农村宅基地的现状及其闲置问题——基于宁夏的考察

——基于宁夏的考察

◎眭 睦1 韩纪江2

*

  摘 要：农村宅基地的基本特征与所在地域具有密切关联，显示为地区分异特征。本文考察宁夏宅基地基本特征在三类不同地区之间的差异性，发现在户均与人均面积、套均间数，套均重建成本、套均自评市价与单位面积自评市价、来源、产权、通达性、闲置状况，都存在显著性差异。无统计学显著性差异的是单位面积重建成本、住房建筑结构以及是否愿意对宅基地进行统一规划的看法。总体来看，宁夏宅基地的闲置与空心化问题不严重。  关键词：宅基地；闲置；空心化；宁夏；地区分异

一、问题的提出

学术界对宅基地的关注越来越密切，现有研究聚焦于宅基地流转与农民收益保护［1］、空心村整治［2］等领域，少数文献探讨了宅基地的现状［3］。一般而言，这些研究的主旨是解决中国式人地分离［4］所造成的宅基地资源的闲置、空置、荒废与农村空心化问题。宁夏地跨黄土高原与沙漠边缘，区域内的地形与自然条件差异悬殊、分异明显，可以划分为沿黄平原区、中部干旱带、南部山区等三大类型区块。项目研究是在2016年期间，对宁夏农村进行抽样调查。涉及沿黄

平原区、中部干旱区、南部山区等三个大的类型共计10个县级区域。发放问卷700余份，剔除不合格问卷之后，共获得有效问卷596份。

二、宁夏农村宅基地的基本现状

1.宅基地面积

被调查者当前所居住宅基地的套均面积及房屋间数如表1所示。宁夏农村宅基地面积相对较大、差异性不大，这与宁夏地广人稀的自然环境特征相适应。

表1 当前居住宅基地套均面积及房屋间数

面积（平方米）

N(套）

宁夏合计与平均沿黄平原区中部干旱区南部山区方差分析F值伴随概率P三区是否存在差异

582158241183

套均面积62355880743538.30.000是

标准差475402569263

最小值50509070

最大值3500266835001334

人均面积1421381819528.80.000是

套均面积离套均房屋间散系数数（间）

0.760.720.710.60

4.45.13.74.821.50.000是

在三类地区之间，宅基地的套均面积、人均面积存在显

著差异。在三类地区内部，宅基地套均面积的离散系数都不是很高，未超过0.8，表明宁夏三类地区内部农村宅基地面积的差异性不大。无论是套均还是人均面积，都是南部山区最少，中部干旱区最多，这与当地的自然环境特征高度一致。每套宅基地的间数，全宁夏合计平均为4.4间，在三类地区之间存在显著性差异。中部干旱区的宅基地套均面积最大，但套均住房间数最少，说明利用较为粗放。2.宅基地的财产性价值

因为宅基地的交易少，很难形成公正客观的宅基地交易市场，这给宅基地的估值带来了很大困难。在调查问卷的设计中，让被调查者从三个角度估计自家当前所居住宅基地的价格：当前重建成本价、市场价格自评、自愿出售报价。从表2可以看出，上述三类价格，都呈现越来越高的趋势，出售报价大幅度高于重建成本。一方面，是因为对自家宅基地付出了很多心血、有一定感情；另一方面，是因为宅基地的

※基金项目：国家社科基金《新型城镇化过程中农村转移人口的土地问题研究（14BJY101）》、宁夏高等学校科研项目《新常态下宁夏开放型经济动力与机制发展研究（NGY2015060）》。

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【资源配置】获得并不是花钱就能买到的这么简单，往往还需要付出额外的花费。

表2 宅基地的价值

每套宅基地平均价

单位面积均价（元）（元/平方米）重建自评出售重建自评出售成本

市价

报价

成本市价报价全宁夏平均145945206081224375415501920沿黄平原区152939220944193000426520982中部干旱区174270262972327500452577954南部山区103787117173175000

