永川项目可行性报告

一、项目概况

1.1项目概况 1.2位置 1.3面积

1.4地块分部状况 1.5项目交通情况 1.6道路 1.7给水 1.8排水 1.9用电 1.20通信 1.21有线电视

二 永川区总体发展分析

2.1永川区基本情况 2.2永川区经济发展概况 2.4永川区交通概况

2.5永川区在重庆城市圈中的定位 2.6CDB新区发展前景

2.7永川区商业房地产市场总体分析 2.8供需分析 2.9价格分析

三、项目实施进度及主要经济指标 3.1可行性研究的依据

3.2项目前期报建 3.3施工进度 3.4主要经济指标

四、项目投资估算及资金筹措

4.1投资估算 4.2资金筹措

五、项目定位及开发模式

5.1项目定位 5.2客户层定位 5.3价格定位

5.4商业用房定价依据 六、项目优劣势分析

6.1优势 6.2劣势 6.3机会 6.4威胁

七、项目招商与销售计划

7.1项目招商计划 7.2项目销售计划 八、项目经济效益评估

8.1 总投资金额与总收入 8.2 利润率 8.3 盈利能力分析 九、项目敏感性分析

9.1敏感性分析表 9.2 成本变动 9.3 价格变动 9.4临界点分析

9.5资金平衡分析和资产负债分析 十、 项目风险分析

10.1市场风险分析 10.2经营管理风险分析 10.3财务风险分析 十一、项目战略意义 十二、 结论与建议

《红河湾广场》可行性研究

一、项目概况

1.1 项目概况

项目位于永川新开发区片区，商业中心立足于广场和河岸生态景观带，使建筑与城市、景观形成整体，打造富有独特魅力和风格的新城市地标。建筑采用院落式布局，各功能块相互围合形成庭院，同时与广场结合，形成公共开敞空间的总体形态，临街面3层，临河岸一侧采用两层，既扩大了景观视野，同时形成较多的屋顶室外休闲空间，各功能块通过开敞的外廊连接，结合庭院，形成立体化的多层次的步行系统，建筑在围合的同时，为强调建筑与城市的关系，丰富城市界面，建筑风格采用现代中式，坡屋顶和线脚的运用使得建筑精致而沉稳，一定程度上保留了传统建筑的古朴之风。

1.2 位置

本项目处于永川石松大道与人民大道交汇处，项目紧靠永川人民广场和未来永川的CBD，是永川区以后的中心区域，离老城区约5分钟车程，区位条件十分优越。

1.3 地块面积及分部状况

该地块总用地面积为13599平方米，为不规则形状，南北方向长约73米，东西方向长约250米，场地较为平整。红河湾广场项目基地周边环境优越，距永川高速路出口约500米；东侧松石大道旁是规划中永川未来的CBD商务中心；南侧与永川花园洋房高档住宅小区隔

街相望；西侧毗邻新建成的人民广场，是市民公共活动的重要场所；北侧紧邻红旗河及城市公共绿化带。

1.4 项目交通情况

该项目总体交通设计以人车分流，方便快捷为主要原则。以规划的城市道路交通系统为出发点，本项目的机动车流线设在沿基地外沿，院落内只保留必要的消防通道。可以最大限度地减少对内部商业人流动线的破坏。在基地西侧设置地下车库出入口，车直接进入地下车库，避免与商业人流交叉。

1.5 道路

本项目位于城市中心，东西侧分别为城市南北向主要干道人民大道和东西向松石大道，均为双向8车道。是城市中心主干线。

1.6 给水

从本工程东北面和东南面的道路引入2根DN200的进水管形成环网，在环网上设置绿化洒水栓。市政供水压力要求≥0.40MPa。能够满足本工程的室内外消防(除自动喷水灭火系统外)、室内生活给水系统水量水压的要求。

本工程为公共建筑，商场用水人数5升/每平方米·每次，车库用水2升/每平方米·每次，总建筑面积23000m2。其用水量计算见下表：

用水人数/面积 用水量 用水时时变用水量（m3） 标准 间（h） 化系数 （kh） Qd Qhmax 17223.35L/m2.次 商场 6 车库清洗 6776. 2L/m2.次 绿化、浇最高日生活用水量 洒 5%计 12 1.2 86.12 8.61 8 1.0 11.55 4.88 1.44 2.44 未预见水最高日生活用水量 量 总计 9.77 4.88 10%计 112.32 17.37 1.7 排水

本工程生活排水量按最高日生活用水量的90℅计﹐日污水排放量约为87.90m3/d。

建筑物室内生活粪便污水和生活废水合流，车库内设有排水沟及集水坑，有效容积不小于2m3，汇集车库清洗水。集水井中各设潜水排污泵2台，平时一用一备，高峰时两台同时使用。水泵型号：65WQ40-15-4，性能：Q=40m3/h，H=15m，N=4Kw。

据发标方提供的资料:该工程南面紧临城市道路已有完备的雨污水管网。

结合市政排水采用雨污分排制。雨水经组织收集后排入市政雨水管道；污水排入经生化处理池集中处理达到国家排放标准后，

再排入市政污水管道。污水量87.90 m3/天，考虑整个工程地形状况，整个工程做生化池1个,总容积为100m3。

雨水设计按重庆地区暴雨强度公式进行计算，暴雨重现期P选用2年，t选用5分钟，

雨水设计流量Q按下式计算： Q=qψf

（其中平均径流系数ψ采用0.80，q2822(10.775lgp)0.77(t12.8p0.076）

采用管道系统排水，屋面雨水采用雨水斗收集后经室外散水、雨水口注入雨水管网，绿地雨水径流至道路，再由道路边坡汇至雨水口收集注入室外雨水管道排入市政雨水系统。本工程雨水量为196.92L/s。

1.8 用电

本工程为中型商业建筑。其中的客梯、自动扶梯为普通二级负荷，其余用电设备为三级负荷；消防泵、消防风机、应急及疏散照明为消防二级负荷。所有消防负荷为150KW。非火灾情况下，商业及电梯、公共照明合计为2000KW。 电力供应主要指标表 序 名 称 号 1 2 设备容量Pe 有功功率Pjs 位 KW KW 2000 1440 单 数 量 备 注 3 4 5 需要系数 无功功率Qjs 视在功率Sjs Kx 0.8 kvar 11 1851.6kVA 2 2813.27 计算电流 A 5 补偿前平均功cos8 率因数 9 率因数 工程变压器总10 容量 由一路10kv高压专用线供电，从就近开闭所埋地引入地下室变配电房。

