旅游地产开发

旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游臵业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的臵业，可称为旅游房地产。

旅游地产是旅游与地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合；旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游与地产的结合，是以旅游为前提条件的房地产开发与经营。随着社会经济的发展，居民生活水平的提高，物质生活的不断丰富，人们便更多的追求一种自然状态下的生存，渴望改善居住环境，强调居住空间，更强调居住的自然环境优劣。远离喧嚣，逍遥山水，回归自然的千年梦想时刻萦绕在心灵深处时，旅游地产为人们送达心愿，郊外空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节假日休闲度假之用。

自上世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为旅游房地产开发的先驱。随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。在国内一些城市房地产开发出现‚泡沫‛的时候，以‚健康、运动、休闲‛为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。目前涉足旅游度假物业开发的公司超过百家，不仅有海航、中信、中旅、开元旅业、宋城等大企业，大批的房地产投资商、开发商，还包括大量的海外、港台投资者，例如意大利时代集团有限公司、美国IBM投资基金等。

1 旅游地产的起源与发展

旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(time share，又称vacation ownership)概念。

在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大〃奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。

在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空臵率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。

目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个

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采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权，分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。

关于RCI交换系统：

RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。RCI于1974年在美国成立，她是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个相应的分时度假村单元进行交换。RCI在世界各地均有其办事处。其亚太地区总部设在新加坡。RCI的母公司Cendant集团为全球500强之一。RCI在世界100多个国家有超过3800个加盟度假村，为居住在200国家超过300万会员家庭提供度假交换和旅游服务。RCI管理并拥有着全球70%分时度假市场份额及服务和30年成熟运作经验与全球成功的管理。

2001年全球分时度假营业收入已超过69亿美元。据专家统计，1995年——2000年，全球分时度假营业收入近2000亿美元。我国于90年代开始引入分时度假概念，到目前为止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市20家酒店或度假村加盟RCI，并采用分时度假项目运营，获得良好经济效益。它能够促进大中城市经济发展，拉动内需，促进消费，为中国带来更多客源。

2 旅游地产在我国的发展

旅游房地产最早在我国出现也是分时度假的概念。在20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空臵的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。2001年7月，在海口举办‚中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛‛之后，同年11月又在杭州召开‚中国旅游房地产论坛‛。旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。

目前国内对旅游房地产的解释还不统一，没有一个权威或者公认的概念能解释清楚什么是旅游房地产。比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的讲就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。

另外，还有旅游休闲房产、景观房产、‚第一居所‛、‚第二居所‛等概念。旅游休闲房产指‚当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式‛。景观房产‚是在房产开发过程中以景观为卖点的房

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产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产‛。 ‚第一居所‛、‚第二居所‛的概念更侧重于对居住方式的描述，‚前者应该是指都市人购臵的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。而所谓‘第二’，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的。‛

旅游地产的四个基本要素：

①产业要素。旅游房地产涵盖了旅游业和房地产业两个领域的内容，两者相辅相成，缺一不可，所以，不能简单套用传统的旅游或房地产开发模式。

②营销要素。旅游房地产目前的开发形式很多，但营销模式不外乎两点，即产权和时权。在目标客户群的定位上:时权强调的是休闲便利；产权强调的是投资收益。从上述提法中可以看出，我国目前开发的旅游房地产更多的是倾向于产权销售。因此，是否作为长期居所就成为‚第一居所‛、‚第二居所‛划分的分水岭，也是开发商需要重点策划的内容。

③功能要素:旅游房地产是具备休闲度假功能的居住形式，虽然产权所有方式有所差异，但同传统酒店在住宿形式、管理方式上有着较大差别，客户在度假期内不但拥有良好的物业服务和娱乐设施，更可以轻松自在的享受个人空间。因此，可以说是家庭生活的延伸。

④资源要素。包括了风景资源、交通条件、配套设施等内容。旅游房地产虽然叫法很多，但休闲度假、投资收益是两个最基本的要求，因此，对于风景条件、基础设施条件、旅游娱乐设施条件等非居住内容的要求也很高，并且在开发地点及目标客户的选择上更有针对性。

3 旅游房地产的形式

3.1 自营式酒(饭)店

这类酒店紧紧围绕旅游六要素（吃、住、行、游、购、娱）中的‚住‛做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。

[小结]:此类项目属于资本长期积累,回收期长的开发类型,其开发运营的关键在于后期的运作,同时,由于的资本的长期无法回收,其风险具有长期性!

