福州市区2010-2012年住房建设规划
一、规划范围及年限
本次规划范围为福州市市辖区，不包括亭江、琅岐以及晋安区的山区部分；规划总面积为225平方公里。 具体为：北至新店，南至南台岛全岛，东至马尾，西至洪山。 本次规划期限为：2010年至2012年。
二、主要规划依据
1、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）。 2、《国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）。 3、《福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（闽政办[2010]7号）； 4、《关于做好2010-2012年住房建设规划编制工作的指导意见》（闽建房[2010]5号）； 5、福州市2009年国民经济和社会发展统计公报；
6、福州市城乡规划局及福州市房地产管理局等相关部门统计资料。
三、规划目标
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调查分析福州市区居住现状，科学预测2010—2012年福州市区住房需求，制定未来三年的住房建设及土地供应计划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、经济租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块中小套型普通住房结构比例、廉租住房配建比例等控制性指标要求；确保保障性住房、危旧房棚户区改造和自住性中小套型商品房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70%；建立符合我市实际情况的住房建设和消费模式，引导房地产市场持续、稳定和健康发展。
四、现状概况
根据《福州市2009年国民经济和社会发展统计公报》、福州市城市总体规划（2008-2020）专题研究之《福州市人口规模专题研究》， 2009年末规划区现状户籍人口为174.73万人，常住总人口为258万人。
按照外来人口当量系数按0.7来进行折算，则2009年末规划区现状人口总量为233万人，现状人均住宅建筑面积为31.47平方米/人，按户均3.14人来计算，规划区户均住房建筑面积约为98.8平方米。
五、上轮住房建设规划实施情况
1、制定住房建设规划情况
根据国办发[2006]37号精神，福州市人民政府于2006年7月开始组织编制《福州市区“十一五”住房建设发展专项规划（2006-2010）》，由福州市城乡规划局牵头，市房管局、市国土局等市直部门共同参与配合。规划经
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过多次研究论证并修改完善，于2006年9月11日报福州市政府审议，并予以通过。按照要求，同年9月30日向社会公布了该专项规划，并报建设部备案。
根据建设部《关于抓紧补充完善城市住房建设规划的函》（建办规函[2006]743号）的要求，于2006年11月底，规划编制单位补充落实了《福州市区“十一五”住房建设发展专项规划（2006-2010）》相关规划内容。
根据国发[2007]24号以及建设部《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见》，福州市人民政府于2007年12月组织编制了《福州市区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010）》，并于28日提交建设部备案。
根据建设部办公厅《关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函》（建办规函[2007]740号）的要求，福州市政府于2008年1月开始组织编制《2008年住房建设计划》、《2009年住房建设计划》以及《福州市区2008-2012年住房建设规划》，并分别于2008年1月、3月和6月向社会公布。
2、住房建设成效及不足
《福州市区2008-2012年住房建设规划》所制定的2008—2009年度项目计划已基本落实，有效地满足了居民的实际住房需求，但随着时代的发展，规划所制定的指标体系已不符合现阶段住房建设需求，规划的时效性减弱，这主要表现在以下四个方面：
（1）社会保障性住房的供应量不足，棚屋区危旧房改造不能满足需求。
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（2）土地供应量较小，不能满足现阶段居民实际住房需求。 （3）土地开发强度指标偏低，与实际供地有矛盾。
（4）对社会保障性住房需求占总住房需求量的比例预测较小，与现阶段实际情况不符。
六、住房需求量预测及年度计划
1、人口规模预测
根据福州市城市总体规划（2008-2020）专题研究之《福州市人口规模专题研究》，以及2005年至2009年福州市国民经济和社会发展统计公报数据分析，可得 2015年规划区户籍总人口为196.0万人，常住总人口为274万人。