高压供电系统结线型式为单母线接线。低压供电系统结线型式为单母线接线。

1.19 通信

由市话网引入外线100对，其中含中继线(60)对，其余为直拨、传真线及备用线。或业主根据实际需要申请外线及中继线数量。

电话站与-1F商场物管办公室合用，可用轻质隔墙隔出，总面积约15m2,站房考虑设30cm高活动地板。站内设数字程控用户交换机(PABX：容量 1000门，可扩容)，电源柜 (内含整流器，蓄电池)；

KVA 2000 φ2 φ1 0.92 补偿后平均功cos0.78 话务台、电脑话务员、维护终端及打印机等电话设备一套；综合布线主配线柜(MDF)；网络交换机及服务器等网络设备。

1.20 有线电视

广播电视局提供转换设备及信号增益设备机房，并且负责规划区内传输光纤及管道敷设。

二、永川区总体发展分析

2.1永川区基本情况

永川位于长江上游北岸，东邻江津区，东北靠壁山县，北界铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。地处东经105°38′～106°05′、北纬28°56′～29°34′。永川位于重庆西部，介于成都、重庆两大城市之间，东距市区56公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。是渝蓉经济带和长江经济带的交汇点，周边环绕着泸州、自贡、宜宾、内江等大中等城市，公元776年置县，1992年撤县建市，2006年撤市设区。因城区“三河汇碧”，形如篆文“永”字而得名。全区幅员面积1576平方公里，辖19个镇，3个事处，人口109万人，其中城区面积35平方公里，城区人口35万人。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市，是重庆向西南和向南两个方向辐射的前沿阵地,联结渝西、川东南和黔西北经济腹地的纽带，重庆“1小时经济圈”西南部的重要战略支点。

2.2永川区经济发展概况

2010年财政收入实现跨越发展。全年地方财政收入突破40亿大关，增长80%以上，是“十五”末的10倍，实现了超常规跨越式发展。主要指标：财政投入7.1亿元，带动社会投入40多亿元，新区“三湖”美景初步呈现；财政投入9.7亿元，带动社会投入60多亿元，工业园区产值突破200亿大关；发展壮大镇域经济，财政收入上千万的镇街已达20个。经济保持高位增长，渝西高地优势凸显，规模以上工业总产值迈上300亿台阶，全年达到360亿元，增长57%。在全区391户规模工业企业中，产值超亿元的企业达80家。园区工业飞速发展，园区工业产值预计超过200亿元，对全区经济的贡献率达35%，拉动经济增长7个百分点。 主要指标：全区生产总值（GDP）将达到300亿元，实现经济增长20%，经济增长水平将位居十区前3位。

2010年，区城乡建委以营造城市绿地、广场公园等休闲空间为重点，提升城市人居品质，以宜居造环境，全区城市公园达到8个、城市广场7个，4个住宅项目被评为2010年“詹天佑大奖·重庆市优秀住宅小区金奖”、重庆“十佳住宅小区”和“优秀住宅小区”，7个项目申报重庆最高质量奖“巴渝杯”和“三峡杯”优质结构工程奖。着力改善城镇人居环境，提升市民幸福指数，实现城市形象大提升，主要指标：改造棚户区9.02万平方米，投资16880万元，改造成渝高速公路沿线等主干农村危旧房60户，一年完成两年的任务；

投资17130万元，建成巴渝新居1754户；投资7325万元，建成农民新村21个。

2010年，区新城建管委大力培育服务外包产业、现代商贸服务业和优良的市场环境，强化新城产业支撑。实现产值60亿，从业人员达到6万人。精心打造人民广场商圈，加速建设兴龙湖和神女湖产业聚集区，社零总额突破20亿元。完善供水、供电、供气、公交、学校、医院等公共配套设施建设，大力提升服务质量和效率，创建永川最优发展环境。主要指标：建成市政道路16.4公里，白改黑等10个项目。资金运行规范有序，全年现金流入16.37亿元，支出20.35亿元；完成财政税收3.04亿元，同比增长25%，基金及非税收入11.57亿元，同比增长118%。

2010年，全区的商业发展迅猛，1至11月，全区社会消费品零售总额已实现104.16亿元，同比增长23.7%。今年来，永川全区汽车销售增长39.2%，家电汽摩下乡产品销售额达4.15亿元，居全市第三，主要指标：全年实现社零总额112亿元，同比增长22%，商品销售总额达到208亿元，同比增长29%，社零总额、商品销售总额、对外交易、住宿餐饮、人均消费位列渝西地区和考核十区前列。

2.3永川区交通概况

永川外通道建设进程加快，表现在完善了区域交通网络规划，三环高速公路完成分段立项文件报送工作；成渝客运专线永川段可望通

过铁道部审查，成功争取永川站规模由二台四线提高到三台七线；完成了合川—铜梁—永川—江津地方铁路，永川—主城区轨道交通研究论证前期工作。( m( l# Y

加快推进一批事关永川未来发展命脉的重大交通项目建设，打造公、铁、水有机衔接的渝西综合交通枢纽”。 永川交通发展思路是：便捷联系主城、主动携手渝西、入川进黔通江出海，打造公铁水立体交通枢纽。发展目标是：到2011年，建成以既有成渝高速和重庆三环高速永川段为主的“二高二环十射多联”骨架公路网；在既有成渝铁路基础上，加大对成渝客运专线、合川—铜梁—永川—江津地方铁路的推进力度，构建“一枢纽三干线”铁路网基本柜架；着力打造重庆“长江上游第一港”重庆港永川港区。 用3年左右的时间，基本实现对外交通快速化、城乡交通一体化、管理服务规范化，周边区县“一小时通畅”，区内“半小时通畅”目标。

2.5永川区在重庆城市圈中的定位

永川区是重庆市规划建设的主城以外六大区域性中心城市之一，其城市总体规划于 2004 年编制完成， 2007 年 1 月经重庆市批准。总体规划明确永川城市建设区范围：包含永川主城区和双竹、大安两个城市组团，建设用地总面积 52.92 平方公里，规划人口 56 万人。几年来，在城市总体规划的指导下，永川加强基础设施建设，加快拓展城市空间。新建了城市外环线，建设和完善了城市对外交通和城市内部道路系统；建成了东部新区、东南部的工业园区，加快职

