资产评估 期末 重点 山东财经大学

考点：基本原则，基本公式，基本公式中的基本参数以及实务中各种资产的最主要的特点 二、多选 三、名词解释

考点：基本公式中参数的含义，基本假设，基本价值类型以及评估实务中的基本概念 四、简答

考点：资产评估基本方法，基本方法中基本概念的比较 五、计算（成本法和收益法各一个）

考点：成本法：机器设备和土地使用权评估中成本法的运用、重置成本和贬值的计算；

收益法：无形资产转让时最低收费额的计算以及收益法运用过程中折现率的计算及收益折现求和。 六、论述

考点：1、资产评估的理论基础

2、实务中资产的特征与具体资产评估方法的选择

3、实务中资产的特征与公式中参数求解的具体思路的关系

1、①资产评估理论：资产评估概念，资产评估目的，资产评估要素，资产评估假设，资产评估原则，资产评估准则，资产评估程序

②资产评估的经济基础：第一、资产评估产生的客观必然性，从资产交易的特点来讲资产的专用性强，交易频率低，大宗交易的发生，资产交易的数额一般都比较大，信息不完全，交易中资产数量的固定性和价格的分歧 第二、资产评估的重要地位和作用 Investors ，Managers ，analysts 2、资产评估方法：市场法，收益法，成本法

3、资产评估实务：资产评估程序，各类资产评估（流动资产评估，机器设备评估，房地产评估，长期投资评估，资源资产评估，无形资产评估，企业价值评估），资产评估报告

重点整理：

1、 资产评估是指评估机构和评估人员，根据特定目的，依据国家有关法律法规和资产评估准则，遵循评估原则，选用

适当的价值类型，按照相关的程序，运用科学的方法，对（现时）资产价值进行评定和估算,并发表专业意见的行为和过程。Value, is not a fact, but an estimate of the most likely price that will be paid for a good or service available for purchase at a given time.(对价值的理解) 2、 资产评估主体：资产评估机构和人员是资产评估的主体，是开展资产评估工作的主导者，必须是符合国家有关规定、

具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。 3、 评估的客体(评估对象) 客户委托评估的资产是资产评估的客体，它是资产评估的具体对象,也称为评估对象，一般

情况下，拟发生产权交易或变动是资产需要评估的前提。

4、评估原则包括工作原则和技术原则，工作原则包括性原则、客观性原则、科学性原则和专业性原则。技术经济原则包括供求原则、预期收益原则、替代原则、贡献原则、评估基准日原则。

5、评估基本假设：①继续使用假设是假定被评估资产将按现行用途继(Going concern)是假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济收益。②公开市场假设(Open Market)，假定资产拟进入的市场是一个公开市场。③清算(清偿)假设(Liquidation)是指资产所有者在某种压力下，经协商或(Liquidation)是指资产所有者在某种压力下，经协商或以拍卖方式将其资产强制在非公开市场上出售，这种情况下的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。 适用条件：

继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值； 公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价值； 清算(清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。

5、价值类型是指资产评估结果的属性及其表现形式。不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异，包括市场价值，投资价值，在用价值，清算价值，残余价值。

①市场价值，是指自愿的买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数。

②投资价值，是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有 的价值估计数额，亦称特定投资者价值。

③持续经营价值，是指在持续经营条件下公司的价值，是假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。 ④在用价值，是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。

⑤清算价值，是指在评估对象处于被迫出售或快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。 ⑥残余价值，是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。 6、资产评估的特点（P52） 市场性，专业性，公正性，咨询性，

7、市场法：是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

理论基础：市场竞争原理。

基本公式: 待估资产价值／类似资产交易价格=A＊B＊C＊D／a＊b＊c＊d=A/a＊B/b＊C/c＊D/d→待估资产价值＝类似资产成交价格* A/a＊B/b＊C/c＊D/d其中A/a是关于a因素的调整系数，B/b是关于白塔元素的调整系数，C/c和D/d也是调整系数。（调整系数：分子为评估对象的可比关键因素值，分母为参照物的可比关键因素值）