以外来人口当量系数为0.7折算，则规划区2015年末规划区人口总量为250.6万人。据此可得2009至2015年规划区常住总人口的综合增长率为12.2‰，其间年份具体人口规模预测详见下表：
年份 户籍人口（万人） 总人口（万人） 表1：规划区2009至2012年人口规模预测 2009年现状 2010年 2011年 174.7 233.0 178.1 235.8 181.5 238.7 2012年 185.1 241.6 2、住房需求总量预测
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住房需求量综合考虑以下三个方面：人口增长所产生的住房需求、居民提高居住水平所带动的住房需求、每年旧房拆迁所拉动的被动性住房需求。
（1）人口增长所产生的住房需求
2009至2012年，规划区总人口增长约8.6万人，以人均住宅建筑面积35平方米作为目标值，则新增人口带来的住房需求约290.8万平方米，具体年度数据如下：
表2：规划区未来年份人口增长带来的住房需求量 年份 人口总量（万人） 人口增量（万人） 人均住宅建筑面积（m2/人） 人口增长住宅需求量（万㎡） 2009年 233.0 - 31.5 2010年 235.8 2.8 32.6 91.3 2011年 238.7 2.9 33.8 98.0 2012年 241.6 2.9 35.0 101.5 合计 - 8.6 - 290.8 （2）居民提高居住水平所带动的住房需求
规划区2009年总人口233万人，人均住房面积为31.47平方米，按2012年人均住房建筑面积提高到35平方米计算，则未来居民改善住房条件需新建住房约779.2万平方米，具体年度数据如下：
表3：规划区未来年份居民提高居住水平带来的住房需求量 年份 2009年 2010年 2011年 2012年 合计 [键入文字]
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人口总量（万人） 人均住宅建筑面积（m2/人） 居住水平提高住宅需求量（万m2） 233.0 31.5 235.8 32.6 239.4 238.7 33.8 267.0 241.6 35.0 272.8 - - 779.2 （3）每年旧房拆迁所拉动的被动性住房需求
2010至2012年规划区拆迁总量为2100万平方米，根据福州市房地产管理局统计数据，并结合现阶段实际情况，拟定住宅拆迁面积比例约为70%，以拆迁补偿比例为1：1计，则由旧房拆迁所带动的被动性住房需求约1470万平方米。
表4：规划区2008—2012年旧房拆迁带动的被动性住房需求量 年份 旧房拆迁量 旧房拆迁的被动性住房需求（万m2） 2010年 800.0 560.0 2011年 700.0 490.0 2012年 600.0 420.0 10-12年合计 2100.0 1470.0 另外，考虑到本地居民部分选择在市区外围（如近年发展较快的大学城、南屿南通等地）购房，扣除该部分区外购房需求约120万平方米。本规划区2010至2012年住房需求总量为2421.6万平方米。每年实际住房需求量详见下表：
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表5：规划区2010—2012年实际住房需求量 年份 人口增长带来住房需求量（万m2） 居住水平提高住房需求量（万m2） 旧房拆迁带来的住房需求（万m2） 合 计 2010年 76.5 217.5 560.0 854.0 2011年 79.6 244.5 490.0 814.1 2012年 84.2 249.3 420.0 753.5 合计 240.3 711.3 1470.0 2421.6 3、分类需求预测
根据对经济适用住房、廉租住房、经济租赁房、限价房、棚屋区危旧房改造的需求预测，社会保障性住房需求约1647.5万m2，占住房需求总量的68.0％。其中经济适用住房54万m2，共9000套，每年3000套；廉租住房需求量88.95万m2，共20490套，每年6830套；经济租赁房需求量约54万m2，共9000套，每年3000套；限价房需求量约54万m2，共6000套，每年2000套。棚屋区危旧房改造按拆迁被动性需求量的95%计算为1396.5万m2。
商品住房需求约774.1万m2，占住房需求总量的32.0％。 4、住房建设年度实施计划
根据上文关于住房需求量的预测，2010-2012年住房需求总量为2421.6万平方米，结合福州市2008年度和2009年度住房建设计划，以及人口增长、居民提高居住水平、旧房拆迁等因素，制定出住房建设年度实施计划，详见下表。
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表6：住房建设年度实施计划 备注：限价住房不包括安置房，棚屋区危旧房改造主要对接重点项目、市政建设、旧屋改造等拆迁项目中的拆迁安置户；中小户型商品住房占商品住房总量的比例不小于[键入文字]
