《无锡新都丽苑A区项目开发建设综合策划方案》2014.06.21

新都丽苑A区

开发建设综合策划方案

编制单位：

编制日期：2014年6月20日

恒大地产集团上海公司 新都丽苑A区 开发建设综合策划方案

目 录

一、工程概况 ............................................................................................................ 1 二、策划方案编制指导思想 ................................................................................. 2 三、项目工程特点、重点、难点分析 ............................................................... 3 四、各阶段的总平面布置 ..................................................................................... 5 五、施工场地划分、围蔽及临时设施、开盘场地的规划 ........................... 8 六、施工场地土方平衡 ........................................................................................ 10 七、施工给水系统 ................................................................................................. 12 八、施工排水系统 ................................................................................................. 16 九、施工用电系统 ................................................................................................. 16 十、施工道路系统 ................................................................................................... 9 十一、项目各期开发建设计划 .......................................................................... 20 十二、销售计划（营销部提供）................................20 十三、出图计划（总工室提供）................................20

十四、主体总包及各类专业分包定标、签订合同与进场计划（招投标部）......................................................20

十五、甲供材料的供应计划（技术部提供） ............................................... 23 十六、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设方案 ............................................................. 23 十七、移交物业管理计划（物业公司） ........................................................ 23

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一、工程概况

本工程位于无锡市锡山区高铁商务区；北至锡沪路，西至兴吴路，南至芙蓉塘河，东至万泰路。占地面积55.31亩，约为36874㎡，容积率2.5。

本项目由三栋26层住宅、一栋32层住宅、一栋29层住宅、沿街商铺及地下停车库组成。是一个集居住、商业及配套于一体的综合性高档住宅小区。规划总建筑面积128141.78㎡，其中地下建筑面积35967.23㎡，地上建筑面积92174.55㎡，商业及配套建筑面积2677.5㎡；地下一层车库面积为23454.07㎡，地下二层车库面积为12513.16㎡，均为地下停车位，共计1004个。总居住户数848户。该项目配建12305.1平方米的民防工程，民防工程为甲类，有5个核6常6级二等人员掩蔽部、1个核6常6级医疗救护站、1个核5常5防空专业队队员掩蔽部和1个战时固定柴油电站,共23个抗爆单元。

上海恒大名都项目总平面图如下：

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总体住宅户型比例表 面积 90m2以下 90~110 m2 110~130 m2 130 m2以上 合计 总套数 数量 302 325 199 22 100% 848 套数比例 35.61% 38.33% 23.47% 2.59% 面积比（497 m2） 30.36% 36.3% 26.68% 6.66% 100% 二、策划方案编制思想及布署

1.方案编制参考了集团《房地产开发建设管理制度》和《工程管理手册》的相关要求；

2.方案编制参考了营销部的销售需求；

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3.方案编制重点参考了嘉兴恒大绿洲、海盐恒大御景、杭州恒大华府、上海恒大华府等项目的开发和工程建设经验。

无锡新都丽苑A区项目先开发15#、16#房，然后依次是14#房、13#房、17#房开发间隔约为3个月，分期销售。15#、16#楼销售形象进度为2014年9月26日，14#房为2015年3月26日，13#房以及商业用房为2015年6月26日，17#房为2015年9月26日，售楼部利用一期综合楼。

目前项目桩基础施工已完成，万泰路一侧基坑支护施工基本完成，施工临电、临水已接通，拟定2014年6月下旬土方开挖，分批分阶段开挖；15#、16#楼2014年12月31日结构顶，2015年5月上旬移交物业； 14#楼2015年7月6日结构顶，2016年1月下旬移交物业； 13#楼2015年11月5日结构顶，2016年5月底移交物业；17#楼2015年10月3日结构顶，2016年10月上旬移交物业。

三、项目工程特点、重点、难点分析

1、地下两层车库深基坑施工。

该项目地处无锡市锡山区高铁商务区，自然地面平均暂按5.1米（绝对标高）计算，基坑开挖深度负一层5.05米（局部8.1米），负二层9.55米（局部最深10.4米），基坑面积约为2.5万㎡。西侧场地狭小，南侧靠近景观河道，北侧为国道，东侧为万泰路（平时车辆较少），基坑考虑整坑开挖，属于深基坑（二级、按照一级标准计算）。特别是位于基坑西侧道路下有雨水管以及高铁电缆井，最重要的事是基坑一侧一期工地两栋7-8#、9-10#房已经结构封底，对基坑围护的

