调兵山旅游景区策划书

调兵山市辽金文化旅游景区既古装影视基

地建设项目可行性研究报告

感谢集团给予的合作洽谈机会！贵司为辽北XX大型私有企业，资金实力强，社会资源丰富，尤其在辽北XX地产等方面具有突出的核心竞争力。我们辽金文化旅游项目正是贵司基于企业自身优势条件所确立的一个起点高、规模大、特色鲜明、要素复杂的复合地产开发项目。贵司针对项目整体开发已作了大量前期论证和规划工作，总体思路及开发理念已基本明确，但由于辽金文化旅游项目上述特点，在项目整体进入具体操作推进阶段时，还必须深入细致地进行大量的调研和策划工作。

目前急需明确如下几个方面的问题：

一、确定项目整体及本项目开发时机。在贵司发展战略和项目总体思路指导下，结合地块先天条件及市场现状，明确最佳开发时机。

二、选择项目整体及本项目的运营模式。在明确项目开发时机后，结合当前市场情况，明确项目整体基本项目的最佳运营模式，以求开发风险和开发利润的平衡。

三、明确项目整体产品定位组合及本项目的方向。结合地块先天条件及区域市场现状，明确项目产品定位方向及规划要点。

本项目的开发建设，不是孤立存在的单个项目，而是对辽金文化旅游建设整个项目来说都至关重要、对调兵山旅游业影响深远，所以在考量每个问题时必须基于对整个项目的通盘考虑，我们理解以上几方面的问题正是本项目现阶段进行市场调研和定位策划要注意的方2

向性的问题。

一、项目概述

项目名称：调兵山市辽金文化旅游景XX总体开发项目

项目单位：公司

项目联系人：冯

电话：4222

主管部门：调兵山市

二、项目背景

调兵山市面积263平方公里，人口27万，有汉、满、回、蒙古、朝鲜、俄罗斯、鄂伦春、锡伯等27个民族。年平均气温6℃，降水量610毫米。调兵山的煤炭储量约占辽宁省总储量的三分之一，是辽宁省最主要的煤炭生产基地。另外，这里出产的石材也颇有名，王X还是辽宁省非物质文化保护遗产。

调兵山的历史，可以追溯到大约一千年前。相传北宋时期金国兀术（完颜宗弼）曾在此调兵遣将，调兵山因而得名。宋、宋曾被囚禁在调兵山市XX的一眼枯井里“坐井观天”，调兵山之名更是闻名遐迩。境内景点有兀朮古城、点将台、锁龙井、兀朮阁、神龟亭、明月禅寺、劳动公园、月亮湖、蒸汽机车博物馆、影视基地、在建的温泉小镇等。

调兵山其独特的地貌、丰富的煤矿铁路专用线、全球各地基本淘汰却在本地所使用的蒸汽机车使得调兵山市吸引了大批的中外旅游3

三、项目建设条件

（一）旅游资源显著，特点丰富一是古老的辽金文化、佛教圣地、影视基地、温泉景观集中在一个市的区域内，国内仅此一家。被辽宁省旅游局评为“四大辽金古建筑之一”的兀术城，金曾在此指挥千军万马点将台，囚禁徽的锁龙井。现代景观有佛教圣地明月禅寺，蒸汽机车博物馆及影视基地，在建的温泉小镇，环山风景XX的神龟亭、兀朮阁、劳动公园等。二是集观光、考古于一体的历史文化非常丰富，据考证，南宋时期，担当金的大金国太子金，在率兵南犯中原被岳挫败归巢，带残兵败将返回途中，行至调兵山脚下，只见调兵山山势雄奇壮美，层峦叠峰，林草繁茂，花香袭人；山下流水淙淙，景色宜人。于是命军师哈传令，在山下安营扎寨，筑城屯兵，树旗于调兵山上，演练和调集兵马，伺机再犯中原。除了这些还有位于调兵山市南郊XX的九槽山城、调兵沟社区北XX上的点将台山城、晓南XX的南城子山城、据南城子山城不远的北城子山城。三是生态环境最适宜人居住、休闲。调兵山山多，深林覆盖好，有非常好的类原始深林生态，空气负离子高，西部和南部山区及整个环XX游区都是“天然大氧吧”。

（二）季节变化明显，四季分明

调兵山属于北温带、半湿润季风性气候区，四季分明，气候变化明显。年平均气温6.85度。7月份为月份，平均24.2度，极端最高气温35.9度.一月份为最冷月份，平均为-13.1度,极端最低气温为-34.3度。年均降水800毫米，七月份降雨量最多，七月平均降水量为176.8毫米。全年日照2700小时。

（三）交通便利

东距铁岭市35公里，西距法库县城15公里，西北距康平县城44公里，南距省城沈阳90公里，与沈康高XX15公里，京哈高XX35公里，距沈阳XX只有110公里的距离，距大连XX443.4公里，营口港300公里。

