一、 溧阳市概况
1、
区域位置
溧阳市位于江苏省苏南，地处长江三角州，属上海经济区。土地总面积1535平方千米。距上海、杭州200千米，距南京、苏州、张家港百余千米，距南京禄口国际机场80千米，距常州机场60多千米。104国道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，新长铁路正在建设当中，芜太运河直达长江码头 。
2、
历史文化
溧阳秦朝建县。五千连年历史孕育了那个地址的文明。多少英雄好汉、文人墨客在那个地址留下了动人的故事和不朽的诗篇 。那个地址又是一块神奇的土地，溧阳上黄
水母山发觉的“中华曙猿”等大量化石，经中、美、德等国科学家联合考证，距今已4500万年，被以为是包括人类在内的一切灵长类动物的一起先人，可谓世界之最。溧阳由此被人誉为“人类老家”、“游子故乡”！
3、
自然资源
溧阳有耕地面积112万亩，林地万亩，河流和湖泊万亩。物产丰硕，是闻名的“鱼米之乡”、“丝绸之乡”、“茶叶之乡”，获国家“粮棉大县”、“商品粮基地县”、“全国山区综合开发示范县(市)”的称号。盛产稻、麦、油、茶、蚕茧、螃蟹、板栗、西瓜、毛竹等。六万亩茶园，二千吨茶叶，“前峰雪莲”，“南山寿眉”等茶名闻遐迩。以此，每两年举行一次“中国溧阳茶叶节”。溧阳非金属矿产资源超级丰硕、石灰石、方解石，大理石、陶土、彩瓷石等储量均在亿吨以上，且品位优良，具有极佳的开采价值。
4、
天目湖国际度假村
天目湖旅行度假区作为省级旅行度假区，已形成集吃住、参观、娱乐为一体风光旅行区，游客以每一年20%以上的速度上增，98年达到150万人次，度假村将以高尔夫球场、别墅景观为主体，依自然山水开发旅行度假项目。随着人民生活水平和开放程度的提高，在一片未受污染的自然山水怀抱下，享受人一辈子，已成人们的一大追求和向往，其市场前景十分广漠。
5、
溧阳昆仑经济开发区
江苏省重点开发区--溧阳昆仑经济开发区属上海为龙头的沿江经济开发区，地处苏、浙、皖三省交壤处，距南京、苏州、江阴港、张家港均在100千米左右，距上海、杭州200千米，距南京碌口国际机场70千米，距常州48千米，西傍104国道和运河，水陆交通发达。市经济技术开发区继续维持快速进展的良好态势。全区实现业务总收入亿元，实现工业销售收入亿元，完成财政收入9993万元，外贸自营出口1300万美元，全同利用外资4341万美元，实际利用外资1307万美元，全年新批进区工业项目17项目，完成投资亿元，开发开放取得新进展。完成了经济开发区整体计划设计，共计划面积由原先的平方千米扩大到平方千米，加速了三期开发步伐，完成基础设施投入2219万元。
6、
综合实力
溧阳全市万人口,2002年实现国内生产总值亿元，人均GDP1564美元。三次产业量为13: :。财政收入亿。自营外贸出口总额8153万美元。银行存款余额亿元，职工平均工资11171元，农人人均纯收入4375元。多次被评为全国综合实力百强县（市）。 二、 溧阳市经济运行状况
1、 经济总量
人均完成国内生产总值达13005元，比上年增加%。2002年全年完成财政收入88019
万元，比上年增加%，财政收入占国内生产总值的比重为%，比上年提高个百分点。
2、
市场物价
市场物价整体水平下降。2002年全市居民消费价钱指数为%，比上年下降个百分点。 3、
人民生活
城市居民生活水平继提高。2002年全市城镇职工年工资总额为62641万元，比上年增加%；城镇职工人均工资性收入为11171元，比上年增加%；农人人均纯收入4375元，比上年增加%。城乡居民储蓄存款继续增加，人均储蓄为8878元，增加%。居住条件改善，全年城镇新建住宅万M2，农村新建住宅万平方米；年末城镇居民人均利用面积为，增加%；农村居民人均利用面积，增加%
三、溧阳房地产市场研究
随着近几年国民经济的快速进展，溧阳经济的方方面面都有了长足的进展，2007年上半年溧阳市实现国民生产总值亿元，比上年增加%。全市共有在建的亿元以上工业和效劳业项目41个，总投资168亿元。实现财政收入亿元，在福布斯杂志（中文版）发布的《2007中国大陆最正确商业城市》百强中名列第49位。
城市的进展带动了溧阳市各个行业的快速进展，房地产市场也显
现出了迅猛的进展态势，随着供求关系的不断转变和城市计划的进行，房地产市场显现了很多转变，下面就我市房地产进展的一些数据做一个分析。
第一部份：城市研究
一、 溧阳市近三年GDP对照分析
溧阳2002-2004年GDP统计数据
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2004年
2005年
2006年
145 218 178
从2002年开始，溧阳的经济进展快速稳固，2004年开始更是上涨迅猛，从统计数据上看，到2007年，溧阳GDP有望冲破250亿元！2020年左右有望可冲破400亿元！！ 二、 溧阳市区人口进展目标
？？ 35 30 25 20 15 10 5 0 2004年
2007年
2020年
溧阳市区人口进展目标（单位：万人）
三、 溧阳市区人均住房利用面积分析
30 30 25 20 15 10 5 0 25 20 2002年 2007年 2020年
溧阳城镇居民人均住房利用面积分析（单位：平方米）
第二部份：城市房地产整体经济数据分析
一、 溧阳房地产进展综述
2005年溧阳房地产开发完成实际投资额12亿元，商品房施工建筑面积为66万平方米，其中住宅54万平方米；新动工建筑面积34万平方米；完工衡宇建筑面积32万平方米；预销售面积为45万平方米，其中住宅39万平方米；空置面积万平方米。