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变形要求极高，基坑土方开挖及结构施工中“时空效应”控制难度高。场地的布置、机械设备的安排、出土的走向至关重要，将直接影响到基坑的施工速度和基坑安全性，具体根据基坑围护设计方案组织施工，编制详尽的基坑支护施工方案。

上海恒大名都项目基坑支护平面布置图：

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新都丽苑A区项目效果图

新都丽苑A区施工现场平面施工图

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四、各阶段的总平面布置 1、基础施工阶段总平面布置

无锡恒大城A区项目地下室外边线距离红线较近，北侧红线距地下室最近距离约0.75米，东侧红线距地下室最近距离8.4米，南侧红线距地下室最近距离0.8米，西侧红线距地下室最近距离约0.8米。

综合考虑现场楼栋位置和项目施工出入口，塔吊布置如上图所示。施工道路考虑沿施工围墙硬化，修建东侧、南侧、北侧三条临时施工道路，在东侧外墙开了个施工出入口（大门），供物资进出，西侧兴吴路一侧开一个施工出入口供负二层车库施工以及后期土方回填。 2、分批分阶段进行看房通道布置

塔吊、施工电梯等布置应该避开门楼位置，并应该事先考虑看房通道事宜，主体结构、园林园建、施工阶段的场地布置，同时基础施工阶段和交楼前施工阶段的场地布置也相应根据这个阶段确定的方案进行布置。

3、交楼前的施工平面布置（图纸未定）

原则上是以不影响销售环境，同时兼顾方便组织施工的原则。交楼前的施工主要是以安装、装修施工为主，场地以装修材料、设备管线的堆放运输为主导管理，由于是分阶段施工，会存在部分已经交付部分仍在进行结构施工的情况，需要用彩钢围挡进行隔离。 五、施工场地划分、围蔽及临时设施、开盘场地的规划

该地块地处锡山区高铁商务区，北至锡沪路，西至兴吴路，南至

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芙蓉塘河，东至万泰路。地下室为整坑开挖，基坑四周距离红线位置很近。沿锡沪路、万泰路以及芙蓉塘一侧作为施工加工场地和材料堆场，中心园林园建区域将作为销售环境的园林展示区。

A、二期不单独设置售楼处，与一期综合楼共用，作为销售中心 B、样板房选址：

1)标准层样板房：（15#楼和16#楼第三层，四层有悬挑架） 15#楼第三层总面积638.38㎡，一梯三户，共计六户；

标准层面积统计表：

16#楼第三层总面积321.08㎡，一梯三户，共计三户；

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标准层面积统计表：

六、施工场地土方平衡

拟建地块位于无锡市锡山区，地貌上属太湖冲湖积平原区。拟建场地现为空地，地势起伏较大，孔口高程2.63~5.47m，最大高差达2.84m，存在明塘填埋区。

根据现场现状对现场进行了情表处理。场地绝对标高在4.5~5.3米，根据方案设计中竖向向设计，建筑室外地面标高为绝对标高6.70米，地下室顶板绿化覆土1.20m，该项目为整个大地下室整坑开挖，周围场地狭小，不能对挖方土进行储备作为将来的填方土，基坑土方为外运，将来场地回填土为外购回填。

清表前的场地现状：

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此处需要插图

对场地情表及平整情况：

此处需要插图

七、施工给水系统

新都丽苑A区项目建筑高度80.7~98.7米，标准层层高3.0m，总建筑面积128141.78m2（含地下车库），主要用水工期按650天计算；

建筑工地临时供水主要包括:生产用水、生活用水和消防用水三种。

生产用水包括工程施工用水、施工机械用水。 生活用水包括施工现场生活用水和生活区生活用水。 1、工程用水量计算:

工地施工工程用水量可按下式计算： q1=K1·ΣQ1·N1·K2/(T1·b·8·3600) 其中 q1 ── 施工工程用水量 (L/s)；

K1 ── 未预见的施工用水系数，取1.1；

Q1 ── 年(季)度工程量 (以实物计量单位表示)，取值如下表；

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N1 ── 施工用水定额，取值如下表； T1 ── 年(季)度有效工作日(d)，取250天； b ── 每天工作班数(班)，取1； K2 ── 用水不均匀系数，取1.4。 工程施工用水定额列表如下: 序号 1 用水名称 用水定额N1 工程量Q1 50000 单位 M^2 模板浇水湿润 1 混凝土自然养2 15 护 砌筑工程全部30000 M^3 3 150 用水 抹灰（不包括1500 M^3 4

4 调制砂浆） 50000 M^2 经过计算得到 q1 =1.1×925000×1.4/(250×1×8×3600)=0.2L/S。 2、机械用水量计算:

施工机械用水量计算公式： q2=K1·ΣQ2·N2·K3/(8·3600) 其中 q2 ── 施工机械用水量 (L/s)；

K1 ── 未预见的施工用水系数，取1.05； Q2 ── 同一种机械台数(台)，取值如下表；

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N2 ── 施工机械台班用水定额，取值如下表； K3 ── 施工机械用水不均匀系数，取2。 施工机械用水定额列表如下:

耗水量序号 机械名称 型号 单位 N1(L) 1 翻斗车 Q2 机械台数 台·台班 1 0 1 经过计算得到 q2 =1.05×10×2/(8×3600)=0L/S。 3、工地生活用水量计算: 施工工地用水量计算公式： q3=P1·N3·K4/(b·8·3600)

其中 q3 ── 施工工地生活用水量 (L/s)；

P1 ── 施工现场高峰期生活人数，取350人； N3 ── 施工工地生活用水定额，取值如下表； K4 ── 施工工地生活用水不均匀系数，取1.3； b ── 每天工作班数(班)，取1。 施工工地用水定额列表如下: 序号 1 用水名称 单位 耗水量N1(L) 10

施工现场生活用水 L/ 人 经过计算得到 q3=350×10×1.3/(1×8×3600)=0.158L/S。 4、生活区用水量计算:

生活区生活用水量计算公式：

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q4=P2·K4·N5/(24·3600)

其中 q4 ── 生活区生活用水量 (L/s)； P2 ── 生活区居住人数，取350人；

N4 ── 生活区昼夜全部生活用水定额，取值如下表； K5 ── 生活区生活用水不均匀系数，取2； 生活区生活用水定额列表如下: 序号 1 用水名称 单位 耗水量N1(L) 40

生活区全部生活用水 L/ 人 经过计算得到 q4=350×40×2/(24×3600)=0.3241L/S。 5、消防用水量计算:

根据消防范围确定消防用水量 q5 =10L/S。 6、施工工地总用水量计算:

施工工地总用水量Q可按以下组合公式计算： 当工地面积小于5万平方米， (q1+q2+q3+q4)≤q5时：Q=q5

(q1+q2+q3+q4)＞q5时：Q=q1+q2+q3+q4 在此计算中得:Q =q5 =10=10L/S；

最后计算出的总用水量，还应增加10%，以补偿不可避免的水管漏水损失。

最后Q还应增加10%,得出 Q =10+1=11L/S； 7、供水管径计算:

工地临时网路需用管径，可按下式计算：

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d=(4Q/1000πν)1/2

其中: d ──配水管直径(m)； Q ──施工工地用水量(L/S)；

ν ──管网中水流速度(m/s),取V=1.4(m/s)；

供水管径由计算公式：d=[4×11/(3.14×1.4×1000)]0.5=0.1m=100mm 得临时网路需用内径为100mm的供水管。

新都丽苑A区项目施工临时用水暂未接通（临时生活用水接通PPR32管径由一期工地接入），接驳口位置、管径待定；目前施工用水采用打井以及河道内的自然水系，利用多级泵输送。

新都丽苑A区施工临时用水布置图

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八、施工排水系统

现场施工排水分二个阶段进行，第一阶段为桩基围护施工阶段，场地排水措施为沿着桩基围护设置排水沟。在于塘路的2个大门口分别设置三级沉淀池排水，施工中产生的泥浆由泥浆封闭罐车外运。

第二阶段为基坑、主体结构施工阶段，因为该项目为整体地下室，所以施工中的排水系统主要是靠沿基坑一周靠围墙的集水井排水。基坑、主体施工阶段排水系统。

新都丽苑A区施工排水布置示意图

九、施工用电系统

本项目施工用电系统分三个阶段：第一阶段为桩基围护施工阶段的施工用电，是以满足桩基、围护及加固机械用电；第二阶段为基坑主体施工阶段的施工用电，是以满足基坑开挖后的结构施工的机械设

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备用电。第三阶段为满足销售园林园建、主体结构、装修施工等的机械设备用电。具体每个阶段的施工用电走向根据项目施工方案组织设计进行布置。第一、第二阶段的施工临时用电布置详将施工组织设计方案布置，其中第三阶段用电为高峰期及主要阶段，故以第三阶段布置为主要控制用电计算和布置。

1、1#箱变（与一期共用250A空开接入）:

覆盖区域：生活区： 生活区的总用电功率为：

PcP计＝1.1K＋KPKP2a3b1cos

=1.1×（0.7×22÷0.75+0.6×38.6+0.8×45）=87.5KVA

P变=1.05×87.5=91.9（KVA） 按照1KW=2A计算 91.9×2=183.8＜250A

因此，生活区从恒大城一期工地接入250A的空开，满足生活区用电需求。（该处由一期接入的一级箱标示为1#一级箱，向锡沪路一侧生活区供电） 2、2#箱变:

覆盖区域：13#～17#楼主体及地下室、裙房商业施工用电、办公区用电，建筑面积约计12.8万平米，施工临时用电容量估算定额取7VA/m2，主体施工用电总容量为6KVA；考虑是分批分阶段施工，故按照2/3记取，电总容量为597 KVA，办公区用电负荷经计算约 40KVA ，两边负荷不能同时运行，取同时系数0.9，故总容量约为：

S2=0.9*（597+40）=573.3KVA

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变压器自身损耗及线路损按照6%记取为：34.4KVA 为满足此区域的使用要求，拟采用630KVA的变压器。

无锡新都丽苑A区箱变位置以及临电现场布置图

十、施工道路系统

综合考虑项目施工出入口、销售通道、样板栋、销售园林围蔽区，及现场楼栋位置，塔吊布置如上图所示。施工道路考虑在南北两侧各修建一条主路，东侧修建一条3米宽的辅路，整个项目道路呈半圆弧布置，方便项目的施工工作开展。在东侧万泰路上设置两个施工出入口，在西侧兴吴路上设置一个施工出入口，方便东西两部分的同时施工。

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现场临时道路分布

十一、项目各期开发建设计划

1、一级开发建设计划；2、工程建设施工计划

项目目前桩基础施工已完成，桩基检测准备工作已完成，近期进场开始桩基检测工作；基坑支护安评已通过，基坑支护单位大约6月中旬进场施工；土方开发时间拟定6月下旬。

其他工程建设计划详见三级计划。 3、开工前施工许可证办理计划（开发部）

4、施工期间配套及预售许可证的办理计划（开发部）

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十二、销售计划（营销部提供）

新都丽苑A区项目发售楼栋顺序依次为：15#、16#、14#、13#、17#，销售建筑面积约为497万方；销售展示园林区域在地下车库上。

十三、出图计划（总工室提供）

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 图纸名称 桩基施工图 基坑支护施工图 13~17#房地下部分施工图 车库地下室 人防地下室 15#16#房地上部分施工图 14#13#17#房地上部分施工图 销售区园林施工图 图纸状态 已提供蓝图 已提供蓝图 已提供蓝图 已提供蓝图 已提供蓝图 电子图 电子图 2014.07.15 2014.09.15 2014.8.15 2014.11.20 2015.4.20 电子图 2014.10.20 2015.3.15 2015.4.20 最晚提供时间 未图审 未图审 未图审 备 注 15#、16#楼样板房装修施工图 其它楼样板房装修施工图 商业裙楼施工图 楼栋批量装修施工图 商业裙楼装修施工图 具体以总工室提供为准

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十四、主体总包及各类专业分包定标、签订合同与进场计划（招投标部）

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

招标项目 桩基工程施工招标 基坑支护施工单位招标 基坑监测工程招标 桩基检测单位定标 沉降观测工程招标 人防设备招标 主体工程招标 监理单位招标 铝合金单位定标 消防单位定标 售楼处、样板房装修单位 泛光照明单位定标 园建单位定标 园林单位定标 保洁单位定标 防火门单位定标 永久电单位定标 永久水单位定标 燃气单位定标 定标时间 已定标 已定标 已定标 已定标 已定标 签订合同时间 已签订 已签订 已签订 已签订 已签订 进场时间 已进场 2014.6.01 2014.6.10 2014.5.10 2014.7.20 2014.8.30 已进场 已进场 2014.12.31 2015.3.20 2014.12.10 2014.12.20 2014.12.20 2014.12.15 2014.10.25 2015.03.20 2015.12.25 2015.12.25 2015.3.30 备注 第 19 页

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20 21 22 23 有线电视单位定标 智能化单位定标 电梯单位定标 时花单位定标 2015.3.30 2015.5.20 2015.3.15 2014.10.15 具体以招投标部提供为准

十五、甲供材料的供应计划（技术部提供）

十六、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、电信、消防、污水处理等）的建设方案

1、供水：直接接通市政给水管网；

2、供电：小区设有三个变电站，有供电网络直接接入： 3、管道煤气：直接接通市政煤气管。 4、电信：从电信接入至各户的弱电箱内。 5、消防：

6、污水处理：雨污水分别接入市政雨污水管网，具体接入点由开发明确。

十七、移交物业管理计划（物业公司）

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