物业项目实施方案 应急预案 投标文件
应急方案（预案）
（一）地下车库灭火应急方案
小区地下车库，一旦发生火灾，除有爆炸危险、连锁反应、多车着火、疏散困难等外，还有毒烟浓雾，这对灭火、疏散工作不利。小区在地下车库中设计了自动喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统和自动报警系统，同时还装备有手提式灭火器，为了提高灭火的成功率，应采取如下灭火对策：
1、在地下车库起火后1-2分钟内由烟感或温感器报警，在消防中心值班人员或车库协管队员发现火灾后，应在1分钟内向消防总指挥和义务消防队发出通知，义务消防队灭火组长和救护组组长应在3分钟内率队员做好准备，赶赴现场。
2、消防中心值班员在2分钟内切断市电电源，启动备用发电机，启动排烟风机进行排烟，并闭自然通风口。
3、义务消防队救护组主要职责是疏散起火点附近车辆。
4、灭火时，灭火组队员应重点保护受威胁的油箱，避免爆炸发生，除了采用手提式灭火器扑救初起火灾外，采用喷水冷却车辆是最常用的方法。
5、技术保障组织的主要职责是保障地下车库自动喷淋系统和防排烟系统的正常工作，这是扑灭火灾的重要途径。
（二）建筑灭火应急方案
1、初期火灾的扑救
在起火后5-7分钟内，必须先利用内部固定的消防设施，立足自救，力争控制与扑灭初期火灾，在组织扑灭初期火的自救工作中，值班员、义务消防员应依次做好下列工作：
（1）向小区消防控制中心和消防部门报警，并通知防火责任人，组织义务消防员赶赴现场。
（2）用消防广播向各业主（特别是着火层及着火层以上的业主）发出通报，迅速指导人员疏散，切断煤气和市电电源，启动备用发电机供电。
（3）使用消火栓和各种灭火器进行灭火，并采取排烟措施，降下防火卷帘门，启动送风排风设备，关闭竖井门、防火门，阻止烟气扩散。
（4）将受到火势威胁的易燃易爆物品迅速转移到协管队地带，并派人看管。
（5）组织医护人员救护，在大楼的厅口设置纠察人员，不准无关人员进入警戒区，以保证灭火工作顺利进行。
2、火场侦察和选择进攻路线
（1）消防队到场后，先进行火场侦察。消防人员应充分利用通讯设备和监控装置，对起火部位、火势蔓延方向、燃烧范围及人员被困情况等，进行反复侦察，并准确报告指挥部。
（2）进攻路线的选择，应以内攻为主，内外结合为原则。通过内部楼梯、消防梯从内部进入着火层或从外部攀登进入着火层。
3、扑救措施
（1）确定进攻起点，缩短攻援距离。进攻起点应选择不受烟火威胁、便于进攻的楼层，一般可选在着火层以下的第一、二层作为灭火进攻起点。
（2）堵截火势，控制火势的蔓延。根据火场发展的情况，采取堵截的方法，控制火势蔓延。着火层在楼梯口设置水，而在着火层的上三层和下一层，就地分别在楼梯口、管井、窗口等开口部位，防止火势蔓延。
4、供水措施
启用消防水是扑灭火灾的主要方法，发生火灾后，可用如下几种方法供水：
（1）开启室内给水设施供水，使用塔楼顶蓄水池的消防水和室内消防栓。
（2）使用低水池供水，开启消防泵。
（3）使用室外消防栓供水。
（4）利用水泵结合器向管网供水。
（5）在条件许可的情况下，采用水带铺设的方式直接供水。
5、疏散与抢救
当高层建筑发生火灾时，应用消防广播通知全体业主，并通告协管队疏散的路线、方法等。疏散时，应按如下顺序执行：
（1）首先从着火层开始疏散。
（2）疏散着火层以上两层内的人员。
（3）消防电梯应专人操作，应首先考虑护送年老体弱者和行动不便的人员。
（4）为了争取时间，可先将着火层人员疏散到着火层下两层的协管队地方，无法往下疏散时，可先将人员疏散到屋顶。
6、防烟排烟措施
（1）当高层建筑发生火灾时，为防止人员因浓烟而窒息，应立即启动风机。
（2）在塔楼和裙楼，利用送风机进行正压送风。
（3）在地下室，关闭所有自然通风口和送风机，启动排烟风机进行排烟。
（4）消防人员应穿戴好防烟防毒面具。
7、消防报警
（1）XX市消防局报警电话‘119“。
（2）接通报警电话后，应明确告知对方具体位置、所属单位、消防车行驶向。
（3）报警结束后，应立即组织人员疏散消防通道，并指定专人指挥消防车通行。
（三）突发事件或异常情况应急预案
1、目的
确保发生突发事件或异常情况时，能迅速、果断进行处理、保护业主的人身及其生命财产协管队。
2、适用范围
适用于管理处管辖区域内发生的盗窃、匪警、火警、斗殴等各类突发事件或异常情况。
3、职责
（1）管理处主任及协管队长负责组织员工进行突发事件及异常情况处理等的培训，并负责抢险现场指挥及督导。
（2）当值人员应严守岗位。
（3）协管队员负责协管队防范，机电维修人员负责水、电供应及抢修。
（4）其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢险。
4、工作程序
（1）盗窃、匪警应急处理程序
A 协管队员在执勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取或毁坏公司和业主财物或威胁业主人身协管队的犯罪行为时，要切实履行协管队职责，迅速制止犯罪。
