XXXXXX《房地产概论》考查课
专业论文
郑州地铁1号线
沿线房地产楼盘现状与发展分析
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2014年月日
郑州地铁1号线沿线房地产楼盘现状与发展分析
摘要:在很多人看来，地铁是衡量一座城市国际化水平的重要因素之一.地铁的建成，将对城市的交通体系形成根本性的改变，包括市民的交通习惯、生活方式、置业观念等.就郑州市而言，地铁1号线的投入建设,已经促成“地铁上盖物业”的兴起，“沿线热”已经在郑州楼市中逐步显现。“地铁一开，黄金万两\".郑州楼市中的地铁经济已逐渐凸显.这一变化也必将为郑州市房地产带来前所未有的机遇与挑战！
关键词：地铁 房地产 现实状况 发展趋势
随着城市化的进程，城市经济和社会活动日益繁忙，人们对城市交通可达性的要求大大提高,中国城市交通发生了前所未有的迅速增长，交通建设走上了“高速路”，特别是诸如地铁等轨道交通建设更是突飞猛进.由此也为房地产带来了一系列的变化。
地铁犹如一阵春风吹过省会楼市，让沿线楼盘战斗力骤增,临靠地铁沿线的楼盘也必将随着地铁时代的到来而升值。地铁规划出炉后，开发商已立即做出回应，以“地铁沿线楼盘”吸引购房者。可见，郑州地铁让沿线楼盘有了更多的自信和底气，而购房者在选择楼盘时也更加倾向地铁物业。当然，“地铁沿线房产的升值也是毋庸置疑的。\"对于郑州地铁，这是郑州房企有着的共识。 一、郑州地铁1号线沿线房地产楼盘整体概况
据不完全统计，已经开通的地铁1号线沿线已聚集30余家楼盘.“地铁上盖的楼盘升值潜力最大”，这句地产“流行语”一时间成为郑州楼市这几年的风向标。
郑州地铁1号线一期工程线路西起西流湖站,东至市体育中心站，线路全长26.2公里。郑州地铁1号线通车后，将会贯通东西，无缝连接东西区域，那么在饱受交通困扰的上班一族心中,地铁1号线必将备受关注,沿线楼盘将再次成为购房者关注的热点。而且从以往经验来看，一个城市的地铁1号线的商业价值是排在第一位的.从国内地铁城市的发展状况来看，1号线往往是最迫切的刚性线路，是雪中送炭的“黄金通道”。目前地铁1号线沿线的楼盘有祝福红城、锦艺国际华都、盛润锦绣城、华润悦府、银基王朝、绿城水岸名苑、永威·五月花城等。
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在上海、北京等一线城市，地铁沿线楼盘价格均会高出其周边楼盘，那些抢占先机的人早已收获投资地铁盘的利好。事实证明，地铁建成后,沿线物业的开发和升值潜力更不可估量,尤其是出入站口周边的大量住宅和商业项目，激发无限活力,沿线地块的竞争愈加激烈,开发投资价值也不断攀升。
有业内人士提出，从国内已有地铁的城市情况来看,地铁从规划确定到建成通车这个过程,对房价一般会有30%的拉动,这其中有四成会在动工之前被提前释放，动工之后又会释放四成.当然，即使地铁通车，地铁盘价值也未见顶。但地铁盘通车后的升值更多要依赖楼市大势及区域板块环境。所以在城市地铁开通前，才是购房者最佳的切入时机。
在置业过程中，首先要理性选择低价房。对于部分刚需者来说，过分追逐低价房，容易导致判断失误。购房者应该衡量自身需求，综合考虑交通等各个方面的因素,选择性价比高的房源.远郊区域由于其地理位置偏远，房价整体偏低.但若房价过低，应该谨慎选择，以免购买到一些有缺陷的房屋。
其次,要理智对待未来利好因素，对于首次置业者来说,对于未来的不明确利好应该理智对待。避免过早支付因利好带来的额外增加的成本。理性衡量其升值空间，做长期的购房规划。