357

383

539

方差分析F值6.55223.0010.8580.8813.8260.150伴随概率P0.0020.0000.4470.4150.0220.862三区是否存在差异

是

是

-否

是

-

在每套宅基地的平均价格中，重建成本、自评市价在三类地区存在差异。南部山区大幅度低于其他两类地区，原因有两个：一是南部山区平均每套宅基地的面积最少，二是南部山区的经济发展水平最低。出售报价在三类地区之间的差异非常大，以中部干旱区最高、南部山区最低。在单位面积均价中，重建成本在三类地区没有显著差异，中部干旱区每套宅基地的重建成本最高，但套均面积也最大，导致单位面积重建成本下降。自评市价具有显著差异，南部山区宅基地的单位自评市价最低，既与其经济发展程度较低有关，也受到生态移民政策下大量人口向外部迁出的影响。

表3 宅基地来源（%）

祖传

审批购买自己占地合计全宁夏平均40.833.225.90.2100.0沿黄平原区24.537.737.10.6100.0中部干旱区28.646.624.80.0100.0南部山区

70.9

11.5

17.6

0.0

100.0

交叉列联表分析 卡方值=114.483，伴随概率P=0.000

3.宅基地的来源

从全宁夏平均来看，宅基地主要来自祖传继承得来，购买也占到一定比例，这两个途径都与集体所有制性质的关联不大。通过审批获得的占1/3，只有这个途径才是得益于集体所有制的福利性质，具体见表3。三类地区之间的宅基地来源具有显著差异。通过购买交易途径获得，以沿黄平原区所占比例最高（37.1%），表明沿黄平原区的经济发展水平较高，宅基地的交易频繁。

4.宅基地的产权

调查问卷显示，宁夏平均还有近1/3的宅基地尚未办理产权证（截止2015年）。在三类地区之间存在显著差异，南部山区的办证进度最慢（46.4%）。具体见表4。

农业经济 2019/6表4 宅基地有无产权证（%）

无产权证有产权证合计全宁夏平均29.970.1100.0沿黄平原区23.476.6100.0中部干旱区21.678.4100.0南部山区

46.4

53.6

100.0

交叉列联表分析 卡方值=33.821，伴随概率P=0.000

5.宅基地上住房的建筑结构

宁夏宅基地上的住房建筑结构，绝大多数是砖瓦房（81.7%），土坯茅草房很少（5.6%）。在三类地区之间没有显著性差异，表明宁夏农村住房建筑的差异性不大，其质量要求都处于砖瓦房阶段，具体见表5。

表5 宅基地上住房的建筑结构（%）

土坯茅草房

砖瓦房钢筋混凝土其他合计全宁夏平均5.681.711.11.6100.0沿黄平原区6.384.38.80.6100.0中部干旱区6.478.612.82.1100.0南部山区

4.0

83.5

10.8

1.7

100.0

交叉列联表分析 卡方值=4.483，伴随概率P=0.612

6.宅基地的通达性

宁夏农村宅基地的门前道路，较大比例得到硬化（62.6%），但还有不少是砂石路，农村常用的四轮机动车不能通行的窄砂石土路还占一定比例（20.0%），说明新农村建设仍然任重道远。具体见表6。在三类地区之间，门前道路存在显著性差异。南部山区的硬化率显著低于其他两地区，一是因为经济发展水平较低，新农村建设投入有限；二是因为生态移民政策，要求财政转移支付应将主要财力用于促进移民外迁。

表6 宅基地的通达性——门口道路类型占比（%）

水泥宽砂窄砂柏油路

石土路石土路其他合计全宁夏平均62.613.720.03.7100.0沿黄平原区72.41.919.95.8100.0中部干旱区67.78.619.83.9100.0南部山区

