2004年郑州房地产市场分析

撰写人：常震宇

一、商品房供求两旺，需求潜力巨大

2004年投放与销售情况图6005004003002001000投放量销售量2000年166.09200.472001年241.51245.772002年356.12281.042003年379.13399.782004年546.74504.28单位：万平方米

情况：从表中我们可以看到，无论投放还是销售都是呈不断上升，近些

年随着单位福利房的取消和住房货币化改革以及在城市发展过程中，不断吸引的外来人群，使我市房地产投资的快速增长，商品房市场一直保持着旺盛态势。2001年与2002年投放量分别以45%和47%以上的速度高迅速增长，2004年继前些年发展之势，比2003年的投放量增加44%。

2001年到2004年的销售额分别以23%、14%、42%和26%的高速增长，从2000年到2004年的五年的发展中，投放量增加了3倍多，销售量增加2倍多， 各年的供需比为0.82：1、0.98：1、1.27：1、0.94：1、1.08：1，除2002年和2004年其它各年都达到供不应求。从2000年到2004年累计投放量为1689.59万平方米，销售量为1631.34万平方米，供需之比为1.04：1。

趋势：据统计，我市市区人口将由2003年的233.5万增加为2005后255.5

万，到2005年我市城镇人口人均住房建筑面积由2003年的22.4平方米新增到24平方米，这样我市需要新建住宅528万平方米，加之近些年来外来人口购买商品房的比例不断增加，目前已超过购房人群比例的一半和现在有住宅的自然折旧以及商业建设、工业建筑、文化建筑、体育设施等原因，一系列数据显示我市房地产市场需求的旺盛和潜力巨大。

二、各区发展中有变化，南区将成为热门区域

（单位：万平方米）

投放 销售 投放 销售 投放 销售 投放 销售 投放 销售 2002年 28% 27% 22% 22% 2003年 30% 29% 22% 23% 2004年 35% 30% 23% 22%

8% 7% 9% 8% 6% 9% 15% 16% 27% 27% 14% 15% 27% 27% 13% 13% 20% 26% 北区 东区 南区 西区 中区 情况：从表中可以看到，从2002年到2004年，北区、东区和中区在投

放量和销售量中，都占我市房地产市场的重要比例。在2002年时，这三个区基本上是平分市场，各种占比都在30%以下，在2003年，虽然仍然是这三个区是主导，但却出现细微的变化，北区投放量和销售量比上年增加两百分点，而东区和中区与上年相比，各种占比基本没有变化。2004年北区继续攀升，投放量比去年增加五个百分点，销售量增加1个百分点，而中区不涨反落，投放量比去年下降7个百分点，销售量下降1个百分点。

在北区、东区和中区风云变化的时候，西区和南区则显的较为冷淡，但平静之中也带着不平静，从表中发现南区无论投放量和销售量是在不断上升的，而西区的投放和销售量是在逐渐减少的。

在政府北扩东移指挥棒的指引下，城市框架越来越大，北区和东区成为人们购房、投资的热门区域，北边楼盘位置由原来的农业路、东风路附近扩大到连霍高速公路以北，均价由2002年的2054元/平方米，增加到2004年2300元/平方米，增幅达到12%，东边楼盘位置由经三路、东明路附近扩大到107国道以东，均价由2002 年的2368元/平方米，增加到2004年2887元/平方米，增幅达到22%。中区以二区广场和紫荆山为中心形成了繁华的商业地段，因此寸土寸金在该地段就显的恰如其分，所以，该区主要以商业用房和高档的小规模高层住宅为主，虽然投放量和销售量有所减少，但价格为我市之首，由2002年的2897元/平方米，增加到2004年3297元/平方米，增幅达到14%，尤其是“郑州恒泰服饰广场”和“郑州小商品城”的登台亮相，持续的旺销和不菲的均价，让人瞠目结舌，一下了拉高了非住宅的均价，也带动了该区的整体均价。

原因：在北区、东区、中区发展形势不断看好的同时，不断攀升的房价，

也让普通老百姓望而却步。而与其它三区相比，南区和西区的价位相对便宜，从2002年到2004年南的价位由1742元/平方米升为1807元/平方米，增幅为4%，西区价位由1826元/平方米升为2045元/平方米，增幅为12%，由于南区楼盘价位相对便宜的原因和像“天泰艺墅世家”、“亚星盛世家园”、“开元丽城”、“亚新·美好人家”等规模化、品牌化楼盘的大量出现，不仅吸引了原居住者的购买热情，同时也受到了其它区域人群在此购房、投资和外地人在此安落户。

