徐心宏、赵贤等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

徐心宏、赵贤等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理】四川省眉山市中级人民 【审理】四川省眉山市中级人民 【审结日期】2022.03.29

【案件字号】(2022)川14民终号 【审理程序】二审

【审理法官】陈晓梅罗卫平辛利平 【审理法官】陈晓梅罗卫平辛利平 【文书类型】判决书

【当事人】徐心宏;赵贤;四川景地基业集团有限公司 【当事人】徐心宏赵贤四川景地基业集团有限公司 【当事人-个人】徐心宏赵贤

【当事人-公司】四川景地基业集团有限公司

【代理律师/律所】曾林刚四川澳南律师事务所;旷丹阳四川澳南律师事务所;李思行四川达宽(天府)律师事务所;刘科四川达宽律师事务所

【代理律师/律所】曾林刚四川澳南律师事务所旷丹阳四川澳南律师事务所李思行四川达宽(天府)律师事务所刘科四川达宽律师事务所 【代理律师】曾林刚旷丹阳李思行刘科

【代理律所】四川澳南律师事务所四川达宽(天府)律师事务所四川达宽律师事务所

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【级别】中级人民 【原告】徐心宏;赵贤

【被告】四川景地基业集团有限公司

【本院观点】本案为民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。

【权责关键词】无效社会公共利益委托代理违约金过错返还财产支付违约金合同约定基本原则第三人新证据财产保全诉讼请求增加诉讼请求书面审理维持原判发回重审拍卖折价 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明的其余事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案为民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《民法总则》第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。《民用建筑节能条例》第十二条规定，城乡规划部门依法对民用建筑进行规划审查，应当就设计方案是否符合民用建筑节能强制性标准征求同级建设主管部门的意见……对不符合民用建筑节能强制性标准的，不得颁发建设工程规划许可证，该条例规定在民用建筑中设置节能措施，即是为达到节约资源、保护生态环境的目的，节能事关社会公共利益，该规定应属效力性强制性规定。当事人约定房屋不设置节能措施，排除强制性规定的适用，会有损社会公共利益，故该约定无效。原判对此适用民法典规定，属于适用法律错误，对此，本院予以纠正，但因民法典与民法总则就该基本原则规定一致，原判认定不设置节能措施的约定无效正确。景地公司对此提出的异议不能成立。 本案争议焦点为在双方有关不设置节能设施的约定被认定无效后，景地公司是否应赔偿徐心宏、赵贤整改费用并支付违约金。徐心宏、赵贤主张该房屋存在质量问题，且在质检站责令整改情况下景地公司并未整改，故景地公司应赔偿其整改费用，且依据合同中有关违约方应支付守约方商品

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房总价款20%的违约金的约定应支付其违约金。景地公司对此抗辩徐心宏、赵贤对该房屋并未自行整改，其主张的整改费用尚未实际发生，且依据保修程序以及商品房买卖合同纠纷司法解释第十条第二款规定，应是在景地公司其既不履行保修义务也未提出书面异议的情况下，徐心宏、赵贤才可以自行或者委托他人进行维修，事实上景地公司对案涉别墅区的大部分房屋已与业主达成补偿协议或者通过内保温的形式予以整改，徐心宏、赵贤所主张的违约金并无合同依据，其不应赔偿整改费用及支付违约金。对此争议，本院认为因双方所约定的房屋不设置节能措施的约定无效，双方对此均有过错，且依据合同无效的处理规则，因并无证据证明徐心宏、赵贤已支付设置该节能措施的有关费用，故不存在返还该费用的问题，且徐心宏、赵贤也未举证证明其因此所受到的损失，故也谈不上损失赔偿的问题。景地公司作为出卖人，其出卖并交付的房屋不符合国家有关民用建筑节能的标准，根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定及案涉《商品房买卖合同》第十六条第二款约定景地公司应当承担保修责任。根据审理查明的事实，景地公司在收到整改通知后即开始着手保修，案涉小区大部分房屋已经通过补偿或内保温方式进行处理，且徐心宏、赵贤也未自行或委托他人维修，故其请求赔偿整改费用不符合合同约定，也无相应的事实依据，依法应予驳回。需要指出的是，在双方未对该节能措施设置方式有明确约定的情况下，景地公司在收到整改通知后采用内保温的保修措施经鉴定也符合节能设计标准，能满足节能要求，其采用该方式进行保修可以认定其已履行保修义务。徐心宏、赵贤拒绝采用该维修方式，导致该房屋至今未进行维修，景地公司不应承担由此所产生的责任。 至于违约金，徐心宏、赵贤主张其依据是《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，经审查，该条约定单方变更或者解除合同的须向守约方支付该商品房总房款20%的违约金。本案中，因并不存在单方变更或者解除合同的情形，故其该请求因无合同及事实依据，依法不能成立。 综上所述，徐心宏、赵贤的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，且适用法律并无明显不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 负担。