使用前提：需要有充分发育活跃的公开市场，公开市场上要有可比的资产及其交易活动，可以收集到交易活动的信息。

选择参照物: 要三个以上比较案例（国外五个）, 参照物的成交时间尽可能接近评估基准日, 参照物的价格必须是实际成交价格。

常用调整系数：时间差异（通货膨胀因素）评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数； 区域差异 评估值＝参照物价格×区域因素修正系数； 功能差异 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数； 成新率差异 评估值＝参照物价格×成新率差异修正系数； 交易情况差异 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数； 个别因素差异 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数； 多种差异共存时：

评估值＝参照物价格×多种差异共存时评估值＝参照物价格×交易时间修正系数×区域因素修正系数×功能修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数

例题：1、某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为19年，位置在某市闹市区，评估

基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 分析：

1前提分析，由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。 2确定评估对象 3量化差异，待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值 4 调整差异影响，

资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394元

2、某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备急需拍卖。评估人员从市场上搜集到拍卖。评

估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该参照资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。 分析： 1前提分析 2确定评估对象 3量化差异

待估资产与参照资产的差异仅仅在指标上，经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%。 4调整差异影响

资产评估值=365.2×(1—30％)=255.（万元）

3、待估资产为某机器设备，其生产时间为1993年，尚可使用13年，评估基准日为2003年1月。评估人员搜集到

一交易案例，该机器设备和待估设。评估人员搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2001年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为2001年1月，尚可使用15年。并且在2002年同类机器设备的环比价格指数为10%，通过对交易条件的分析认为参照物的成交价格较正常价格低20%，并且其他情况与评估对象非常相似，请评估该设备的价值。 分析： 1前题分析

资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估 2确定评估对象

3 确定并量化差异，待估资产与参照资产的价值差异主要来源于成新率差异、价格水平变动差异和交易条件差异。 成新率差异 待估资产成新率

=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(10+13) =57% 参照资产的成新率=15÷(1+15) ×100%=93.75%。 成新率调整系数＝57%/93.75%=0.61 时间因素（价格水平）差异

时间因素调整系数＝1+10%＝1.1 交易条件差异

交易条件修正系数=1/80% 待估设备的评估值

＝参照物成交价*成新率调整系数*时间因素调整系数* 交易条件修正系数 ＝124000×(57%÷65%) ×（1+10%） × (1/0.8)=149515.6(元)

8、收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种具体方法的总称。 基本公式：V—评估值; Rt —未来第t年的预期收益；rt—第t年的折现率或资本化率；n—收益年限；t—第t年 公式P168（写上公式）

使用前提：被评估资产的收益R可以预测并可以用货币计量。公益资产，单台设备

资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。R

未来的收益期是可以预测的。N

预期收益额，是预期的资产在正常使用(经营)情况下所能得到的归产权主体的收益额。 （收益额是资产正常情况下的客观收益，是应该创造的收益，而不是资产的实际收益。） 折现率，是将未来收益折算成现值的比率。是投资者要求的必要报酬率。（折现的实质，是把未来具有不确定性的变量转化为具有相同效用的确定性常量的过程。）

注1、折现率＝无风险报酬+风险报酬（债务风险，债务资本成本(报酬)股权风险，股权资本成本(报酬)） 2、折现率与资本成本：

一方的报酬就是另一方的成本，报酬和成本在数额上应该相等。 货币时间价值，是指货币随着时间的推移而发生的增值。 收益期, 是资产具有获利能力持续的时间。

未来各年收益额相等---无限期(重点) V=A/r(r又叫本金化率或资本化率)

未来各年收益额以g的数度增长---有限期（重点） 公式P201（写上公式）

未来各年收益额以g的数度增长---无限期（重点） V=A/(r-g)

未来收益额在若干年后保持不变---有限期 公式P204（写上公式）

例题：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。 分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。 分析：1、收益预测（确定未来5年收益额的现值）2：折现率确定（10%）

3、收益期确定(无限期)4、评估值计算 计算P209(图例)

无限期：确定该企业评估值

企业评估价值＝12×0.9091＋15×0.82＋13×0.7513 ＋11×0.683＋ 14×0.6209+140×0.6209 ＝49.27＋86.93 ＝136.20（万元） 五十年：P211

9、成本法：是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本

中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称. 理论基础：市场竞争原理、替代原理、理性人假设 使用前提： ①应当具备可利用的历史成本资料