趋势：从2004年的数据就可以看出，从本年销量占比中发现，南区的占

比比去年增加了3个百分点，增幅为五区之首，北区只增了1个百分点，而其它三个区都有不同程度的下降。作为南大门的南区，交通便利，配套设施齐全，又有“鞋城”、“华中食品城”、“钢材市场”、“摩托车城及配件市场”等大型批发城，商业氛围凝重，同时人群密集，土地价格相对便宜，房地产市场潜力巨大，相信未来将成为又一个热点区域。

三、高层走出底谷，将成为市场的宠儿

2004年高层投放与销售图单位：万平方米200150100500投放量销售量2000年37.5226.882001年62.757.542002年111.9162.642003年126.38107.022004年147.76167.65

情况：从图表中看到，从2000年到2003年，高层的投放均大于销售面

积，供需比分别为1.4：1、1.09：1、1.79：1、1.18：1，而今年高层却一反常态，销售大于供给19.89万平方米，供需比为0.88：1，高层在经历了多年的“高处不胜寒”的困境之后，终于迎来了崭新的“又一春”。

原因：1、随着城市现代化的发展，人口的增加，土地的稀缺不言而喻，土

地施实“招、拍、挂”后，地价飙升，建造积率高的高层，是提高土使用率，是节

约成本的重要方式。2、高层作为城市现代化的标志，在提高城市档次的方面起到积极的作用。3、众多开发商在前几年建造多层项目，增加人气，提高知名度后，而后期纷纷选择高层获得最大利润，如“鑫苑名家”、“中房文博花园”、“英协花园”等等。4、高层结构不断推阵出新，从一梯8-10户到一梯2-3户，从不适用的大户型到合理的小户，从20层以上的纯粹高层到13层左右的小高层，从盲目的开发到理性的研发，高层也和其他物业一样一步步走向成熟、理性，被越来越多的消费者接受。

趋势：在以上原因延续下，和未来郑东新区更多高层建筑拔地而起，高

层物业的地位将会越来越重要，作为省会城市的郑州，会像沿海、发达城市一样，到处高楼林立，多层将会成为凤毛麟角

四、本年价格增幅明显，未来稳中有升

2000年-2004各年价格走势80006000400020000销售均价住宅非住宅2000年1880170055022001年2357209956242002年2294201757112003年2318210051782004年261622975984单位：元/平方米

情况：观看图表，这几年我市房地产的价格变化一目了然，从2001年的

价格比2000年增长25%，有了跳跃式的发展，2002年出现了小幅下挫后，2003年至2004年房地产价格出现不断上涨，2003年比2002年增加1%，2004年比去年增加达到13%。

我们发现2001年房价有较大变化后经历了两年的平稳运行，2004年又出现了大幅增长。

2004年各月价格走势1000080006000400020000单位：元/平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售均价256123762378244622492605293624152625269129042927238721472199232421672305222521892390237323222534住宅非住宅534743754673342035606316834655015073642374735645

从各月价格图中看出，各种价格出现明显变化发生在下半年，主要原因是上半年钢材大幅大涨后，房地产市场以此出现“涨”声一片，经过国家调控钢材价格下来了，可房地产价格并没有因钢材的下降有所回落，反而愈涨愈烈，加之在外地知开发公司入驻郑州后，所售楼盘纷纷开盘，为我市楼盘价格推波助澜。

原因：除以上因素外，还有其它各种原因，，一是房屋造价成本不断上升，

随着居民生活水平的提高，对居住品质要求也更加严格，绿化率、智能化、人性化等都在无形中增加了住宅成本，。二是“8·31”大限之后，协议出让将退出历史舞台，土地“招、拍、挂”的进一步施实后，土地成本的增加促进了房价的上涨，而房价的增加也推动了地价的非理性上涨。三是楼市的红火吸引了更多其它行业参与到房地产行业，像“燃气公司”、“思念食品公司”、“宇通公司”等我市的龙头企业，也纷纷投资房地产，一进入该行业就显示出雄厚的资金实力，投资于品质较高的物业，加剧了房地产产行业的竞争，大量的广告、宣传费、聘请知名的规划设计公司，增加了建造成本，四是对企业文化的重视，各公司加大了员工服务水平、企业管理水平的培训和为了避免外来企业对本企业员工在薪资上的诱惑，调高了公司员工待遇。五、今年四月中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。这一系列宏观调控、金融政策颁布实施后，银行对房地产开发企业勒紧了钱袋子，房地产企业的资金链继续拉紧，融资难度的加大，导致开发企业另寻新的融资渠道，使融资费用无形中增加，同时意味着房地产开发商的开发成本的提高。