B 当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援。
C 所有持对讲机的协管队员在听到求援信号后，要立即赶到现场，同时通知监控室进行录像，并封锁小区出口，然后视情况向有关领导汇报。
D 若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征，所用交通工具及特征等，并及时写出书面报告，重大案件要立即拨“110”电话报警。
E 有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯分子留下的一切手印、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在机关未勘查现场或现场勘查完毕之前不能离开。
F 记录业主所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问业主是否有任何线索、怀疑对象等情况。
G 若是流动作案没固定现场的，对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交机关，切不可将协管队员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上。
H 事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告机关。
I 协管队长应做好现场记录，并写出书面报告。
（2）火警处理程序
A 协管队员接到火灾报警时，严守各自岗位待命。
B 值班员做好协管队防范工作，以防坏人浑水摸鱼、趁火打劫；消防监控室值班人员将电梯迫降至首层，消防电梯进入消防状态。
C 所有员工应听从指挥，无条件服从领导及协管队长调配，按照分工，各司其责，在确保自身协管队的前提下，积极扑救抢险。
D 现场若困有业主，应本着“先人员，后财产”的原则抢救。若室内无人，无钥匙开门的情况下，则由管理处主任或协管队长决定是否破门进入房间扑救，事后由管理处负责向业主做解释工作。
E 疏散人员时应走消防楼梯，严禁使用电梯。
F 扑救完毕后，管理处安排人员协助有关部门查明原因、查明损失，并做好安置工作。
G协管队长消防工作的人员应做好事故记录，并写出书面报告。
（3）发现业主斗殴的处理
A 协管队员在执勤中（以及业主投诉中）发现业主之间有争吵、斗殴的现象，要及时制止。
B 制止原则
▲劝阻双方住手、住口；
▲将争吵或斗殴的双方或一方业主劝离现场；
▲有伤员则先送伤员去医院救治。
C 迅速报告管理处领导、协管队长领导，由管理处出面调解，如个人力量单薄，应请求增援。
D 在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。
（4）执勤中发现可疑分子的处理
A 门岗执勤中如发现可疑分子时，要审查其证件，对持无效证件或说不出正当理由的人员禁止进入小区。
B 巡逻执勤中发现可疑分子时，要查验其证件，必要时带到治安办公室进一步审查。
C 发现有推销业务和散发广告的要坚决制止，收缴其宣传资料；对不听从劝阻的，带到治安办公室审查，登记下证件号码，经教育后请出小区。
D 发现有作案嫌疑人要严格审查，必要时可送到派出所审查。
E 在处理各类可疑人员时，不允许自己处理放人，更不允许敲诈、勒索、私自违约金。
F 对于必须违约金的人由管理处决定。
（5）发现业主醉酒或精神病人的处理
A 对醉酒者或精神病人应判断其是否处于不能自控的状态，或易对自身或其他人员造成伤害，协管队员应及时对其采取控制和监督措施。
B 及时通知醉酒者或精神病人的家属，让他们派人领回。
C 若醉酒或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报协管队长将其强制送到门处理。
（6）值班人员在执勤中，若遇到不愿出示证件且强行进入、强行在不准停车的地方停车、在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取以下处置方法：
A 纠正违章时，要使用礼貌规范的服务用语，以理服人。
B 对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向管理处或协管队长汇报。
C 发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握管理规定和工作原则，若遇到蛮横无理，打骂值班人员的，要上报管理处，由管理出面妥善处理。
D 若社会上闲杂人员来小区故意扰乱，并不听从劝告，自行其事，情节严重的，应立即报机关依法处理。
（7）遇急症病人的处理
A 第一时间赶到病人所在现场
B 立即通知协管队长。
C 在有可能的情况下，通知业主的单位及家属。
D 如情况危急，速打急救电话120。
（8）触电事故的应急处理程序
