关于高档小区周边建设酒店（会所）的
可行性分析
一、小区项目概况
本项目依汾河而建，东北面、西南面紧邻汾河公园湖景，东南面临滨河东路，交通便利，有噪音隐患，并且滨河东路和地块间有2.2米左右的高差。结合水资源丰富的特点，利用汾河景观，通过产品创新和制造市场稀缺的手法，以高端形象入市，确立市场领导地位。因此，酒店（会所）的设计建设应以符合本小区的高端领导为标杆，集清新和谐、高端温馨为一体的多功能酒店（会所）。
二、酒店（会所）周边环境
酒店位于尧都区屯里镇北3公里处，距市中心5公里，临汾西站8.5公里，临汾机场10公里，距北部洪洞县17公里，距南部襄汾县30公里，紧邻临汾主干道滨河东路，交通极其便利。但除景观外，周边暂无任何相关配套，周围是屯里镇各乡村及农耕土地，人员素质及文化环境与小区和酒店定位不相匹配。
三、临汾酒店业发展现状和趋势
临汾市的酒店业在近几年的发展速度相对较快，但是在快速发展的背后，却存在着酒店企业运营成本偏高、投资盲目、服务缺乏特色和从业人员素质不高等问题。
从市场竞争来看，通过近几年的发展，临汾市的酒店业几乎处于饱和状态，因此为了在市场上生存，酒店市场进一步细分，酒店的功能不断完善，同时酒店个性化服务更加突
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出，制造稀缺性，进行差异化竞争，谁的亮点多，谁的更加个性化，谁就会更被市场接受，更容易成功。
从酒店运营状况来看，随着经济的不断发展，人力成本的增加给酒店业带来了巨大的压力，据统计，酒店企业的运营成本中，人工成本占到总营业收入的30%左右，并且呈现持续上升的趋势。
因此如何降低酒店运营成本的同时，保证酒店服务不掉档成为酒店能否持续发展的关键。
四、酒店（会所）消费者分析
消费者对酒店的需求大致可以分为商务酒店和度假酒店。
1、商务酒店
a.最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：
b.就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；
c.商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小中型会议种种需求等；
d.完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-----健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；
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e.商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是10分钟车程，次级商圈为50分钟车程，三级商圈半小时车程。
2、度假酒店
a.主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务；
b.从自然条件来说，度假酒店最好位于与城市环境有明显区别的自然风景区附近；
c.度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；
d.度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如参禅国学、中医养生、儿童娱乐、特色餐饮等，就显得十分重要；
e.度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议。
3、临汾市酒店消费者特征
a.从职业角度看，临汾的酒店消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。
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b.从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。
c.从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。
d.另外，平均来讲，临汾酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为部门的会议、考察、度假、旅游，临汾本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。
五、酒店（会所）定位
综合临汾市酒店发展现状和消费者特征分析，及本酒店地理位置特点等因素，酒店的总体定位：以商务为主，休闲为辅，集商务、会议、度假娱乐为一体的大型绿色生态酒店。酒店档次定位：高档。项目客户群定位：
年龄：30-60岁
消费者：小区内企业高管及其业务伙伴、私企老板、公务员及其接待、外来旅游者
经济能力：月收入在2000-8000元左右者为主、其他收入层次者次之
消费关注因素：商务、体验、保健、休闲、安全、保密
主要消费项目：商务相关服务、娱乐、养生、餐饮
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消费目的：商务需要、释放生活工作压力
六、酒店（会所）
本酒店（会所）建成后，在满足本小区生活娱乐功能的同时，完善电子信息系统，成为企业交流、会议、会展的场所。随着临汾的飞速发展，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量。
近年来，随着工作的不断深入，临汾市招商引资力度的加大，全市硬、软件环境都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目多方面入手，做好宣传，能更好地满足该类客户的需求。
综合考虑，项目不能忽略棋牌、休闲、娱乐的存在；在项目的整体规划设计过程中，要充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响。
绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论是商务酒店还是度假酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后。
2016年9月22日
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