维普资讯 http://www.cqvip.com 房地产行业资金需求分析研究 郑军 湖南宇洋企业集团 ４１００００ 短期波动，并且幅度很大。 根据财务的匹配战略，营运资本需求 中的长期投资部分，应由长期融资匹配， 短期波动部分应由短期融资支持，这种策 略可以同时降低利率风险和偿债风险。 ２房地产开发企业融资需求分析 【文章摘要】 房地产行业作为资金密集型的高风 －方附加费、白蚁防治费、新型墙体材料费、 规划管理费、物业管理前期费用等各项配 ２．１单个房地产项目开发融资需求分析 个完整的房地产项目开发周期包括 一险行业，近年来在我国得到了迅猛发展， 套费用，约占总投资的５％～１０％。 已经成为当前投资的一个重要领域，但 四是其它费用：包括财务费用、管理 也面临越来越激烈的市场竞争 面对激 费用、广告促销费用、销售营业税等，约 烈的竞争，房地产企业要实现长期的发 占总投资的５％一１０％。 展，获得持续性核心竞争能力，其中重要 １．２房地产开发企业营运资本需求分析 途径之一，就是必须提高财务管理水 营运资本需求是指企业为维持正常的 平。本文通过对房地产行业资金需求分 经营活动，而必须占用的净投资，即流动 析研究，为高层决策者提供充足的管理 资产减去流动负债的差额： 决策信息。 营运资本需求＝（应收账款＋存货＋预 付费用）一（应付账款＋预提费用） 【关键词】 与制造型企业相比，房地产开发企业 房地产；资金；分析 的营运资本需求巨大、波动显著，且因不 同开发项目间的差异，同一企业在不同时 房地产开发企业究竟应如何适应市场 期的营运资本需求变化也是很大的。房地 经济需要，在激烈的市场竞争中寻求立足点 产开发企业的营运资本需求可以分为两个 与发展之路，已成其为广泛探索的重大问 部分，一是土地成本形式的资金占用。二 题。要解决这个难题，重要的途径之一，就 是在建工程形式的资金占用。 是要强化房地产开发企业财务管理，充分发 （Ｉ）土地形式的资金占用。 挥其在企业经营管理中的作用，以带动开发 土地成本占用时间长、支付期限短（几 企业的全面科学管理。因此房地产企业的财 乎没有延迟付款期），且一次性支付数额 务管理便成为当前研究的重要课题。 大。同时，只要企业追求永续经营，土地成 本的投入则是不问断的，因此可视之为营 １房地产企业资金需求组成分析 运资本需求中的长期投资，见图１所示。 １．１房地产项目开发成本组成 （２）在建工程形式的资金占用。 概括地看，一个房地产项目的开发成 在建工程占用的资金包括工程费用 本由以下四个方面构成： （建材购买款、工程款）及前、后期和其它 一是土地费用：包括土地出让金、拆迁 费用，后者所占比重较小，且支付方式类 补偿费用，约占总投资的３０％一４０ｏ／ｏ，不同的 似，因而在此与工程费用合并考虑。由于 土地形态、项目容积率和建筑类型会导致土 房地产开发企业作为工程甲方，谈判能力 地费用占总投资比率的差别较大。目前由于 较强，可以得到较长的延迟付款期。 改变了土地出让方式，使土地成本所占比率 另一方面，银行对购房者提供按揭贷 有较大提高，个别项目达到５０％左右。 款，房地产特别是住宅销售的收款期一般 二是工程费用：包括勘察设计费、土建、 较短，在项目竣工前就可有预售房款的流 装修，机电设备安装的直接成本、室外工程 入，使得这部分资金占用期较短，因此可 费、监理费、质检费，约占总投资的５０％。 看作是营运资本需求中的短期资本。建材 三是前、后期费用：包括基础设施配 购买款和竣工前支付的工程款的占用资金 套费、教育地方附加费、白蚁防治费、新 基本来自银行贷款等外源融资，并以预售 型墙体材料包括基础设施配套费、教育地 房款还本付息，从而造成营运资本需求的 项代商业 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ 土地购买、建筑工程和市场销售。为使分 析过程更加清晰，在此本文提出一些假设 的前提条件，对不影响分析结果的具体细 节进行适当简化。 （Ｉ）土地成本构成对外支付的峰 值，以长期融资匹配。 