正直粮站房地产项目 投资可行性初步分析报告
一、项目概况
本次分析的项目地块位于南江县正直镇南江县正直镇宝塔街地块，该地块占地约15亩，分为两部分，部分作为安置用户，一部分用于开发居住小区。用地单位：正直粮油购销有限公司 容积率：南侧地块≤2.47 用地性质：划拨用地，使用年限：50年，建筑层数≤ 7 层。项目地块处于毛地状态，未做三通一平。
二、项目总说明
可行性分析就是对拟建项目从技术上、经济上及其他方面进行可行性进行分析，其目的是给项目投资决策者提供决策依据，同时给项目提供开发依据和参考指导意见。
说明：由于所掌握的相关资料和数据有限，本可性分析着重在项目静态投资的初步模拟，尚未进行动态和更深的数量分析，因此将会存在一定的偏差，希望在建筑规划方案基本确定后能深入精确的分析。
三、项目投入与成本 （一）前期工程费 1、勘察费
项目在开工前，要进行地质勘察，按每亩为4000元计算，地勘费约6万元。
2、规划设计费
作为普通的项目，规划设计费（含初步设计、建筑设计、施工图设计等）一般为20元／平方米（按建筑面积计算），则本项目的规划设计费为49.6万元。
3、场地平整等费用
本项目在开工前要做土地平整、排洪沟处理、护坡等前期工作，按50元／平方米计算，以15亩计算，场地平整费为140万元。
4、拆迁费用
暂估300万元。
综上，前期工程费总计约为：495.6万元。
(二)土地费(含土地综合配套费)
项目土地转让费暂按36万元/亩,15×360000=540万元。
（三）建安费
本项目的土建成本按标准850元／平方米计算（含建筑主体、安装、设备）
则本项目建安费总计约为：2123万元。
（四）工程建设相关费用
1、招投标费用
按建安成本的0.4‰计算，招投标费用为约1万元。
2、工程建设监理费
建筑工程监理费按建安费的1.2%计算，则监理费为25.5万元。
3、建设工程质量管理监督费
质量管理监督费按0.7‰计算，本项目的质量管理监督费为1.5万元。
4、配套费
按建筑面积的15元/平米计算，本项目劳动定额测定费为37.2万元。
5、白蚁防治费
白蚁防治费按2元/平米收取，则本项目白蚁防治费为5万元
6、人防费
人防费按26元／平方米收取，则本项目人防费为65万。
7、水土保持设施补偿费
水土保持设施补偿费按2元/平米收取，则本项目水土保持设施补偿费为5万元。
8、工程定额测定管理费
工程定额测定管理费按0.9‰收取，则本项目工程定额测定管理费为1.9万元。
9、安置房装饰
安置房4700㎡／150元平方米，则本项目安置房装饰费用70万元。 综上，工程建设相关费用合计为212.1万元。
（五）配套系统
为顺应时代和市场的发展，需配置一定的绿化设施及水、电、配套系统设备和管线。费用为100元/平方米，为250万元。
（六）不可预见费、财务费用、管理费
不可预见费指在项目开发过程中，发生的一些事先难以预见的费用，财务费指在项目开发的过程中，向金融机构贷款所发生的利息。管理费指在开发销售过程中所发生的管理人员薪金、福利，公共关系费，行政办公费等，一般按项目总收入之和的2%计算，合计为82万元。
（七）相关税费
营业税、城市建设维护税、教育费及附加暂按280万计算。 因此项目综合总成本为：3982.7万元。
四、项目产出
按总建筑面积24800平方米，1、门市：1800㎡销售均价统一估算为3000元/平方米，即销售额为540万元。2、住房：15720㎡销售均价统一估算为2000元/平方米，即销售额为3144万元。3、安置房补偿：15520㎡按2000元/平方米，即为517万元，以上总收入为4097万元。
五、项目敏感性分析
影响房地产项目盈利因素很多，如价格、销售情况、可变成本、工期、宏观经济形势和不确定性因素等。但在一般情况下，项目的销售价格、可变成本对项目的影响最为明显。本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。根据价格、建设投资对利润（静态）的敏感影响程度进行分析。
各变量变化幅度 原基准方案 由上表可明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目的敏感性较大，因此，在对项目的价格策略的制定工作。价格是项目最敏感的因素。
净现值分析 净现值（万元） 218.3 内部收益率 六、项目合作意向
（一）、合作方式
1．甲方提供用地，乙方提供全部建设资金。
2．项目工程完成后按本协议分配，甲方分得门市_________㎡，住房_________㎡，剩下的物业作为乙方收益。 （二）双方分工
1、甲方落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文，完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。
2、乙方负责该项目开发资金筹集、对规划设计单位、工程监理单位及施工单
位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。