本判决为终审判决。

二审案件受理费11216元，由上诉人徐心宏、赵贤

【更新时间】2022-08-18 00:52:30

【一审查明】一审认定事实：2015年2月12日，徐心宏、赵贤(买受人)与景地公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》。该合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于四川省眉山市东坡区房，建筑面积232.93㎡，总价款3083098元。该合同第约定：“(一)经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。该合同第十五条约定：“(一)出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。(二)出买人和买受人约定如下：……3.交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……(3)双方先办理该商品房的交付手续，由双方在该商品房交接文件上予以确认和记录，由出卖人按照国家和本市有关工程质量和标准在商品房交付之日起玖拾日内负责修复，并承担维修费用，在上述修复期限内出卖人不承担违约责任。”该合同第十七条关于“商品房节能措施”约定：“(1)该商品房为住宅的，应符合国家有关建筑节能的规定和四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(ＤＢ51／Ｔ5027-2002)的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《四川省夏热冬冷地区居住节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。出卖人与买受人双方同意本小区不设置节能设施，均不承担节能措施的相关费用，本条款对双方均不具有约束力”。同日，双方签订《商品房买卖合同》附件(内含商品房买卖合同补充协议)，主要约定：第二条第三款逾期付款责任：“买受人未按本协议第二条约定期限内足额付清当期购房

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款且逾期超过60日的，不论金额多少，出卖人有权解除合同(含解除附件、补充协议，下同)，并将房屋另行出售给第三人。出卖人行使合同解除权的，买受人应按合同约定总价款20%向出卖人支付违约金，因终止合同所产生的所有费用(包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费以及已经发生的相关税费等费用)由买受人承担……。”第三条关于合同第“设计变更”的补充约定：“1.买卖双方一致同意，在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门或设计单位同意，出卖人对原规划设计做出变更的，可不通知买受人或征得买受人同意；若变更无需经过规划部门批准或设计部门同意的，则在不影响所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计做出优化变更的，可不通知买受人或征得买受人同意；前述规划、设计包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭或开放式，窗口／门的开口尺寸、开户方向变化，外立面设计、颜色及景观方案等。”第十条关于合同解除的补偿约定：“1.《商品房买卖合同》及本协议一经签订，非因法律规定、合同与本协议约定或双方协商一致原因，任何一方不得擅自单方变更或解除。否则，任何一方须向守约方支付该商品房总房款20%的违约金。”第十四条附则：“1.本协议是双方签订的《商品房买卖合同》的附件，是其有效组成部分，其与《商品房买卖合同》如有不一致的，以本协议约定的内容为准。2.声明：出卖人已按本人要求就《商品房买卖合同》及附件(含本协议)的全部内容向买受人做了充分说明与解释，履行了提示义务和说明，本人对前全部内容均已知悉且无异议，本协议内容系双方真实意思的表示……”。《商品房买卖合同》附件六载明：“装饰和设备标准一、住宅外部分屋面：坡屋面：设防水层，深灰色筒瓦(颜色与外立面结合)；平屋面：设防水层、保温隔热层，细石砼刚性保护层。”合同签订后，徐心宏、赵贤依据合同约定向景地公司支付了购房款2053098元，并于当日办理了合同备案手续。

2015年12月，深圳星蓝德工程顾问有限公司应景地公司要求就包括案

涉房屋等进行了设计变更，变更原因：1.应甲方要求：将屋顶保温层变更到屋面板下，保温层的材料、厚度不变，经建筑热工节能计算屋顶传热系数与原设计相同，满足《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134-2010)节能要求。2016年5月17日，案涉房屋竣工验

