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关于园区融资工作思路初探
作者：丁建国
来源：《财经界·学术版》2013年第17期
一、目前存在的问题
在当前金融环境下，银行贷款吃紧，园区开发建设资金不足的瓶颈问题日益突出。特别是自去年财政部第463号文件发布以来，地方对园区融资的渠道与数额被进一步压缩。结合实际情况，目前园区开发建设融资的主要问题彰显为以下几点：
从远期来看，园区现有资源（主要为土地资源）与建设方面需求无法平衡，资金绝对缺口大。一方面，以未来土地收益解决眼前资金缺口的代价往往很大；另一方面，在目前环境下，园区常常难以实现以土地为媒介的资金平衡。
近期前期费用及市政配套设施投入大，且投资回报低或无回报，短期融资瓶颈问题突出。 （1）征拆工程量大、征拆面复杂，社会矛盾较突出。由于诸多园区属于建成区或者插花式民居，导致拆迁的成本相当大，导致群众集体上访、围堵机关的事件发生，维稳压力较大。
（2）区内有效可融资资产缺乏，融资平台实力不足，难以实现全区开发建设的全覆盖。
（3）资金关系往来复杂，需要进一步清理前期债权债务，未从制度建设上理顺关系和实现公司化、市场化运作。
（4）建设项目全面铺开，多头领导，资金无法平衡，融资工作压力极大。
（5）园区开发建设应在远期宏观性、整体性上加强，近期应注重平衡性、持续性，制定分年的细化目标，并保证建设计划的严肃性，避免随意变更和遍地开发。 二、园区建设融资办法探讨
针对园区建设的实际，为推进园区开发建设进程，解决融资方面的实际困难，建议在以下几方面进行分析与探讨。 （一）加大直接融资的力度
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通常融资方式可以分为直接融资与间接融资两类：直接融资是指不通过中介机构，由出资人直接对资金需求方进行投入，常见有股东出资与增资、发行股票等。间接融资是指通过中介机构进行的融资活动，主要是银行信贷。
（1）通过发行股票。在重点做大做强平台投资公司的同时，长期目标应定位在：在最短的时间内，整合现有的资产与资源，引入战略合作伙伴或者风险投资公司，甚至引入一些基金公司都可以，使其实现股份制运营，最终达到直接向社会发行股票获取长期稳定的园区建设资金。
（2）通过发行企业债券。就某园区而言：目前应继续着力做大平台投资公司，加大其资产注入，调整并优化其资产结构，使其符合发行企业债券的条件，争取早日发行企业债券。 （3）密切关注市政债券动态，把握先机。
自2010年开始，国家层面均在研究市政债券的推出，以进一步规范地方债务的管理。建议加强对该项的关注与研究，争取提前介入，提前衔接，全力争取。 （4）发行短期融资券。
（二）发挥传统的间接融资方式的积极作用
工业园区目前普遍采用的间接融资方式是银行信贷融资，包括基础设施建设项目中长期贷款及流动资金贷款两种方式。基础设施建设项目贷款是开发区目前一种主要的融资方式，特点是期限长、成本高、专业性强、审批监管严格。流动资金贷款主要是银行为满足工业园区建设配套的资金短期周转需求而提供的融资方式，与项目贷款相比，它具有使用灵活、成本低、手续简单等特点。
（三）尝试新的低成本间接融资产品
（1）票据融资取代传统贷款是新形势下工业园区间接融资的主要变化 。利用票据融资方式支付建设工程款项，不失为节省成本的上佳选择。
（2）BOT 模式，园区内可用 BOT 模式融资建设的项目一般有可以对区内企业收费的自来水、垃圾处理、污水处理、热力（ 蒸汽） 工程等。 （3）信托产品广泛应用。
（4）资产证券化（ 主要指 ABS） 即有收益资产支持的证券化。随着
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我国资本市场的不断完善，资产证券化必将成为未来融资的主要方式。园区拥有庞大的资产，拥有持续增长的土地出让及税收返还收入来源，完全具备了发行资产支持证券化的条件。 （四）结合某园区融资的管理建议
