聚焦镜.FOCUSING MIRROR
効长雅楠
日前，全国30余家商业地产资本方、业主方、服务方代表齐聚南京，在中 购联的组织下探讨购物中心全国团体标准。这次专家研讨会涉及的标准包括： 购物中心资产管理标准和指标体系、购物中心租户服务等级评价标准，以及购 物中心信息系统建设与应用规范。
在现场，讨论异常激烈，会议时间过半，针对第一项议程一一资产管理标 准的讨论还没有要停的意思。不止一值业主方代表说，因为数据标准不统一， 没有办法傲行业对标，资本价值也没有被最大化地体现出来。
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翻阅中国商业地产企业的年报会发现.很难 在统一的指标下进行比较.比如最简单的面积.就 有着不同的披露口径，有建筑面积.有可租赁面积. 有的包含车库.有的不含车库.以至于商业项目的 坪效等基本经营效率数据都无法获知。这种情况和 国外形成了鲜明的对比.比坪效更加详实的经营效 率指标.都是公开可查的.这是资产流通的基础。
如果孤立地去看这场购物中心标准启动会. 很像一场神仙打架，但如果把它放在更大的视野里. 也许可以看到中国商业发展的一个崭新的阶段。
郭增利.作为中购联购物中心发展委员会主任. 是这一次研讨会的主要召集人。他20世纪90年代 初供职于中国国内贸易部，在时任内贸部科技司司 长王晴的带领下.致力于中国商业科技系统的早期
搭建.直到2001年政府机构改革后.进入购物中 心领域.至今见证了中国商业30年的发展历程。
从\"禁止打骂顾客\"的物质匮乏时期走来. 郭增利深知中国商业经历的巨大变化；同时因为工 作关系.他对商业的发展有着和普通消费者不同的 视角。
郭增利很清楚标准体系对商业的作用和意义. 就像当年他所在的内贸部电子技术应用推广中心推 广商业科技系统一样.尽管普通的消费者无法切身 体会到这些后台系统会带来什么样的变化.因为它 们不一定会直接地反应到C端的消费体验上，但 对商业流通领域来说.标准化有着深刻的意义，它 是这个行业\"基础设施化\"的重要步骤.带动的将 是整个商业的系统性升级。
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搞活大流通
1992年4月，北京第一家麦当劳在王府井开 业.据报道，这家麦当劳拥有700个座位.29台 收银机.开业第一天接待了4万名客人。
郭增利回忆.一个汉堡九块钱.加上小食饮料. 兰黛等化妆品牌等纷纷于上世纪90年代左右在中 国落地生根了。
从物质短缺时代走过来.人们为琳琅满目的 商品带来的丰足感欣喜。每周.郭增利会骑行15 公里.从南三环的成寿寺一路到北三环的静安庄家 乐福大采购.大包的纸巾.易碎的鸡蛋把自行车装 两个人吃下来要二三十块钱。他当时刚工作不久. 得满满当当；他也会辛辛苦苦攒上7000块钱买一 月薪只有120块.花掉工资的四分之_吃一顿麦当 台进口的索尼25寸彩色电视机.在父母的数落声 劳是奢侈的.所以总带当时的女朋友吃三块钱一碗 中开心良久。
的加州牛肉面。女朋友的妈妈颇有微词.说\"你对 在内贸部工作的郭增利，清楚物质的丰富有 我们家闺女不好.都没带她去吃麦当劳\"。
着清晰的政策背景。1994年.他供职于内贸部商 现在回看.被麦当劳定义的高级生活实在匪 业发展中心，主要负责筹备全国商品交易会.包括 夷所思.但那就是当时人们趋之若鹜的生活体验。 外贸口的广交会和内贸口的天交会和上交会.那是 除麦当劳外.家电专门店、大卖场.洋快餐、雅诗
一个搞活大流通的历史阶段。
光有流通是不够的，流通还需要效率。郭增 利1996年第一次去日本，开始深入接触到科技在 商业领域的应用。此后数年.他所在的内贸部电子 技术应用推广中心的主要工作.便是在内贸部科技 司司长王晴的带领下.在中国的商业流通领域进行 科技化改革的推广，包括零售业流通科技.冷链物 流等等。例如.电子技术应用推广中心当时在中国 推广MIS (管理信息系统）系统。现在看来.已经 是非常稀松平常的管理系统.现在的商业零售企业 的后台管理系统功能要比MIS系统强大得多.但在 那时，MIS还是新鲜事物，部分率先应用科技手段 的企业.还可以获得贴息贷款等金融扶持政策。
