土地还原率

土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。

2．还原率的种类 还原率分为以下三类：

(1) 综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。即如果运 用收益还原法评

估的是土地及建筑物合为一体的价格， 所使用的纯收益必须是土地及建筑物 合为一体所产生的纯收益， 同时，所选用的还原率， 必须是土地及建筑物合为一体的还原率， 即综合还原率。

(2) 建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。这时所对应的纯收益是建 筑物本身所产生

的纯收益， 不包括土地产生的纯收益， 因此选用的还原率， 也应是建筑物还 原率。

(3) 土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。一般情况下，土地还原率比建 筑物还原率低 2〜3个百分点。

3．土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系

综合还原率、 建筑物还原率、 土地还原率三者虽有严格区分， 但又是相互联系的。 若知道其 中两个还原率，便可求出另一个还原率。计算公式如下： 公式 1：r=(r1L+r2B) ／(L+B) 公式 2: r = [r1L 十(r2 +d)B]/(L 十 B)

式中：r—综合还原率； r1 ——土地还原率； r2 建筑物还原率; L --- 地价；

B――建筑物价格； d——建筑物折旧率。

上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；

第二个公式适用于建筑物折旧前的纯

收益的情况。

（二）土地还原率的确定方法

1、土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率

采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。 为避免偶然性， 常常需要考察多宗土地 （一般至少三宗以上 ），求其纯收益与价格的平均值。 2．安全利率加上风险值调整确定还原率

还原率=安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时

期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。 风险调整值应根据估价对 象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

3．投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率

将社会上各种类型的投资 （如银行存款、贷款、国债、债券、股票等 确定所要求取的还原率的具体数值。

）收益率按其大小从低到

从而

高排序， 然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，

成本法中的土地增值收益率怎样确定

成本法中的土地增值收益率怎样确定

首先是土地增值收益问题： 这个从我执业过的 （深圳、 佛山、温州、金华、杭州）来看， 各地有各地的规定， 真的印正也那句话： 房地产市场是地区性的市场。 有的是以投入的成本 为基数，有的是按相同区位的土地出让金为基数， 有的是以规定的级差地租为基数。 再次你说的是收益率的问题： 一般是以土地出让金为基数的地区， 会有这事， 我想收益率也 会因土地用途的不同而有区别，建议你：

1

、如果当地颁布了基准地价的话， 在基准地价的技术报告中会提到这个问题， 你按规

定办就行了；

2

、如果没有基准地价， 只好委屈你到当地国土资源部门的地产科 （或者土地交易中心）

去找类似地区的以往案例。

土地出让金国家的标准是按出让地价的 40%来计算的

土地增值收益率一般取值 10%~30%

内部收益率

就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、 净现值等于零时的折现率。 如 果不使用电子计算机， 内部收益率要用若干个折现率进行试算， 直至找到净现值 等于零或接近于零的那个折现率。

内部收益率法的公式

(1) 计算年金现值系数 (p ／A，FIRR，n)=K／R；

(2) 查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数 (p ／A， 11 , n)和(p /A, i2 , n)以及对应的 i1、i2，满足(p /A, il , n) >KZ R>(p/A, 12 ， n)；

(3)

用插值法计算 FIRR：

(FIRR-I)/(i1 —i2)=[KZR-(p/A , i1 , n) ]/[(p ZA, i2 , n)—(pZA,

il , n)]

若建设项目现金流量为一般常规现金流量, 则财务内部收益率的计算过程为：

1 、首先根据经验确定一个初始折现率 ic 。

2、 根据投资方案的现金流量计算财务净现值 FNpV(i0) 。 3、 若 FNpV(io)=0 ,则 FIRR=io； 若FNpV(io)>0，则继续增大io ; 若FNpV(io)<0，则继续减小io。 (4) 重复步骤 3) ，直到找到这样两个折现率 i1 和 i2 ，满足 FNpV(i1) >0， FNpV (i2)<0 ，其中 i2-il 一般不超过 2％-5％。

(5)

收益率

(FIRR- i1 ) / (i2-i1 ) = NpVl/ 内部收益率法的计算步骤

利用线性插值公式近似计算财务内部

FIRR。其计算公式为：

(NpV1-NpV2)

(1) 在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算 中更高的

折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。

(2) 再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就 降低折现

率后再测算到接近于零的负值。

(3) 根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部 收益率。 [ 编辑]内部收益率法的优缺点 内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来， 指出这个项目的收益率， 便于将它同行业基准投资收益率对比， 确定这个项目是 否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件(主要是利率)还不很明确时，内 部收益率法可以避开借款条件， 先求得内部收益率， 作为可以接受借款利率的高 限。但内部收益率表现的是比率， 不是绝对值， 一个内部收益率较低的方案， 可 能由于其规模较大而有较大的净现值， 因而更值得建设。 所以在各个方案选比时， 必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。

内部收益率法的分析

内部收益率， 是一项投资可望达到的报酬率， 是能使投资项目净现值等于零 时的折现率。 就是在考虑了时间价值的情况下， 使一项投资在未来产生的现金流 量现值，刚好等于投资成本时的收益率， 而不是你所想的“不论高低净现值都是 零，所以高低都无所谓”， 这是一个本末倒置的想法了。 因为计算内部收益率的 前提本来就是使净现值等于零。

说得通俗点 , 内部收益率越高，说明你投入的成本相对地少，但获得的收益 却相对地多。比如A、B两项投资，成本都是10万，经营期都是5年，A每年 可获净现金流量3万，B可获4万，通过计算，可以得出A的内部收益率约等于 15% B的约等于28%这些，其实通过年金现值系数表就可以看得出来的。

净现值法和内部报酬率法的比较

净现值法和内部报酬率法都是对投资方案未来现金流量计算现值的方法。 运用净现值法进行投资决策时，其决策准则是： NPV为正数，（投资的实际 报酬率高于资本成本或最低的投资报酬率）方案可行； NPV为负数，（投资的实 际报酬率低于资本成本或最低的投资报酬率） 方案不可行； 如果是相同投资的多 方案比较，则NPV越大，投资效益越好。净现值法的优点是考虑了投资方案的最 低报酬水平和资金时间价值的分析； 缺点是NPV为绝对数，不能考虑投资获利的 能力。所以，净现值法不能用于投资总额不同的方案的比较。

运用内部报酬率法进行投资决策时，其决策准则是：IRR大于公司所要求的 最低投资报酬率或资本成本，方案可行；IRR小于公司所要求的最低投资报酬率， 方案不可行；如果是多个互斥方案的比较选择， 内部报酬率越高， 投资效益越好。 内部报酬率法的优点是考虑了投资方案的真实报酬率水平和资金时间价值； 缺点 是计算过程比较复杂、繁琐。

在一般情况下， 对同一个投资方案或彼此的投资方案而言， 使用两种方 法得出的结论是相同的。 但在不同而且互斥的投资方案时， 使用这两种方法可能 会得出相互矛盾的结论。 造成不一致的最基本的原因是对投资方案每年的现金流 入量再投资的报酬率的假设不同。 净现值法是假设每年的现金流入以资本成本为 标准再投资；内部报酬率法是假设现金流入以其计算所得的内部报酬率为标准再 投资。

资本成本是更现实的再投资率， 因此， 在无资本限量的情况下，部报酬率法。

净现值法优 于内