运营管理部部门工作职能说明书
运营管理部负责不动产投资管理中心投资项目运营模式的研究及运营项目的出租、招商及物业管理，提升物业价值，促进投资收益目标的达成，为公司项目运营管理服务。具体包括运营综合管理、运营监控管理、运营协调与支持、运营绩效管理、重大项目跟踪等五项职能。
一、运营综合管理职能
配合项目前期定位
1. 配合公司不动产投资发展进行项目论证，就项目的前期定位及可行性给出建议；
并就特定项目给出专业数据及可行性分析；配合相关部门对新项目的确定给出运营方面的意见。
2. 负责公司项目运营模式的研究及确定，从运营角度,对产品各专业配置进行评审。 3. 收集养老、商业地产等方面的相关信息，建立及维护招商租赁的数据库。 4. 收集市场信息，建立信息数据库，并与外部各公司品牌连锁商建立良好关系；
项目招商与租赁
5. 在公司的授权下，负责选择、推荐运营管理、商业管理公司，并负责资质审查，
参与洽谈合同；
6. 参与招商项目的谈判工作，配合公司各项目公司的招商、租赁工作。
综合运营管理
7. 在公司的授权下，推动公司不动产项目开业和经营。
8. 起草公司运营管理各类文件，建立和完善具体的工作制度和流程。
9. 在公司授权下，就项目筹建和经营事宜与项目管理方进行沟通、协调，参与监督
项目的日常管理工作。
10. 监督公司运营中日常运作，如有问题及时向公司汇报。 11. 负责策划编制公司物业服务方案,监督物业公司的日常管理。
12. 在项目物业外包时，参与选择物业服务公司，负责物业招投标、合同及有关物业
服务项目的评审组织工作，确定相关《前期物业管理合同》中的内容，审定物业公司提交的物业管理方案。
13. 监督、指导与管理物业公司的前期管理筹备工作，包括：组织架构设置、员工招
聘、员工培训、前期费用预算与使用、物业管理费测算等管理方案实施工作。
14. 监督物业管理公司日常管理工作，督促物业管理公司按照《前期物业管理合同》
要求及审定的年度工作计划、财务预算实施物业管理服务工作，降低消耗，节约费用，提高经济效益。
15. 审核物业公司提出的物业管理服务年度工作计划、财务预算和决算； 16. 组织项目公司对物业公司提供的物业服务进行监督和评估。 二、运营监控管理职能
（一） 运营状况监控：
1. 根据不动产投资管理中心管理规范及相应制度，实时或定期收集投资项目相关运
营数据。
2. 定期整理、汇总、分析投资项目运营数据，并与项目运营管理公司进行沟通，全
面了解项目的运营状况。
3. 建立运营报告规范制度，定期撰写投资项目的运营报告，汇报运营状况、运营问
题、运营风险、面临机会及重大事项的处理情况等内容。 （二） 运营风险监控：
1. 建立并完善运营风险监控体系，监控投资项目的运营风险。发现的运营风险，在
定期的投资项目运营报告中加以汇报。
2. 提出应对运营风险的方案及措施，供不动产投资管理中心领导参考。 三、运营协调与支持职能
1. 协调项目运营管理单位与业主公司之间的运营活动。 2. 协助处理投资项目的外部关系。 3. 协助办理有关项目的报审、报批工作。
4. 协助、配合物业企业、养老运营单位、商管单位等前期工程介入工作，包括：建
筑设计、装饰装潢、设施设备方面的建议和落实，确保所建设之物业满足使用、经营、管理之要求。
5. 协调项目公司与运营公司完成各类营运类事务的处理，协调解决相关问题。 6. 协助各项目公司所开发项目之交接工作，监督各运营单位的入住工作。 7. 协助各运营单位做好社区各方面的精神文明建设工作，以优良的服务提高公司和
养老社区的知名度、美誉度。
8. 负责、市场及竞争企业的相关信息的收集、分析及研究工作。
9. 及时上报发生的重大事件并跟踪了解解决情况。 四、运营绩效管理职能
1. 对绩效指标完成情况进行监控。 2. 对运营绩效进行评价。 3. 对运营绩效指标进行调整。 五、重大项目跟踪职能
1. 对重大项目实施全过程进行监督。
2. 对重大项目的投资价值就运营管理方面及时进行分析、评价。 3. 对项目投资价值产生的重大差异，了解原因，提出解决对策。 六、与中心各部门工作职能划分
1、投资立项阶段
运营管理部、市场部、投资管理部共同完成项目策划、市场定位、运营模式等前期工作。 2、项目建设阶段
运营管理部、设计部、项目管理部、工程部、物控部共同完成项目筹建工作。 3、项目运营阶段
运营管理部、财务部、市场部共同管理监督投资项目的运营。