②各种贬损因素造成的价值损失是可以估计的 ③被评估资产处于继续使用状态

评估程序：确定评估对象、搜集历史资料，确定成本构成、确定被评估资产的重置成本、确定各种贬值因素，判断成新率、综合分析，确定评估值。

资产的重置成本，就是资产的现行再取得成本，即采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的合理费用。 重置成本＝材料数量*现时材料价格+人工数量*现时人工价格+合理的利润

更新重置成本＝现代材料数量*现时材料价格+现代人工数量*现时人工价格+合理的利润 重置成本的方法

①计算重置成本_重置核算法

重置核算法，是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。（包括材料费、人工费、机械费、其他费） 例题（关于计算复原重置成本和更新重置成本的）P235

注：在评估中，如果可以直接确定设备的更新重置成本，则不需要再计算复原重置成本，超额投资成本引起的功能性贬值也不需要计算。

②计算重置成本_物价指数法，

物价指数法是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的复原重置成本。 注：无法取得被估资产详细成本资料，只知历史总成本时使用

公式：资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数 （个别物价指数，分类物价指数，综合物价指数） ③计算重置成本_功能价值法，

功能价值法，是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。

注：被估资产成本资料无法获得时使用被评资产重置成本代替参照物功能价值。 公式：重置成本=参照成本×(被评资产的生产能力/参照资产的生产能力)x 贬值的计算

公式：资产评估值=被评估资产重置成本-（资产实体性贬值+资产功能性贬值+资产经济性贬值） ①实体性贬值，是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 公式：资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）

贬值率=1-成新率

成新率＝尚可使用年限/总使用年限，贬值率=实际使用年限/总使用年限

修复费用法，利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。 ②功能性贬值，

资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能性相对落后而造成的支持你价值损耗。

超额投资成本，是指由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 公式：超额投资成本＝复原重置成本－更新重置

注：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑

超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。

公式：超额运营成本＝∑各年净超额运营成本（纳税之后的）×折现系数

例题：某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用

3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下

解析：①估算待评估资产的年超额运营成本：（6－4）×12 000＝24 000（元）

②测算待评估资产的年净超额运营成本： 24 000×（1－33%）＝16 080（元） ③将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值： 16 080×（P/A,10%,3）＝16 080×2.4869＝39 9.35（元）

③经济性贬值，是指外部环境变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值的损失。 注：一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。

计算：①直接计算法 经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额×现值系数。

②间接计算法 经济性贬值=（重置成本-实体性贬值—功能性贬值）×经济性贬值率功能性贬值）×经济性贬值率（经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力)x）]

例题：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。 解析：更新重置成本=1000000元 实体性贬值=1000000×15%=150000

 功能性贬值=0 经济性贬值率=[1-（750/1000）]×100%=25%

经济性贬值=(1000000-150000)×25%=212500 资产评估价值=1000000-150000-212500=637500

综合例题：被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：

评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据： （1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；； （2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；

（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%；；

（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

请估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。 案例分析1评估对象确定2成本构成确定3确定重置成本4确定陈旧性贬值（实体性贬值 经济性贬值 功能性贬值）5确定评估值。 解：（1）计算重置成本

重置成本 =100000×（1+10）^10+ 50000×（1+10）^5=3394.75（元） （2）计算实体性贬值

加权投资年限=[(259374.25×10+80525.5×5)÷3394.75] ×50%=4.41 实体性贬值率=4.41÷(4.41+5)=46.87%

实体性贬值=3394.75×46.87%=159291.81（元） 注：(1+10%)^10=2.59374246、(1+10)^5=1.61051 （3）计算功能性贬值