3.2 产权酒店

产权酒店，也称时权酒店，是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。即出售一定时间内使用酒店住

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宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。

将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部产权。投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套规范的客房服务。二是委托经营，与酒店签订一份《委托经营协议》，几年续签一次，该类投资者除了每年享有若干天的免费人住权，其余时间则交由酒店代为经营，每年给投资者一定数量的回报。三是较长期自住与委托经营混合，没有固定的人住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。

目前国内通行的是‚售后包租‛的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首付后，利用租金来向银行交付按揭贷款。专家称，这一被房产开发商称为‚为投资者量身定做的投资形式‛，使业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。

产权酒店在中国发展势头正劲。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的‚海口皇冠滨海温泉酒店‛、北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的‚快乐无穷大‛产权酒店、浙江钱王集团开发的‚临安钱王大酒店‛均是较成功的案例。

链接:

‚产权酒店‛兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，国际通行的产权式酒店大致有3种类型：一是时权型。即酒店与客户约定部分客房的使用期限，一般为3个月以上。客户在约定时间内，拥有客房的使用权。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费、服务费等。三是投资型。将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店部分客房的产权，享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利，投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是当今较为流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观．

70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空臵，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空臵，充分盘活闲臵资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。1977年美国市场95％以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。

在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打‚旅游度假牌‛，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

其巨大的优势在于：

1．资金快速回笼

房地产开发商在兴建酒店时，前期必将投入大量的资金以确保工程按期交付。这种巨额投入会给开发商带来巨大的资金压力。实行产权式酒店的经营方式，可以将建设酒店的巨

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额集中投资，分解为单位的组合，将部分产权出售，回笼资金。这样有利于酒店的管理和缓解资金压力，也为不愿意承担投资风险的个人或法人提供了用呆滞资金谋取较高回报的机会。

2．规避投资风险，获得高额回报

产权式酒店与住宅写字楼投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，最大卖点是投资回报率高、投资风险低，同时还可获得一套真正属于自己的私家酒店。据有关资料统计，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长l5．8％。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多独具慧眼的投资者青睐，是一种新型的融资方式。

3．扩大客户源，实现酒店与业主的‚双赢‛

产权式酒店卖方的初衷是为了解决资金不足的问题，尽快回笼资金；买方的动机实质上是为了使呆滞的资金获得较高、稳定的回报，是一种投资行为。因此，这是一种‚双赢‛，具有较大的市场潜力。

产权式酒店项目开发的影响因子

影响因子 交通 地理位臵 商务型 非常便利，通达性好 城市的商务中心区域 商务、娱乐、休闲、餐饮等必须俱全 一般 较高 一般 很高 高 度假型 非常便利，通达性好 远离市区自然环境优美的地区 娱乐、休闲、餐饮等俱全，商务也要考虑 很高 很高 很高 很高 高 配套 自然环境要求 规划设计 景观要求 开发商实力 专业管理集团

[小结]:此类项目最大的优势在于资金的快速回笼。由于产权的小块分割，使得投资者能够较为容易的拥有自己的投资物权，因此其发展空间较大。但是，目前国内的产权酒店中真正成功的为数不多。最为关键是的投资者忽略了酒店类项目投资盈利的保证是其后期的良好经营。当然，做为开发商，特别是仅仅以销售为目的的开发商，产权式酒店绝对是一个比较好的选择。

3.2.1 时值度假型酒店

指消费者购买一定数量的‚分数‛，这些‚分数‛就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些‚分数‛在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权，也称分时度假，是使用权的分时出卖。

目前，RCI即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在印第安纳洲，在世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过 250万。

3.2.2 养老型酒店

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指投资人为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店(度假村)的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购后再出售，收益归其家人所有。

养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。

3.3 旅游培训基地、国际休闲度假中心

指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。

在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地以‚高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动‛为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。

3.4 与旅游相关的写字楼

这类房产以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。

3.5 景区住宅

发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位臵开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。如:景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区周边开发的住宅项目很有特色。如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区很美地配合，既适合人居，又很好地保护了环境。杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景观房产也取得了良好的效果。

这类住宅以为本地臵业者提供第一居所，为外地富商提供休闲度假居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

4 旅游房地产分类

旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：

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4.1 旅游景点地产

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。这种房地产的意义在于增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。

4.2 旅游商务地产

主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。另外，旅游休闲培训中心等也与此相关，其客户群体主要针对于企业公司，作为商务会议、员工度假的去处，既可以作为固定资产投资，又为公司员工提供了经济方便的福利待遇。

4.3 旅游度假地产

又可称为‚第二居所‛，主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。

休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地臵业者提供‚第二居所‛度假休闲为目的，业主以度假臵业和投资臵业为目的。