47.5

30.4

20.4

1.7

100.0

交叉列联表分析 卡方值=70.764，伴随概率P=0.000

三、宁夏农村宅基地闲置现状及对统一规划的看法

1.本村宅基地闲置的客观状况

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【资源配置】被调查者中，拥有第二套宅基地的有38户，占总户数596户的6.4%。第二套宅基地面积的平均值为820±825平方米，重建成本平均为125400±112712元，自评市价平均为258714±214470元，但出售报价平均为235769±180645元，低于自评市价。很显然，对于第二套宅基地的态度与第一套存在较大差异。对于第一套宅基地必须以高于自评市价出售，对于第二套宅基地则愿意以低于自评市价出售。从全宁夏平均来看，宅基地闲置的原因，全家外迁至城市的占28.7%，搬迁到本村他处的占43%，只是暂时闲置的

农业经济 2019/6占28.3%。宅基地闲置对农户造成的损失，只有10.1%的人认为很大。与之相比，宅基地闲置对社会造成的损失，有21.5%的人认为很大。

2.本村宅基地闲置的主观认识

宅基地是否闲置，闲置率是多少才算严重，目前还没有一个公认的最低阈值标准。一般而言，宅基地闲置严重与否，在很大程度上取决于经济主体的主观看法。被调查者根据自己的主观认识做出判断，结果汇总至表7。

表7 本村宅基地闲置状况（基于被调查者的主观视角）（%）

很不严重不严重

全宁夏平均沿黄平原区

一户多宅现象

中部干旱区南部山区全宁夏平均沿黄平原区

宅基地闲置现象

中部干旱区南部山区全宁夏平均沿黄平原区

空心化程度

中部干旱区南部山区

63.230.4

23.846.7

10.917.4

2.14.9

0.00.5

100.0100.0

54.626.539.414.7

27.951.932.930.7

10.413.520.538.0

7.15.96.715.3

0.02.20.51.2

100.0100.0100.0100.0

145.911

0.000

55.225.334.012.3

25.961.838.940.5

13.010.216.729.4

5.92.77.39.2

0.00.03.18.6

100.0100.0100.0100.0

119.247

0.000

35.719.0

41.541.1

一般16.528.8

严重6.110.4

很严重0.20.6

合计100.0100.0

108.810

0.000

交叉列联表分析卡方值伴随概率P

总的来说，被调查者主观上所认为的严重程度不是很高。在三类地区之间，在这三个方面都存在显著性差异。相比较而言，在沿黄平原区的被调查者认为最为严重，原因是沿黄平原区经济发达，农村居民外出打工者多，城市化进程较快，一些农户已经实现了在小城镇和中小城市的定居。

3.是否愿意对宅基地进行统一规划

从全宁夏平均看，较大部分的被调查者（51.5%）愿意对宅基地进行统一规划，少数人（13.6%）对此问题没有概念和想法，但还有不小比例的被调查者（34.9%）不愿意对宅基地进行统一规划。在三类地区之间的差异不具有统计学显著性。具体见表8。

表8 村集体或上级对宅基地进行统一规划的意愿（%）

愿意

全宁夏平均沿黄平原区中部干旱区南部山区

51.550.645.859.6

没概念13.615.415.79.3

不愿意34.934.038.631.1

合计100.0100.0100.0100.0

四、结论

总体来看，宁夏农村宅基地的占地面积较大，闲置问题并不严重，但在经济发达的沿黄平原区，相对较为严重。鉴于农村宅基地的地区分异特征显著，相关部门在出台宅基地政策时需要因地制宜、因户制宜，切不可搞一刀切。参考文献

［1］王兆林，杨庆媛，王娜.重庆宅基地退出中农民土地收益保护研究——基于比较收益的视角［J］.中国土地科学，2016，8：47-55.

［2］冯健、杜瑀.空心村整治意愿及其影响因素——基于宁夏西吉县的调查［J］.人文地理，2016，6：39-48.

［3］张莹.北京市宅基地现状及利用模式与实施策略初探［J］.小城镇建设，2016，5：28-31.

［4］ 韩纪江.论中国式人地分离［J］.湖南财政经济学院学报，2013，6：31-36.

●作者单位：

1.宁夏医科大学 宁夏 银川 7500212.北方民族大学 宁夏 银川 750001

交叉列联表分析 卡方值=9.179，伴随概率P=0.057

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