（四）旅游开发已有一定的基础

经过多年的不断开发建设，调兵山的旅游业已具备了一定的基础。国家AAA级景区兀朮城建于20__年，占地176.7亩，建筑面积256万平方米，城中500多米道路横穿东西。两侧城门楼气宇轩昂，城内牌楼雕梁画栋，云檐飞挑，整个古城古朴厚重。置身于此，时空回转，金戈铁马和门庭若市景象幻于眼眸，历史足音萦绕耳畔。明月禅寺位于调兵山西山风景XX内，三面环山。占地面积2万多平方米，建筑面积达3227平方米，寺中建筑宏伟壮观，金碧辉煌，是东北最大的一处佛教圣地。寺中建有山门、天王殿、大雄XX、后殿、僧舍、南北配殿、钟鼓楼、垂花门、水井等。山门、大殿前设有汉白玉栏杆，寺院前有宽大的放生池，上建拱桥三十座，寺内外树木5

茂盛，苍松翠柏尽显寺院的威严肃静！明月禅寺方丈月照大师为中国佛教协会理事，在佛学界有很高的声誉，寺内僧侣众多，香火鼎盛，吸引了众多的海外游客。

蒸汽机车博物馆是国家AAAA级景区，由行社负责经营管理，景区拥有当今世界上仅存不多，并且能正常运行的蒸汽机车21台，其中上游型（SY）18台，建设型（JS）1台，美国鸟（KD6）型1台，跃进（YJ）型1台，部分运营，其余都存放占地3000余平方米的蒸汽机车陈列馆中。旅游铁道线路220公里，纵横于铁煤集团九大矿井和兀术古城调兵山、铁岭市之间，并有豪华型老式旅游专列客车三辆，蒸汽机车展品室一个，同时蒸汽机车文化园、蒸汽旅游专线也正在建设之中。

已建成多年的环山路风景区，向西，可以领略燕山余脉的风韵，群山连绵，跌宕起伏，悠然自得。向东，可以俯瞰全城风景，感知时代的变迁。

四、旅游产品开发

打造“辽金文化古城”，创建“旅游形城市”，是调兵山、市和全市人民共同的愿望。调兵山的旅游发展以独具特色的“辽金文化”作为核心品牌，以“生态观光、养生休闲、古城度假”为核心内容，以辽金文化旅游板块为核心景区，以“历史文化、养生文化”为核心文化载体，建成中国的“地中XX俱乐部”，成功人士的“生命加油站”，东北乃至全国的生态养生第一市。

（一）、旅游产品组合

1、生态养生之旅，穿越辽金两日游

D1接团—开原象牙山风景XX、调兵山XX、影视基地、兀朮古城换乘旅游交通工具、金行军大营、篝火晚会、观看演出（住金行军大营）。

D2金军演练场（骑马、射箭等）、环山景XX、点将台、明月禅寺、锁龙井（中午在锁龙井就餐）、兀朮城自由活动、购物、送团。

2、辽金古城一日游

D1接团—兀朮古城换乘旅游交通工具、金行军大营、金军演练场（骑马、射箭等，午餐在金行军大营）、环山景XX、点将台、明月禅寺、锁龙井、兀朮城自由活动、购物、送团。

（二）、旅游产品特色

五、旅游开发建设的必要性和可行性

1、开发建设的必要性

旅游业是对外开放的窗口，是衡量一个城市对外开放程度的重要标志。发展旅游业具有投资少，见效快，效益高的特点，有极强的关联作用。它可以带动和促动我市经济和相关产业的发展，带来广泛的社会效益。我市资源丰富，旅游资源独居特色，颇具吸引力，已列为铁岭XX首批开发旅游市之一。为加速我市经济的发展，对外开放，选择以开发旅游资源为突破口，保护生态环境建设，促进全市经济社会的繁荣，增强综合市情势力，是十分必要的。

2、开发建设的可行性

旅游资源一般分为自然旅游资源和认为旅游资源，它是旅游业赖以发展的首要条件和重要的物质基础。就调兵山来讲，无论是自然旅游资源，还是人文旅游资源极为丰富，可谓相得益彰。调兵山自然景观极具特色和感染力，从分提现了大自然的丰富多彩和绚丽多姿，秀丽的自然风光享誉区内外。它有独具特色的调兵山辽金文化；有香火鼎盛的明月禅寺；有国内知名的影视基地；有世界闻名的蒸汽机车博物馆等数之不尽的奇特壮丽景观，它们交替组合成了一幅幅美丽动人，令人流连忘返的风景画，十分完美的再现了辽金古城不可抗拒的诱惑力。综合上述旅游资源优势和其他有利条件，立足根本，从长远考虑，充分利用资源，加大资金投入，我市旅游业将迅速崛起，前来观光的旅游者将络绎不绝，是有志于旅游事业开发的仁人志士的一块投资热土。