年度 商品住房（万m2） 保障性住房（万m2） 合计（万m2） 615.7 经济适用住房 18.0 2010廉租住房 29.7 238.3 其中 经济租赁住房 18.0 854.0 限价住房 18.0 棚屋区危旧房改造 532.0 549.1 经济适用住房 18.0 2011 265.0 廉租住房 29.7 其中 经济租赁住房 18.0 814.1 限价住房 18.0 棚屋区危旧房改造 465.4 482.7 经济适用住房 18.0 2012 270.8 廉租住房 29.7 其中 经济租赁住房 18.0 753.5 限价住房 18.0 棚屋区危旧房改造 399.0 合计 774.1 1647.5 2421.6 70%。
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七、土地供应需求量预测及年度计划
依照上文的住房需求总量预测，2010-2012年住房需求总量为2421.6万平方米。参考国内同类城市以及本市以往的建设经验，住房建设项目中，旧屋区改造地块平均容积率取3.0，其他社会保障性住房（经济适用房、廉租房、经济租赁房）及新建商品房用地平均容积率取2.5，公建面积占项目总建筑面积的比例按3%计算，可得2010至2012年住房建设所需土地供应面积约901.7公顷（13525.5亩）。
2010至2012年全市共计划完成旧房拆迁量2100万平方米，根据福州市房地产管理局文件《关于福建省2010年保障性安居工程计划任务指标意见的汇报》数据，危旧房现有容积率按1.8计算，则2010-2012年拆迁改造用地总量为1166.7公顷（17500亩）；按照规划测算，拆迁改造后用于住宅建设的用地约为480公顷（7200亩）。
根据国土资发〔2010〕34号文规定，须确保保障性住房、危旧房棚户区改造和自住性中小套型商品房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70%；同时结合上文土地供应需求量预测，以及住房建设年度实施计划，即可作出年度土地供应计划，具体如下表所示：
表7：住房建设用地供应年度计划 年度 商品住房（公顷） 保障性住房（公顷） 合计（公顷） [键入文字]
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217.1 经济适用住房 2010 98.2 廉租住房 其中 经济租赁住房 限价住房 194.2 经济适用住房 2011 109.2 廉租住房 其中 经济租赁住房 限价住房 171.4 经济适用住房 2012 111.6 廉租住房 其中 经济租赁住房 限价住房 合计 319.0 582.7 7.4 12.2 7.4 7.4 901.7 283.0 7.4 12.2 7.4 7.4 303.4 7.4 12.2 7.4 7.4 315.3 棚屋区危旧房改造 182.7 棚屋区危旧房改造 159.8 棚屋区危旧房改造 137.0 备注：本规划中限价住房不包括安置房，棚屋区危旧房改造主要对接重点项目、市政建设、城市旧屋区改造等
拆迁项目中的拆迁安置户；中小户型商品住房及保障性住房供地面积占总供地量的70%以上。
八、住房结构比例控制
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在总量充分满足居民住房合理增长的需求的前提下，规划对各类住房建设项目结构比例进行合理控制，根据闽政办〔2010〕7号文精神，重点增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，优化住房供应结构。根据市场需求状况，重点加快以90平方米左右为主、120平方米以下的中小套型普通商品住房用地供应。
九、住房用地布局
规划期间，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中小套型、中低价位普通商品住房和社会保障性住房的用地供应。坚持区域住房发展合理布局，进一步促进和引导房地产市场按照城市总体规划和土地利用总体规划的方向发展。
规划期间，福州市区住房建设用地供应总量为901.7公顷（13525.5亩），其中鼓台区供应用地268.1公顷（4021.5亩），占29.7%；晋安区供应用地345.4公顷（5181.0亩），占38.3%；仓山区供应用地203.8公顷（3057.0亩），占22.6%。马尾区供应用地84.4公顷（1266.0亩），占9.4%。
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根据福州城市总体规划，结合近期编制的分区规划和各大片控制性详细规划，进行住房用地空间布局。住房用地供应中新区用地主要集中分布在南台岛金山新区、林浦新区以及三环路沿线，特别是东部新城；旧城改造用地主要结合鼓台区旧屋区改造、二环路沿线整治以及中心城区内一些工业用地调整。
十、2010年住房建设计划