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收。徐心宏、赵贤于2017年收房之后进行了装修，2020年3月入住。

2019年9月10

日，因该小区业主向相关部门反映景地公司未按设计文件施工保温层的情况，眉山市建设工程质量安全监督站向景地公司发出整改通知。要求对多层住宅未按设计文件施工的保温层返工重做。

2021年9月27日，四川合立智慧城市建设发展有限公司(变更前名称为四川合

立建设有限公司)出具情况说明载明：“龙玺台项目别墅区业主共计116户，通过我司积极沟通协调，截止目前已妥善处理95户业主的屋面保温层事宜，其中：⑴已与61户达成补偿协议(24户业主已装修入住，与其达成20000元的补偿协议；37户业主已收房但未装修，与其达成5000元补偿协议)；⑵另外34户业主因收房和装修，我司已主动进行了内保温处理。其余21户正在协调沟通中。”本案徐心宏、赵贤对景地公司进行的承诺未同意，未答应景地公司支付的补偿款。

【一审认为】一审认为，本案争议焦点是：1、《商品房买卖合同》第十七条约定是否违反法律、行规的效力性强制性规定，属无效条款；2、景地公司是否应当承担违约责任，并支付徐心宏、赵贤违约金。关于第一个问题，即案涉《商品房买卖合同》第十七条有关“商品房节能措施”条款问题。

该条文是景地公司为出售房屋、可以重复使用的、

且未与买房人协商而制定的条款。该条文中“出卖人与买受人双方同意本小区不设置节能措施，均不承担节能措施的相关费用，本条款对双方均不具有约束力。”约定，虽是加黑并用下划线提示，是对涉及《商品房买卖合同》第“设计变更”屋顶保温层，第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定，以及附件六屋面：“坡屋面：设防水层，深灰色筒瓦(颜色与外立面结合)；平屋面：设防水层、保温隔热层，细石砼刚性保护层。”进行的修改明确。且补充协议声明“出卖人已按本人要求就《商品房买卖合同》及附件(含本协议)的全部内容向买受人做了充分说明与解释，履行了提示义务和说明，本人对前全部内容均已知悉且无异议，本协议内容系双方真实意思的表示……”。但该约定不符合《商品房买卖合同》第七条规划变更的约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”属擅自变更备案规划。双方签订的《商品房买卖合同》关

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于房屋不设置节能措施的约定是否违反法律、行规的效力性强制性规定。对此，本院认为综合法律、行规的规定，建筑节能系遵循绿色原则，为了降低能源消耗、提高能源利用效率，达到节能、环保的目的，建筑节能也符合《中华人民共和国民法典》确立的“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”的基本原则，而节能、环保与绿色生态关系国家、社会公共利益，如果认可当事人以协议的方式约定房屋不设置节能措施，可能会损害与资源、环保、绿色、生态有关的社会公共利益，故关于建筑节能的强制性规定应认定为效力性强制性规定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条关于房屋不设置节能措施的约定，违反了法律、行规关于建筑节能的效力性强制性规定，排除适用节能措施的后果将损害环保利益和公共秩序，应属无效。

关于第二个问题，徐心宏、赵

贤主张景地公司承担违约金依据为：合同附件第二条第三款和第十条第一款，而合同附件第二条第三款逾期付款责任：“买受人未按本协议第二条约定期限内足额付清当期购房款且逾期超过60日的，不论金额多少，出卖人有权解除合同(含解除附件、补充协议，下同)，并将房屋另行出售给第三人。出卖人行使合同解除权的，买受人应按合同约定总价款20%向出卖人支付违约金，因终止合同所产生的所有费用(包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费以及已经发生的相关税费等费用)由买受人承担……。”和第十条关于合同解除的补偿约定：“1.《商品房买卖合同》及本协议一经签订，非因法律规定、合同与本协议约定或双方协商一致原因，任何一方不得擅自单方变更或解除。否则，任何一方须向守约方支付该商品房总房款20%的违约金。”约定，分别是作为买房人的徐心宏、赵贤出现逾期支付当期购房款时应当承担的违约金计算标准和出现合同一方擅自单方变更或解除合同须向守约方承担违约金计算标准，与徐心宏、赵贤的主张毫无关联，景地公司不应承担徐心宏、赵贤主张的违约责任而向徐心宏、赵贤支付违约金。关于徐心宏、赵贤请求支付律师费和评估费，徐心宏、赵贤所援引的合同附件第二条三款，是关于徐心宏、赵贤逾期付款的违约责任，本案没有评估鉴定的事实发生，也不需要再行评估鉴定。据此，对徐心宏、赵贤的诉讼请求，因竣工交付的房屋存在质量瑕疵，质监站已责令景地公司进行整改，如果再判

