绿色建筑■ 上海市绿色办公建筑运行实效调研与建议 Ｓｕｒｖｅｙ ａｎｄ Ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ ｏｎ ｔｈｅ Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ Ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｏｆ Ｇｒｅｅｎ Ｏｆｉｃｅ Ｂｕｉｆｌｄｉｎｇｓ ｉｎ Ｓｈａｎｇｈａｉ ■孙妍妍Ｓｕｎ Ｙａｎｙａｎ 【摘要】上海市绿色建筑已经全面推广，在绿色建筑规模化发展过程中，重设计、轻运行的现象逐渐显露， 绿色建筑实效运行是绿色建筑健康发展的必然选择。通过对５个绿色办公建筑的绿色建筑技术落实和运行实 施效果进行调研分析，发现绿色建筑运行实施过程中的问题，基于存在的问题，深入剖析其中的原因，并提 出相应的解决方案和建议。 【关键词】绿色建筑；运行效果；建筑整体调适；实施建议 【Ａｂｓｔｒａｃｔ】Ｔｈｅ ｇｒｅｅｎ ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ ｈａｖｅ ｂｅｅｎ ｆｕｌｌｙ ｐｒｏｍｏｔｅｄ ｉｎ Ｓｈａｎｇｈａｉ ｉｎ ｔｈｅ ｐｒｏｃｅｓｓ ｏｆ ｔｈｅ ｌａｒｇｅ．ｓｃａｌｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｇｒｅｅｎ ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ，ｔｈｅ ｐｈｅｎｏｍｅｎｏｎ ｏｆ ｅｍｐｈａｓｉｚｉｎｇ ｄｅｓｉｇｎ ａｎｄ ｉｇｎｏｒｉｎｇ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｉｓ ｇｒａｄｕａｌｌｙ ｅｍｅｒｇｅｄ， ｔｈｅ ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｏｆ ｇｒｅｅｎ ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ ｉｓ ａｎ ｉｎｅｖｉｔａｂｌｅ ｃｈｏｉｃｅ ｆｏｒ ｔｈｅ ｈｅａｌｔｈｙ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｇｒｅｅｎ ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ． Ｔｈｒｏｕｇｈ ｔｈｅ ｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｉｏｎ ａｎｄ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ ａｎｄ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｅ￣ｃｔｓ ｏｆ ｇｒｅｅｎ ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ ｉｎ ｔｈｅ ｆｉｖｅ ｇｒｅｅｎ ０伍ｃｅ ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ．ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ ｔｈｅ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ａｎｄ ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ ｏｆ ｇｒｅｅｎ ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｏｐｅｒａｔｉｏｎｓ ｗｅｒｅ ｉｄｅｎｔｉｆｉｅｄ；ｂａｓｅｄ ｏｎ ｅｘｉｓｔｉｎｇ ｐｒｏｂｌｅｍｓ，ｔｈｅ ｃａｕｓｅｓ ｗｅｒｅ ａｎａｌｙｚｅｄ ｉｎ ｄｅｐｔｈ，ａｎｄ ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ ｓｏｌｕｔｉｏｎｓ ａｎｄ ｐｒｏｐｏｓａｌｓ ｗｅｒｅ ｐｒｏｐｏｓｅｄ． 