年超额运营成本=12×1000=12000（元）

年超额运营成本净额=12000×（1-33%）=8040

功能性贬值=8040×(P/A,10%,5)=8040×3.7908=30478.03 （4）计算经济性贬值 经济性贬值=0

（5）计算被评估设备评估值

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

经济性贬值＝3394.75-159291.81-30478.03-0=150124.91

10、机器设备评估

机器设备评估假设：继续使用假设和非继续使用

机器设备评估的价值类型：市场价值，在用续用价值，重置成本

一、机器设备评估成本法 适用范围：

① 待估资产处于继续使用或假定使用状态②应当具备可利用的历史资料； ③待估资产是可复制、可再生的；④待估资产随着时间的推移而贬值 机器设备评估的独特性：

机器设备的专用性强，性差，具有特定功能，由零部件组成并且使用时间长，机器设备属于有形资产，但常常兼含无形资产的价值。 重置成本计算过程

重置核算法 把各成本项目的数值加总。

重置成本=必要的、合理的直接成本费用（包括设备本体的重置成本、设备的运输费、安装费、基础费、其他合理成本）+间接成本费用（管理费用、设计费用、工程监理费、保险费）+资金占用发生的资金成本+合理利润 设备本体的重置成本：①外购：现行市价确定，以及其他方法 ②自制（成本加利润）：原理，按当前价格确定建造成本；材料（直接材料费+燃料动力费）+人工（直接人工费）+制造费用+期间费用（分摊）；利润、税金，非标准设备设计费 运杂费：（生产商，出口国海关，进口国海关，资产占有人） 第一部分：出口国海关（离岸价FOB），进口国海关（CIF）CIF=FOB+海运费+保险费； 第二部分：在进口国海关费用：关税（设备到岸价（CIF）×关税税率）+消费税（（CIF+关税）*消费税率/（1-消费税率））+（（关税完税价+关税+消费税）×率）+车辆购置附加费；

第三部分：手续费（①向国外付款，即银行财务费=FOB×费率（我国一般是千分之四到千分之五）；②委托外贸企业进口，即外贸/公司手续费= CIF×费率（我国进口企业一般是1%-1.5%）） 重置成本的取得---重置核算法【例】

2002年年底评估某合资企业—台进口汽流纺机。该机1995年从德国某公司进口，进口合同中的FOB价格是20万马克。已安装，正在使用。评估人员通过询价，了解到当时德国已不再生产被评估的那种型号汽流纺机了，其替代产品是全面采用计算机控制的新型纺机，新型纺机的现行FOB报价为35万马克。

① 评估人员经与有关纺机专家共同分析研究报价和成交价格的差别认为实际成交价应为报价的70％～90％左右。故

按德方FOB价格的80％作为FOB成交价。

②新型纺机与被评估汽流纺机在技术性能上的差别后认为评估汽流纺机的现行FOB价格约为新型纺机FOB价格的70％，30％的贬值折扣主要是技术落后造成的。

③评估基准日德国马克对美元的汇率为1.7：1，人民币对美元的汇率为5.8：1。

④境外运杂费按FOB价格的5％计，保险费按FOB价格的0.5％计算，关税与因为符合合资企业优惠条件，予以免征。

⑤银行手续费按CIF价格的0.8％计算，国内运杂费按(CIF价格+银行手续费)的3％计算，安装调试费用包括在设备价格中，由德方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。 根据上述分析及数据资料，被评估汽流纺机的重置成本计 算过程如下：

 FOB价格＝35×80％×70％＝19.6(万马克)  FOB价格＝19.6÷1.7＝11.53(万美元)  境外运杂费＝11.53×5％＝0.58(万美元)  保险费＝11.53×0.5％＝0.058(万美元)

 CIF价格＝FOB价格十运费十保险费＝12.168(万美元)

 银行手续费用＝12.168×0.8％＝0.097(万美元)

 国内运杂费＝(12.168十0.097)×3％＝0.368(万美元)

 汽流纺机重置成本＝12.168十0.097十0.368＝12.633(万美元)=73.271(万元人民币) 贬值计算过程

实体性贬值：是指机器设备因使用和存放过程中的自然损耗造成的贬值。 实体性贬值＝设备重置成本×实体性贬值率 综合成新率：综合成新率 （1-综合贬值率）

综合贬值率=综合已使用年限/使用寿命=综合已使用年限/（综合已使用年限 尚可使用年限） 综合已使用年限=i部件使用年限的总和×（i部件重置成本/整天重置成本）总和 例题 ：P325

