江北区十二五期间房地产市场运行简析与思
考
胡天才
摘要：文章通过对江北区2011~2015年间土地供应量、商品房交易情况、二手房交易情况及截止2015年底江北区商品房库存量、保障性住房空置情况等总结分析，发现江北区房地产市场运行中存在土地供应量不稳定；对房地产缺乏应对机制，国家各项新政利好刺激弱缓；项目基础设施不配套，促消费去库存压力大；保障性住房空置房源统筹难度大等问题。针对问题文章从合理调度土地供应量；宣传落实好各项新政，良性刺激商品房市场；与市场层面同时发力，为库存减压；合理统筹保障性住房闲置房源等方面思考并提出对策建议，以期解决江北区房地产市场运行中存在的问题，促进江北区房地产市场的稳定持续发展。
关键词：房地产；市场运行；江北区
一、江北区经济概况
“十二五”期末，江北区生产总值达690亿元，五年年均增长12%，人均生产总值突破1.27万美元；2015年地方财政收入、国税收入、地税收入均超百亿元，分别实现101.3亿元、103.4亿元和104.8亿元，社会消费品零售总额达425亿元，年均增长13.6%；规模以上工业总产值实现754亿元，年均增长8.5%；城乡常住居民人均可支配收入分别达到31134元和15600元，年均增长10.2%和12.4%；全社会固定资产投资五年累计完成2187亿元，是“十一五”期间的1.6倍。三次产业结构由“十一五”期末的0.7：40：59.3调整为0.1：29.9：70，三产占比达到70%。
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二、江北区房地产市场基本情况
（一）房地产用地供应情况：供应不稳定，平均楼面单价2015年最高。
2011-2015年，江北区出让房地产用地共41宗，出让土地面积255公顷，出让可建筑规模855万平方米，出让价款326亿元。其中2011年供应量最大，可建筑规模249万平方米，2012年供应量减少，可建筑规模138万平方米，2013年供应量较2012年增加，可建筑规模230万平方米，2014年供应量最小，可建筑规模仅59万平方米，2015年供应量又有所增加，可建筑规模179万平方米。
2011年至2015年间平均楼面单价先降后增，受所供地块区位条件影响，2014年平均楼面单价最低，为2135元/平方米， 2015年最高，达到4566元/平方米。
（二）新建商品房交易情况
1、商品房住宅成交情况：销售量价波动较大，2015年商品住宅销售情况不容乐观。
2011-2015年，江北区商品房住宅成交套数103053套，成交面积1030万平方米，销售总金额755亿元。其中， 2011年销售量最低，成交面积170万平方米，同比负增长14%，销售均价7282元/平方米；2012年销售量最高，成交面积256万平方米，同比增长51%，但销售均价有所降低，为7226元/平方米；2013年销售量回落，成交面积214万平方米，同比负增长16%，销售均价为五年内最高，为7871元/平方米；2014年江北区住宅销售出现回暖，成交面积216万平方米，同比增
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长0.7%，但销售均价仅为6532元/平方米；2015年江北区房屋销售情况不容乐观，成交面积174万平方米，同比负增长19%，销售均价7829元/平方米，2015年央行的“330 新政”、多次“降息、降准”及公积金放宽等并未对江北区房地产市场产生明显的助推作用。
2、商品房非住宅成交情况：整体上保持逐年销售量价齐升。 2011-2015年，江北区商品房非住宅成交套数10654套，成交面积144万平方米，销售总金额237亿元。 2011年江北区商品房非住宅成交套数仅为709套，至2015年成交套数达3043套，成交面积除2014年有较小降幅外， 2011-2015年，江北区商品房非住宅成交量基本呈逐年上升趋势； 2011年销售均价为12467元/平方米，后逐年上涨，至2014年销售均价达17783元/平方米，2015年销售均价较2014年有所降低，为16558元/平方米。
（三）二手房交易情况：二手房交易量平均为新建商品房交易量的1/3，2015年二手住宅成交量与新建商品房住宅成交量接近。
2011-2015年，江北区成交二手房共计57281套，成交面积558万平方米，与新建商品房成交量相比，同期二手房交易量基本为新建商品房交易量的1/2~1/3左右。2013年以来江北区二手房交易量受新建商品房销售价格变化影响明显，如2013年、2015年江北区新建商品房住宅销售均价增高时，江北区二手住房交易量则上涨，且涨幅在30%以上；2014年新建商品房住宅销售均价同比下降17%，二手住宅交易量同比下降了21%。2015年江北区二手住房成交131套，成交面积117万平方米，新建商品房住宅成交17383套，成交174万平方米，
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一手房市场与二手住房市场成交量基本持平。
（四）商品房住宅与非住宅库存情况：库存量大；已出让房地产项目尚余较大可建空间。
截止2015年底，江北区商品房住宅与非住宅（不含车库）库存量共计455万平方米，其中商品房住宅库存量262万平方米，商品房非住宅库存量193万平方米。另外，现已出让房地产项目可建体量约6万平方米，后续可入市销售量大。
（五）保障性住房空置情况：保障性住房使用率低，闲置房源量大。
截止2015年底，江北区保障性住房闲置房源9927套，面积79万平方米，在建安置房项目16个，可提供房源18888套，其中已使用1588套，剩余房源17300套，剩余面积144万平方米，共计剩余房源27227套，剩余面积223万平方米。
三、江北区房地产市场存在的问题
（一）对房地产缺乏应对机制，国家各项新政利好刺激弱缓。