【Ｋｅｙｗｏｒｄｓ】 ｇｒｅｅｎ ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ，ｏｐｅｒａｔｉｏｎａｌ ｅｆｆｅｃｔｓ，ｏｖｅｒａｌｌ ａｄｊｕｓｔｍｅｎｔ ｏｆ ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ，ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ ｒｅｃｏｍｍｅｎｄａｔｉｏｎｓ ０引言 新建绿色建筑发展。所有新建建筑全部执行绿色建筑标准， 其中大型公共建筑、国家机关办公建筑按照绿色建筑二星 近年来，我国一直对建筑节能、绿色建筑发展相关 工作高度重视。改革开放４Ｏ年来，建筑节能发展２０多 年，绿色建筑发展亦有近１０年发展历程。时，习近 平总在参加上海代表团审议时强调， “城市管理应该 像绣花一样精细。城市精细化管理，必须适应城市发展”。 “十三五”期间，绿色建筑遍地开花，国家和上海在公共 级及以上标准建设。低碳发展实践区、重点功能区域内新 建公共建筑按照绿色建筑二星级及以上标准建设的比例 不低于７０％。上海市绿色建筑运行维护管理将是上海建 筑绿色节能工作落地的重点任务。在已建设完成的绿色节 能建筑中，特别是大型公共建筑绿色运行维护管理模式更 是需要适应城市发展，运行管理方式急需转型升级。 建筑能效提升方面也尤为重视，住房和城乡建设部、 上海市高度重视节能减排发展工作，深入贯彻 落实十八届五中全会上提出的创新、协调、绿色、开放、 共享的发展理念。按照城市精细化管理的发展方向，建筑 精细化节能管理也显得尤为接地气，在粗放式节能管理的 银监会《关于深化公共建筑能效提升重点城市建设 有关工作的通知》（建办科函）［２０１７］４０９号）中提出：“积 极探索基于能耗限额的用能管理制度，实行公共建筑能源 系统运行调适制度，推行专业化用能管理。”《上海市绿 色建筑“十三五”专项规划》目标中明确提出，全面推进 基础上提出创新精细化节能管理模式，力争做到技管并举。 上海市绿色建筑发展实现区县全覆盖、范围全覆盖、类型 孙妍妍，中国建筑科学研究院上海分院建筑节能高级工程师、绿色建筑咨询工程师、民用建筑能效测评专业人员、民用建筑 能源审计专业人员，绿色建筑平台与数据服务中心副主任。 ２０１ ８．０３／住宅科技４３ 一绿色建筑 全覆盖。自２０１ ４年下半年起，上海市对所有新建建筑执 是亟。 行绿色建筑设计标准（《上海市绿色建筑发展三年行动计 划（２０１４—２０１６）》（沪府办发［２０１４］３２号）的通知）， 随着绿色建筑的规模化发展，绿色建筑发展过程中存在的 重设计、轻运行管理的现象逐渐显现。 截至２０１６年年底，上海市累计获得绿色建筑标识 的建筑项目总数量３９８个（２０１ ７年６月发布的《上海绿 在绿色建筑精细化运营管理研究较少的背景下，本 文选择已经投入运行并已获得绿色建筑标识的绿色办公 建筑来探讨研究，通过现场考察、专题会议、专人访谈、 文献调研、问卷调查等多途径，全方位分析项目情况，总 结绿色办公建筑在运行管理实效性方面存在的问题，为绿 色建筑精细化管理提出建议。 色建筑发展报告（２０１６）》），建筑面积３ ４３３万ｍ ， ２０１ ６年度获得绿色建筑运行评价标识的建筑项目总数量 仅占８％，建筑面积５１万ｍ 。而设计标识仅说明是建设 项目图纸设计内容达到绿色建筑标准，而绿色建筑的实际 １案例概况及调研内容 以５个典型样本为调研对象，案例基本信息见表１。 除１个案例充分使用且正常运营外，其他４个建筑项目 均未完全使用，入住率约为６０％～７０％。案例１是以酒 店式公寓形式出售，小业主众多，居住和办公情况复杂， 大部分按照类似住宅功能使用，其初始功能发生变化： 效果需要通过项目的实际运行效果来体现。