某园区建设取得了骄人的成绩，得到了各级领导的好评。但市场瞬息万变，为更好的把握某园区经济发展，尤其是轨道交通产业发展千载难逢的机遇，需要我们进一步开拓思维，加大融资力度，推动园区建设的步伐，提高区内软硬件环境，促进经济发展。鉴于目前紧迫的发展时机，建议园区融资工作在以下几个方面加强管理与创新：
（1）加强园区建设长期规划的制定，并保证该规划的严肃性，并针对已确定的规划，制定配套的各项工作子规划，包括：建设项目规划、公司发展规划、融资规划、征拆工作规划、安置房规划等。各规划所涉及项目均设立时间节点、责任单位、责任领导，保证项目按规划推进。
（2）研究实行园区建设资金预算管理制度和“大预算”制度，并保证园区预算的严肃性。通过该项举措制定园区中长期预算目标和年度预算方案，有条不紊地开展园区项目建设；多方位、多渠道筹措资金；加强成本管理，避免建设项目计划与预算的随意变更。
（3）整合区内资源，做大做强融资平台公司。针对某园区可融资资产缺乏、各项资产分头管理、开发，难以形成较强融资能力的现状，建议明确园区内开发建设的主体公司，并将区内土地、资产整合在该公司，使其做大做强，承担起园区整体开发建设主角。同时注重引进各类投资公司、民营资本、社会资本，使其按照现代企业制度运作和经营，尽早达到发行债券和上市融资的规模。
（4）改变思路，探寻园区开发建设的新思路。特别是应该注重近期开发的平衡性和可持续性，例如：改变以注重工业用地开发为主导的建设模式，积极发挥商业用地的财政造血功能，实现商业用地与工业用地的动态平衡，从而解决好资金瓶颈与项目进度缓慢等实际困难。 （5）积极探讨新的开发建设模式，加快项目建设与园区发展的步伐。针对目前项目多，资金少，进度慢的现状，应积极谋求项目建设的新型合作模式，以求项目各个突破，互相支持。商业用地开发的资金瓶颈在于前期费用无法筹集，特别是463号文件颁布以来，以征地拆迁为目的的贷款渠道基本堵死，致使宗地在招拍挂之前的所有资金均需筹措，开发进度迟缓。为破解此局面，我们应开拓思维，引入合作者、投资公司，以宗地开发为标的，签订与合作方、银行之间的三方合作协议，由合作方向银行贷款，实现资金封闭运行，并由项目实现摘牌挂以后的土地返还作为还款来源、商地收益和支付合作方的应得收益。
（6）加强项目建设成本控制，严把财评、预决算、设计变更等关口，加强过程控制与审计，杜绝开发建设过程中的“跑冒滴漏”。
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（7）加强研究，密切关注走向及动态。工业园区建设在全国如火如荼地推进，遇到的困难与问题皆有共性。国家财政部门、发改部门等对此密切关注，并积极研究相关对策，这就要求我们财政干部要加强对新的关注和研究，合理有效的运用新，谋求上级财政的支持。
（8）引进竞争机制，创新商业用地定价机制。以往为解决资金困难引进合作方时，由于对方提供资金拆借的便利，导致最后在招拍挂环节缺乏真正意义的竞争，宗地成交价格偏低，甚至保本运营，丧失了商业用地的造血功能。为解决这一局面，在积极引进纯粹的合作方（而非最后摘牌者）的基础上，建议以地块的实际开发成本为基础，结合地块位置实际，以成本加成（一般加成30-50%）的方式确定招拍挂的底价，以保证项目的收益和国有资产的保值增值。
（9）在园区土地开发范围上，要争取范围内已规划的土地和绿心范围内的土地科学开发，并对现有规划建设进度作出适当调整。
（10）在园区道路、管网、土壤治理等基础设施建设上，应争取更多的市投区建、市投市建项目。园区建设投入资金量大，而园区的机遇稍纵即逝、时不我待，为更快地推进园区建设，必须积极向上争取与资金支持。
（11）理顺与企业之间的关系，加强前期债务清理，归口管理。
（12）开拓创新，积极参与各领域的开发与建设。具有深厚的资源优势、人力资源优势等，可以尝试在主体公司辖下设立文化、工业旅游、房地产、物业管理等类型的公司，积极参与市场竞争，着力引导各产业良性发展。