趋势：进入2005年后，房价在以上因素的作用的同时随着农民工法律意

识的提高，拖欠农民工工资的现象逐步减少和国家免除农业税，增加农民收后，廉价的劳动力将越来越少，也将成为促进房价继续上扬的潜在因素，但在政府加大廉租房建设、活跃二手房市和规范经济适用房市场的情况下，继续快速升高的势头会受到遏制，逐渐趋于平稳。银行加息后，使投资房地产的一部分人士出现了待币观望或不再进行投资，使房地产业投资增速过快的势头将明显降温。

五、二手房风光依旧，未来更加繁荣

2004年二手房销售情况图160012008004000面积（万平方米）价格元/平方米套数（套）16000120008000400002001年17.7298822532002年43.4102153652003年72.80 108187962004年114.95121613420

情况：由以上统计数据显示，我们不难看出：二手房的成交套数和成交单

价呈快速上升趋势。2004年成交套数13420套，超额完成全年10000套的年初计划，比2001年、2002年、2003年分别增长496％，150％，53%,交易面积达到114.95万平方米，比2001年、2002年、2003年分别增长549%、165%、58%，交易价格从2001年均价988元/平方米升到2004年的1216元/平方米，分别增加23%、19%、12%。

原因：从表中看出，2001年以来的郑州房地产二手房市场可谓发展迅速，

交易情况日益火暴，短短四年的发展尤其是2004年的成交业绩显示出强劲的增长势头，成为活跃在房地产行业的生力军，对郑州房地产市场起到了强大的拉动作用。二手房的红火在近两年是显而易见的。纵观整个郑州房地产市场，很多人因无力购买价格飞速上涨的商品房，而把目光转向二手房市场，加上经济经适用房供不应求，旧城改造产生的大量动拆迁户需要安置新居，和许多外来人口在郑州安家落户，以

及投资二手房的人群增多，二手房的价格也水涨船高，2004年比2003年的均价多出100多元，涨幅和商品房基本持平。

趋势：进入2005年，随着已购公房的逐步放量、转按揭所带动的二手商品

房的大量入市，我市的二手房市场的房源将不断增加、在商品房价格的带动下，和巨大需求的推动下，二手房的价格仍然保持稳中有升，而二手房的火爆必然在一定程度上制约一手房价格，从而使我市的整体房价保持平稳的态势，形式发展将会更加乐观，更加活跃。二手房市场对于我市房地产市场的成长、百姓生活居住条件的改善、经济的持续增长和城市发展有着十分重大的现实意义和战略意义，因此，我们必须重新认识二手房市场的价值并采取措施，努力促进二手房市场尽快走向更加全面的繁荣。

六、外地人购房超过半数，成为主力日异显著

2002-2004年购房群体对比图2500020000150001000050000单位：套本地122611658217210外地92251467723769单位3687583262002年2003年2004年

情况：如果说去年外地人是我市购房的重要群体的话，那么今年外地人

将是我市购房的主力军。从表中看出，今年外地人购房已占总购房比例的55%，超出本地人购房的38%。

原因：自从户籍制度开放后，大大提高了外地人来郑州购房的积极性，

从2002年至今，我市本地与外地人的购房比例分别为1.33：1、1.13、1、0.72：1，外地人与本地人购房的比例由不断缩小到今年超过本地人购置商品房数。在外地人群中，省内市外的人群占重大比例，以2004年为例，省内市外的人群占购房比例为

35%，省外占购房比例为14%，郊县为7%。不光是我市出现外地人购房超过本地人，在杭州同样如此，本地人不到50%，而外地人以温州、台州人居多，周边先富起来的人蜂拥而进他们向往已久的城市，京、泸、深同样出现类似的情况。

趋势：未来随着我市对外开放的不断深化，城市化进程的不断加剧，外

地人来郑置业的人将越来越多，而家庭规模的不断缩小，本市居民的住房趋于饱和，加之本市居民对当地地理环境较熟悉，大部分又居住在老城区，在郊区购买新房，会在生活习惯，交通、子女教育上出现诸多不便，因此，很多本地人选择购买二手房，而一些外地人认为来到一个新城市购买旧房在心理上觉得不痛快，选择宁愿多花点钱，买套新房，心里舒服。今年9月到11月本地人与外地人购买二手房的比例为1.03：1、0.98：1、1.12：1，虽然在10月外地人高于本地人购买数量，但整体上来说本地人略高于外地人，以上各种因素的作用下，外地人购买商品房的数量会继续增加，如何建造适合外地人购买的房子，成为开发公司考虑的问题。

