改革开放至今我国出台的房地产政策

改革开放至今我国出台的房地产政策

1980年

4月，邓小平指出：住房要进行商品化，住房分配制度应该考虑调整，房子可以作为商品出售。

1982年

国务院在常州、郑州、沙市、四平4个城市进行了新建公有住宅补贴出售试点。实践证明，这项改革是成功的，取得了较好的效果，积累了一定经验。

政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿

政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权

1984年

政策目标：发展房地产业

政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点

1987年

1987年12月1日，中国土地“第一拍”。这是一次历史性突破，是我国土地使用制

度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。

政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售

1988年

政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革

政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场。

1989年

政策目标：加强房地产市场管理；

政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根。

1990年

上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革。

政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；发布《土地管理法实施条例》。

1991年

11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。对房改的深化进行起到了重要的依据作用。

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。

政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行。

1992年

在邓小平南巡讲话的带动下，我国对外开放及市场化改革的步伐加快。从此，全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。

政策目标：加快房地产业发展。

政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款。

1993年

6月23日，宣布终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产。6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，引导过热经济实现软着陆。自此，国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。

政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展。

政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益；发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。

1994年

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。

政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革

政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序。

1995年

海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。

政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程。

1996年

全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进。

1997年

5月，中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。

实行适度从紧的财政政策和货币政策

1998年

《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）文件出台，这是我国住房体制改革的纲领性文件。决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这项重大改革举措对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用。至此，福利分房制度被取消。

政策目标：促进房地产业发展

政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整。

1999年

1999年4月，建设部发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及《城镇廉租住房管理办法》。

实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半。

2000年

2000年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。

启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少。

2001年

2001年建设部发布我国第一部《商品房销售管理办法》，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。该办法的实施，对于规范房地产市场销售

起到了一定的积极作用。

2001年7月13日，北京成功申办第29界奥运会，自此，以北京为代表的房地产市场进入“奥运时代”，在“奥运”的强大利好刺激下，中国的房地产市场进入了飞速发展的快车道，几年的时间房价翻了好几番。

政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房。

政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费。

2002年

1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》。

7月1日，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（2002国土资源部“11号”令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器。

8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。

2003年

1月1日开始，经北京市区政府批准的土地一级开发项目，都由土地整理储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位，开发商不能再介入这一领域。由此，北京正式进入了以土地储备制度为主要特征的供地新机制时代，实行多年的土地协议转让制度终于寿终正寝。

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例。

7月：出售的房屋开始征收房地产税。

8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展。

2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长。

2004年7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为房地产业界有名的“8·31大限”。住宅土地用地价格由此一路狂涨。

8月：地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回。

10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点。

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加。

市场反应：2005年上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。

2005年

2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。同年4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文）。至此，国家开启了控制房价的大幕。9月：银监会212号文件——收紧房地产信托10月：国税总局重申二手房交纳个税

市场反应：房价继续上涨

2006年

2006年5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）被国务院转发。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的

70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。

4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来

5月

（1）国六条出台——新一轮调控大幕开启

（2） 国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系

（3）国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场

7月

（1）未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度

（2）建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

（3）108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资

8月

（1）土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规。

（2）央行再次加息——宏观调控动用金融手段

（3）建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策。

9月

（1）房地产市场整顿，规范交易秩序

（2）完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加

2007年

1月

（1）建设部规范房地产经纪行业

（2）国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始

3月

（1）通过《物权法》10月1日起执行

（2）央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）

6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变， 是住房新模式的转折点。9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为。

10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证。加强土地供应调控，缩短土地开发周期。

10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。

12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。

2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）

9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；

10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。

2009年

规定向中国政府购买土地的最低首期付款为地价的50%，相关土地出让合同订明的分期付款期间一般不得超过一年。除经政府共同批准，相关土地出让合同订明的分期付款期限为2年。如果开发商不能准时缴付，将不被获准收购任何新土地。禁止地方政府给予开发商折扣或容许开发商延迟付款

规定向中国政府购买土地的最低首期付款为地价的50%，相关土地出让合同订明的分期付款期间一般不得超过一年。除经政府共同批准，相关土地出让合同订明的分期付款期限为2年。如果开发商不能准时缴付，将不被获准收购任何新土地。禁止地方政府给予开发商折扣或容许开发商延迟付款

2010年

1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应：春节后恢复上涨，继续产生高价地王，3月后房价飙升

9月：史上最严厉房产调控政策

<暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

这次调控后的市场，成交大幅下降，增速放缓，观望浓重。

2011年

2011年1月26日\"新国八条\"出台，地方细则陆续跟进，新政在限贷、限购方面给楼市成交带来了直接和巨大的影响。\"限购令\"使得大多数投资性和部分改善性购房者失去购房资格，而依然高位运行的房价及贷款成本的提高，也使不少刚性需求购房者力不从心。在双重压力下，市场需求被大大抑制，楼市迅速跌入低迷。

和历年调控政策相比，\"新国八条\"最突出之处在于，除了通过金融手段，使得二套房贷首付比例达到60%，还通过行政手段要求地方政府出台限购措施，并制定房价控制目标，还将限购范围扩大到全国各直辖市、计划单列市、省会城市等。新政不仅涉及面广，而且调控力度大，超过以往各次调控政策。

2011年5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务，期望以保障性住房代替商品房市场的投资拉动作用，满足部分刚需。

7月6日：金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。

受到政府金融政策和住宅成交惨淡等因素的影响，一些住宅开发商开始转战商业地产；保障房建设力度加大，多种因素综合或使商品住宅价格回归理性。

2012年

3月14日，温家宝总理在记者见面会上强调坚持房地产宏观调控政策，促使房价合理回归。3月16日，列入政府工作报告。

3月24日住建部下发《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求各地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理，全面推进2012年城镇保障性安居工程建设。

4月13日，国务院常务会议决定绝不让房地产调控政策出现反复。同日，各地重启首套房优惠利率，微调政策鼓励刚需。

在中央调控政策不松动的背景下，2011年以来，19个城市纷纷微调了当地的楼市政策，其中大部分城市的调整幅度较小，而佛山、芜湖等“动作较大”的城市则遭遇了搁浅的命运。