天域度假酒店二期项目可行性研究报告

天域度假酒店二期项目可行性研究报告

姓名：谢冬来

目录

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天域度假酒店项目可行性研究报告

第一章 总论 ............................................................................................... 2

1、1 项目概况.............................................................................................................. 3 1、2 项目提出的背景及建设必要性.......................................................................... 3 1、3 可行性研究的依据和范围.................................................................................. 3

第二章 市场调研及前景预测.............................................................................. 3 2、1 产权式酒店.......................................................................................................... 4

2、1、1产权式酒店的概念................................................................................. 4 2、1、2产权式酒店的流行趋势......................................................................... 4 2、2 天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析.......................................... 4

2、2、1市场形势分析......................................................................................... 4

2、2、1、1客观区域市场分析................................................................... 4 2、2、1、2市场供求分析........................................................................... 5 2、2、1、3项目比较分析........................................................................... 5 2、2、2本项目优劣势分析................................................................................. 6

2、2、2、1本项目同华宇皇冠项目相比较,具有共同的特点：.............. 6 2、2、2、2本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势：................... 6 2、2、2、3本项目与其他项目相比较具有的劣势：............................... 6

2、3本项目前景预测................................................................................................... 6

第三章 项目定位.................................................................................................. 6 3、1 主题定位.............................................................................................................. 6 3、2 功能定位.............................................................................................................. 6 3．3开发该项目目的定位：....................................................................................... 7 3．4项目开发的市场需求定位................................................................................... 7 3、5市场定位............................................................................................................... 7

第四章 营销策略................................................................................................ 7 4、1 宣传主题概念...................................................................................................... 7 4、2销售目标体系—-整体推广思路 ......................................................................... 8

4、2、1 现场广告牌的制作................................................................................ 8 4、2、2 施工围墙的制作.................................................................................... 8 4、2、3 广告语.................................................................................................... 8 4、3 外发式宣传策略.................................................................................................. 9

4、3、1 精品楼书................................................................................................ 9 4、3、2 折页楼书................................................................................................ 9 4、3、3 沙盘模型.............................................................................................. 10 4、4 销售进度目标（以面积计算，均指公寓部分) .............................................. 10

第五章 投资估算和资金筹措.......................................................................... 10 5、1 投资估算............................................................................................................ 10 5、2 资金筹措............................................................................................................ 10

第六章 财务评价与社会效益分析.................................................................. 10 第七章 结论...................................................................................................... 11

第一章 总论

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1、1 项目概况

本报告所陈述的对象为三亚天域度假酒店二期，以下简称本项目。 本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠,镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地.据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价,三亚空气质量位居世界第二,中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。

1、2 项目提出的背景及建设必要性

在过去的20年，随着中国经济持续升温,中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列,跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情,客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。

在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家，亚龙湾二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的天域度假酒店二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性,一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品,满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。

1、3 可行性研究的依据和范围

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究.

第二章 市场调研及前景预测

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2、1 产权式酒店

2、1、1产权式酒店的概念

产权式酒店由\"时权酒店\"（TIME SHARE)演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 。奈特.1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户.投资者既可长期居住,也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权.产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种.

2、1、2产权式酒店的流行趋势

由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报,且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19。3%.到2003年，已有6。5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的\"产权酒店\"已超过了1000个。 在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。

2、2 天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析

2、2、1市场形势分析

2、2、1、1客观区域市场分析

天域二期的定位是:中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。

酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。

1．从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。

在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长,现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首.旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用.

2．三亚有着天生丽质的自然美。

阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而天域二期,则是位

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于综合自然条件最好的亚龙湾.国家环保总局对全国17个沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明：三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大.每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处.

3．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场.

据新华社经济观察报道,2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者,当地居民只占10％，海南岛的客户占了20％,而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地,给三亚房地产带来了百年一遇的良机。

综上所述,天域二期的开发有着良好的外部经济环境,社会环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 2、2、1、2市场供求分析

天域酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店，客房接待能力达不到30万人次/年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过300万人次/年。三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。

从目前来看,亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求. 2、2、1、3项目比较分析

1．项目地块情况

项目的地块A5-2，约58070m2,位于亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着天域一期，是一块优质的专属沙滩的一线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地.