七、郑东新区日新月异，未来让人翘首以盼昐

情况：今年可以说是郑东新区开工以来最活跃的一年，CBD建设初具规

模建筑主体标本完工，异域房产大佬的蜂拥而至，不仅带来了新的理念：如“绿地集团”的怀旧，“顺驰”的速度取胜，“中义”的异域风情等，而且更带动了郑州东区的房价直线上升。从最初“金成”的谨慎入驻到“中城联盟”试水新区到外地房企的强势进入，郑东新区越来越受到从普通消费者到投资者的追捧。“奥园国际公寓”、“金成国际”、“金成阳光”、“中义阿卡迪亚”、“顺驰第一大街”众多楼盘在新区的土地上耸立起来，而开盘销售情况也很喜人，销量逐月速增，由十月的一万多平方米，一跃增加到12月11万平方米，销售项目由10月的三个和11月的9个到12月的12个。销售速度之快让人瞠目结舌，价格由2771元增加到3390元，增幅达到22%，金额达600多元。

趋势：而未来更是让人翘首以昐，即将新开工

8条道路，路段多在将开

发的社区边。107国道将在今年年底完成景观建设，东风路段正在打通、农业路将贯穿东西，从老市区到郑东新区将会更加顺利，水电气暖等设施基本到位，燃气随时可用，明年可实现供暖。展望未来，明年的郑东新区建设将更红火，据悉明年新

区将安排建设规模230万平方米，与老城区的规模不相上下，明年也是考验郑东新区的一年，楼盘销售情况这么好，入住率怎么样、满意度又怎么样？可以这么说明年是关键的一年，将是迅速发展的一年。

八、房展会成为购房新时尚，未来向品牌化迈进

情况：自从去年媒体《大河报》进入曾被政府一统天下的房展会后，给

我市房展会注入了新鲜的血液，而《郑州晚报》的进入则使我市展会进入白热化，同时也促进了展会举办的多元化。今年一年大大小小的八台展会，不仅为老百姓购房提供方便，更为活跃我市房地产市场提供了有力的平台。有人说“开次展会，房价上涨一回。”以九月为例，一个月三台展会，当月的房价比八月增加9%，看来此话不为过。

虽然我市的展会在数量上有了极大的增加，但与先进城市相比还差很远，据不完全统计北京今年大大小小的展会约28个，上海平均每隔11天就会有一个房交会。一年下了就有30多个，可以称得上是全国房交会最多的城市。

趋势：随着我市房地产行业的蓬勃发展，未来展会次数将会越来越多，

大小各异，规模档次迥异，同时优惠活动让人眼花燎乱，不仅成为人们售房、购房的重要方式，也将成为人们休闲的场所。

2004年是我市的房展会发展史上是个值得记忆的一年，是大跨步的一年，敢是转折的一年，我市的房展会将由政府主导的萌芽期，向随着房地产市场的迅速发展，房展会开始走向多样化、政府主办、媒体主办、和专业展览公司主办房展会的发展期发展，再经过市场竞争，大浪淘沙，向品牌运作的成熟期方向前进。

九、外地大鳄走进来，我市大鳄走出去

情况：进入2004年，随着郑东新区建设一日千里，以前只闻其名的全国

知名企业，在今年“以润物细无声”之势来到我们身边，如“天津顺驰”、“浙江绿城”、“上海绿地”“中义”等在我市荡起阵阵波澜，让我们领略他们的风采。

别人进来分我们的蛋糕，我们也不能视而不见，在与他们展开搏斗的同时，扩大我们的领地也势在必行，以“建业”为龙头，“新世纪”、“思达”等我市知名公司以郑州为核心，纷纷迈向周边县市和其它城市，并初见成效。

趋势：随着沿海先进城市房地产发展趋向饱和，将会有更多的开发公司

伸入内路城市，加之WTO各项条款逐步在我国深入施实，不仅是国内的房地产开发公司大批进入，国外的公司参于进来也会在不远的将来成为现实，所以，我们要趁 “狼柴虎豹”没来之前努力练好内功，到时候我们可以自信的说“让暴风雨来的更猛烈些”。