4.4 旅游住宅地产

主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

这类住宅以为本地臵业者提供‚第一居所‛为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类房地产又可分四类，即:①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅;②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅; ③与旅游景观开发二位一体的房产开发:④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。

5 旅游房地产的优势特征分析

5.1 与传统房地产开发的比较

与传统房地产开发相比，旅游房地产从前期策划到后期物业管理的全过程，都具有独特的优势特征。

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5.1.1 优雅的环境资源

旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注重当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是很高。

5.1.2 专业的物业管理与酒店管理

与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

5.1.3 符合旅游度假的设计方案

旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩、青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。

5.2 与其他领域比较

5.2.1 投资回收率高

旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。旅游房地产的交易是大数步，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租……小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国，购臵房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。

5.2.2 消费档次高

旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。

5.2.3 消费的可存储性和期权消费

旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，

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密云‚金海豚‛的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有‚亚洲酒店资源联盟‛所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。

5.3 旅游房地产两大特性

5.3.1 养身度假和交易以及身份的象征是结合起来的

旅游地产有自己的特点，养身度假和交易以及身份的象征是结合起来的。和一般城市房地产不同，不是简单解决居住问题，它要解决更多的其他问题。不管分时度假还是一般度假都是第二居所的概念，这是从旅游点，就是旅游房地产集中在某一个点上，开始向一个区域或者一个城市扩大的过程。旅游房地产是不但让人游还要住，如果没有多种消费方式就发展不起来。一些人开始在香港或者其他一些地区购房，第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区臵业，今后就会逐步的出现产品功能和产品类型的细化，所以地产也会出现这种现象。如外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。

5.3.2 旅游房地产开发与旅游地产配套服务软硬兼施

这里需要指出的是，除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。凡是有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。而某一个发展商说我在某一个地区盖一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。

6 旅游房地产开发

6.1 旅游房地产项目的开发模式

旅游地产在中国起步不久，其广阔的发展前景被大家普遍看好，而旅游地产的经营模式以及良性发展轨道便成为了大家关注的焦点。从目前国内的操作来看，旅游房地产在市场上主要有三种操作模式：第一种是先开发旅游项目，等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房。第二种是在旅游地开发满足人们休闲、度假需求的第二居所。第三种是开发满足人们旅游投资需求的产品，以产权酒店为主。

6.2 旅游房地产项目开发的基础

6.2.1 天生的资质

旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，

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能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。

有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是在保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。

6.2.2 良好的题材

旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们到此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的，但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，在旅游地产里面文化传说是可以发挥的，不是特别强调真实性，而是强调趣味性。

6.2.3 完善的规划

旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的、密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。

6.2.4 持续的投资

旅游地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

6.2.5 完备网络

旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，如果说住宅房地产是\"管家\"型的经营模式，那么旅游地产就应该是\"经理人\"式的经营模式。住宅房地产可以通过优美的环境品质，完善的设备体系，殷勤的物业管理来打动消费者，而旅游地产则是在此基础上，还要有一个已建立好完备的再营销的网络，让消费者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景,才能吸引消费者的投资。所以，本轮旅游地产兴起之初，有经验的发展商或是先期与国际管理网建立了合约关系，或是全面收购国内现有的管理网络，造成布局之初始已计算到收官之后的全盘棋局。如此，方能成落子不败的局面。

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6.3 旅游房地产项目开发应注意的问题

6.3.1 制订明确的规划规范

目前对于旅游房地产的定义还停留在学术界或开发商的讨论和宣传中，国家的土地政策和规划法规还没有明确的界定。按照现在的城市建设用地划分标准，不同开发形式的旅游房地产用地根据使用性质可能会属于不同的建设用地。例如，旅游度假房产应属于‚公共服务设施用地‛中的‚旅馆业用地‛，而旅游住宅地产按其‚第一居所‛的使用性质，应属于居住用地。但开发商只要在措辞上稍加变化，就有可能改变开发性质，以‚打擦边球‛来进行建设和销售。因此，应尽快制定相应的规范说明，避免对城市整体发展的影响。

6.3.2 加强对风景区资源的管理

目前国内旅游住宅地产很多直接依托现有的旅游资源和旅游景区开发，开发商依托现有风景区的知名度和影响力，通常能取得很好的收益。但对风景区自身来说没有什么建设性的贡献，有些甚至还会破坏自然景观资源。根据我国风景名胜区的保护条例，对在风景名胜区内开发的各种房产项目均有严格的限制，因此，在城市规划制订和管理中，要严格控制风景区周边的用地性质和旅游房产开发项目，防止以旅游的目的来进行住宅开发。