1、廉租住房、经济适用住房、经济租赁房、限价房建设计划
根据《福州市区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010）》、《福州市区2008—2012年住房建设规划》以及榕房综〔2010〕53号文件《市房地产管理局 市发改委 市财政局关于2009-2011年福州市廉租住房保障规划的通知》，我市2010年度计划建设廉租住房、经济适用住房、经济租赁房及限价房共83.7万平方米。其中，廉租住房29.65万平方米共6830套、经济适用住房18万平方米共3000套、经济租赁房18万平方米共3000套，限价房18万平方米共2000套，具体项目安排见表8-1。
2、棚屋区危旧房改造计划
2010年度，我市计划建设14个棚屋区危旧房改造项目。计划建设规模约532万平方米，危旧房改造用地主要结合鼓台区旧屋区改造、二环路沿线整治以及中心城区内一些工业用地调整。具体项目安排见表8-2。
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3、商品住房建设计划
结合本市房地产市场供求状况，我市2010年度商品住房计划建设238.3万平方米，以满足城市居民的住房需求，具体项目安排见表8-3。
十一、2011-2012年住房建设计划
2011-2012年社会保障房计划建设总量为1031.8万平方米，占住房建设总量的65.8%，其用地主要布局于福州市北部绕城高速北侧、新店、晋安区东山新城片区，以及福州市南部福建工程学院仓山校区、螺洲以及福峡路西侧环岛路南侧等片区，其中廉租房与经济租赁房相对于经济适用房和限价房靠近中心城区。棚屋区改造主要结合鼓台区旧屋区改造、二环路沿线整治以及中心城区内一些工业用地调整。
2011-2012年商品住房计划建设总量为535.8万平方米，占住房建设总量的34.2%，其用地主要布局于新店、东城区、南台岛等片区，整体呈向北、向东、向南发展的趋势。
表8-1：2010年度拟建经济适用房、廉租房、经济租赁房、限价房项目表 单位：平方米 编号 项目名称 用地性质 建设地址 用地面积 容积率 可建住 宅面积 536998 其中配建保障 房建筑面积 161099 其中 经济 适用房 廉租房 80550 经济租 赁房 80550 限价房 中小套型住房 面积所占比例（%） 100 1 首山保障房用地 二类居住用地（R2） 南二环北侧 214799 2.5 [键入文字]
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2 3 4 5 6 7 8 联建新苑用地 万里星辰用地 东山苗圃社会 保障房用地 绕城４＃安置地用地 二类居住用地（R2） 仓山联建村 173243 105360 39453 7421 28561 34290 239097 842224 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 433108 263400 98633 18553 71403 85725 597743 2105563 129932 131700 49316 9276 35701 42863 298871 858758 108277 65850 10710 184837 9276 21431 21655 65850 49316 24991 21431 100 100 100 100 100 100 100 100 二类居住用地（R2） 仓山万里星辰 二类居住用地（R2） 晋安东山苗圃 二类居住用地（R2） 新店赤星村 新店西园村 绕城11＃安置地用地 二类居住用地（R2） 绕城６＃安置地用地 福厦１＃安置地用地 二类居住用地（R2） 晋安东山苗圃 二类居住用地（R2） 合计 仓山壁头村 224153 74718 304703 185975 183243 表8-2：2010年度拟建棚屋区危旧房改造项目表 单位：平方米 编号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目名称 晋安区王庄片区项目 上海东新村危旧房改造项目 浦下危旧房改造 洋下危旧房改造 联建新苑 湖前井尾 江夏小区地块 琴湖湾西区（保障房） 用地性质 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 商业金融用地（C2）、二类居住用地（R2） 建设地址 市长乐中路 白马路东侧、交通路南北侧 市晋安中路 六一北路两侧 南二环 鼓楼区福飞路西侧，井尾路南侧 闽江大道西侧 福州市福飞路东侧，南平路南侧，三环路北侧 台江区鳌峰路 用地面积 146740 55000 43511 44415 161496 9067 43600 60163 容积率 5.0 4.8 4.5 5.3 2.6 3.3 3.5 3.0 可建建筑面积 733700 264000 195800 235400 419890 29920 152598 180488 住宅建筑面积 608971 219120 162514 195382 348508 24834 126657 149805 中小套型住房面积所占比例（%） 80 80 80 80 80 80 80 80 9 红星苑 101848 4.2 427762 355042 80 [键入文字]