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赔偿损失，就存在重复受益，故依法不予支持。对景地公司辩称，《商品房买卖合同》合法有效，其不具有对案涉房屋屋面设置节能设施和承担节能措施费用的合同义务，不符合法律规定，不予采信。 综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第三十九、第六十条，《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百九十六条、第五百零九条，《中华人民共和国节约能源法》第三十五条、第三十六条，《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、最高人民关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款和《最高人民关于适用 的解释》第九十条的规定，经一审审判委员会讨论决定，判决：驳回徐心宏、赵贤的诉讼请求。案件受理费减半收取5608元，诉讼保全费4228元，由徐心宏、赵贤负担。 新证据。

【二审上诉人诉称】徐心宏、赵贤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、判决本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定竣工交付的房屋存在质量问题，质检站已责令景地公司整改，如果再判赔偿，就存在重复受益，完全与事实背离。2019年质检站责令整改后，景地公司至今尚未整改，该房屋至今都没有屋面保温层，景地公司为节约成本，一直不愿意按照备案的施工图纸进行整改，其作为购房者的权益被损害至今。景地公司所提出的赔偿2万元的方案是“内保温”，该方案未经任何部门审批备案，其不接受该赔偿方案。其他业主接受该方案与其无关。保温层整改费用，经同小区业主自行委托造价公司评估，费用在12万元以上。二、屋面保温层的施工系建设工程项目施工，必须依据经备案审批的图纸进行施工。景地公司将在未入住业主家中天花板上加贴一层隔热板当做整改，以混淆其多年来一直未按照原备案图纸进行整改的事实。三、双方所签订的商品房买卖合同及附件均明确约定，商品房的质量问题景地公司应在90日内负责修复，并承担修复费用。质检站在2019年8月发函后至今景地公司尚未按备案审批的图纸进行整改，早已超过90天，依据公平原则，由景地公司整改还是赔偿整改费用的选择权在于买受人一方。商品房买卖合同司法解释第十条对此有明确规定，其请求赔偿整改费用合理合法。四、合同附件第

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二审中，双方均未提交

十条第一款约定的商品房买卖合同及本协议一经签订，任何一方不得擅自变更或者解除，否则应承担支付商品房总价款20%的违约金。景地公司已经构成违约，应当承担该违约责任。

徐心宏、赵贤等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

四川省眉山市中级人民

民事判决书

(2022)川14民终号

当事人 上诉人(原审原告)：徐心宏。 上诉人(原审原告)：赵贤。

上列二上诉人的委托诉讼代理人：曾林刚，四川澳南律师事务所律师。 上列二上诉人的委托诉讼代理人：旷丹阳，四川澳南律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：四川景地基业集团有限公司，住所地四川省眉山市东坡区湖滨路南四段106号。

法定代表人：陈蜀黔，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李思行，四川达宽(天府)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。

审理经过 上诉人徐心宏、赵贤因与被上诉人四川景地基业集团有限公司(以下简称：景地公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民(2021)川1402民初4940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，由于受新冠肺炎疫情影响，经征得双方当事人同意，本案采用书面审理方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。

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二审上诉人诉称 徐心宏、赵贤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案