因为政府对一线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业,它都是稀缺的，不可多得的. 2．市场定位

天域二期是设计为五星级标准的度假酒店，与一期一样，目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客,包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房,对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。 3．比较分析

在同样的地理条件下,亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有一线海景的凯莱、喜来登等酒店，没有一家发出产权销售的信息。严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白.

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2、2、2本项目优劣势分析

2、2、2、1本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点： A、都位于亚龙湾。 B、均为新建项目

2、2、2、2本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势:

A、位置更好，我们为临海一线，

B、产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念,迎合客户对旅游度假房产的需要,套房户型可自由组合)

C、总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 2、2、2、3本项目与其他项目相比较具有的劣势： 采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多

2、3本项目前景预测

我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中,运用的经济数据，如价格,均是低于目前的市场价格;成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率.随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于世界级旅游目的地的天域度假酒店二期,更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景.

第三章 项目定位

3、1 主题定位

--天域度假酒店二期

——绝版海景视野，一生的度假计划 ——国宝级的海景，您将不再是过客

3、2 功能定位

结合天域度假酒店一期成功之处，规划设计的天域度假酒店二期，完善第一期的设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势.

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3．3开发该项目目的定位：

1．投资收益的最大化

2．提升现有天域酒店的品牌形象;

3．为亚龙湾成为世界级的旅游目的地做出贡献; 4．增强在市场竞争力;

5．增强客户满意度,提升客户重复入住率；

6．完善一期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。

3．4项目开发的市场需求定位

天域度假酒店一期已经运行五年。过去的五年里天域积累了许多成功的经验，这些都将成为天域二期建成后，成功运作的保障。五年中客人反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发天域二期的重要源动力。这些意见包括： 1．对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房,尤其是对正海景客房的需求;

2．对多功能厅和现代化会议设施的需求；

3．对现有园林和开敞的空间的满足和称赞,需求更多的自然园景和多变的热带植物；

4．需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行； 5．需求更多的康体设施和水疗(SPA）设施； 6．需求更多的独家休闲和VIP空间； 7．需求更多的文化活动和短程旅行活动。

3、5市场定位

市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。

具体细分,该项目的细分市场应是： 第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场

第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场

第三类市场：以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场

第四类市场:以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场 第五类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户

第四章 营销策略

4、1 宣传主题概念

● 天泽海韵度假公寓,您的酒店您的家

● 三亚首家“Beach condo\"主题的滨海度假公寓 ● 开创三亚度假物业小户型先河

● 时尚Condo，共享型的，交流型的，开放型的

● 经典的地段造就经典的楼盘,经典的楼盘吸引经典的顾客，经典的顾客享受经

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典的人生——天泽海韵，演绎经典

4、2销售目标体系——整体推广思路

销售的目标，毫无疑问就是要顺利地将产品销售出去,这就需要每一个操作步骤都达到了预期的效果,包括形象与品牌的推广效果、公关效果、销售进度和资金回笼计划.

这些既独立执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己的预期目标，但同时又为了实现同一个最终目标，是一个因果循环的目标体系.各步骤需要达到的预期目标如下。

4、2、1 现场广告牌的制作

内容:项目鸟瞰图、项目名称、主题广告词、副广告词、发展商、地址、联系电话。

色彩:底色为白色；图案为实效效果图图案；主题广告词为深蓝色;副广告词为深蓝色；发展商、地址及联系电话为橙色。

4、2、2 施工围墙的制作

围墙高度2.2米；底色为白色；墙顶为坡顶、带槽，深蓝色；图案采用墙体喷绘或者挂式广告牌，画面内容简洁,色彩明快,辅以项目广告语言，烘托销售气氛。

4、2、3 广告语

广告牌主题广告语：“天泽海韵度假公寓——您的酒店，您的家”。 本广告语为广告牌主题语言，也是本项目之核心概念，以醒目颜色和字体于最醒目位置。“您的酒店\"，表明本项目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顾居家的使用特点。整个概念营造了一种高雅、舒适、休闲的生活意境。

文字广告语： 我的海,我的梦

还是翩翩少年时，心中悄然编织一份海的梦想。而立之年，疲于奔波，驰骋商海.时称:下海弄潮.但与梦境中的海南辕北辙。海是神圣的，深邃中透着一份恬淡、闲适，身心置于其中,感受海潮的抚慰，消退内心的浮躁，抵达宁静。更是天域之海映衬梦中的海市蜃楼，赐心智于灵感，赋生命于充沛。我的海，我的梦. 天域 天赐之圣域