教城建设，初步形成了新的城市中心和大城市框架。至 2009 年底，永川主城建成区面积达 43 平方公里，城市人口规模达到 42.83 万人，原总规确定的城市规模已不能适应永川快速发展的需要。 经 2007 年批准的 《重庆市城乡总体规划》将永川纳入重庆市 1 小时经济圈发展战略规划中，其城市功能定位为：重庆 1 小时经济圈的西部增长极、长江经济带与成渝经济带的重要支点、渝西地区的经济文化中心。随着成渝城际铁路、西三环高速路及朱沱长江大桥等一批重大基础设施的规划建设，永川城市发展的外部条件发生了重大变化，面临前所未有的历史机遇。根据重庆市、市主要领导视察永川时提出的发展要求，永川区委、区提出了“三六九”发展战略及“双百”大城市发展目标（城市建成区 100 平方公里、城市人口 100 万人）。

2.6CDB新区发展前景

从区领导和相关部门对永川新区“三湖”规划思路来看，永川是否需要建设CBD，现在已经没有任何悬念。显然，永川已经不再是建和不建的问题，而是如何建设、如何与渝西地区快速发展的社会经济相适应的问题。按照最新规划思路，兴龙大道中段即将兴建的兴龙湖地区将是永川现代商务的核心聚集区。

根据黄奇帆副2006年陪同汪洋视察永川时关于建设微型商务区的讲话，结合永川在川渝合作、重庆1小时经济圈的定位来看，永川的确具有发展商务区（CBD）的空间。不过，这种

空间是建立在永川城市综合功能随着自身经济规模和城区人口规模不断增长和膨胀、第三产业继续快速发展、对周边产业资源要素的吸纳和辐射力进一步扩大的条件上的。同时，在CBD的规划建设上，则要根据永川和渝西地区实际、结合未来产业发展程度来设身定做，既不能超前、更不能滞后。

人民广场商圈一个重要缺陷就是，在重视和打造商业、文化、休闲等功能定位的同时，却忽略了建设现代服务业的发展平台，其结果是，百货零售业、休闲娱乐、餐饮、文化等商业硬件一应俱全，唯独忽视了金融、证券、贸易、法律、会计、广告、文化传播、代理等第三产业发展平台的建设，特别是渝西地区区域性总部办公区的建设。虽然华创在建设shopping mall时，也有针对性地开发了投资型小户型商务公寓，而且取得了非常好的市场效果。但是，毕竟这种小户型商务公寓是难以满足金融单位、区域性总部、本地企业总部、以及一大批从事现代服务业企业的办公需要的。

因此，这些遗憾，只有留待兴龙湖商务中心来解决。永川根据本地区实际，按照地级市商务区甚至比地级市商务中心区更高的标准来规划布局，也要根据永川和渝西地区企业总部的实际发展步伐来设定，先从高层商务公寓入手，再逐步过度到纯写字楼，做到高起点、高标准，分步骤地实施。

2.7永川区商业房地产市场总体分析

随着永川区打造新开发区经济的力度加强以及新区经济的

蓬勃发展，永川新区房地产市场呈现出良好的发展势头，商业用房的供给需求量逐步上升，老城区的商业格局已经不能适应城市发展需求，随着的新城区规划，城市中心的逐步转移，因此老城区商业中心商业物业价格已经没有上升空间，而新社区消费中心物业，由于受城市发展速度的影响，市民开始接受，其价值已经被初步认识，所以新城区消费中心的商业用房呈现出供求两旺的局面。

在过去的几年，永川的商业地产就已经初显峥嵘，开始了一个新跨越。据统计，仅2010全年非住宅销售面积126915平方米，比2009年增长71.5%，创历史新高。究其原因，随着近年来永川大城市建设步伐和商贸流通辐射力大幅度提高，众多本地和外来投资者开始看好永川的投资前景和发展潜力，纷纷出手投资商铺等非住宅产品。其中，环南路两大商业物业——浙江广厦集团开发的中国永川商贸城和重庆豪禧公司开发的银兆电子城的市场供应量也规模空前，成为最直接的因素。

如果从成熟商圈的角度看，永川目前只有以重百永川商场为代表的渝西广场商圈和以名豪购物中心为核心的萱花路商圈在商业上已经具备了较大的现实价值，成为主要的商业中心和次级商业中心。这两大商圈地位目前难以撼动。但是，从构筑未来永川商业布局和经营业态分工的角度，我们会明显感觉到永川的商业地产开发呈现

着明显的三个发展增长极，即渝西广场、人民广场、环南板块。

渝西广场。渝西广场无疑是目前最为成熟、且商业地产开发还在不断发力的最大热点区域。因为其沟通东西新老城区的咽喉要地和具有可供完整开发的大片土地，该区域随着大街大型城市综合体项目的开发，成功地完成升级换代，巩固和强化了自己的商业地位。所以，大街的横空出世和产品设计的升级换代，让渝西广场魅力依然、活力延续。

环南板块。与永川新老城区两大广场走都市商业中心发展模式不同，以中国永川商贸城和银山源商业物业为核心的环南板块不是作为城市综合体或购物中心模式来开发的，而是为强化永川在渝西地区商贸产业的传统地位、提升商贸物流走向现代化、规模化、专业化而应运而生的。

人民广场。从新区人民广场的商业布局看，以三清·时代都会、华创新天地为代表的未来人民广场商圈已经初步形成，由于这里是永川中高收入阶层最为集中区域，购买力不仅集中和强劲，而且呈迅猛增长之势。其20万平米的庞大体量和未来旺盛的消费者集群，无疑是永川最具发展前景的商圈。因此，目前还在大力建设和完善的人民广场一带显然是永川商业地产的一个高度集聚区域，其未来潜力，自然无可限量。整个人民广场商圈，由于具备了行政、文化、休闲、娱乐、居住等多项功能，加上庞大的商业物业集群，就形成了一个在空间和面积上都十分庞大的真正的巨型购物中心和休闲娱乐中心。

2.8供需分析

2010年永川地区在售楼盘个数38个，成交面积共计134万平米。与09年商品房成交面积150.11万平方米，同比减少10.7%。成交套数共计14102套，09年成交套数15382套，同比减少8.32%。