发回重审；2、判决本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定竣工交付的房屋存在质量问题，质检站已责令景地公司整改，如果再判赔偿，就存在重复受益，完全与事实背离。2019年质检站责令整改后，景地公司至今尚未整改，该房屋至今都没有屋面保温层，景地公司为节约成本，一直不愿意按照备案的施工图纸进行整改，其作为购房者的权益被损害至今。景地公司所提出的赔偿2万元的方案是“内保温”，该方案未经任何部门审批备案，其不接受该赔偿方案。其他业主接受该方案与其无关。保温层整改费用，经同小区业主自行委托造价公司评估，费用在12万元以上。二、屋面保温层的施工系建设工程项目施工，必须依据经备案审批的图纸进行施工。景地公司将在未入住业主家中天花板上加贴一层隔热板当做整改，以混淆其多年来一直未按照原备案图纸进行整改的事实。三、双方所签订的商品房买卖合同及附件均明确约定，商品房的质量问题景地公司应在90日内负责修复，并承担修复费用。质检站在2019年8月发函后至今景地公司尚未按备案审批的图纸进行整改，早已超过90天，依据公平原则，由景地公司整改还是赔偿整改费用的选择权在于买受人一方。商品房买卖合同司法解释第十条对此有明确规定，其请求赔偿整改费用合理合法。四、合同附件第十条第一款约定的商品房买卖合同及本协议一经签订，任何一方不得擅自变更或者解除，否则应承担支付商品房总价款20%的违约金。景地公司已经构成违约，应当承担该违约责任。

二审被上诉人辩称 景地公司辩称，一、双方在合同中约定房屋不设置节能设施和不承担节能措施费用的约定，不违反法律、行规效力性强制规定，合法有效。本案属于民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，应适用当时法律及司法解释的规定，一审适用民法典规定以排除节能设施可能损害社会公共利益为由认定该约定无效，系适用法律错误。二、上诉人诉请的整改费用并未实际发生，其诉讼目的明显系利用市质检站的通知获取非法利益，且违反诚信原则，其诉请整改费用12.5万元无事实及法律依

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据，依法应不予支持。即使前述约定无效，依照合同法关于合同无效处理规则，因双方

在合同中明确约定所购房屋不设置节能设施，购买价格也系不设置节能设施的价格，双方未因该约定取得对方财产，不存在返还财产及折价补偿的问题。至于质检站通知整改，系基于屋面保温层未按设计文件实施，并非因该条约定无效而产生的法律责任。其接到质检站通知后，一直在积极整改，督促、协调施工单位与业主协商，目前已妥善处理95户(别墅区共计116户)的屋面保温层事宜，但包括上诉人在内的极少数业主一直拒绝其进行的整改，唯一的诉求就是要求被上诉人赔偿巨额整改费用。一审承办法官已经释明可以请求整改但其仍坚持其诉请，很明显上诉人提起本案诉讼的目的就是想利用质检站通知通过诉讼方式获取非法利益，不具有正当诉讼目的，且违反诚信原则。即使景地公司负有整改义务，根据保修程序，以及商品房买卖合同纠纷司法解释第十条第二款规定，也应是在出卖人不履行保修义务也未提出书面异议的情况下，由买受人自行或委托他人维修产生的费用才应由出卖人承担。本案中，整改费用尚未实际产生，支付整改费用的诉讼请求无相应的事实依据，上诉人所提交的预算书不能作为认定本案事实的依据。三、被上诉人并不存在补充协议所约定的违约行为，且上诉人未就其所主张的损失举证证明，其不应赔偿损失616619.6元。

原告诉称 徐心宏、赵贤向一审起诉请求：1、判令景地公司赔偿其屋顶整改费125000元；2、判令景地公司支付违约金616619.6元；3、判令本案案件费受理、财产保全费由景地公司承担。徐心宏、赵贤当庭增加诉讼请求：1.律师代理费2万元由景地公司承担；2.评估鉴定费由景地公司承担。

一审查明 一审认定事实：2015年2月12日，徐心宏、赵贤(买受人)与景地公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》。该合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于四川省眉山市东坡区房，建筑面积232.93㎡，总价款3083098元。该合同第约定：“(一)经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设

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计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计