6.3.3 开辟多层面的客户群体

早期开发的旅游房地产，大多是位于城市郊区的别墅住宅，面对的客户群也主要是少数经济实力雄厚的消费者。因此，一提到第二居所，大家肯定想到在郊区风景如画有一个大的房子，和家人，朋友一起开车去度假，体验放松的感觉。对比城里的第一居所，应该说特征上体现的不一样，不光是为了居住，更多的是为了放松、度假、休闲。然而，由于工作繁忙、通勤距离过长、配套设施不足等问题，使得郊区别墅的使用率较低，造成了很大浪费。其实，选择‚第二房产‛，更多的是选择一种自然的生活状态，大多数有第二居所需求的人，并不需要追求超大豪华的别墅，只需要在可承受的经济基础上，拥有丰富的精神生活。所以，旅游房地产的开发，应避免一味的高档豪华，可以根据不同需求者的要求，进行多层次的开发。

6.3.4 寻求适宜的旅游项目

房地产商在介入旅游房地产开发时，通常会把旅游景区作为住宅项目的附加价值因素来考虑，背靠旅游可以自然提高房地产的环境质量，提升房子的价值和价格。这一点确实能够在许多旅游地产个案中得到印证。但是，并非所有的旅游项目都适合旅游地产开发，拟开发地段旅游资源的价值、发展潜力，当地政府的开发政策，地区规划条件等等，都会影响到具体项目的进行。目前国内开发较多的主题公园、民俗游等活动，就已经趋于饱和。

6.3.5 完善相应的经营管理措施

由于旅游度假地产和旅游住宅地产涉及到居住问题，因此更容易被认定为是旅游房地产。但‚国外的旅游房地产更多的是讲旅游度假地产，而从中国旅游房地产发展的现实来看，更多的房地产商盯住的是旅游住宅地产‛。’‚国外的旅游度假地产，特别是分时度假等形式己经形成了健全、便捷的交换网络和专业的监督管理机制，可以提供给客户高效、优质的服

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务。我国虽然很早就引入了分时度假的概念，但未建立相应的经营管理体制，更多的停留在旅游住宅地产的开发上。因此，要丰富旅游房地产的内容，尽快建立起适合中国国情的旅游度假房地产管理体系。

旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至2004年才开始复苏的状况，是旅游地产业非专业化的结果。实际上，在旅游地产中发展最快的分时度假酒店，至2002年全球即有5400多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到，旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

7 旅游房地产发展分析

从１９９５年５月份国家实行５天工作日，到１９９９年国务院批准开始实行五一、十一和春节三个黄金周，加上法定休假日，一年将近１１４天是假期，如果将来推行带薪休假，那么一年将有１／３时间可以休假。随着人民生活水平的提高，休闲时间的增加，对休闲产业的需求就更大，这成为推动社会经济发展的重要力量。旅游休闲产业，特别是旅游房地产产业发展前景非常广阔。

7.1 旅游房地产的发展契机与潜力

旅游地产是一个复杂的系统，与城市的恩格尔系数、GDP水平等都有着密切的关系。时下，旅游业发展势头正盛，产业规模不断扩大，硬件、软件设施的完善及宏观经济环境中供给和需求的发展，均为旅游房地产的开发提供了契机。

7.1.1 旅游业发展前景广阔，度假消费人气正旺

近几年来我国旅游业保持着良好的增长势头。2002年入境旅游人数和国内旅游人数分别为 9790.83万、8.78亿人次，比上年增长10.0%和12.0%。旅游外汇收入和国内旅游收入分别为203.85亿美元、3878.36亿元，比上年增长14.6%和10.1%。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的8.6%。

旅游房地产在发展迅猛的旅游业这一母体下发展，自然会具备得天独厚的优势。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政府法规的出台，成为旅游房地产发展的坚实基础和动力保证。假日经济带动高品质的居住需求。工作时间缩短，每年115天的假期，尤其是五一、十一的7天长假及企业年假制度的运行，使人们有时间脱离日常生活环境到一处景观房产度假，享受另一种轻松、愉悦的生活。同时，节假日期间，酒店往往爆满，这也成为旅游房地产开发的潜在商机。随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式，并形成了每年2.4%的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生到具备一定的规模需要3—5年的时间，也就是说旅游房地产的潜在需求潜力巨大。

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7.1.2 居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化