2006年-2010年商品房成交面积（万平米）160150.1113414012092.7256.11100806090.81402002006年

2007年2008年2009年2010年 2010年成交金额共计46.58亿元，09年成交金额金额37.32亿元，同比增长24.81%。

其中住宅成交125万平米，09年面积136.97万平方米，同比减少8.73%；成交套数13032套，09年住宅成交13867套，同比减少6.02%；平均单套面积95.93平米/套，平均单套33.10万/套。

非住宅商品房成交9万平米，成交套数1070套，平均单套面积83.93/套，平均单套44.21万/套。

2010年住宅成交均价3451元/平米，同比增长45.42%；非住宅商品

房5268元/平米，同比增长46.45%。

2.9价格分析

宅成交均价3451元/平米，同比增长45.42%；非住宅商品房5268元/平米，同比增长46.45%。

2007年-2010年住宅成交均价（元/平米）4000350030003451250020001500165020932373100050002007年2008年2009年2010年 2.3 月 成交套数（套） 成交面积（㎡） 成交金额（万元） （元/㎡） 非住住宅 宅 11069 83 1152 102208 8731 110939 31161 4020 35182 月 9 5 合计 住宅 宅 非住合计 住宅 宅 非住合计 住宅 宅 304460非住2010年楼市成交数据图

成交单价2579 45 624 55820 8102 63922 16111 3905 20017 288482月 31067 87 1154 107804 5787 113591 32105 2931 35036 月 410 75 1139 101098 5170 106269 31662 2483 34145 月 5991 45 1036 88241 5691 93932 29226 3811 33037 月 610 126 1215 95000 9024 104024 32429 5061 24549 月 7787 851 707 3773 74670 23488 2383 25871 月 81010 66 1076 92352 5142 97493 30423 3427 33850 月 91093 76 1169 106319 4471 110790 36580 1930 38510 月 1110102533 201 2734 252985 8 月 112071837 135 972 816 6 月 98492 34019 6085 40104 2003 97461 4873 4 6 0 2975068 5 3134802 3 3316692 7 3415604 9 3316313 5 32966 5 3444311 6 102333854422 2 3935037 9 110822913 67 980 91037 6 月 合130310714101250178113399843141473146579345526计

面积403591101863 36753 04 43157 7 6 2 0 2 6 1 7 9 4 2 1 8 2010年住宅商品房成交量与成交价格走势均价20000045004037.17 3852.45 18000040003936.68 3312.02 3413.53 1600003048.83 35003440.61 2978.08 3131.79 14000030003313.02 3294.30 107804 101098 106319 120000102208 25002886.29 92352 88241 95000 816 91037 1000002000707 8000055820 15006000010004000050020000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月每月住宅成交面积（㎡）每月住宅成交均价（元/㎡） 面积2010年非住宅商品房成交量与成交价格走势 6696.77 均价6314. 5608.80

2000001500001000005000001月2月3月4月4604.56 5065.14 800066.70 5915.52 60004316.43 4820.27 4803.12 4422.48 5039.22 4000200008731 8102 5787 5170 5691 9024 3773 5142 4471 11018 12076 10826 5月6月7月8月9月10月11月12月每月非住宅成交面积（㎡）每月非住宅成交均价（元/㎡）三、项目实施进度及主要经济指标 3.1可行性研究的依据

永川区《松石路沿线控制性详细规划》； 地质勘探资料；

建设项目规划设计条件意见书【永规地设字（2009）26号】； 重庆市企业投资项目备案证【备案编码：310383K7231201】； 重庆房地产权证【永川区房地证2010字第GY02955号】； 国有土地使用权出让合同【永地（2008）合字（出让）第18号】； 建设部《房地产开发项目经济评价方法》。 3.2项目前期报建

前期报建计划安排表

序号 1 2 实施时间 2010年1月 2010年5月 工作内容 签订《房地产开发合作协议》 项目立项备案 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

2010年6月 2010年8月 2010年9月 2010年9月 2010年11月 2010年11月 2010年11月 2010年12月 2010年12月 2011年1月 2011年1月 2011年2月 2011年4月 2011年4月 2011年4月 取得《建设项目规划设计条件意见书》 取得《建设用地规划许可证》 工程建设用地批复 《易地人防工程建设审核通知书》 项目水土保持方案的批复 消防设计审查意见函 《建设工程设计方案审查意见书》 《环境影响评价文件批准书》 《重庆房地产权证》 建筑工程消防设计审核意见书 关于申请新装用电的复函 配套费缴费通知书 施工图审查意见书 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 3.3施工进度

施工形象进度表

序号 工程内容 4月 1 2 3 基础挖孔桩 地下层停车库框架钢筋砼 主体框架钢筋砼 5月 6月 7月 2011年 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 1月 工作 天数 40 60 90 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 室内抹灰、地坪 室外精装修、（含保温） 门窗安装 水、电安装 消防、弱电 室外环境、管网 室外绿化 消防、给排水、强弱电调试 室内、外收尾补烂、清洁 工程预验收 单项验收 档案验收 工程验收 交房 70 70 20+20 70 80 85 40 40 70 15 15 15 10 10

3.4主要经济指标

技术经济指标表

项目 规划用地面积 建设用地面积 总建筑面积 计容建筑面积 一、 按功能性质划分 1、 2、 3、 商业建筑面积 地下车库建筑面积 设备用房 计量单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 13599 规划要求指标 数值 13599.00 9663.00 22334.78 13483.95 179.12 4990.46 865.20 13483.95 8850.83 100.00% 60.37% 73.78% 22.35% 3.87% 所占比重 二、 按地上、地下划分 1、 2、 地上建筑面积 地下建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 停车位 其 中 地面停车位 地下停车位 % % 个 个 个 1.0 ≤50% ≥40 165 0.99 41.58% 31.70% 165 10 155