观察法，比率法

修复费用法，是利用恢复机器设备功能所支出的金额来直接估算设备实体性贬值的一种方法。适用于技术上可行且经济上合理的可补偿性实体性损耗的设备。

公式：实体性贬值＝修复费用＋不可修复部分的贬值

＝修复费用＋（重置成本－修复费用）×机器贬值率（采用“使用年限法”）

例题：被评估设备为一储油罐，这个油罐已经建成并已使用了10年，并预计将来还能再使用20年，评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用，整个维修计划大约需要花费35万元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理、布置安全工作环境、拆卸并更换腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为200万元，用修复费用法估测油罐的有形损耗率。 解析：可修复部分实体性贬值=350000

不可修复部分有形损耗率=10÷(10+20)=33.3%

不可修复部分复原重置成本=复原重置成本=2000000－350000=1650000 不可修复部分实体性贬值=1650000×33.3%＝549450

油罐全部有形损耗率=(可修复部分实体性贬值＋不修复部分实体性贬值)/设备复原重置成本=（350000+549450)÷2000000=45%

功能性贬值：机器设备功能性贬值，主要是由于技术进步的结果导致的设备贬值。 超额投资陈本：设备超额投资成本=设备复原重置成本-设备更新重置成本

超额运营成本：就是设备在未来使用过程中超额运营成本的现值和。例题P337 经济性贬值：是指因外部环境变化引起的机器设备贬值。

注：①导致设备经济性贬值的原因大致有：市场竞争的加剧，致使产品需求下降；产业结构调整导致的限产；原材料供应情况的变化；劳动力及其他费用上涨，但产品价格得不到相应提高；通货膨胀；环境保护因素等等（即设备利用率低，收益减少，法律）

②机器设备评估的经济性贬值额一般应以设备的重置成本扣除实体性贬值和功能性贬值后的余额为基数，乘以经济性贬值率获得。

二、机器设备评估成本法 适用范围：

市场法是通过分析最近市场上和被评设备类似的设备的成交价格，并把可比设备价格调整到和被评设备可比因素相同时的水平来估算被评设备评估值的方法。

如果被评机器设备有成熟的市场，用市场法估算被评设备的评估值是较为简捷的方法。（汽车，飞机，计算机） 基本公式：待估资产价值/参照物价值=A *B *C *D/a *b *c *d得到

待估资产价值=参照物价值*A/a *B/b *C/c *D/d

主要参数取得：①相似设备的交易价格②调整系数（受设备的个别因素，交易因素，时间因素，地域因素） 二、机器设备评估收益法

适用范围：

①运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备的生产能力和获利能力。就单项机器设备而言，大部分不具有获利能力。单项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法评估运用收益现值法评估。②运用收益现值法评估其价值时，应合理估测其尚可使用年限。该方法需要预测收益和收益年限，并确定合理的折现率。 公式P351(补充上) 

主要参数的取得：①收益，对于出租的设备，其租金就是收益，而且租金通常是不变的。为估测租金多少可以进行市场调查，分析比较可比的租赁设备的租金，经调整后得到被估设备的预期收益，调整的因素可能包括时间、地点、规格和役龄等等

②折现期，根据可比的机器设备，估计被评机器设备的尚可使用年限。

③折现率：为了折现率必须调查和分析类似租赁资产的价格，并用下式进行估算：

折现率=收益（租金）/价格

④融资租赁的内含报酬率 例题:P35 5

11、房地产评估

房地产，通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为不动产。对城镇某宗房地产通常称为物业。 房地产评估的独特性；

位置的固定性；质量的差异性；不可再生性；效用永续性；使用的长期性；供给的稀缺性；可垄断性；土地利用多方向性；投资的风险性。

土地使用权

土地所有权 ——属于国家or集体，所有权不能流转

土地所有权和使用权分离制度 ——地价指土地使用权价格

①出让

出让方式 ——协议or招标or拍卖or挂牌；

出让期限：70年 —— 居住用地；40年 —— 商业、旅游；50年 ——教、科、文、卫、体等 ② 转让

土地使用权转让的方式 ——出售or交换or赠与；性质 ——（权利义务+地上附着物所有权）一并转；期限 ——合同期限－原使用者已使用期限；—未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让 ③出租 —— 未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租