审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。该合同第十五条约定：“(一)出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。(二)出买人和买受人约定如下：……3.交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……(3)双方先办理该商品房的交付手续，由双方在该商品房交接文件上予以确认和记录，由出卖人按照国家和本市有关工程质量和标准在商品房交付之日起玖拾日内负责修复，并承担维修费用，在上述修复期限内出卖人不承担违约责任。”该合同第十七条关于“商品房节能措施”约定：“(1)该商品房为住宅的，应符合国家有关建筑节能的规定和四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(ＤＢ51／Ｔ5027-2002)的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《四川省夏热冬冷地区居住节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。出卖人与买受人双方同意本小区不设置节能设施，均不承担节能措施的相关费用，本条款对双方均不具有约束力”。同日，双方签订《商品房买卖合同》附件(内含商品房买卖合同补充协议)，主要约定：第二条第三款逾期付款责任：“买受人未按本协议第二条约定期限内足额付清当期购房款且逾期超过60日的，不论金额多少，出卖人有权解除合同(含解除附件、补充协议，下同)，并将房屋另行出售给第三人。出卖人行使合同解除权的，买受人应按合同约定总价款20%向出卖人支付违约金，因终止合同所产生的所有费用(包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费以及已经发生的相关税费等费用)由买受人承担……。”第三条关于合同第“设计变更”的补充约定：“1.买卖双方一

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致同意，在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门或设计单位

同意，出卖人对原规划设计做出变更的，可不通知买受人或征得买受人同意；若变更无需经过规划部门批准或设计部门同意的，则在不影响所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计做出优化变更的，可不通知买受人或征得买受人同意；前述规划、设计包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭或开放式，窗口／门的开口尺寸、开户方向变化，外立面设计、颜色及景观方案等。”第十条关于合同解除的补偿约定：“1.《商品房买卖合同》及本协议一经签订，非因法律规定、合同与本协议约定或双方协商一致原因，任何一方不得擅自单方变更或解除。否则，任何一方须向守约方支付该商品房总房款20%的违约金。”第十四条附则：“1.本协议是双方签订的《商品房买卖合同》的附件，是其有效组成部分，其与《商品房买卖合同》如有不一致的，以本协议约定的内容为准。2.声明：出卖人已按本人要求就《商品房买卖合同》及附件(含本协议)的全部内容向买受人做了充分说明与解释，履行了提示义务和说明，本人对前全部内容均已知悉且无异议，本协议内容系双方真实意思的表示……”。《商品房买卖合同》附件六载明：“装饰和设备标准一、住宅外部分屋面：坡屋面：设防水层，深灰色筒瓦(颜色与外立面结合)；平屋面：设防水层、保温隔热层，细石砼刚性保护层。”合同签订后，徐心宏、赵贤依据合同约定向景地公司支付了购房款2053098元，并于当日办理了合同备案手续。

2015年12月，深圳星蓝德工程顾问有限公司应景地公司要求就包括案涉房屋等进行了设计变更，变更原因：1.应甲方要求：将屋顶保温层变更到屋面板下，保温层的材料、厚度不变，经建筑热工节能计算屋顶传热系数与原设计相同，满足《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134-2010)节能要求。2016年5月17日，案涉房屋竣工验收。徐心宏、赵贤于2017年收房之后进行了装修，2020年3月入住。

2019年9月10日，因该小区业主向相关部门反映景地公司未按设计文件施工保

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温层的情况，眉山市建设工程质量安全监督站向景地公司发出整改通知。要求对多层住

宅未按设计文件施工的保温层返工重做。

2021年9月27日，四川合立智慧城市建设发展有限公司(变更前名称为四川合立建设有限公司)出具情况说明载明：“龙玺台项目别墅区业主共计116户，通过我司积极沟通协调，截止目前已妥善处理95户业主的屋面保温层事宜，其中：⑴已与61户达成补偿协议(24户业主已装修入住，与其达成20000元的补偿协议；37户业主已收房但未装修，与其达成5000元补偿协议)；⑵另外34户业主因收房和装修，我司已主动进行了内保温处理。其余21户正在协调沟通中。”本案徐心宏、赵贤对景地公司进行的承诺未同意，未答应景地公司支付的补偿款。

另查明，徐心宏、赵贤提供了加盖有四川中则建设管理造价咨询有限公司印章的《龙玺台住宅小区别墅20-3某屋面整改项目工程》预算价，招标控制价：132176.10元，该凭证没有委托人，没有日期。徐心宏、赵贤为本次诉讼，与四川澳南律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付律师代理费2万元。