四、项目投资估算及资金筹措

4.1投资估算

投 资 估 算 表

序号 费 用 名 称 建筑面积*190元/平方 建筑面积*45元/平方 建筑面积*0.3元/平方 建筑面积*1.5元/平方 建筑面积*900元/平方*0.6‰ 建筑面积*4.5元/平方 计 算 公 式 金 额（万元） 0 0 418 99 0.66 3.3 11.88 9.9 22 2.2 3.3 3.96 0.66 1.1 17.6 3.96 2.992 一 前期费用： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 拆迁安置费 土地出让金 城市配套费 设计费 白蚂蚁防治费 招投标费 综合服务费 规划证照费 人防工事易地建设费 建筑面积*10元/平方 建筑面积*1元/平方 建筑面积*1.5元/平方 建筑面积*1.8元/平方 建筑面积*0.3元/平方 建筑面积*0.5元/平方 建筑面积*8元/平方 建筑面积*1.8元/平方 建筑面积*1.36元/平方 10 施工图审查费 11 防雷检测费 12 室内环境监测费 13 地质灾害评估费 14 房屋测绘费 15 工程监理费 16 环评费 17 桩基动测费 18 19 20 21 二 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 三 检验试验费 地质钻探费 现状地形测绘费 1:500实测费 小计 工程建设费： 三通一平费 建安工程费 基础费用 地下层费用 主体费用 节能费用 外装石材费用 电力系统工程 给排水系统工程 天然气工程 消防工程 绿化工程费 小区道路工程 小区综合管网费 小区环保工程 电梯 照明安装工程 弱电工程 变配电安装工程 自来水外线工程 电信工程外线 有线电视外线工程 电力外线工程 小计 管理费： 建筑面积*10元/平方 建筑面积*3元/平方 建筑面积*0.34元/平方 建筑面积*1元/平方 场地平整、施工水电及道路费用 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 建筑面积*120元/平方 地下层建筑面积（8000M2）*950元/平方 地上层建筑面积（14000M2）*750元/平方 建筑面积*70元/平方 建筑面积*350元/平方 建筑面积*50元/平方 建筑面积*35元/平方 建筑面积*150元/平方 建筑面积*150元/平方 暂时按10W计算 建筑面积*40元/平方 建筑面积*80元/平方 6台扶梯、4台观光梯、1台货梯 建筑面积*50元/平方 建筑面积*15元/平方 暂时按2W计算 暂时按65W计算 暂时按5W计算 暂时按15W计算 暂时按330W计算 22 6.6 0.748 2.2 632.06 200 2074 2 760 1050 154 770 110 77 35 330 330 10 88 176 200 110 33 2 65 5 15 330 4452 1 2 3 四 1 2 3 4 5 6 7 五 1 六 公司管理费 广告及营销费 贷款资金利息 小计 税费： 营业及教育附加税 预征企业所得税 土地使用税 印花税(房屋买卖) 印花税(合同) 土地 转移登记费 小计 投资总额 销售收入： 商业 销售总额 利润 销售总收入*3% 销售总收入*2% 2000万*10% 销售总收入*5.5% 销售总收入*25%*10% 土地面积*6元/平方米 销售总收入*0.03%*50%(甲乙双方各占一半) 建安费用*0.05% 销售总收入*1% 建筑面积*3元/平方 建筑面积*6000元/平方 销售总额-投资总额 285 400 200 885 522.5 237.5 8.1594 1.425 2.226 95 6.6 873.4104 6842.4704 13200 13200 6357.5296 4.2资金筹措

本项目总投资为6842.47万元，根据该项目的实际情况，项目建设期为1年，自筹资金：2000万（用于土地成本、前期及土建），银行贷款：4842.47万，项目建设投资在建设期内全部投入。

五、项目定位及开发模式

5.1项目定位

考虑到本项目独特的地理位置、周边自然环境、片区商业环境以及其他竞争楼盘等等各个方面的因素，建议将本项目定位为：“永川红河湾饮食娱乐广场”。

将本项目定位为永川首家饮食娱乐广场，主要是考虑到目前永川区没有一个集大型婚庆、餐饮、休闲、娱乐、电影为一体的综合型商业设施，超市、商场、酒楼等分散经营，距离较远，缺乏一个将几种

业态集合起来的商业项目。而本项目的规划格局和建筑形态就恰好可以满足以上几种业态的大致要求，本项目多功能、立体式的市场定位，不仅可以弥补目前永川商业缺乏高档次餐饮、娱乐业态的市场空缺，还可以提升项目本身的档次和品质，提升开发商的企业知名度。本项目的成功运作，将在永川市场上形成强大的凝聚力，成为永川区的标志性建筑。

5.2客户层定位

由于本项目定位为永川高档滨水餐饮休闲商业，本项目的招商客户是目前重庆市内乃至全国一线餐饮娱乐休闲品牌，招商将设置准入条件，必须具备一线品牌的资格；

具有休闲娱乐特色的配套行业（影视、婚庆、餐饮、茶吧、酒吧、水吧等），配有背景音乐，给前来休闲娱乐的客户创造轻松、轻盈的环境；据对永川相关市场的深入调研及分析，目前永川相关场所要么环境吵杂，要么是传统的迪吧，大厅式消费，无法给客户提供高享受的专业场所，无法与本项目形成竞争，所以，本项目休闲娱乐设施的引入，填补了永川区的市场空白，通过策略组合的强势实施，本项目可充分运用引进新品牌和错位经营的经营策略，将在永川市场上及社会公众心目中引起强大的震撼力和轰动效应，市场前景相当可观，潜

力极其巨大。

只有如此，才能充分利用本项目所拥有的良好区域优势和前景极大的商业契机，将本项目打造成为拥有鲜明的文化主题和赋予其“人性化”和“人情味”的轻松、愉悦的商业服务及消费场所，形成符合国际商业发展潮流的、以“休闲娱乐”为特色的、具有本土特色的魅力。

5.3价格定位

5.3.1价格的差异性原则

该原则指物业价格因为位置、大小、朝向、楼层与功能划分的不同，应存在一定的差异性。

5.3.2价格的阶段性原则

按照不同的销售阶段制定不同的价格，是销售能否取得成功的一大重要因素。开盘期给予一定的让利，促进商业氛围的快速形成，项目商业氛围提升后，适当的对商业价格提升，能够保证后期商业的成功销售，同时能够直观的提升项目的商业价值，对于维护本公司的形象有一定的帮助。

本项目根据以上提到的几个因素，在保证项目的总利润的前提

下，制定了如下定价原则：

项目单位定价原则为：

一楼价格相对最高，二楼其次，三楼居中，负一楼最低。

临路单位面积单价售价高，背路单位面积售价低；临广场单位面积售价高，背广场单位面积售价低。

5.3.3价格初步定价

由于目前项目周边的商业物业工程进度比本项目快，而且正是强势销售期，大多数项目都采取“边租边售”的手法。从市场角度而言，由于销售期的不同、销售模式的不同，本项目在定价时可以适当采取市场比较的方法，再结合自身情况，制定本项目的价格。