④抵押 ——不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户

⑤申请续期 —— 最迟于届满前一年；期限届满未申请or申请续期未被批准 —— 国家无偿收回 常用价值类型

市场价值，在用续用价值，重置成本

房地产评估的成本法

适用范围

①成本和折旧能够可靠估计；②成本法特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。机关、图书馆、学校、公园、公益设施、工业房地产、特殊用途房地产。③但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地估价中应用范围受到一定。

基本参数获得（重置成本和贬值）： 房地产的重置成本：

土地重置成本＝土地取得费＋土地开发费（三通一平：通水，电，路，土地平整）＋税费（土地）＋利息（土地取得费用和开发成本之和为基数）＋利润（合理利润=（土地取得成本＋土地开发成本＋ 管理费）*行业平均利润率）＋土地收益金（土地增值收益＝（土地取得成本＋土地开发成本＋管理费＋投资利息＋税费＋开发利润）×土地增值收益率）；（土地增值收益率一般为20%--40%）

建筑物重置成本=前期费用+建筑安装工程费+配套费+资金成本+合理利润

建筑物重置成本的估算方法：重编预算法，预决算调整法，价格指数调整法；（P428） 建筑物的贬值

建筑物实体性贬值=建筑物重置成本*贬值率=建筑物重置成本*（1-成新率）注：成新率的确定方法包括使用年限法和打分法。

建筑物功能性贬值，是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

建筑物经济性贬值，是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降。 例题（土地使用权）：某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35％，开发商要求的投资回报率为10％，当地土地出让增值收益率为15％，银行贷款年利率为6％，试评估该土地的价格。

解析：①计算土地取得费＝10万元／亩＝150 (元/平方米)

②计算土地开发费＝2亿元／平方公里＝200 (元/平方米)

③土地取得费利息＝150×[（1＋6％）ˆ2－1]＝18.54（元/平方米） ④土地开发费利息＝200×35％×[（1＋6％）^1.5－1]＋200×65％×[（1＋6％）^0.5－1]= 10.23（元/平方米） ⑤计算开发利润＝[(1)＋(2)]×10％＝35（元/平方米）

⑥计算土地价格 土地单价＝[(1)十(2)十(3)＋(4)]×(1＋15％)

＝(150＋200＋18．54十10.23＋35)×(1＋15％) = 475．84(元／平方米)土地总价＝475．84×15000=7137600(元),该宗地单价为475．84元/平方米，总价为7137600元。

房地产评估的收益法

适用范围

收益法适用于有收益的房地产价格评估，对公用、公益性房地产价格评估大多不适用。商场、写字楼、旅馆、公寓。 基本参数取得（收益，还原率，收益期）

净收益，是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别，应该使用客观净收益。（由于受到多种因素的影响，实际净收益通常不能直接用于评估）。 客观净收益，是指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，只有客观净收益才能作为评估的依据。（客观净收益=客观总收入-客观总费用） 折现率，实质上是一种投资报酬率。

公式：折现率＝(类似房地产的)净收益/ (类似房地产的)交易价格； 收益期的获得

①单独土地或房屋建筑物的收益期，根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。

②房地合一的收益期，房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，根据土地使用权年限计算。房屋经济寿命期短于土地使用权年限，根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要加上土地使用权年限超出部分的使用价值的折现值。 例题（收益法）：

有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益率分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。 解析：P460（补充上）

房地产评估的市场法 适用范围

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 基本公式

待估资产价值＝类似资产成交价格* A/a＊B/b＊C/c＊D/d，其中A—交易情况修正系数，B—交易日期修正系数，C—区域因素修正系数，D—个别因素修正系数

评估基准日价格/可比实例价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数

12、无形资产评估

定义：我国《企业会计准则——无形资产》中将无形资产定义为：企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。

我国2001年颁布的《资产评估无：—无形资产》中将形资产定义为：“特定主体控制的，不具备有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济收益的资源。

常见无形资产：专利权，非专利技术，商标权，特许权，著作权，租赁权，商誉。 无形资产及其评估的独特性：

无实体性或无形性：评估时首先要确定其存在性--超额收益的存在和法律产权文件

依附性：1、无形资产具有非实体性，但依托一定的实体存在，这是无形资产区别于有形资产的一个重要特征。2、无形资产的存在依附于相应的证明文件；3、无形资产要产生作用，往往附着于有形资产而发挥其固有作用。 积累性：无形资产的形成是基于其他无形资产的发展；无形资产自身的发展也有一个不断积累和演进的过程。 成本费用的不完整性和弱对应性；保密性；效益性；