随着土地竞标制度的普遍采用，中标 土地款的支付越来越规范，呈现支付期限 短、分期次数少、单笔支付数额大的特点， 而且土地总价占项目总投资的比重一般在 ３０％－５０％，因此在项目开发的全过程中， 土地款的一次支付数额往往构成所有对外 付款中的高峰值。其次，根据上节分析，土 地成本属于房地产开发企业营运资本需求 的长期投资，占用时间长，如果以银行贷款 等短期债权融资支持，必将面临两种风险： ①利率风险一资本成本的变化（来自经济风 险 ②偿债风险一资金的可持续性不保险， 甚至导致企业被迫出卖土地以偿债（来自财 务风险）。因此，以股票融资、债券融资等 长期融资匹配土地成本，可以有效降低这 两种风险。在此假设企业是通过股权融资 以及来自销售利润的留存收益积累，获得 可长期使用的自有资金，用以支付土地款。 长期融资着眼于企业的长期发展，属于战 略决策，因此在单个的房地产项目开发周 期中，暂不考虑长期融资决策。 （２）在建工程形式的资金占用，以 短期融资匹配。 在建工程形式的资金占用（包括建材 购买、配套费用支出）构成营运资本需求 中的短期波动部分，可以通过银行贷款等 短期融资方式支持，其支付方式基本上是 按工程进度分期付款，但是具体的操作方 式差别很大，有的开发企业短期融资能力 强，愿意多期，每期小数额付款；有的开 发企业则选择少期、每期大数额付款。如 果忽略具体的细节来考察基本特征，假设 在建工程的付款时点可以归纳为：①完成 勘探和地下桩工程；②完成地下室工程； ③建筑结构封顶；④通过工程验收。 ２．２项目开发策略不同的房地产企业融资 需求分析 概括地看，房地产开发企业的开发策 略分为串行式开发策略、并行式开发策略 和土地储备策略三种。运用土地储备策略 的房地产开发企业由于大多属于资金压力 不大的上市企业或者大房地产企业。 》转１ ９５页 维普资讯 http://www.cqvip.com
表７ 备选方案 Ｃ２多兀化模式 叠加更优。 权重 ０．３０３３ ３．模式的选择不是一尘不变的，每个 企业都会有一个不断发展的过程，在这个 ｃ１一体化模式 ０．２５０９ 过程中，我们要随时根据实际情况对参数 进行修正，再根据新参数选择新的模式， 因为企业成长模式只有一直和企业状况保 ｃ３协同创新模式 ０．４４５７ 方法进行计算： 经过计算，各指标相对上层的权重如 表６： ３．５最终结果 持一致，才能够真正促进企业的进程。圃 【参考文献】 １、最终结果是指决策层的三种方案针对 目标层（最上层）的相对权重，这一权重 是采用从上到下的方法，逐层合成的。经 计算结果如下：表７ 袁建明，层次分析法（ＡＨＰ）在中小建 筑企业战略分析中的应用研究［Ｊ】《商场 现代化》２００７年第１ ０期 ２、王磊，层次分析法的应用［Ｊ】《科技 信息》２００７年第２５期 ５、刘捷、杜春丽，基于层次分析法的 中国钢铁企业循环经济发展战略选择 ［Ｊ】《企业改革与发展》２００７年第１２期 ４、孔令曦，韩传峰，我国矿业城市综 合竞争力评价方法［Ｊ】《：同济大学学报》 （自然科学版）。２００５年２月 ５、谢晓云、林辉华、孙健，关于 矿业企业发展中若干问题的思考 【Ｊ】《有色金属》（矿山部分）第５８卷 第２期 ６、杨明、潘长良、程赐胜，矿业发 展的可持续性评价【Ｊ】《：湖南大学学报》 （自然科学版），第５０卷第５期 》接Ｉ９４页 （Ｉ）串行式开发策略。 说，在三种企业成长模式中，协同创新占 是指按照高于所规定的自有资金 了很大的优势。另外结合中间层￣Ｈｘ，ｌ目标 占项目总投资的最低比例（３５％）自有资金 层的权重，我们不难发现，在现在矿业企 （土地款占项目假设在为３５％），其余资金 业的进程中，环境保护和资源的有效利用 需求依靠短期外源融资解决，在前一个项 一我们可以看出，Ｃ３＞Ｃ２＞Ｃ１。也就是 占了企业发展的主导地位。以前中国的矿 目开发基本完成、回收资金后，再启动下 个新项目的开发。 业企业一直陷入一种“经济效益差一科技 项目的串行式开发，不作土地的预先 水平落后一资源采收率低一经济效益更 储备，自有资金在前一项目中回收后，再 差”的恶性循环之中，企业只重视眼前的 投入下一个项目的土地购买，每一期开发 利益，表面上看好像短时间内增强了企业 项目的在建工程费用，都是通过短期外源 主要是银行贷款）取得。 