根据对永川商业物业类型、规模、价格及品牌的深入调查研究和咨询有关部门人士后总结，建议项目价格采取从租金到售价的定价方法，及先确定项目租金价格，再根据一定的投资回报期，确定项目的售价。

5.4商业用房定价依据

永川区的商业从最近几年开始逐步繁荣，商业用房的销售价格逐渐上升，租金价格也在逐步攀升。在三年以前，永川区商业用房的月

租金价格平均在20-90元/平方米，截止到2010年，调查显示，现在租金价格上涨到20-150/平方米。商业用房的销售价格从三年前2000-12000元/平方米，上涨到如今的6800-25000元/平方米，根据目前永川的经济情况、人口数量、新开发商业物业面积、目前的租金价格来判断，在未来2年内，永川商业物业的销售价格会保持在现有的价格区间内，不会有较大幅度的上涨。

六、项目优劣势分析

6.1优势

本项目位于市中心生态区域，区域内有兴龙湖公园、红旗河畔。项目四周绿水潺潺，自然植被好，空气清新，无工业污染，景观资源极佳。

永川区城市圈处于发展和增长速度名列前茅的区，具有城市活力和较大发展空间。为项目的建设档次奠定了基础。

交通优势：处于永川高速路出口仅500米，进入城区的必经之路， 位置优势：兴龙湖CBD的核心区域，商业前景可观，是今后永川商务中心的桥头堡

配套优势：周边为永川高档楼盘的聚集区，靠永川人民广场，人流量较大，项目的增值空间充裕。

外立面设计美观，风格独特,有效提升了物业档次。

急于改善永川环境，明确表示对本项目给予大力支持。同时，各职能部门在沟通中也表示将积极配合本项目的开发。从而在项

目的配套等方面，可以争取较好的条件。

本项目是在目前的永川区中心，周边配套全部由投资解决，大大减少了我们在开发项目初期在基础配套设施的投入。

6.2劣势

片区商业氛围需要较长时间来培育；目前周边人气不旺，周边商业氛围较淡，竞争对手存在。

所开发区域为新开道路两侧，人流形成和商业氛围的建立需要市场培育，广告拓展费高。

时机不够成熟，对房地产进行宏观，存在投资风险。 品质能否最终落实成为影响购买的阻力；开发商在重庆市区的知名度不高，招商缺乏品牌支撑。

6.3机会

永川打造渝西经济中心的决心，商务中心形成对于未来片区商业状况会有极大改善，并且会给房地产项目带来新的契机；

人民广场购物中心周边拥有同样大面积商业的项目少，近三五年之内没有同类项目推出；

该片区属于新开发片区，周边项目较多，开发量较大,能形成社区环境,只要有人就能形成片区商业氛围。

因永川区整体形势的高速发展必定带动该区域内的房产价格，本项目能引领永川区高中档餐饮市场的风向标。

6.4威胁

从竞争对手来分析，主要商圈的渝西广场、人民广场、环南板块等都具有相当的品牌基础，在永川消费者心目中占据着绝对的影响力。这对本项目的招商和推广提出了挑战；

区位上，本项目地处开发新区，现目前周边主要是住宅楼为主,在商务区未形成前不能营造出商业氛围，所以，只有进行差异化定位，才能吸引其目标客户。

七、项目招商与销售计划

7.1项目招商计划

由于项目的前景很大程度上依赖主力店的进入，本着从开发商及投资者的长远利益出发，确定租金低于市场平均价格。因此建议项目每平方米（建筑面积）平均租金为：

负一楼：30元/ ㎡/月

一 楼：90元/ ㎡/月

二 楼：35 元/ ㎡/月

三 楼：30元/ ㎡/月

建筑面积 楼层 （平方米） 单价 总收益 （元/建筑平（万元） 方米） 负一层 一层 二层 三层 合计 年租金收入 2955 49 4883 3611 138 30 90 40 30 51.18 8.87 44.90 19.53 10.83 84.13 1009.56 年租金收入为84.13×12＝1009.56万元，租金可按每年5％的涨幅上涨。

7.2项目销售计划 建筑面积销售均价为：

负一楼：4500元/㎡

一 楼：13800元/㎡

二 楼：6200元/㎡

三 楼：5420元/㎡

根据以上价格可得出项目总收益为：

建筑面单价 楼层 积 （元/建筑平方（平方米） 米） 负2955 一层 一49 层 二4883 层 三3611 层 合138 计 8030 0 5420 6200 13800 4500 益 总收（万元） 1330 6885 3027 1957 1320由于本项目商业的特殊性，考虑到后期的销售，在进入强销期后，根据实际销售情况，有针对性的对商业物业价格进行适当浮动，以促进项目商业的全面销售。

八、项目经济效益评估

8.1 总投资金额与总收入 8.1.1按销售方案考虑：

总销售收入（-1F－3F）：13200万元 总销售面积（-1F—3F）：138建筑平方米 建面均价：8030元/建筑平方米 总投资金额=6842.47万元 总收入=13200万元

净利润=13200-6842.47=6357.53万元 拓创公司净利润=6357.53×72%=4577.42万元 德庄集团净利润=6357.53×28%=1780.11万元 8.1.2按出租方案考虑： 年租金收入：1009.56万元

按照可售面积分摊租金为：1009.56/13.8/12=51.18元/建筑平方米/月。

项目成本:13.8×4162.3=6842万元

8.2 利润率

8.2.1按销售方案考虑： 利润率：利润÷成本×100%

净利润率=（13200-6842.47）÷6842.47×100%=92.91%

拓创公司净利润率=4577.42÷6842.47×100%=66.9% 德庄集团净利润率=1780.11÷6842.47×100%=26.01% 8.1.2按出租方案考虑： 净利润率=827.08/6842.47=12.09% 毛利率=1009.56/6842.47=12.02% 资产净利润率=633.18/6842.47=14.75% 8.3 盈利能力分析（重点分析出租方式）

