________________________________________ ； 5、______________________________________________________ ； 6、_____________________________________________________ 。 第七条 违约责任 （一）逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。

(1)逾期在______日之，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日向买受人支付违约金，合同继续履行；

(2)逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____％向买受人支付违约金。

2、_____________________________________________________ 。

（二）逾期付款责任

买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。 1、按照逾期时间，分别处理。(（1）和（2）不作累加)

(1)逾期在______日之，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日向出卖人支付违约金，合同继续履行；

(2)逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日按照累计的逾期应付款的______％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

2、_____________________________________________________ 。

第 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买

受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________％的违约金。

本合同履行过程中因原因须缴纳新的税费的，由规定的缴纳方缴纳；中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。

第十条 权属转移登记

（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起________日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

（二）买受人未能在____________（约定时间或约定条件）取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。

1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______日向买受人支付。

2、_____________________________________________________ 。

（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。

______________________________________ 。 第十一条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日向另一方当事人提供证明。

上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。 第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。 （一）依法向房屋所在地人民起诉；

（二）提交________________________仲裁委员会仲裁。

第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份；买受人__份；____份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主合同一份，附件二、附件三有实际约定容的，需一并提交。

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】(签章)： 【委托代理人】(签章)：

签订时间：_____年____月____日 签订时间：_ ___年_____月____日

签订地点： 签订地点：

附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况 （一）房屋附属设施设备：

1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】【 】：___________ 2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】【 】：____________ 3、供燃气：【天燃气】【煤气】【 】：_________________________________ 4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】【 】：_________________ 5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】【 】：_________________ 6、空调：【空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】【 】：_________________

7、电视馈线：【无线】【有线（数字、模拟）】【 】：_________________ 8、：【外线_________________】【线_________________】【 】：_________________ 9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】【 】：_________________ 10、其他：

（二）房屋家具、电器、用品情况

1、双人床： 2、单人床： 3、床头柜： 4、梳妆台： 5、衣柜： 6、书柜： 7、写字台： 8、沙发：

9、茶几： 10、椅子： 11、餐桌： 12、电视柜： 13、电视： 14、冰箱： 15、洗衣机： 16、热水器： 17、空调： 18、燃气灶： 19、排油烟机： 20、饮水机： 21、机： 22、吸尘器： 23、其他： （三）房屋配套物品

1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡）】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】【 】【 】；

2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【《家装装修施工合同》及装修材料的】；

3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】；

4、【有线电视交费凭证】【交费凭证】【ADSL(上网)交费凭证】；

5、 。 （四）装修装饰情况

（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定

（六）该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】【 】 附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见

附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定 附件四 付款方式及期限的具体约定

附件五 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》 附件六 买卖双方承担税费的具体约定

1、出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地】【印花税】【综合地价款】【 】。

2、买受人承担的税费为：【契税】【印花税】【土地出让金或土地收益】【 】。 附件七 补充协议及其他约定

专题五 其他代理业务

一、实验目的

1. 能够正确计算税费和公积金贷款并进行代理 二、实验学时

6学时 三、实验步骤 1、税费计算

1）案例计算 2）代办服务 2、公积金 1）案例计算 2）代办服务

3、掌握房地产产权登记及代办服务

附评分标准

教师评分 评分标准 出勤 税费计算1 税费计算2 公积金计算3 组合贷的计算 学生自评 出勤 税费计算1 税费计算2 公积金计算3 组合贷的计算 分数（共20分） 1 4 5 5 5 1 4 5 5 5