最后,要意识到升值空间将受多种因素影响，只依靠地铁来判断是否具有升值空间不合理。应综合考虑历史发展过程、房屋建筑年代，判断是否存在房价透支情况。同时当房价走势不明时，应该谨慎购买。
在地铁1号线的沿线上房地产厂商众多，特选取了几个加以分析说明。 首先，地铁1号线的在西边的第一站是西流湖站，在这里有一个睿智禧园，它位于高新区瑞达路与梧桐街交会处西800米路南，从宣传上看，新合鑫睿智禧园是高新区首席大型人文生态旗舰项目，毗邻西流湖生态走廊，拥有40％超高绿化率，保留了2.4的超低容积率。位于的高新区具有人文中心、科技中心、教育中心、休闲中心，大学城，大中专院校等教育娱乐中心，郑州美术馆、科技研究所、光华大酒店、高新区休闲广场、太古可口可乐公司、思达高科、威科姆公司等有名场所。
其次是二七广场站，二七广场站位于市中心，毫无疑问是商业的中心。位于这里的华润万象城具体位置在郑州核心区二七商圈的黄金位置，周边交通便利,
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数十路公交巴士联通全城，1号、3号双地铁线环抱直达，其中规划的仅万象城购物中心的地下停车位就超过2800个，强大的人流吸附效应凸显出其无与伦比的区位优势,可以说是拥有得天独厚的地理条件。华润·万象城净地面积约140亩，规划建筑面积约80万平方米。项目紧邻地铁1号线和规划中的3号线，北侧100米即为郑州城市绿肺——人民公园，在城市核心区中兼具交通与自然条件双重优势。华润·万象城项目将以万象城（超大型一站式商业、娱乐、运动、休闲中心）为核心，包含五星级酒店、5A甲级写字楼和高端住宅的多业态都市综合体，成就中原的时代印记.
郑州华润·万象城位于郑州核心区二七商圈的黄金位置，周边交通便利，数十路公交巴士联通全城,1号、3号双地铁线环抱直达，其中规划的仅万象城购物中心的地下停车位就超过2800个,强大的人流吸附效应凸显出其无与伦比的区位优势。
最后是地铁1号线的最后一站市体育中心站，这里有正商四大铭筑，具体位置是在郑东新区龙子湖核心区，博学路以东，湖心一路以北
正商·四大铭筑是中国房地产百强企业正商地产挥师进军郑东新区龙子湖区域,在湖心岛四大核心位置建设开发的四大商务巨擘，分别是学府广场、木华广场、环湖国际、博雅广场，以满足不同层次的各种需求。
正商·四大铭筑中的“学府广场”，拟建两栋百米高层写字楼，层数27层，在设计上倾力了对历史文化元素的传承；“环湖国际”项目定位于龙子湖核心区的标志性建筑，是向大学生以及社会人士开放的创业平台；“博雅广场\"集露天泳池、直升机商务停机坪等高端配套于一身，定位于国际5A级商务写字楼;“木华广场”以简约明朗的外立面设计，加上时尚轻快的色块点缀，打造成为中原经济区的商务置业重地，必将掀起郑东新区乃至整个中原的一场区域价值风暴。
通过对以上地铁沿线几个典型的房地产的分析可以很容易的看出来，在房地产商的宣传中无一不使用了与地铁紧紧毗邻的概念，这样的宣传无疑的会在广大的购房者心里带来乐于接受的效果,也必将在更大的程度上发挥地铁的最大优势。
二、郑州地铁1号线沿线房地产楼盘现实状况
现实的情况是越来越多人看中了“地铁口\"这一特点，也都纷纷的趋向于购
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买这一类的房子，那么在购买中有一些的事项需要我们的注意。
我们时常可以见到，某个城市的地铁规划方案一出台，开发商们便闻风而动，纷纷甩出“地铁物业”这张王牌，大肆炒作，往往也会使投资者蜂拥而上；对即将开通地铁的社区,人们也会满心欢喜地期待自己的房屋不断升值，期望地铁为他们送来财富.