8.3.1拓创公司利润总额=1009.56-182.48-（827.08×28%）=595.55万元

8.3.2德庄集团利润总额=1009.56-182.48-（827.08×72%）=231.58万元

8.3.3投资回收期=6842.47/595.55=12年 8.3.4税费（未考虑企业所得税）

营业税及附加=1009.56*5.5%=55.53万元

房产税=1009.56*12%=121.15万元（按从租计征计算） 土地使用税=占地面积*单位税额=8000*6=4.8万元 印花税=1009.56*0.1%=1万元 合计：221.94万元

8.3.5物业管理费=138*2*12=39.46万元

根据对永川市场的调查及咨询相关专业人士，总结认为项目的投资回报期确定在12年左右较合适（此处未考虑租金年上涨）。

九、项目敏感性分析（重点分析出租方式）

我们将投资额锁定，将建设成本和价格作为不确定因素，对本项目的利润率进行敏感性分析，分析结果表明，出租价格与建设成本对利润率的敏感差别不大。详见下表：

9.1敏感性分析表

敏感性分析表：

价格变动

估算方案

成本变动

-5% +5% -5% +5%

投资收益(%) 8.70 8.27 9.14 9.16 8.29

和估算方案比较 -0.43 +0.44 +0.46 -0.41

相对变化率 -0.09 0.09 0.09 0.09 结论：租赁价格变化±1%，投资收益率变化-0.09%～0.09%。成本变化±1%，投

资收益率变化-0.09%～0.09%。

9.2成本变动

建安成本敏感性分析表

建安成本变动幅度（％） 0 ＋5 —5 项目净利润率（％） 8.70 8.29 9.16

9.3 价格变动

出租价敏感性分析

销售价格变动幅度（％） 0 ＋5 —5 项目净利润率（％） 8.70 9.14 8.27 从上述指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，开发成本、售价5%的单方面变动都不会使项目亏本，并仍能分别保持8.29%与8.27%的盈利能力。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的价格因素更为敏感。因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的招商工作，同时也要加强成本控制力度及相关工作，以确保预期目标的实现。

9.4临界点分析

临界点分析：临界点分析是指交易量的基数点，超过这一点就会实现盈利，反之则亏损。

项目经营成本 =6842.47（万元）

按估算方案，投资回收期在12年时间，每年净利润额必须达到595.55万元，则租赁价格必须达到平均每月51.18元/平方米，并且保证全部都出租出去。

按投资回收期在10年时间计算，每年净利润额必须达到684.25万元，则租赁价格必须达到平均每月57元/平方米，并且保证全部都出租出去。

按投资回收期在8年时间计算，每年净利润额必须达到855.31万元，则租赁价格必须达到平均每月71.27元/平方米，并且保证全部都出租出去。

出租量盈亏临界点=6842.47/51.18=13369平方米。保本点=6842.47÷51.18 ÷13369=100 %，是指价格不变的情况下，销量必须达到13369平方米，项目处于盈亏平衡状态，低于则亏损，高于则实现盈利。

价格盈亏临界点=6842.47/138=41.62元/平方米。保本点=6842.47÷138 ÷41.62=100%，是指出租量达到138平方米，价格必须达到41.62元/平方米，项目处于盈亏平衡状态，低于则亏损，高于则实现盈利。

实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。针对本项目的情况，假如出租仅需达到81.32%或完全出租价格达到80%，即可保持财务平衡。从静态指标来看，可以认为该方案的抗风险能力较强。

9.5资金平衡分析和资产负债分析

2010年概算小2011年 2012年 序号 工程项目及费用名称 计 12月1月 31前 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月后 工 程 费 (一) 1 2 3 4 三通一平费用 平基工程 施工用水接入 施工用电接入 施工道路 160.00 0.55 10.00 0.50 20.00 0.55 0.50 50.00 90.00 10.00 用 (二) 1 工程费用 基础工程 主体工程（含门窗、 2.00 2.00 2 砌体及防水） 3 土建内装饰工程 外装饰工程（石材甲4 供） 5 6 建筑节能工程 水、电安装工程 消防、弱电工程（含7 通风） 8 9 10 11 12 13 (三) 1 2 电梯工程 室外管网工程 小区道路工程 室外绿化工程 小区环保工程 变配电箱安装工程 其他费用 施工围墙 勘察费用 工程设计费用(含方3 案邀标设计) 4 5 6 7 (四) (五) 1 2 3 4 开 5 6 发 7 8 费 9 10 用 11 12 13 14 通讯费用 综合服务费 房屋测绘费 现状地形测绘及有限电视闭路费用 供气工程 供电工程 供水工程 环境评估费 放线、验线费 白蚂蚁防治费 工程监理费用 施工图审查费用 防雷施工监审费用 检验试验费 项目总控制资金 阶段性资金计划 前期费用 规划证照费 人防工事易地建设费 配套费 1342.50 150.00 430.00 430.00 332.50 467.50 180.00 180.00 107.50 770.00 256.00 256.00 258.00 154.00 187.00 30.00 41.00 20.00 41.00 63.50 42.00 63.50 40.00 330.00 20.00 103.00 103.00 104.00 200.00 88.00 10.00 330.00 176.00 2.00 30.00 3.48 12.00 3.48 11.05 6.95 30.00 40.00 67.50 50.00 67.50 20.00 80.00 44.00 67.50 50.00 100.00 50.00 44.00 10.00 67.50 50.00 114.00 30.00 30.00 56.00 103.54 48.76 14.48 24.50 5.50 4.00 2.50 3.80 17.60 2.20 3.30 22.00 5376.00 4936.17 9.90 13.60 402.00 0.66 1.00 2.00 65.00 330.00 35.00 15.00 5.00 2.00 1.10 3.00 85.29 2.50 13.60 2.00 61.05 0.00 104.48 402.00 0.60 2.20 1.65 45.90 7.40 0.66 1.00 2.00 0.00 155.50 5.50 439.50 4.00 494.00 8.80 762.30 731.00 5.50 919.00 1.65 5.50 744.65 35.00 80.00 13.00 5.00 1.10 3.00 4.20 5.50 125.70 30.00 150.00 15.00 10.00 5.00 3.80 100.00 7.00 2.00 1:500实测费 15 16 17 三、 1 1 2 3 四、 4 5 6 桩动测费用 项目总控制资金 阶段性资金计划 贷款费用 资金成本 税金 营业及教育附加税 土地使用税 土地 转移登记费 企业所得税 合同印花税 项目总控制资金（按7 销售计算） 8 五、 1 2 六、 七 、 1 八2 、 3 阶段性资金缺口 -6173.82 -145.27 -82.05 -21.00 -527.48 预计回款(阶段) 500.00 证金) -127.96 -80.28 -201.50 销售收入(阶段) 300(保 庄) -13.50 -535.00 -803.30 -772.00 -1001.37 -965.23 -418.08 -130.80 -349.00 500(德 阶段性资金计划合计 6673.82 145.27 82.05 21.00 527.48 127.96 80.28 201.50 513.50 535.00 803.30 772.00 1001.37 965.23 418.08 130.80 349.00 1 阶段性资金计划 项目管理费用 管理费 广告及营销费用 阶段性资金计划 不可预测费 阶段性资金计划 10.39 285.00 400.00 685.00 154.00 0.00 30.88 30.88 11.00 0.00 10.00 10.00 11.00 0.00 10.00 10.00 11.00 0.00 10.00 10.00 11.00 0.00 10.00 50.00 60.00 11.00 9.28 10.00 50.00 60.00 11.00 0.00 10.00 25.00 35.00 11.00 0.00 10.00 50.00 60.00 11.00 0.00 10.00 20.00 30.00 11.00 0.00 10.00 20.00 30.00 11.00 0.00 10.00 20.00 30.00 11.00 0.00 51.37 20.00 71.37 11.00 1.11 51.37 20.00 71.37 11.00 0.00 51.38 20.00 71.38 11.00 0.00 20.00 20.00 0.00 85.00 85.00 873.40 3.00 632.06 888.26 0.00 8.16 0.00 0.00 0.00 2.23 18.10 0.00 0.00 402.00 11.06 0.00 8.16 1.12 0.00 3.00 3.00 0.00 0.00 0.00 0.00 137.10 1.11 210.00 107.00 0.00