一审认为 一审认为，本案争议焦点是：1、《商品房买卖合同》第十七条约定是否违反法律、行规的效力性强制性规定，属无效条款；2、景地公司是否应当承担违约责任，并支付徐心宏、赵贤违约金。关于第一个问题，即案涉《商品房买卖合同》第十七条有关“商品房节能措施”条款问题。

该条文是景地公司为出售房屋、可以重复使用的、且未与买房人协商而制定的条款。该条文中“出卖人与买受人双方同意本小区不设置节能措施，均不承担节能措施的相关费用，本条款对双方均不具有约束力。”约定，虽是加黑并用下划线提示，是对涉及《商品房买卖合同》第“设计变更”屋顶保温层，第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定，以及附件六屋面：“坡屋面：设防水层，深灰色筒瓦(颜色与外立面结合)；平屋面：设防水层、保温隔热层，细石砼刚性保护层。”进行的修改明确。且补充

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协议声明“出卖人已按本人要求就《商品房买卖合同》及附件(含本协议)的全部内容向

买受人做了充分说明与解释，履行了提示义务和说明，本人对前全部内容均已知悉且无异议，本协议内容系双方真实意思的表示……”。但该约定不符合《商品房买卖合同》第七条规划变更的约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”属擅自变更备案规划。双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋不设置节能措施的约定是否违反法律、行规的效力性强制性规定。对此，本院认为综合法律、行规的规定，建筑节能系遵循绿色原则，为了降低能源消耗、提高能源利用效率，达到节能、环保的目的，建筑节能也符合《中华人民共和国民法典》确立的“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”的基本原则，而节能、环保与绿色生态关系国家、社会公共利益，如果认可当事人以协议的方式约定房屋不设置节能措施，可能会损害与资源、环保、绿色、生态有关的社会公共利益，故关于建筑节能的强制性规定应认定为效力性强制性规定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条关于房屋不设置节能措施的约定，违反了法律、行规关于建筑节能的效力性强制性规定，排除适用节能措施的后果将损害环保利益和公共秩序，应属无效。

关于第二个问题，徐心宏、赵贤主张景地公司承担违约金依据为：合同附件第二条第三款和第十条第一款，而合同附件第二条第三款逾期付款责任：“买受人未按本协议第二条约定期限内足额付清当期购房款且逾期超过60日的，不论金额多少，出卖人有权解除合同(含解除附件、补充协议，下同)，并将房屋另行出售给第三人。出卖人行使合同解除权的，买受人应按合同约定总价款20%向出卖人支付违约金，因终止合同所产生的所有费用(包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费以及已经发生的相关税费等费用)由买受人承担……。”和第十条关于合同解除的补偿约定：“1.《商品房买卖合同》及本协议一经签订，非因法律规定、合同与本协议约定或双方

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协商一致原因，任何一方不得擅自单方变更或解除。否则，任何一方须向守约方支付该

商品房总房款20%的违约金。”约定，分别是作为买房人的徐心宏、赵贤出现逾期支付当期购房款时应当承担的违约金计算标准和出现合同一方擅自单方变更或解除合同须向守约方承担违约金计算标准，与徐心宏、赵贤的主张毫无关联，景地公司不应承担徐心宏、赵贤主张的违约责任而向徐心宏、赵贤支付违约金。关于徐心宏、赵贤请求支付律师费和评估费，徐心宏、赵贤所援引的合同附件第二条三款，是关于徐心宏、赵贤逾期付款的违约责任，本案没有评估鉴定的事实发生，也不需要再行评估鉴定。据此，对徐心宏、赵贤的诉讼请求，因竣工交付的房屋存在质量瑕疵，质监站已责令景地公司进行整改，如果再判赔偿损失，就存在重复受益，故依法不予支持。对景地公司辩称，《商品房买卖合同》合法有效，其不具有对案涉房屋屋面设置节能设施和承担节能措施费用的合同义务，不符合法律规定，不予采信。

