项目提报方案
目录
一、 本案的基本情况概述 二、 市场商业项目运营现状 三、 本案的SWOT分析
四、 本案的运营思路和价格体系 五、 本案良好运作的团队基础 六、 其它提议
第一部分 本案的基本情况概述
本案位于文化路(现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积:177亩 ，建筑形态:内铺+商街+住宅，操盘模式：租售同期。
本案位置极具商业发展潜质，目前周边商业气氛虽较浓淡，某种程度上阻隔了本案跟其他市场商气互动的流通，但由本项目区位处城区交通主干道,政府行政直辖部门较多市场环境正在逐步形成形。，然而,为了规避后期的风险,同时确保开发利润，我公司对周边商业市场进行了专门调查，对目前城市商业网点规划、商铺销售市场等进行了研究，确保本提报的科学性及合理性，为本案提供了理性参考依据,以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。不过由于时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以理解并斧正.
第二部分 目前商业运营管理现状
商业市场的运营模式大致分为两类即产权式和使用权式。
1、产权式商铺：有产权、能按揭、售后返租，统一招商、统一管理、统一运营、统一推广。好处是客户认知度高，付款方式灵活,产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。
2、使用权式商铺:这样的项目特点是有一定规模，出售使用权,小单元，小套值，售后返租，统一招商、统一管理，统一运营，统一推广。好处是客户投资小，客户群体数量多，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。
3、租赁式商铺：此类商铺数量较多，在传统的市场普遍存在，只租不售,由开发或建设单位持有物业，对外出租、招商、管理。传统市场一般都建设较早，目前都业已形成气候，市场比较繁华、兴旺。元氏租金从15元/平米*月到40元/平米＊月不等。
小结：近年来，特别是实施三年大变样以来,我市不动产投资方面项目五花八门,产品众多，运营思路和模式大同小异,但各有靓点和卖点，销售一度异常火爆,商业地产投资已被广大客户所认可。结合本案情况，在运营思路和模式上可以效仿目前在售项目，总结他们的经验,吸取教训，发挥精英团队的优势必将开创商业地产销售新局面。
第三部分 本案的SWOT分析 1、本案周边环境分析：
本项目位于元氏县文化路与槐阳大街交叉口，北临井元路，南靠潘龙璐路，占地面积约177亩，原为元氏县热电厂附近。
项目具体位置如下：
项目北侧元氏县政府直辖部门主干道；南侧为潘龙璐主商业街，西侧为昌盛街，东侧为废旧厂房级居民住宅延伸至火车站、107国道。
目前项目周边居住氛围比较浓郁，人流量、客流量和车流量都比较大。 2、项目SWOT分析 项目优势分析
区位优势：项目顺应了城区往北发展的趋势，毗邻主干道文化路，受其实辐射强，能带来大量的客流和商户；
规模优势：项目总体规划177亩，建筑规模较大涵括了综合商业街、精品步行街、豪华型住宅社区。且商业建筑为主，易于形成规模影响力。
交通优势：项目所临文化路属城市“四横四纵”中的“四横”之一，为城市交通的主要干道,多条公交线路在此通过，交通极为便利，人流量大;
形象优势：本案毗邻政府主干道,这将提升本项目的形象并与之形成配套的互补，在业态、商户、客源等方面与其他市场互相补充，互相促进。
项目劣势分析
位置：本项目商业氛围暂未形成，人们心中商业地段为人民路和昌盛街，以至于在对客户心里区位扭转和辐射力上可能受到上述因素的阻隔；
工程形象:项目尚未拆迁，无工程形象进度。
开发商形象口碑传播：因本项目为公司首次开发，公司资金实力及客户投资风险性上均不利于客户产生购买冲动。
项目机遇分析
随着“十一五规划”元氏城区速度的加快，改造力度不断加大，该区域必将成为省会城市又一个新兴的副中心；该区域内目前尚无或很少出售使用