十、 项目风险分析

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济风险、风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。

10.1市场风险分析

本项目为高档的商业建筑，它所面对的目标顾客是本市的一线品

牌商家，他们要求的不仅仅满足最基本的需求，这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

从产品结构、类型等方面考虑，目前在同一区位、同一档次的物业供给量相比开发区体量明显减小，但本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场的同时，还须更加把握开发的进度。随着区域发展和完善，将大大促进项目所在区域周边环境的改善，促使目标客流量的增加，密切注意目标客户群的变化，跟踪调查，作出应变。

10.2经营管理风险分析

企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

重庆拓创实业有限公司，尚有涪陵拓创·家项目、秀山180亩储备用地，待建面积近22万平方米。本项目的成功开发，将使重庆拓创实业有限公司在资金运作上提供保障。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1％，将比基本方案增加净现值68.42万元，增长8.23％；反之，利润减少，因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。

做好物业管理和售后服务工作。

10.3财务风险分析

本项目资金除自筹2000万元外，其余从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，加快招商工作，使整个物业达到80%以上的招商面积，消减金融财务风险。

十一、项目战略意义

充分考虑永川城市发展前景、城市规划动态、城市房地产业发展周期、城市重大事件等因素并进行认真分析后认为：

投资永川CBD城市中心区建设具有重大的战略意义。

从项目决策的战略层面考虑，本项目对永川和投资方都极具价值和意义。

这是公司获取巨大收益的一个重大契机。

本项目的超大市政广场、稀缺景观、优越的地理位置都是目前重庆中小城市中罕见的。

就重庆的中小等城市而言，永川房地产的性价比最高，是不可多的一个投资机会。

十二、 结论与建议

12.1 项目拥有较好的投资环境与机遇

国民经济的持续稳定发展、居民对改善居住条件的期望与购买力

水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。

12.3 项目具有的突出优势

项目的定位属高等档次商业，在供需圈内具有广泛的目标客户。 项目较好的地理位置（包括交通、人文等环境）。

区域相对竞争个案较小及潜在需求量较大。 12.4 结论

通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高，具有较大的投资吸引力。

本项目合作双方具有较强的经济实力，合作双方均符合合作的有关要求;

本项目的建设符合永川城市和商业发展规划要求;

本项目的建设能有效地提拓创公司对商业项目的动作水平，推进永川商业的发展具有较大的意义;

本项目所在地社会经济条件较好，投资环境与消费环境优良，可为本项目的顺利建设与经营提供坚实的基础保证。

本项目可以获得良好的经济效益与社会效益。本项目建设是可行的在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的招商目标，

并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。为此，通过以上论证表明，对该项目投资是可靠的。

12.5 建议

为了使本企业在开发该项目过程中，将房地产开发的三大价值——“地产价值、商品价值和品牌价值”方面获得利益最大化，建议组建公司旗下的经营管理公司。

这个经营管理公司拥有该项目一段时间内的全方位管理权限，包括其经营、租赁、指导等，其职责在于有效地保障该项目商业物业的正常运作、持续经营和与商家的后期沟通融合等，其目的在于为实现公司战略部署及企业品牌战略扩张搭建一个良好的商业平台。

依照休闲娱乐的格局，以及其功能分区，按照“以大带小”的原则，对该项目以“大商家”为主展开招商工作，特别需要指出的是，“经营权的统一”，不论是对于该项目的运作，还是企业品牌的规模扩张，以及企业的长远持续发展，都有着至关重要的决定作用，也是企业开发本项目的成败及利益最大化的强力保障。

新组建的经营管理公司,将拥有该项目最大的、最集中的、最具权威性的“商业物业经营管理权”和“商业物业租赁权”，所有通过招商（或主动联系）入驻本项目的各商家，都将与管理公司签订《商

业用房租赁协议》，各商家在其租用的商业物业范围内拥有统一经营权。

由此，经营管理公司承担了企业对该项目的所有经营管理权益，那么就必须确保租金收益的稳定、市场的正常运转、商家的诚信经营。同时，也必须较好的协调所有入驻的商家关系，以及负责租金的收取及广告、宣传及管理费用的安排等，在丰满和完善自身建设的同时，整合并吸取各商家“品牌战略”的优势，形成一套成熟的、行之有效的品牌聚集及扩散机制，逐步完成“品牌推广”的建设。

如此，通过经营管理公司的强力运作和策略整合，对于项目商业物业的成功租赁，有着极大的保障作用和意义。同时，也能确保项目分零销售任务的达成。实现企业的战略版图的快速扩张和产业结构的优化与升级。

重庆拓创实业有限公司 2011年4月