◎The Wechat World / 见微知著《民法典》三大亮点《民法典》居住权首次亮相，用地权利各有所“长”，住宅土地使用权到期后自动续期。扫一扫，分享本文谈及法律时，我们的心理常常伴随着两种感受：简单又复杂，抽象又具体。因为法律就像是“古典乐”“油画”等艺术一样，需要具备一定的专业知识、背景知识，才能“理解”的了，而掌握这些“知识”的人都是少数的人。今年两会期间，十三届全国人大三次会议表决通过了新中国第一部以法典命名的法律《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），《民法典》一下成为各界关注焦点。这深刻影响的是我们每一个个体。而对于房地产业来说，其横空出世也势必给行业带来一些新的变化。亮点一：居住权首次亮相无论是谁，居无定所、漂泊无依都会影响幸福感，此次民法典物权编创设了一个全新的物权——居住权。什么是居住权？从字面来理解，居住权就是住户在特定房屋内居住的权利。民法典物权编将其解释为对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权增设的目的，就是要凸显房屋的居住属性，保障居住人尤其是老年人等弱势群体有房可住，并且以物权法律条文保护公租房的居住权益。物权编第十四章第366条到371条整章新增编写了居住权的一应规定，明确了合同订立的要求以及权利内容：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。居住权一方面保护了公租房居住人、弱势群体等对房屋的居住属性有特别需求的人群，另一方面在一定程度上限制了房屋买卖和租赁。对于已登记设立的居住权人，其或有高于在后房屋买受人的实际占有、使用居住房屋的权限。但这并不代表房屋买受人的利益无法受到保障。物权编规定，居住权为登记设立，也就是说只有登记机关记录在册、予以载明的居住权才能合法成立。这就要求买房人在进行房屋交易时应当审慎调查房屋登记信息，不单包括房屋产权信息、抵押登记信息，还应关注居住权设立信息。762020.06 ·见微知著 / The Wechat World◎中国人民大学商法研究所所长刘俊海指出，“居住权的设立出发点是以人为本，包括一些保姆在雇主家干活，老了回农村没有房子住了怎么办的问题，就可以在主人家里住，以此增强居住者的安全感。”不过，苏州大学王健法学院教授、副院长程雪阳也指出，设立居住权后，可能会对房屋所有权交易有一定的影响，因为即使房屋卖了，居住权人还可以继续居住。亮点二：用地权利各有所“长”合理设置和利用土地权利结构更有利于实现人民群众安居乐业，以原物权法为蓝图，民法典物权编中的土地承包经营权有引人注目的新增亮点。如今，农村弃耕撂耕现象屡见不鲜，为此民法典物权编与农村土地承包法相应，将土地经营权从土地承包经营权中分离出来，并进一步放开了经营权的流转限制。新增了“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权”“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益”。并改动了土地经营权的流转限制，从原物权法的“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”变更为民法典物权编第342条的“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”亮点三：住宅土地使用权到期后自动续期住宅建设用地使用权期限届满后怎么办一直是民意关注的热点。按照现行的商品住宅建设用地使用权期限来看，普遍设定的年限是70年。那么70年土地使用权到期后怎么办？民法典物权编中对此做出规定：自动续期。《民法典》第三百五十九条明确，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。中国政法大学教授朱巍表示，《民法典》明确住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，这点已经明确，无可争议，即：期满不能够收回。目前的争议点在于自动续期后，是需要缴纳手续费或是额外税费等问题，但民法典并未给出明确说法。“我的主张是自动无偿续期的，居住的出发点应坚持以人为本的理念。但如果要征收费用的话一定要形成共识，消除分歧，用尊重产权的思维凝聚共识，寻求改革方案。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海说道。刘俊海认为，从公平角度来讲，购房者买房时的房款里已包含消费者为取得国有土地使用权而付出的公平合理部分，即获得了相当于永久性使用权，所以应该无偿续期。国家的大方向是给老百姓福祉做加法，而不是做减法，要更关注老百姓安居乐业的福祉，以人为本，因此，无偿自动预期是一个重要的选项。本刊综合自新京报、中国证券报等编辑：秦楠楠· 2020.0677