目前，市区一般住宅房价钱平均为2800元/平方米，最高价已经达到3800元/平方米，别墅一样为4000—7000元/平方米，营业房价钱为5000—12000元/平方米，最高为16000元/平方米。
二、溧阳近三年来房地产投资分析
12 10 8 6 4 2 0 2002年 2003年 2004年
溧阳2003—2005年房地产投资总额数据分析（单位：亿元）
2001年至2004年溧阳房地产步入一个持续快速进展的快车道，由于2003年房地产投资的减少和市场需求的扩大，致使市场上的供给楼盘减少，加速了2004年溧阳房地产的“井喷”，三年之间实际房价飚升了100%以上！
三、溧阳房地产近三年来销售和空置面积对照分析
35000030000025000020000015000010000050000087002002年151302003年销售面积空置面积211100286069270000325002004年
四、溧阳房地产近三年来施工和完工面积对照分析
70000060000050000040000034870030000024747520000010000002002年2003年施工面积竣工面积2004年171400130584140000585000
第三部份：基于最近几年来溧阳房地产市场进展的试探
溧阳日趋增加的房价是不是反映了市场的真实需求？
依照溧阳市区人口进展目标中2004年的28万增加到2007年的30万计算，按每一个人住宅建筑面积27平方米计算为54万平方米；原城区居住人口住宅利用面积将由20平方米/人增加至25平方米/人，那么这部份新增加的住宅商品房面积约为108万平方米。
有上面两项新增需求计算能够得知2004年至2007年城市共需增加162万平方米住宅面积，这还不包括城市中旧城区改造的拆迁面积。
通过上面的计算咱们能够看出：溧阳市场的住宅需求仍是较大的。 城市新增人口住宅需求量 原城区人口改善居住条件住宅需求量 总计 （25—）*27= （25—20）*= 若是按以上政府进展目标计算咱们大致能够估量出尔后两年每一年房地产交易量必需达到50万平方米以上才能实现目标。 年份 需求量（平方米） 2002年 21万 2003年 29万 2004年 27万 2005年 50万 2006年 63万 从以上分析咱们能够发觉溧阳房地产市场的进展还具有必然的潜力，目前的房价确实是市场真实需求的表现，但同时咱们也能够发觉房价的快速上扬，致使了购买力不足，已经抑制了相当一部份的消费需求。
第四部份：目前溧阳房地产市场版块研究
随着近几年溧阳城市建设的进展，和城市面积的急剧扩张，在市中心版块拆迁本钱增高，拆迁困难，几无可开发用地的情形下，居住从市中心向周围扩散，尤其是向南和向西两个方向进展，目前南部新城区版块已形成气候，其他区域也开始启动。同时随着溧阳建设花园式城市计划的慢慢成熟，天目湖和周边地域也开始活跃。
目前市区地块要紧分成市中心、城东、城南、城西、城北五大版块。 一、市中心版块
由于市中心版块拆迁本钱增高，拆迁相对困难，因此近两年市中心楼盘相对不多。有代表性的市中心个案仅有南大街广场，下一时期，随着衡宇销售价钱的提高，国家土地政策的日趋严格，和计划部门对城市形象的考虑，市中心版块的供给量所占比例将有所增加，初期以较为容易拆迁的厂房为主。随着市区的动工面积增加和市区形象的改善，市中心版块的价值将取得进一步的提升。 二、城东版块
城东原属马垫乡管辖，从来不属于溧阳进展的主方向。该地块在计划上相对照较凌乱，上规模的住宅小区较少，消费者对该版块的认可度不高。依照溧阳城市计划，将会对该地域杂乱的住宅和工厂分步进行改造，并建设公园，城东的城市形象会有必然的提升，但仍可不能是消费者购房的首选。 三、城南版块
南部新城区是溧阳进展的重点区域，南部新增用地公顷，新增人口3万人，在目前南部已经建成的小区有：燕山南苑、金谷广场、锦绣花园等，在这些小区示范效应的带
动下，南部新城区已经成为消费者置业的首选之一，其住宅的销售均价已经达到并超过3000元/平方米。 四、城西版块
随着城西教育文化的建设，湾溪河湿地景观带及西郊风光区工程的推动，西部版块的价值正在不断的上升。西部版块除在价钱上的优势外，学区、景观和道路都是西部版块最大的亮点，西区以其较高的性价比在溧阳房地产市场上占有一席之地。 五、城北版块
由于溧阳曾经有过向北进展的计划，要紧以昆仑房地产开发公司为主的房地产开发企业在溧阳北部城区开发了较大规模的住宅小区，如昆仑花园、昆仑西苑、昆仑东苑等，直至此刻昆仑东苑、昆仑南苑仍在销售。 六、城市改造的加速和市中心的回归
2003年、2004年两年的土地供给量以城南最为充沛，随着城南住宅用地的减少，2005年市中心和城西所占比例有所增加。
由于国家爱惜耕地的土地政策的约束和城市形象的需要，政府计划部门将注意力转移到老城区，老城区的改造将进入加速期，老城区的形象将会有较大幅度的提高，市中心版块将回归其应有的面貌和价值，再一次占据溧阳房地产市场的主力位置。
2005年溧阳计划出让土地情况
40% 49%旧城改造 城南城西11%
1、 溧阳市房地产进入版块之争的春秋战国时代。 2、 每个版块的搏弈都有自己的支撑点。 3、 市政配套先行，在每个版块，政府均规划有公共绿地，公园，商业中心，依此为依托形成新的居住生活区！ 4、 目前城南区生活版块已接近成熟，市中心改造是个长期的过程，城西版块日趋成熟，发展迅速！
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