的发展，但是由于资源的低利用率和环境 融资（串行式开发策略的优点在于：对自由资 的破坏，其实已经给企业的发展埋下了障 金规模要求较低，有限的自有资金得到快 碍，因此，矿业企业必须采用协调创新的 速、滚动地运用。对短期外源融资的大量使 模式，采取有力措施来减少企业冗员、提 用，也降低了融资成本。目前占大多数的房 高经济效益和资源采收率及资源综合利用 地产开发企业普遍采用这一策略。也有资 率，积极寻求与当地合作，从而使矿 金实力强的大开发商出于谨慎动机，采用 这一策略，在项目的收益基本得到保障时， 山企业跳出上述的恶性循环，走上良性的 再投资新项目的开发，以降低经营风险。串 可持续发展道路。 行式开发策略面临的挑战在于： 首先，每一个开发项目都要依赖大量 短期外源融资，造成企业营运资本需求波 ４结论 动较大，一旦外源融资出现困难，或者销 ｌ、矿业企业的模式选择有一定的风 售不景气导致回款不力，则会对企业经营 险性，在实际运用中，矿业企业内部条件 造成严重危机。 的变化和和行业环境的变化也会影响到模 其次，当前房地产业的普遍趋势是土 式的选择。因此，采用ＡＨＰ模型对其进行 地成本不断上升，采用串行式开发策略， 具，只是一个财务管理中的战术问题。圃 分析，一来可以将传统的定性分析改进为 则无法通过土地的预先储备来降低成本，从而将对未来的销售形成压力。 定量分析，比较准确；二来ＡＨＰ模型还可 【参考文献】 再次，新项目的开发、土地的取得是要 以看出决策层各中元素所占的比例，有助 以前一个项目的完成为前提，因此对于制订 １、徐晓音．关于房地产开发企业财务 与企业更具体的方案实施。 管理的若干意见【Ｊ】．商业研究，２Ｏｏ２（９） 长期的战略目标与计划增加了不确定性因 ２、吴玲珍．加强财务管理提高房地产 ２、相对与传统的一体化战略和多元 素，也对企业确定长期融资水平造成困难。企业经济效益【Ｊ］上海会计，２ＯＯ１（４） （２）并行式开发策略。 化战略，协同创新模式有着明显的优势。 ５常青、李建华，房地产开发的财务 是指若干个项目的开发同时进行，或 我们可以看出，矿业企业未来发展的道 者开发周期形成重叠。每一个项目仍然按照 管理与经济核算［Ｊ】．商业研究，２ＯＯｏ（２） 路不是盲目的扩张，而且突破部门 所规定的自有资金占项目总投资的最低 ４、任书芳，高树岭．当前房地产企业 ３５％）投入自有资金，其余资金需求依靠 财务现状及管理建议．财会固地 ； 的综合性资源利用，和各部门的协同发 比例（２ＯＯ６（４） 短期外源融资解决。项目的并行式开发，土 、地购买仍然基于当期的考虑，自有资金滚 动快，在一个项目开发周期中即可回收， 并且充分利用了财务杠杆效应。目前自有 资金雄厚的开发商，基本采用这一战略。 从财务的角度看，并行式开发策略， 由于不同项目的开发周期长短不一，或者 项目启动时间的不同，造成资金支出的叠 加，使企业的资金需求长期处于较高的水 平，“削平”了企业营运资本需求的波幅。 按照财务的匹配战略，长期资金需求应由 长期融资支持，短期资金需求由短期融资 支持，营运资本需求长期处于较高水平，可 以以更多的长期融资弥补，但面临的问题 是，将造成企业短期融资能力的“剩余”， 在近几年市场销售兴旺、多变的情况 下，这是开发商所不希望看到的。同时长 期融资的增加也会造成资金成本的上升。 并行式开发策略，也对企业经营水平 提出更高的要求—要求企业具备职能齐全的 专业开发团队和丰富的项目开发经验，以及 同时开发多个项目的专业管理能力，此外， 企业还须具备持续寻找新项目的能力。 综合前面的资金需求分析来看，房地 产融资决策的核心问题，集中于以下两个 方面，前者涉及企业的流动性，后者主要 涉及企业的获利能力和财务风险。在对核 心问题作出有效解答的基础上，如何根据 融资成本选择选择具体的融资渠道与工 展，要做到部分为整体服务，整体比部分 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳ１ＮＥＳＳ 项代商业