综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第三十九、第六十条，《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百九十六条、第五百零九条，《中华人民共和国节约能源法》第三十五条、第三十六条，《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、最高人民关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款和《最高人民关于适用的解释》第九十条的规定，经一审审判委员会讨论决定，判决：驳回徐心宏、赵贤的诉讼请求。案件受理费减半收取5608元，诉讼保全费4228元，由徐心宏、赵贤负担。 二审中，双方均未提交新证据。

经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条有关住宅保修责任的第二款约定，在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非因出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。

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本院查明 二审查明的其余事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定

的事实予以确认。

本院认为 本院认为，本案为民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《民法总则》第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。《民用建筑节能条例》第十二条规定，城乡规划部门依法对民用建筑进行规划审查，应当就设计方案是否符合民用建筑节能强制性标准征求同级建设主管部门的意见……对不符合民用建筑节能强制性标准的，不得颁发建设工程规划许可证，该条例规定在民用建筑中设置节能措施，即是为达到节约资源、保护生态环境的目的，节能事关社会公共利益，该规定应属效力性强制性规定。当事人约定房屋不设置节能措施，排除强制性规定的适用，会有损社会公共利益，故该约定无效。原判对此适用民法典规定，属于适用法律错误，对此，本院予以纠正，但因民法典与民法总则就该基本原则规定一致，原判认定不设置节能措施的约定无效正确。景地公司对此提出的异议不能成立。

本案争议焦点为在双方有关不设置节能设施的约定被认定无效后，景地公司是否应赔偿徐心宏、赵贤整改费用并支付违约金。徐心宏、赵贤主张该房屋存在质量问题，且在质检站责令整改情况下景地公司并未整改，故景地公司应赔偿其整改费用，且依据合同中有关违约方应支付守约方商品房总价款20%的违约金的约定应支付其违约金。景地公司对此抗辩徐心宏、赵贤对该房屋并未自行整改，其主张的整改费用尚未实际发生，且依据保修程序以及商品房买卖合同纠纷司法解释第十条第二款规定，应是在景地公司其既不履行保修义务也未提出书面异议的情况下，徐心宏、赵贤才可以自行或者委托他人进行维修，事实上景地公司对案涉别墅区的大部分房屋已与业主达成补偿协议或者通过内保温的形式予以整改，徐心宏、赵贤所主张的违约金并无合同依据，其不应赔偿整改费用及支付违约金。对此争议，本院认为因双方所约定的房屋不设置节能措施的约定

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无效，双方对此均有过错，且依据合同无效的处理规则，因并无证据证明徐心宏、赵贤

已支付设置该节能措施的有关费用，故不存在返还该费用的问题，且徐心宏、赵贤也未举证证明其因此所受到的损失，故也谈不上损失赔偿的问题。景地公司作为出卖人，其出卖并交付的房屋不符合国家有关民用建筑节能的标准，根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定及案涉《商品房买卖合同》第十六条第二款约定景地公司应当承担保修责任。根据审理查明的事实，景地公司在收到整改通知后即开始着手保修，案涉小区大部分房屋已经通过补偿或内保温方式进行处理，且徐心宏、赵贤也未自行或委托他人维修，故其请求赔偿整改费用不符合合同约定，也无相应的事实依据，依法应予驳回。需要指出的是，在双方未对该节能措施设置方式有明确约定的情况下，景地公司在收到整改通知后采用内保温的保修措施经鉴定也符合节能设计标准，能满足节能要求，其采用该方式进行保修可以认定其已履行保修义务。徐心宏、赵贤拒绝采用该维修方式，导致该房屋至今未进行维修，景地公司不应承担由此所产生的责任。

至于违约金，徐心宏、赵贤主张其依据是《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，经审查，该条约定单方变更或者解除合同的须向守约方支付该商品房总房款20%的违约金。本案中，因并不存在单方变更或者解除合同的情形，故其该请求因无合同及事实依据，依法不能成立。

综上所述，徐心宏、赵贤的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，且适用法律并无明显不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11216元，由上诉人徐心宏、赵贤负担。 本判决为终审判决。

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落款

审判长 陈晓梅 审判员 罗卫平 审判员 辛利平

二〇二二年三月二十九日

员 潘文竹

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