目前，上海市 加强了绿色建筑运行实效的引导，注重绿色建筑运行管 理实效已作为“十三五”绿色建筑发展的重点任务之一。 ２０１６年６月３日发布的《上海市建筑节能和绿色建筑示 范项目专项扶持办法》（沪建建材联［２０１６］４３２号） 对绿色建筑示范项目的支持范围已经取消设计标识项目， 仅对绿色建筑运行标识项目进行资金补贴。由此可见，绿 色建筑运行实效已经引起管理部门的高度重视，绿色建筑 精细化运营管理也是绿色建筑健康发展的必然选择。 案例２和案例５中的大部分商业未正常投入使用；案例３ 的部分楼层尚处于闲置状态：案例４正常投入运营。 调研内容包括景观、建筑设计、暖通空调、给水排水、 建筑智能化和运行管理６个专业，具体内容和要点如表２ 所示。 绿色建筑的最大特点是可持续性，从建筑的全生命 周期的角度考虑和达到“四节一环保”目标和策略，而建 筑的运行阶段占整个建筑全生命周期的９５％以上，占全 生命周期总能耗的８０％以上。已建造完成并投入运营的 案例１是由一幢１６层高的公寓式办公楼及裙房（商 ２绿色办公建筑运行效果分析 绿色建筑运行效率的确还没有得到广泛重视。往往都是重 视设计而轻视运行，设计与运维管理脱节、能源消耗高、 业）共同组成的高层建筑，１层为商铺，２～１６楼为公 寓式办公，共３０３户，用于出租或出售。调研时发现， 运行维护成本高的问题屡见不鲜。竣工验收后交付使用前 因工程进度、交付时间等原因，导致建筑竣工后根本就没 有一个完整的运行维护管理使用手册。上海市也存在绿色 有的业主购买多套公寓，一部分作为办公，一部分作为居 住，还有的业主专门用作住宅，因此，该项目的使用情况 类似住宅，而非办公。设计时采用了屋顶绿化、自然采光、 自然通风、太阳能热水系统、节水器具、雨水回收系统、 滴灌、节能围护结构等绿色建筑技术体系。调研时发现该 建筑标识设计多、运行少，绿色建筑设计认识不足、能力 不够，绿色建筑运营与设计脱节、物业管理能力不够等问 表１案例基本信息 案例编号 标识类型 获得时间 建筑功能 １ 二星 ２００８芷 公寓式办公楼 ２ ＝屋 ２００９芷 １—３层为商铺，４—５层 办公 ３ ＝层 ２００９芷 １层展厅， ２～３层科研办公 ４层为活动室 ４ ＝屋 ２０１０年 改造型办公楼 ２００８年１月 业主自用 ５ 三星 ２０１０正 综合型办公楼 ２０１１年２月 自用／出租 运营时间 ２０１０年９月 ２０１０年１０月 物业属性 出租／出售 办公业主自用 注：案例４项目标识类型为运行标识。其他项目均为设计标识。 ２００９年１２月 业主自用 ４４住宅科技／２０１ ８．０３ 表２调研内容 专业 内容 要点 犀顶和垂直绿化Ｉ 生长和日常维护情况 “ 节水灌溉 落实和运行情况 娃￥… 、 拔风井 是否按照设计的方案运行 巩设计 导 百 藩实 ｆ 室内舒适度 ｆ 温度、湿度、风速、新风量 暖通空调＿ ｛— 曩 ～ 运行策略 是否合理，有利于节能 节水器具 ０是否落实 给水排水 雨水、中水系统 是否正常运行，运行维护费用 Ｊ 太阳能热水系统 Ｊ 运行和维护情况 照度和照明功率密度 设计落实及运行情况 ＢＥ Ｆ： ＢＡ 堑 ——辱 望 空气质量监测装置 落实和运行情况 －人员配置 是否有相关专业背景 一…一 、云行管理 规章制廛 能耗情况 皇塑 况ｌｌ＿＿墨 查壹全 单位面积的能源费用情况 筻 墨查塑宦 Ｉ水耗情况 分项记录、数据完整性及用水量大小 项目的物业管理公司管理水平一般，人员配备较少，没有 专门的机电人员对项目进行维护管理 从管理制度看，物 业没有结合项目情况制定切合实际的节能节水运行建议； 从运行记录看，运行人员只限于日常的简单工作，运行记 录做得不够完善，也无人员定期进行数据的统计分析：从 绿色建筑技术运行效果分析来看，整体能耗较低，但由于 走廊、大堂等公共空间灯具存在“长明灯”现象，导致公 共照明能耗偏大；运行水耗整体偏低，但绿化浇灌用水量 偏大，单位面积绿化浇灌耗水量约０．５６ ｍ。／（ｍ ·ａ），是 民 用建筑节水设计标；隹》中一级养护定额的两倍，按照设计 落实了滴灌，但实际浇灌仍然是用普通胶管浇灌，水源浪 费严重。