共益性：是无形资产区别于有形资产很重要的一个功能特征。无形资产的共益性就是说它可以同时为多个主体同时使用。

无形资产的价值：无形资产的价值从本质上来说，是无形资产的获利能力。表现为：

①企业的超常收益能力，无形资产只有能给购买者带来新增收益，才能根据带来的新增收益确定其价值。需要说明的是，无形资产能够带来超额收益是一种理论抽象，在实际生活中，由于评估参照对象并不一定保持着社会平均经营水平，因而超额收益也就不一定表现为高于社会平均水平的利润，往往表现为带来的追加利润。

②能带来垄断利润，这是指购买方由于购人和运用无形资产形成市场垄断，通过垄断价格实现垄断利润。在这种情况下，就可以根据市场垄断的不同条件，通过利润的测算评估无形资产的价值。 无形资产影响因素：

重置成本：购买方使用无形资产，就应由购买方补偿成本费用，当购买方与转让方共同使用该项无形资产时，则由双方按运用规模、受益范围等来分摊。

机会成本：由于无形资产的转让，可能因停止由该无形资产支撑的业务而减少收益，也可能为自己制造了竞争对手而减少利润或增加支出，这些构成无形资产转让的机会成本，应由无形资产购买者来补偿 公式：无形资产转让最低收费额=重置成本*成新率*分摊率+机会成本

例题（重点考点！！！）

某企业转让生产某药品的技术，经评估人员收集获得以下资料：该企业与购买方共同享有该项技术，双方的设计生产能力分别为年产400万单位和100万单位；该技术系该企业三年前从外部引进的，账面价格为2000万元；根据该类技术的更新速度和产品的市场情况判断该技术还可以使用7年；近3年来，物价每年环比上涨10％；由于购买方生产能力较为强大，其投产后将占领一定市场份额，出让方为此在未来7年预计每年将减少纯收益约为30万元；另外，该技术转让后，该企业为保持技术领先，需要立即追加费用100万元。

要求：若折现率取10％，请计算该企业转让该技术的最低收费额。 解：1、该技术的重置成本为：2000×（1+10%）^3=2662（万元）；

2、该技术的成新率为：7÷（3+7）=70%；

3、该技术的重置成本净值为：2662×70%=1863.4（万元）； 4、转让成本分摊率为：100÷（100+400）=20%；

5、无形资产转让机会成本为：30×（P/A，10%，7）+100=30×4.8684+100=246.052（万元） 6、该项无形资产转出的最低收费为：1863.4×20%+246.052=618.73(万元) 无形资产评估的收益法： 适用范围：

评估的无形资产已经投入市场，并产生或者具备产生预期收益的能力。 评估的无形资产必须具有在一个较长的时期内连续获得预期收益的能力。 评估的无形资产的预期收益、风险等因素能够用货币计量。 基本公式： (P547补充)

注：V无形资产评估值，K——无形资产分成率，Rt——第t年的总收益，t——收益期限，r——折现率 基本参数的获得（收益额，折现率，收益期）：

收益额

超额收益，采用收益法时，要注意分析超额获利能力和预期收益，注意收益额的计算口径与被评估无形资产相对应。

不要将其他资产带来的收益误算到无形资产收益中；要充分考虑法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业发展变化、企业经营管理、产品更新和替代等因素对无形资产收益期、收益率和折现率的影响。

超额收益的获得：（分成率法（重点），直接估算法，差额法） 分成率法：

适用范围：被估资产相关收入和成本资料以及行业平均情况资料无法取得。 基本公式：超额收益额=销售收入×销售收入分成率=销售利润×销售利润分成率

分成率的确定方法：约当投资法，根据无形资产与其他资产的作用往往是水乳难分的特点，进一步考虑无形资产是高度密集的知识智能资产，采取在无形资产自身成本的基础上附加相应的成本利润率，折合成约当投资量，按无形资产的折合约当投资量与购买方投入的资产约当投资量的比例确定利润分成率。 公式：

无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/总约当投资量 总约当投资量=购买方约当投资量+无形资产约当投资量