六、建设项目、投资概算

该项目预计总投资一亿三千万元，分四大景区实施。兀朮城景区景点改造建设，兀朮城内金雕像群项目开发以及夸行业资源整合投资2000万元，环山景XX、点将台景区建设2000万元，锁龙井景XX建设3000万元，金行军大营建设5000万元，品牌营销宣传及财务不可预见费1000万元。

建设项目与投资概算表单位：万元

旅游业包含吃、住、行、游、购、娱六大要素，缺一不可。本项目书所列建设内容包含主要景点建设项目，景区主要公路交通项目（景区内游步道包含在景点建设项目），景区内娱乐项目和接待设施。“旅游电瓶车队”、“马队”、“马车队”单独组建。本项目书所列项目一家总揽投资，全面经营，也可分区投入，分区经营。七、效益分析

项目的建设，不仅能为地方经济增加活力，同时其生态和社会效益显著。

1、经济效益

项目建成后，按照第一年接待游客15万人次，每年递增30%以上，第五年稳定在50万人次以上。第五年开始预计旅游收入16000万元，实现利润万元。

经济效益分析简表

2、生态效益

旅游项目的建设是本着开发建设与保护管理并重的原则，以达到可持续发展，在开发资源的同时对资源采取相应的保护措施，通过封山育林，人工造林和其他一些全面提高性措施深林覆盖率明显提高，水土流失得到控制。使一些频危的野生动植物种群逐步发展壮大，增加了自然景观的观赏价值。

3、社会效益

旅游区的建设代表了一个地区的物质文化水平的提高，是社会进步的标志，它既满足了人们渴望回归自然的心情，又开阔了眼界，增长了知识，通过游览、观光、丰富了人们的业余生活。旅游区独具特色的自然景观多领域、多学科提供了广阔的研究和实验场所，同时也将成为中小学生、广大人民群众、社会各界人士进行自然科学、历史普及教育的基地。

项目建设的必要性

目前影视业旅游业作为世界极具发展潜力的朝阳产业，在我国发展势头极为强劲。影视业旅游业具有投资少、见效快、回报率高的优势，因素少、市场潜力大等特点，使之颇具开发价值。

旅游业关联度高的特点，

对地区一、二、三产业均有巨大的带动作用。据“世界旅游组织”测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元；旅游业每直接就业1名人员，社会就可新增5个就业机会。加快调兵山市特色旅游开发，可以为全市带来“一业兴，百业旺”的乘数效应。目前一般性观光旅游已不能满足摄影爱好者、海内外游客的求奇、求异、求知心理和旅游消费需求，旅游活动已经出现多层次、多元化的特征。融观赏性、探险性和社会公益性为一体的新型特色旅游活动方兴未艾。“蒸汽机车影视旅游基地建设”项目的提出，适时迎合了当今旅游市场的需求特征。建设影视基地、旅游专线等项目必将为打造世

界级的铁岭工业旅游亮点打下了坚实的基础。同时，必将为

吸引外资、增加外汇收入作出重要贡献。

随着每年举行的“中国辽宁国际蒸汽机车旅游节”影响

日益扩大，现有的建设规模已远不能满足活动的需要。在发

展中凸显的矛盾和需求越来越证实了该项目建设的必要性。

、影视旅游基地的建设，可以吸引更多的剧组来影区

拍摄。景区已配合

部影视剧的拍摄任务，但持续时间均

较短，地点零散，场景尤其是车站、月台、街道、外景和蒸

汽机车等专业道具搭配不适或搭配不协调，远远不能满足剧

组拍摄需要。

、影视旅游基地的建设，可以填补国内没有专业蒸汽

机车影视拍摄基地的空白。景区影视基地建成后可与沈阳关

东影视城、旅顺山东影视城、铁岭清河龙泉山庄影视城形成互补，最大的发挥自身特色，使相关影视作品的拍摄在辽宁省境内即可完成，其市场前景可观。

、影视旅游基地的建设，可以使蒸汽机车博物馆更加完善。蒸汽机车博物馆仅有

平方米，面积小，空间窄，

功能少，已远不能满足影视拍摄和旅游观光的需要。

、影视旅游基地的建设，可以使旅游资源充分整合。

延长蒸汽机车观光和驾驶线路，与西部调兵山风景旅游区和宇霆湖景XX连接，使游客真正实现乘坐或驾驶蒸汽机车可观赏全部调兵山市景区，剧组能够拍摄更多西部自然景色。

、通过影视基地建设来带动新农村建设步伐，造就一

条乡村旅游经济产业带，提高乡村旅游经济产品附加值，引导和鼓励农民不断挖掘和丰富乡村旅游文化内涵，延长影视拍摄和游客逗留时间。

项目建设内容及规模

调兵山市铁煤蒸汽机车影视旅游基地选址在辽宁省调兵山市XX（小部分在晓南XX），规划占地面积共约300

亩，预留用地

亩，计划总投资

万元。建成投入运