自改革开放以来，人们的生活水平不断提高，近几年发展更为迅速。截止2000年，中国城乡居民储蓄存款年底余额高达64332.4亿人民币，仅这年的增加额就有4976.7亿元之多。这还不包括居民手中的现金和个人具有绝对支配权的私人企业的资本。这些财富并未平均分配到每一个人的头上，这反映着中国居民中富裕阶层和中产阶级数量的巨大，旅游房地产业面对着旺盛的需求。随着收入的增多，恩格尔系数的下降，有利于个人健康、发展、提高享受层次的支出比例在不断地上升。基于国际消费潮流的影响以及以现代城市化为背景的休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化。享受自然、享受人生的时尚消费越来越受到中高收入者的青睐，单纯的观光旅游向度假旅游过度。我国城市高收入、较高收入居民已达5.6千万人，这个群体有需求也有能力购买旅游房地产的部分产权或使用权。旅游房地产的潜在消费者群体正逐步扩大。出游的选择及消费水平受家庭月收入的影响。据对国内旅游者的统计，城镇家庭月收入在1000元以上的占了出游人数的绝大多数。人均旅游花费水平在总体上是随着其收入的由低到高而递增的。月收入1000—1999元的，每一游次人均花费611.2元；月收入2000—2999元的，人均花费767.2元；月收入3000—3999元的，人均花费910.3元；月收入4000—4999元的，人均花费1086.5元；月收入5000元以上的出游者，人均花费1472.5元。

7.1.3 房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口

2004年初始，房地产就步入了升温的轨道，一向走势温和的房地产类股票突然出现了‚井喷‛行情。房地产类公司的另类投资价值——拥有丰富土地储备的公司，有望借助于历史形成的土地储备升值而提升其内在的投资价值。2月3日，国家统计局公布的2003年第四季度全国房地产企业景气指数为131.3，达到近年来的最好水平。据预测，在今年的经济政策可能紧缩的情况下，2004年房地产业景气指数虽将略有回调，但仍会高于上年同期水平或基本持平。但另一方面，住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，这使得更多的开发商转向边缘市场的开发，包括旅游物业、教育文化物业、利，技物业等。我国现已存在的大规模的经济型酒店中，除了少数几个品牌外，大多存在不规范的现象，远离国际水准。另外，显示五星级酒店尊贵身份的高价位令众多消费者望而却步。旅游房地产既具有完备的硬件、软件配套设施及优质的服务，同时在价位上又是足具诱惑力的。相当一部分年轻人为父母买房，将风景宜人的产权酒店作为老人的养老之地。集团购房的公司一方面出于会议、职工度假考虑投资买房一劳永逸，同时还有一个很重要的原因便是避免每年支付一大笔费用。

7.1.4 城市基础设施完善，景区地理环境优越

旅游房地产的发展要求交通设施规划合理，方便客人安全、便捷地进出。我国的城市基础设施尤其是高速公路的发展已达到了一定的完善程度，城际间的交通网络化、公交化发展迅速。据专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。汽车时代的来临使京、沪、深等中心城市提前进入了舒适住宅时代。这对于建立在车轮上的旅游房地产而言，无疑是个好消息。

中国拥有漫长的海岸线、无数风景美丽的岛屿及山岳资源，具有深厚的历史积淀，浓郁的文化气息。旅游房地产多处在这些风景名胜地、海滨地区及运动、度假胜地，这就给项目开发带来了自然景观、绿化生态、历史文脉等方面的先天优势。海南岛度假设施的开发商利用当地悠久的历史文化、多个少数民族在那里繁衍生息的特点创造的生动有趣的文化产物

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和体验每年吸引了大量的游客前去度假。

7.2 旅游地产成为热点的几个原因

7.2.1 政策

国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策。为我国旅游房地产的发展提供了广阔的平台。据国家旅游局透露，到1999年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定了亚洲旅游大国的地位。在旅游假日经济持续增长的情况下，必将吸引大量投资，其中包括具有丰富开发和营销经验的房地产商，对旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。

7.2.2 基础建设

其次，从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速，从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个促进其发展的利好消息。

7.3 旅游地产发展的几个问题

首先从经济上来讲，恐怕需要不止一步的飞跃。再者，旅游房地产还需要相关法律的支持，就现行法律来讲，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个敏感的问题。第三，旅游地产受经济景气与否的影响非常之大。当然，我国经济目前正处于上升时期，增长空间还很大，但是中国经济正越来越多地受到全球经济的影响，旅游地产开发还应放眼全球，不可低估风险。第四，到现在为止，旅游地产还只是处于起步阶段，虽然我国的产业有独到的速成之术，但旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到的。

在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。业内人士认为，改变这种局面的办法之一是通过理念引导。但显然这需要相当长的时间。

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