无形资产约当投资量=无形资产重置成本*(1+适用的成本利润率)

购买方约当投资量=购买方投入的总资产重置成本*(1+适用的成本利润率) 例题（约当投资法）：

某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置成本为200万元，适用的成本利润率为400％；联营企业其它投资的重置成本为5000万元，适合的成本利润率为10％。该技术已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为120元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为170元/件，丙类地区为160元/件。目前该产品年销售量为2万件，其中甲类地区为8000件，乙类地区为7000件，丙类地区为5000件。经分析，该技术的剩余经济寿命为8年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12％，所得税率为25％)。 要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。

解：技术的约当投资量=2,000,000(1+400%)=10,000,000  购买方约当投资量=50,000,000*(1+10%)=55,000,000

 无形资产的利润分成率=10,000,000/(10,000,000+55,000,000)=15%  产品平均价格=(180*8000+170*7000+160*5000)/20,000=171.5

年利润额=(171.5-120)*20,000*(1-25%)=772,500

 无形资产年超额利润＝772500*15%

 评估值=无形资产年超额利润*(P/A,10%,8)=575625

折现率，是将无形资产预期收益折算成现值的比率，其本质就是投资该无形资产的投资报酬率。折现率一般包括无

风险利率和风险报酬率。（一般来说，无形资产投资收益高，风险性强，因此，无形资产评估中折现率往往要高于有形资产评估的折现率。）

无形资产收益期限，是指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间。 例题（重点）：

某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2000元，每台全部成本及税费为l900元。

经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为l0万台，第三年约为ll万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在l2万台左右，出厂价格约为每台2300元，每台的全部成本及税费约为2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。

经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为33%，适用折现率为l5%。

要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。 ① 专利剩余收益期 l0—5—1（停产一年）=4年(注：按照我国专利法的规定，发明专利的保护期限为20年，实

用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。) ② 未实施专利前的每年收益：6×（2000－1900）×（1－33%）=402 ③ 实施专利后各年收益

第1年：8×（2300—2150）×（1-33%）=804 第2年：l0×（2300一2150）×（1-33%）=1005 第3年：ll×（2300－2150）×（1-33%）=1105.5 第4年：l2×（（2300—2150）×（1-33%）=1206

第5到10年，收益不受法律保护，按贯例不计算收益，因为在实际工作中5到10年是不可能有超额收益的。 ④实施专利后各年的新增收益：第一年，804-402＝402；第二年，1005-402＝603； 第三年，1105.5-402＝713.5；第四年，1206-402＝804 ⑤各年收益折现求和

-402/(1+15%)+402/(1+15%)^2+603/(1+15%)^3+713.5/(1+15%)^4+804/(1+15%)^4 =1152.9

13、企业价值评估

企业价值评估，评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估

算并发表专业意见的行为和过程。

企业及其评估的特征

整体性（不是各部分简单的相加，而是1+1＞2），持续经营性，盈利性，权益可分性（企业所有权和经营权的分离，资本所有权和经营权的分离）

几类企业价值之间的关系

企业整体价值：企业股东全部权益价值+ 企业的付息债务 企业投资资本价值：企业股东全部权益价值+ 长期负债 价值类型：市场价值，作用续用价值

企业价值是未来运行过程中现金流量的现值。 企业价值评估收益法

折现率： CAPM模型 折现率=无风险报酬+ 风险报酬（公式P654）有题！

例题：某公司的β为1.5，国库券利率为4%，市场平均风险股票的收益率为10%，借助CAPM模型计算该公司适用的折现率（）。

A.13% B.14% C.10% D.4%

例题（考点）：W公司20×1年的销售收入为51 800万元。假设你预期公司在20×2年的销售收入增长9%，但

是以后每年的销售收入增长率将逐年递减1%，直到20×7年及以后，达到所在行业4%的长期增长率。基于公司过去的盈利能力和投资需求，预计EBIT为销售收入的9%，净营运资本需求的增加为销售收入增加额的10%，资本支出等于折旧费用。

基于上述估计，预测W公司的未来自由现金流量？

思路：20×2自由现金流量=EBIT（销售收入的9%）-所得税（EBIT×25%）-净营运资本（销售收入增加额的10%）