此外，该项目部分绿色技术未落实或运行效果不 佳，如雨水系统，由于物业管理人员不知情未落实运行， 图１案例１雨水处理机房和太阳能集热器实拍图 蜀叠娶 太阳能生活热水系统南立面安装集热板，但运行效果不佳 （图１）。 案例２为多层商业办公楼，建筑总高８层，地上５层， 地下３层。其中，地上１～３层为商铺，４～５层为办公。 调研时１～３层商铺还未出相，处于闲置状态，只有４、 ５层办公区正常运行。物业能耗和水耗记录不全，半年来 单位面积能耗为１ ７１ ４２ ｋＷｈ／ｍ ，能耗偏高，分项能耗中 照明能耗最高占３０＿２％，冷热源能耗其次占２４ｌ２％（图２）， 水耗未进行分项计量，且记录不全未进行分析。从室内热 舒适度来看，该项目大多房间夏季室内温度在２３～２４。Ｃ （课题组调研时体感明显偏冷），多功能厅甚至出现 ２１ ｌ４。Ｃ的极端情况，明显偏低，而且不满足公共建筑节能 设计标准的要求，存在室内温度夏季偏低，冬季过高现象， 抽检的５个房间有３个房间温度都超标。从照明功率及 分布密度来看，除办公室外，其他大部分空间照度值偏大， 主要原因是施工时未落实当初设计的要求，安装时也未对 照明功率密度值进行核算和估计，导致后期灯具不符合节 能要求。经对该项目地源热泵机组性能检测，机组能效比 （ＣＯＰ）为４ ７，冬季制热性能系数为３，远低于设计要 求值。通过对该项目运行情况分析，该项目的照明系统和 空调系统节能潜力较大。照明系统未使用节能灯具且灯具 数量布置不合理。空调系统出现冬季过冷夏季过热现象， 但是系统未结合负荷情况进行控制。此外，物业管理人员 的素质有待提高，需加强绿色物业管理的意识，定期对水 耗和能耗分项进行记录。 案例３主要功能为科研办公、绿色建筑技术宣传展 示。该项目２层处于闲置，３层为正常科研办公，４层 为活动室，常驻人员数量为２９人，只有设计工况的８％ （设计使用人数为３６１人）。该项目整体能耗水平较低， 但空调系统能耗占比较大（图３、４），空调系统设计时， 由于考虑结合围护结构本身的蓄冷蓄热性能来对室内舒 图２案例２各分项能耗比例和空调系统各分项能耗图 ２０１ ８．０３／住宅科技４５ 二匿墨圈 适性进行调节，设计时按照２４ｈ运行，但实际运行仅为 白天的８：３０～１７：ＯＯ，故空调系统现有配置不能够满 足室内舒适性要求；另外，该项目由于采用了中庭和导 光筒等综合措施进行采光改善，故照明能耗很低。该项 不清楚系统是按照时间调节还是太阳追踪调节。笔 员和施工单位人员的变动为后期系统正常运行维 了很大困难，故建议绿色建筑项目后期应加强设雀 的技术资料备案。 案例４由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、中庭以及多 厅通过连廊组成一个办公中心，地上３层，总建 积２３ ７１０ｍ ，属于自用的办公建筑，正常使用／＾ ４５０人左右，运行时间为周一～周五，９：００～１７： 目采用了中水系统，采用ＭＢＲ生物膜处理技术，中水 的水源为整个建筑的污水，主要用来冲厕和洗车，补水 来自蓄水池的雨水，但是由于该项目采用了感应式蹲便 器、双档坐便器和无水小便斗等节水措施，加上办公人 员数量少，中水水源少，系统回用效益不高。同时，经 对该项目外遮阳实际运行效果调研，得知外遮阳系统运 该项目采用了拔风井、中庭、屋顶绿化、土壤源 节水器具、微喷灌、人工湿地、透水铺装、节能 行正常，但活动外遮阳开启与实际天气情况有所差异， 比如中午太阳照射强烈时，遮阳板的角度依然较大，遮 阳效果不理想，通常需工作人员自主将遮阳板全部关闭。 此外，项目的物业管理人员对该系统遮阳调节的设置情 况不清楚，甚至课题组向设计该系统的智能化单位专业 工作人员询问时，对方也因不是施工时参与的工作人员， 太阳能光伏和太阳能热水等绿色技术措施（图５、 经调研分析，该项目年平均能耗强度为８７．８ｋＷｈ． 相对上海同类办公建筑来说，整体能耗偏低。年ｇｌ 量为２１ ４０７ｍ。，单位面积水耗为０．９０３ｍ３／ｍ ，年 水源用量为９ ２６１ ｍ。