A 发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源。
B 在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人员，以防自己也触电，应用绝缘的材料将触电人员从电源处分开。
C 立即进行人工急救，并电话告知医院马上派医生抢救或送医院急救。
（9）突发性水浸事故处理程序
A 当接到业主投诉或报告后，立即前往现场观察。
B 抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位置，并立即关闭有关的水阀。下水道堵塞，应立即通知保洁人员前来疏通。
C 观察现场附近是否有电掣。如有浸水应立即切断电源，以防水浸漏电伤人。
（10）突发暴雨、地震等自然灾害事故处理程序
A 当接到公众信息后，立即前往现场了解情况。
B 抵达现场后，立刻根据自然灾害情况组织实施安全管理方案，及时疏散业主到安全地带，再开展保护公共财产和业主财产的施救。
C 随时跟进事故处理情况，及时向业主公布信息。
社区文化活动的开展与服务「投标文件」
社区文化活动的开展与服务
社区文化是小区成员包括业主和服务人员塑造的反映社会文明、体现现代生活方式、具有个性特征的社区居住理念及其活动方式的综合。社区文化具有凝聚功能、导向功能、约束功能、激励功能和辐射功能。社区文化是人们基本生活不可缺少的组成部分，是社会安定团结的需要，是创造社区良好人文
环境和提高业主生活品味的重要手段，也是实施物业管理的润滑剂。社区文化建设是物业管理的使命，营造文明、静雅、祥和的XX·XX 文化居住环境和人文环境是我们的追求。
一、社区活动规划
1、用“人性化”的“物业管理模式”，营造小区文化与特区文化相融合的自然、文明、高尚、静雅、祥和的社区文化典范。突出个性就是中国传统文化与现代科技文化、小区文化与现代居住文化有机融合，所体现的回归自然、天人合一、静雅宜人的环境格局和现代智能化所达到的迅速便捷、协管队可靠的生活模式高度统一。如此生活居住环境，必须要靠“人性化”的模式去管理，才符合自然。
2、我们将通过寓教于乐、寓乐于教、循序渐进的方式，以“爱家、爱区、爱国”、“营造现代居家新理念”、“绿色环境”为主题，重点考虑老人和儿童的需求，特别设置社区文化活动室，精心选派能文能武、素质综合全面的社区文化专干，合理做出社区文化活动计划和安排，优先保证社区文化活动经费及活动场所，开展多样化、多层次、多形式、全方位的环境文化、形体文化、精神文化、网络文化等活动，突出一些有特色的固定性社区文化活动，把XX·XX 社区文化建设成为亲和型社区文化典范。
二、社区文化宣传方式
1、健全并落实各项精神文明建设及社区服务制度。
2、设立宣传教育学习园地，并有房屋及设施设备管理、装修管理、消防知识、社区文化等方面的宣传记录或专栏，举办相应的各种文化体育活动，开设社区服务场所。
3、定期开展健康有益的宣传活动。
4、积极协助街道、派出所、居民委员会开展各项工作。
5、积极配合商业、邮电、银行等部门开展便民服务。
6、适应社区发展需要，适时提供新的服务项目，
三、社区文化活动内容：
紧紧围绕“XX·XX ”独特的建筑风格，有计划、有步骤地开展各项社区建设，使社区文化建设有层次且全方位地展开，拟采取的活动内容如下：
1、远近结合。在已入住业主/租户间率先开展，如开展欢迎新老业主交接仪式、拜访新老业主等，使邻里亲善，形成凝聚力，增添业主归属感。
2、大小结合。合理搭配大、中、小型活动，侧重文化娱乐活动的开展，如歌咏会、棋类、牌类、水上嘉年华等，根据业主年龄段的不同参与感兴趣的竞赛活动等。
3、老少结合。结合小区业主入住形态，定期组织以老人和小孩为主题的活动，通过老年、小孩的互动、融洽，培养小孩尊老爱幼的高尚美德。如组织业主外出踏青、书法比赛、绘画比赛、园艺栽培讲座等。就中青年业主，还可组织各种交流活动，如电脑爱好者、英语之角、股市沙龙等，以增进了解，增加友谊，提高素质，陶冶情操。
4、教乐结合。文化活动有导向性，注意引导功能，但这种功能的形式应以寓教于乐来体现，避免说教。管理处要办好墙报、宣传栏，宣传党的方针，宣传物业管理知识、传播环保、计划生育、儿童免疫等方面的知识，同时要组织播放爱国主义、集体主义录像等，举办爱国主义知识竞赛等，以培养业主/租户的爱国主义精神与集体主义精神。
5、雅俗结合。采取高雅、通俗的艺术门类结合，相得益彰，满足不同层次居民的文化需求。如组织“圣诞鸡尾酒会”，让业主、业主充分感受别样的异国情调。中秋节、端午节来临之际，按照当地民
俗、习惯，组织“中秋月圆夜”活动等。新春佳节，组织新老业主朋友召开新春联谊会等。通过一系列高雅的，具有民风民俗的社区活动，增进业主邻里之间的关系，提升人文氛围。
四、社区文化活动一览表
备注：
1、根据项目具体情况，适时开展社区文化活动，社区活动每年不少于三次；
2、以上活动不含临时的小型便民服务活动、报刊杂志免费赠阅活动、小型专题咨询讲座等。
