宅基地房屋评估规定

来源：九壹网

第1种观点： 法律分析：农村宅基地评估是通过成本、收益等进行评估。目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。是指求取估价的对象在估价时的重置价格或重建价格，扣除或者折旧，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法，收集集体土地类似企业的收入和投入成本等用以计算客观收益。农村房子要获得收益一般是以租借的形式来获取的，比如在城郊位置的农村或者城中村这些区域的房子就比较有租借价值，通过这些价值就能给房子进行估计。法律依据：《中华人民共和国价格法》第七条经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。

第2种观点： 法律分析：农村宅基地标准在125平方米以内，3人以下的小家庭申请宅基地面积不超过75平方米，4-5人中等家庭申请宅基地面积不超过110平方米，而6人以上的大家庭申请宅基地面积不超过125平方。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十一条城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

第3种观点： 法律分析：1、成本逼近法，由于宅基地使用权不能在市场上流转，不适宜采用市场比较法进行评估。成分逼近法是指对当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等各种成本进行测算。参考计算公式：集体建设用地使用权价值地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值)2、收益法，由于宅基地上建设的住房可以出租，所以，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，因司法处置而拍卖宅基房时，可以剥离出宅基地价格。3、基准地价系数修正法，对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十七条土地利用总体规划按照下列原则编制：（一）落实国土空间开发保护要求，严格土地用途管制；（二）严格保护永久基本农田，严格控制非农业建设占用农用地；（三）提高土地节约集约利用水平；（四）统筹安排城乡生产、生活、生态用地，满足乡村产业和基础设施用地合理需求，促进城乡融合发展；（五）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（六）占用耕地与开发复垦耕地数量平衡、质量相当。

第1种观点： 法律分析：可以，我国法律规定“宅基地属于农民集体所有”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、“宅基地使用权不能抵押”，由此对宅基地的使用权有诸多，因此宅基地的评估条件也不同于一般的土地。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

第2种观点： 法律分析：农村宅基地评估是通过成本、收益等进行评估。目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。是指求取估价的对象在估价时的重置价格或重建价格，扣除或者折旧，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法，收集集体土地类似企业的收入和投入成本等用以计算客观收益。农村房子要获得收益一般是以租借的形式来获取的，比如在城郊位置的农村或者城中村这些区域的房子就比较有租借价值，通过这些价值就能给房子进行估计。法律依据：《中华人民共和国价格法》第七条经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。

第3种观点： 法律分析：可以，我国法律规定“宅基地属于农民集体所有”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、“宅基地使用权不能抵押”，由此对宅基地的使用权有诸多，因此宅基地的评估条件也不同于一般的土地。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

第1种观点： 法律分析：1、成本逼近法，由于宅基地使用权不能在市场上流转，不适宜采用市场比较法进行评估。成分逼近法是指对当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等各种成本进行测算。参考计算公式：集体建设用地使用权价值地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值)2、收益法，由于宅基地上建设的住房可以出租，所以，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，因司法处置而拍卖宅基房时，可以剥离出宅基地价格。3、基准地价系数修正法，对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十七条土地利用总体规划按照下列原则编制：（一）落实国土空间开发保护要求，严格土地用途管制；（二）严格保护永久基本农田，严格控制非农业建设占用农用地；（三）提高土地节约集约利用水平；（四）统筹安排城乡生产、生活、生态用地，满足乡村产业和基础设施用地合理需求，促进城乡融合发展；（五）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（六）占用耕地与开发复垦耕地数量平衡、质量相当。

第3种观点： 法律分析：土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租,目前和地城郊宅基地出租案例较多,可采用收益还原法评估。法律依据：《不动产登记暂行条例》第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;(三)人民、仲裁委员会生效的法律文书或者生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;(六)申请更正登记或者异议登记的;(七)法律、行规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第2种观点： 法律分析：(一) 人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县 (市)，每处宅基地不得超过二百平方米; (二) 人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县 (市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方米; (三)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。法律依据：《农村宅基地管理办法》第十一条宅基地面积计算：(一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;(二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;(三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用　楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;(四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

第3种观点： 法律分析：集体建设用地使用权价值=土地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值)法律依据：《中华人民共和国标准化法》第二条本法所称标准（含标准样品），是指农业、工业、服务业以及社会事业等领域需要统一的技术要求。标准包括国家标准、行业标准、地方标准和团体标准、企业标准。国家标准分为强制性标准、推荐性标准，行业标准、地方标准是推荐性标准。强制性标准必须执行。国家鼓励采用推荐性标准。