天域，天赐之圣域.应是人间仙境,涛声、椰影、海岸、沙滩、俊男、美女交织成一幅幅怡然自乐的风情图画，仿佛让时间停留的世外桃源，海边的香格里拉. 演绎传说，美丽依然醉人

人与自然和谐相融，没有城市的喧嚣，只有生活的戏嬉，捕蝶的野趣，随手采撷缤纷菁英,献给灵魂深处的生命挚爱.银白的沙滩，澄澈的海水,清纯的富氧空气,七彩的太阳雨。传说中美丽的故事，撩拔着心弦，享受一份纯净脱俗的人间情爱。

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天域，美丽依然醉人。。..。。 为健康加油,让生命增值

繁重的工作、紧张的会议、忙碌的生活和日益严重的城市污染让你无处藏身，亚健康状态已悄然出现在你的身上。事业成功了，身体拖垮啦 。。.。。。。

何不放下如山的工作、挽起告别厨房的太太、带上赶完功课的孩子，融入天域的怀抱？

4、3 外发式宣传策略

4、3、1 精品楼书

主要用于对新度假概念和新生活概念的引入,描绘以“自游人”身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣的种种优点，并详尽介绍项目周边及海南的众多旅游资源，以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式的渴求和憧憬。 内容：

● “自游人”新度假概念的优点和特色描述

● 家庭度假在三亚的迅猛发展和未来家庭度假的发展趋势

● 介绍海南与项目周边的旅游景点及民族风情诉求，项目的大环境优势

● 海南旅游交通设施及收费、旅游服务项目及收费、景点娱乐项目及收费、主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍 ● 海南旅游及三亚湾的发展规划与开发前景 ● 国外酒店式公寓的特色和优势介绍

● 公寓的规模、园林绿化、规划设计、户型设计、产品设计的介绍

4、3、2 折页楼书

折页式的楼书主要用于不集中的广泛宣传，目的是为了传输项目的上市信息，以较浅显化的内容和形式初步引起目标客户的关注，并产生进一步了解销售操作细节的兴趣. 形式： ● 大折页

● 设风琴袋放置插页(每张插页一个内容） 内容:

● 大折页

简单介绍项目的位置、周边旅游资源、规模、配套、物业管理、发展商实力等内容。（标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回顾项目的优势和特色) ●风琴袋插页

平面图、价目表、付款方式、认购流程、认购须知、销售方式、附加值优惠。

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4、3、3 沙盘模型

● 大模型：固定在售楼中心使用,比例和尺寸可根据展厅空间制订 ● 小模型：目标市场展销会使用，以易于搬运为原则 上述模式可考虑选择有灯光的形式，以加强效果。

4、4 销售进度目标(以面积计算,均指公寓部分)

● 形象建立及售前宣传铺垫阶段（开工开始至春节）：完成5%（本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进)

● 试销阶段(春节开始至五一):完成50％。

● 正式销售阶段（六月一日开始至二零零五年五月）：完成95％

第五章 投资估算和资金筹措

5、1 投资估算

● 总建设成本费用列项

A、 土地费用：750万（含过户）

B、 前期费用：200万（含规划设计、报建、勘探测量、水电配套） C、 土建及安装（含园林、绿化、公共部分装修、地下室工程）: 以1354

元/平方米预，共2866万

D、 消防自动系统、集中供热系统：240万

E、 公寓内部精装修费用：以667元/平方米计,共1412万 小计:5468万元

● 其它开发费用列项： F、 管理费用：80万 G、 财务费用：330万 H、 销售费用：70万 I、 开发期税费：630万 ● 成本综计6578万

5、2 资金筹措

● 自筹资金:4600万（用于土地成本、前期及土建） ● 销售回款或银行贷款：2000万

第六章 财务评价与社会效益分析

6、1 盈亏平衡分析 6、2 赢利预测

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6、3 敏感性分析 6、4 社会效益分析

本项目的成功开发，可以改善三亚湾的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率,对促进旅游及房地产消费起到双重积极的作用，同时也为三亚市旅游房地产的开发和运作提供了宝贵的经验,为三亚房地产开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。

第七章 结论

通过以上的分析和策略，我们发现,项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。

在项目的投资和开发中,不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的,具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的.

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