根据地价构成模型，地价可分成区位价格、转换成本（土地由农地转为市地所耗费的转换成本总值)、不确定价值、预期价值(地区发展可获得的土地收益增长值）、农业租金价格(农业地租和资金贴现率所决定土地农业收益现值)五个部分。地铁车站周边的房地产增值主要是因为可达性提高产生了区位价值,以及土地的集聚利用（如土地利用性质改变、土地利用强度提高、开发速度加快等）而产生的外溢价值.所以沿线房地产的增值不完全是地铁引起的。
根据统计资料，可以概括出地铁影响下沿线房地产价格变动的特征. （一）房地产价格变动的空间特征
就某一个车站，在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产，即对于投资者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口。车站地区范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，前者比后者的价格要高出10%～15%。那些高于这个幅度的增值，应该是将其他因素的影响也掺杂进来了。不同区位的土地,其房地产价格是不同的。因此，即使是同一条线路，位于不同区位的车站,其周边房地产价格的空间特征也是不同。已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时,修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区,由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。
（二）房地产价格变动的时间特征
观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划、施工、启用而有不同的成交价位。在地铁开工前，人们往往产生对房地产预期心理的增值。一般而言，这个时期的房产价格升值幅度通常很大。从投资心理学的角度看，在开通
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前，投资者已期望地铁对楼价的升值影响,故房地产价格反映了这种期望。一般来说，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短；而新开发区，增值周期则较长。
由此可见,地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计.由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者,往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。 (三）房地产价格变动的结构特征
地价模型表明，决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外,还有市场、、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产能否升值，有多大的升值空间，还应综合考虑各方面的因素。即使说，房地产的升值不能单靠地铁来拉动,最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”.
地铁也会对沿线房地产的价值造成一定的负面影响。由于地铁在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动,所以地铁地面或高架线路周边的房屋，特别是住宅,不但没有升值，反而有一定跌幅.根据国外城市的经验,那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。房地产本身的价值越高，对噪音、振动的影响的敏感程度越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性；如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度，因而低收入地区的房地产价格对噪音、振动的敏感程度一般不大。这从另外一个角度说明，愿意在沿线买房的消费者大多是中、下收入阶层的人群，沿线特别是线路两端地区的房屋，其档次应以中等偏上为主。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离.
所以,在实际判断某一地房地产的价值增长时，要综合多种因素判断，切勿仅着眼于有无地铁。
三、郑州地铁1号线沿线房地产楼盘发展趋势
如果说一个个楼盘是散落在城市版图上的一颗颗珍珠，那么地铁就是将这些珍珠串起来的线，被地铁之线串成一条项链后，这些珍珠的价值将愈发凸显。住在地铁站附近，畅享地铁带来的种种便捷与繁华，是不少人心中的完美生活。人
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们的这一感觉只会随着时间的推移愈加明显，由此很有必要对地铁沿线房地产楼盘的发展趋势有一个清晰全面客观的认识。
那么,除了人们对“地铁房”的价格关心之外，另一个就是在未来的选购中该如何购房了，主要由以下几个方面的考虑。 （一）扁平化、房价稳、商圈边缘物业更获益
地铁的速度快，载客量大,效率非常高，对商业的带动会非常大.按照一线城市发展经验,每个地铁站都担负吸纳和运载周边居民的功能，因此，每个地铁站都将形成一个副商圈.目前，郑州以区域中心商圈为主，以后会多一种商业模式,即地铁商业。比如在地铁站建商场、超市等，辐射周边的社区。选地铁房时要注意地铁站周边的商业，最好选择有商业前景的。 (二）地铁物业更保值
郑州是先有城市规划,后有地铁开通，哪里人口集中度高，地铁才修到哪里去.地铁沿线物业比非地铁物业的价值要高出20％～30％，尤其是地铁上盖物业将特别抢手。 （三)区域情结将淡化
郑州在版图上被京广和陇海两条铁路线切割，火车站区域和遍布全城大大小小的批发市场让整个城市布局变得没有规则可依，传统的西郊老城发展比较缓慢，北部区域已是人口主要聚集地,郑州人还是以传统城区居住为主，不愿到惠济、郑东和开发区等区域置业，但随着城中村拆迁改造，地铁的建成通车,老郑州的区域化情结将淡化，地铁带来的，是距离上的弱化.
通过对以上几点内容的论述，可以看出地铁在给人们的生活带来巨大便利的同时，也给人们带来了一些思考，究竟该如何看待“地铁房”这一现象确实需要对地铁与房地产楼盘有独到的认识。通过这一课程的学习,相信自己也已经基本上有了这样的意识。
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【参考文献】
①房地产开发.刘洪玉.修订2版。北京：首都经济贸易大学出版社。2001 ②房地产概论.施建刚.北京：百家出版社.1994
③房地产经济人概论.高荣。周云。南京:东南大学出版社。2005 ④物业管理概论。周云.南京：东南大学出版社.2004
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