“十二五”期间的房地产都侧重于需求端，如2011年 “新国”、“重庆正式实施房产税”、住建部“上调个人住房公积金贷款利率”等出台后，江北区商品住宅销售量同比下降14%，2012年销售量出现短暂回暖，2013年“新国五条”出台，销售量同比下降16%。而2015年以来 “330 新政”、多次“降息、降准”及公积金贷款放宽等多项利好出台，却未对商品房市场产生明
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显的推动作用，购房者多持观望态度，2015年交易量不增反降。对国家严控依赖性过强，缺乏调节与应对，对新政利好又缺乏具体的执行与措施，长此不利于江北区房地产市场的稳定发展。
（二）基础设施不配套，、资金障碍大等原因导致江北区去库存压力大。
一方面，部分住宅项目周边道路、学校、医院等配套不完善，影响楼盘销售。如江北农场、江北嘴片区，周边道路建设以及超市等生活性配套物业相对滞后，国奥村、紫御江山等高品质楼盘的销售率低，库存量大。
另一方面，由于销售情况不佳，房企资金回笼减缓，企业资金较为紧张，多家企业将项目进行了抵押，如隆鑫中心、润山国际、聚丰纵横国际、天河国际、中新大厦、红岛置业等项目的写字楼或商业办理了预售许可，同时又办理了在建工程抵押，部分非住宅未对外销售，增加了一定的库存量。
另外，开发企业面临规划调整难、资金周转慢等障碍，无法提供多样化产品，或通过户型的整合变更将市场需求面狭小的住宅，调整为适销对路的户型等以满足消费者日益提升的要求，靠市场调节去库存，过程缓慢，压力巨大。
（三）保障性住房空置房源统筹难度大。
由于受保障性住房项目所处位置、户型结构、房源匹配等影响，江北区保障性住房使用率低，闲置房源量大，加之调整不稳定、征地资金缺口大及群众选择跨区安置意愿不高等因素，统筹空
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置房源难度较大。
四、对策建议
（一）合理调度土地供应量，从供给侧推动楼市转型调整。 合理调整供地结构，增强供给结构对市场需求变化的适应性和灵活性，适度增加改善型住宅用地供应，调减商业用地，控制商务办公用地供应。满足新业态、新消费、新投资的用地需求，提高土地供给效率。
加快推进城市更新改造盘活存量低效用地，针对存量低效工业用地放松土地用途调整管制，降低土地利用成本。加强城市设计，突出区域内历史文化保护，如对唐桂新城、玉带特色商城加快征地征收，打造唐家沱老街、汉阙文化公园等历史文化项目，统筹新城建设，打造疏密相间，集中适度的宜居生态都市区。 （二）宣传落实好各项新政，良性刺激商品房市场。
相关部门应根据江北区实际和经济发展状况对国家的宏观形成应对机制，避免房价大起大落引起的强烈震荡，防止房地产业过热或过冷，充分发挥房地产业的经济拉动作用，通过房地产业的稳定可持续发展实现地区经济“稳增长”。
通过官方网站、新闻媒体等渠道对国家出台的二套房首付比例下降、公积金首付比例下调等房地产新举措、新宣传解释的同时，开展土地推介会、房地产展示交易会等吸引潜在的购房者。
建议部门执行并落实好具体，实施税费减免和补贴优
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惠，加大个人购房贷款支持力度，发挥住房公积金对住房消费的支持作用，合理引导住房消费。
（三）与市场层面同时发力，为库存减压。
去库存是供给侧结构性改革五大任务之一。较长时间以来的供需错配，生产要素不合理配置导致房地产市场长期处于低质量的高供给状态，结合实际，建议从以下方面去库存：
1、进一步激活二手房市场,规范发展租赁市场。
2015年江北区二手住房成交量与新建商品房住宅成交量接近，说明江北区存量房市场有很大的发展空间，建议认真贯彻落实营业税减免优惠，对个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。完善二手房贷款发展格局，积极开发贷款品种，合理降低二手房贷款条件，使二手房贷款业务更加满足中低收入者的需要。同时鼓励住房租赁和二手房经营中介机构，支持房地产开发企业将新建商品房库存项目中长期闲置的房源投向市场，用于租赁经营，盘活库存房源，减少房地产库存。
2、以市场为导向，改善房地产项目现状，吸引改善型需求购房者。
目前市场上存在大量改善型需求的潜在购房者，此类购房者对房屋的教育、医疗、环境、交通等的配套的关注更多。完善房地产项目周边配套设施、提升房地产品质对于带动改善性需求有很大作用。建议相关部门对于辖区的中小学、医院、公交线路、公园等公共配套设施与房地产开发项目同步推进建设，这也是
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带动房地产销售，有效消化库存的重要环境因素。
建议从税收、融资等方面支持开发项目转让，鼓励有实力的企业开展兼并重组，鼓励房地产开发企业优胜劣汰，提高产业集中度，推动房地产行业创新。引导开发企业提供多样化、个性化产品，主动适应需求，比如发展目前供给相对短缺的养老地产、物流地产、旅游地产等。此外，对于在建商品房住宅项目，在不改变用地性质和容积率等强制性规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整户型结构，满足合理的自住和改善性住房市场需求。
3、着力推进棚改项目，加大棚户区改造货币安置力度。 加快推进棚户区改造项目，创造房地产业刚性需求，是目前去库存的重要途径之一。建议江北区棚户区改造项目适当加大棚户区改造货币安置力度，大力推行货币补偿安置，以取代之前的实物安置为主。通过居民自主购买、购买安置和货币直接补偿等形式有效消化库存商品住房。出台相关引导和鼓励征收人选择货币直接补偿后在江北就近买房。
（四）合理统筹保障性住房闲置房源，暂停新建保障性住房。 针对当前江北区保障性住房闲置房源数量、分布地点、结构户型、面积差异等情况，对确需住房安置的，建议征地安置房由区征地办统筹安置分配，城市征收安置房由区房管局统筹安置分配，加大对现有空置房源调剂力度，不再新建保障性住房。
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