，非传统水源利用率达到４３－２ 项目绿色技术落实情况较好，大多绿色技术运行效 错，但个别技术如中水系统（业主反映如果全部用中水 厕所有臭味，故物业不得不补充一定的市政水进行爿 厕）和太阳能生活热水系统运行（洗手池水龙头出 －地源热泵 －水泵 忽热，夏天热水温度很高，用水舒适性较差；一楼用７ 其他楼层热水压力不足，出水量骤减、出水量不稳工 是很成功。 ·新风机组 ●开水炉 ０ Ｉ．２８ －照明 口插座 ●电梯 ＿其他 图３案例３各项能耗比例分析图 ３５７ｉ９ ２９７４８ ３ｌ０３５ ｌ Ｓ１６５９３ ７ｌ６ｌ ５６７２ ｄ， ｎ ４７］５ …，● ＿－ １０ｆ｛ｌ】Ｊ ３ ｌ ２月１川■ ｉ＿ ２ Ｊ ３ Ｊｊ ４川 ５月６ｆ｛ ７月８ Ｊｊ ９月 图４案例３全年不同月份耗电量统计图 图６案例４节能照明和太阳能光伏实景 ４６住宅科技／２０１ ８．０３ 案例５是集办公、展厅、公务餐厅、车库、活动室 及小型配套商店等功能为一体的综合性办公设施，该项 目冰蓄冷系统运行良好（图７），充分利用了夜间低谷电， 具有较好的经济效益：分项计量落实不到位，各分项计 量数据记录较笼统，数据中心空调电梯电力（峰）统计 在一起，对数据分析造成一定影响；中雨水系统未运行， 造成资源浪费，究其原因，雨水收集和雨量大小有关， 小雨时难以收集；功能上，雨季期间收集的雨水难以作 为灌溉使用，其他使用方式处理的雨水水质保质期短， 难以稳定地作为水源供应使用；物业运行管理人员没有 受到专业的绿色建筑相关培训，绿色建筑方面、数据统 计与运营管理不到位（图８）。 本文根据调研实际运行与设计的差异性对比分析， 除案例４的运行情况较符合设计情况外，其他项目均存 在较大差异，有的项目控制项均存在不达标情况。自持物 业的建筑从设计、建造、运营全过程对绿色技术的应用情 …－，…· ｅｆ 。ｎ ｌ Ｔ‘ ｌ” 图７案例５冰蓄冷系统实际运行流程图 ｆ Ｉ ｌ １ Ｉ １图８案例５实景图 况较好。房产商以出售为主的建筑楼宇则运行状态复杂多 变，例如办公楼宇转变为酒店式公寓（类住宅），最初按 照绿色设计的一些绿色技术和先进的节能设备未能很好 地使用，甚至不用，故技术落实情况很差。已获得绿色建 筑标识三星级的建筑，发现其运行能耗较低，但是出租率 也比较低。物业管理仍然较粗放，一些智能化系统和设备 的实际使用状态与设计不符，例如楼宇自控系统只监不控， 空调通风系统变频设备工频运行等问题，因为项目在竣工 验收后和交付使用前没有进行建筑调适，没有建筑使用说 明书等相关详细工作的交接。 ３结论与建议 通过对５个已经运行的上海市绿色建筑项目运行实 效进行分析，总结运行效果如下．１相对常规建筑来说， 绿色建筑能耗整体相对较低；２某些项目的绿色技术措施 未落实到位； ３实际使用情况和设计情况差距较大，直 接导致一些系统无法按设计工况运行；４中雨水系统运行 不够理想，大多项目闲置，造成资源浪费：５物业管理能 力水平有待提高，后续需加强绿色物业管理，６室内环境 质量不满足要求，有的项目冬季过冷夏季过热，有的又存 在空调不满足需求的情况；分项计量系统落实安装，但后 期数据采集和运行分析工作不够到位；７ ＢＡ系统整体实 施效果不够理想；８部分项目用能系统存在较大的节能潜 力，如已做变频的水泵，由于空调系统运行策略问题，实 际却按照工频或定频运行； ９照明系统巡视管理薄弱，未 能做到合理开启照明灯具、合理利用自然光、保持灯具的 清洁等。 针对以上问题，建议从以下几方面进行引导，确保 绿色建筑实效运行： 业主和设计方应在前期尽可能合 理地评估后期项目使用情况，以确保设计符合后期使用， 避免设备浪费；２施工单位应落实绿色建筑设计要求，确 保施工质量； ３竣工验收时应增加绿色建筑专项验收要 求，以确保各项绿色技术落实到位：４缺乏ＴＡＢ（ｔｅｓｔｉｎｇ ａｄｊｕｓｔｉｎｇ ａｎｄ ｂａｌａｎｃｉｎｇ）的相关标准，建筑调适十分必要： ５－加强物业管理人员绿色建筑技术相关知识的教育培训 工作，以便科学有效地对绿色建筑项目进行管理，切实提 高物业管理行业的能力水平。 （收稿１９期：２０１８—０１—２９） ２０１ ８．０３／住宅科技４７