IBM.富士通等企业.也乐于对中国商业企业
给予考察.学习上的支持.这也促成了后续这些企 业在中国商业科技市场的占有率。
郭增利记得.当时电子技术应用推广中心差 不多每两个月就要举办一次培训除了商业流通企 业外.各地商务厅.商委的官员都会积极地参加. 培训场地经常会爆满。
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MIS系统这样的管理系统也不会带来C端消费
来自商务部流通发展司的报告说.2017年中 的明显变化.但是对商业企业的内部流程管控作用 国商品零售额为32.7万亿元，同比增长10.2%. 非常大。
中国商品零售额增速仍处于较高水平.分别比美国、 简单来说，可以把这样的后台系统理解为商 欧盟.日本高5.7.6.1和8.3个百分点。但另_方面, 业流通企业的基础设施.企业可以从源头控制\"进 增速也在明显降低，国家统计局2017年的数据是. 销调存使得流程更加严谨，减少人为损耗.从 商品零售额增速近五年年均下降0.7个百分点。
经营层面提高商业的现代化水平。
实际上.我们的商业发展并非没有短板.而且.
让商业可持续发展
这些短板很有可能成为未来增长的潜力。
在中国购物中心国际论坛第十七届年会上. 回顾那段并不遥远的时光.我们仍旧会感觉 住友商事中国生活关联产业部门总经理大野隆平的 陌生.生活在当下的人们，已经太久没有商品短缺 演讲引发了在场数百名中国购物中心从业者的关的感受了。不仅如此.从虚拟到现实，商家无所不 注。
用其极地在吸引消费者的关注.让你买它！买它！ 他在PPT上展示了两组图片：一张是中国的 买它！
餐饮店，图片配文是.中国风靡一时的网红潮店。 购物中心大规模取代了百货.且购物中心里 小清新、INS风.穿着入时的年轻人拍得出美美的 的消费场景无数.创新品牌无数.这很容易带来一 照片发社交媒体.至于食物的味道.其实没人太在 种感觉——
我们的商业发展已经非常充分了。
意。另_张是曰本的餐饮店.图片配文是.曰本亘
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古长青的百年老店.言问团子店龄160年.村田眼 镜铺店龄403年，榛原和纸店店龄212年。
两相对比.带来强烈的冲击感。郭增利是这 场会议的组织者.他说.在中国.创新已经成为大 方向和主基调.但国内购物中心和零售业往往只盯 着出奇的创新.而对逻辑和本质的尊重明显不足。 比如零售的本质是服务.资本的本质是通过社会价 值实现稳定增值等。国内商业似乎更希望通过种种 出奇的方式获得表面的差异化\"优势\"，而这种暂 时性优势却未必能经得起理性消费的市场考验。成 熟市场则不同.企业发展模式是在一个产品上做深
度延展.甚至达到极致状态.用这种方式体现自身 持久和不可替代的核心竞争力，并且以此为终极发 展目标。
这不仅是日本商业的坚持。郭增利在英国考 察_个购物中心时.UCL (伦敦大学学院> _位知 名教授直言不讳地说.这个购物中心在当地并不受 欢迎，因为它破坏了城市原来的人文环境.开发商 赚了钱.但它的破坏力和为这城市的带来的创造力 相比.破坏力更强.只有对现有环境破坏最小的商 业才是可持续发展的。
这番话给郭增利带来很强的震撼.也促使他
更多地思考中国商业地产的发展 方向。他认为.对品质的注重并 没有成为国内商业发展的最高诉 求.这也是供给侧无法真正满足 消费需求的原因所在。潜心社会 价值.方得企业始终。人本思维. 利他思维和社会思维才是可持续 发展的真正王道。做商业尤其如 此。□
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