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10 11 12 13 14 国棉厂危旧房改造地块 鹤林片区横屿组团限价房地块1 福机厂地块 太平、汀州地块 鹤林片区横屿组团限价房地块2 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 合计 鼓楼区国棉厂宿舍 化工路以北 西二环东侧 工业路以南 化工路以北 22183 714286 63669 89778 132000 1687756 4.8 3.5 5.0 4.5 3.4 3.8 106480 2500000 318345 404000 448800 6417183 88378 2075000 264226 335320 372504 5326261 80 80 80 80 80 80 表8-3：2010年度拟建商品房项目表 单位：平方米 编号 1 3 4 5 项目名称 建新镇建华地块代卖地 “绿景嘉园”项目 湖前井尾旧屋区改造 白水塘旧屋区改造地块（东地块） 五四北新区南侧出让地 晋安区王庄片区项目 上海东新村危旧房改造项目 浦下危旧房改造 洋下危旧房改造 白马水岸（原福州油墨厂西地块） 用地性质 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 建设地址 建新镇 福州市梅峰路2号 鼓楼区福飞路西侧，井尾路南侧 鼓楼区白水塘旧屋区 晋安区新店镇像峰村，五四北延伸段秀峰路末端东南侧 市长乐中路 白马路东侧、交通路南北侧 市晋安中路 六一北路两侧 福州市台江区工业路北侧 用地面积 75280 31655 18191 6056 容积率 2.3 2.3 3.3 2.3 可建总 建筑面积 173144 72806 60031 13929 住宅建 筑面积 155829 65525 48025 11143 中小套型住房 面积所占比例（%） 70 70 70 70 7 8 9 10 11 12 二类居住用地（R2） 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地（R2） 38329 74677 37259 19135 28966 13650 2.5 5.0 4.8 4.5 5.3 4.5 95823 373387 178843 86108 153517 61426 86240 298710 143075 60276 107462 49141 70 70 70 70 70 70 [键入文字]
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13 原福州铅笔厂北地块 城门镇中心区改造一期出让地块 琴亭湖畔 金山花园 原厝南地块 龙祥小区 上城国际 金域华府花园 湖前井尾 朝阳片地块 国棉厂危旧房改造地块 海晟。闽江印象 锅炉厂地块 鹤林片区横屿组团 综合用地（商业、居住、办公） 二类居住用地（R2） 则徐大道西侧 22912 2.2 50406 45366 70 14 福峡路北侧、城门镇政府南侧 晋安区新店镇南平路南侧，五四北路延伸段琴亭湖北侧 仓山区城门镇螺城路南侧 鼓楼区梅亭南甘洪东 仓山区建新镇金榕路东侧 福州市西二环南路东侧（长汀外旧屋区改造地块） 原工贸纸箱厂 鼓楼区福飞路西侧，井尾路南侧 闽江二桥桥头 鼓楼区国棉厂宿舍 福州乌山西路 塔头路南侧 化工路以北 42106 2.1 88422 70588 70 15 16 18 19 20 21 22 23 24 25 26 28 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 二类居住用地（R2） 合计 42600 18880 56494 27571 42106 16168 8670 25381 19914 33483 44876 112218 856577 3.4 2.13 2.4 2.48 2.5 2.2 3.3 2.5 4.8 3.8 2.5 3.0 3.2 144797 40214 135586 68376 105265 35570 28611 63453 95589 127234 112190 336653 2701380 130317 36193 122027 61538 94739 32013 25750 57107 86030 114511 100971 302988 2305564 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 [键入文字]
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