权大型商业的项目，竞争力不大；随着房产新政调控力度的加大,客户投资转向商业地产趋势越来越明显，为本案销售带来机遇。
项目威胁分析
商业网点规划的进一步实施，兴起的商业项目逐步增多;区域内类似产品的出现将分流部分客户，这给项目的操作带来一定的挑战。
小结：综上所述，本案优势大于劣势,机遇大于威胁，尽管如此开发企业也应在工程进度、形象宣传、招商组市、销售政策等方面高人一筹，做出规模、做出品牌、做出影响，放大优势，弱化劣势，增加机会性，减少威胁性.以此将项目的风险最小化。
第四部分 本案的运营思路和价格体系
为了确保项目的正常进度和开发企业利润最大化，在根据市场调查以及我们多年商业项目运营经验的基础上，我们建议本案的整体运营思路为：招商先行，定制开发;划小单元，售后返租；统筹兼顾，统一运营.以往商业项目运作的经验是市场火不火,关键看招商；销售好不好关键看进度；回款快不快,关键看销售。
1、招商先行，定制开发.无论开发企业还是投资客户所追求的结果都是市场红火、兴旺,所以招商工作就成为项目运营的重中之重。任何一个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳，后求活，那么我们在动工之前要与国内外品牌化、规模化的家居连锁企业联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发，少走弯路，节省费用；同时提升项目的知名度和美誉度，树立客户投资信心，有力地促进销售。
2、划小单元，售后返租。售后返租是目前在售项目普遍采取的一种销售模式，被广大投资客户所接受，所以我们要想少投入，快速回笼资金，这种模式是最好的选择。在销售单元的问题上建议不宜太大，特别是一期计划出售的商铺,销售单元宜在20—45平米左右,吸引多元化的投资客户。租售的商铺如考虑引进大型主路店则规划面积则适当加大.建议前提是：建筑结构必须是框架结构，自由分割，自由划分,利于招商，利于销售,利于管理.
3、统筹兼顾,统一运营。多个或数个股东,各自为政是市场管理、兴旺之大忌。步调不一致，行动不统一，权利不集中，利益各自挣，散兵游勇，多头领导，市场是红火不起来的，这既不是开发企业得初衷，也不是投资客户要的结果。只有全盘考虑，统筹兼顾，统一运营，才能权力集中,行动统一，将商户招进来，留得住；吸引来消费客户，兴的起市场。使市场规范化、规模化、品牌化。这样才能保证开发企业、投资客户、入驻商户、消费客户等群体利益。
4、销售模式及价格体系。
结合本案特点我司在销售模式上拟采取“座销+行销+电话营销”多管齐下的模式，以期在销售利润最大化的前提下实现“短、平、快”.
1、销售价格：在价格上低开高走，小幅度多频率调整；
2、返租问题：返租年限为自交房日开始三年，返租比例商铺合同款的＊％/年，三年一次返清.三年后双方协商、双向选择.(仅供参考)
3、招商问题：租金:低价入市，阶段性阶梯式调整； 第五部分 呈祥质量保证体系
呈祥项目多为跨省、市、县的项目，各地的消费习惯和消费水平具有很大不同.每一
个项目的营销策划均是在强大的专业化团队力量支持下,相互协调，互为依托的完成。各分公司项目的营销工作主要由大区经理、分公司经理、总监亲自主导，结合当地的本土情况与营销中心进行深度沟通;而营销工作中的体系、流程、工作关系的建立是由营销中心主导，统一的设计水准、高水平的策划方案、统一的领导团队，各司其职的分工和协作方式，专业的对待每一个项目，力保公司的营销水平在一个较高水平上运作，发挥出最大的潜力,使工作更好的运转并拥有了更高的效率，相互取长补短。 1。 质量保证体系图
总公司营销中心总监 大区经理 审核、主导、参与各楼盘营销策划工作 平面 广告 设计师 2.月度沟通会制度 协助分公司完成市场调研、产品与广告设计及营销策划工作 分公司总经理： 主导所属区域楼盘的营销策划工作 建筑规划设计师 市场专员策划专员月度沟通会是呈祥为保证及时调整项目营销策略、解决项目销售中出现的各种问题而召开的定期会议制度,一般每月召开一次，参与人员为大区经理、分公司经理、销售总监、项目经理及营销中心总监、策划部项目负责人。月度沟通会内容:
分公司销售总监： 在分公司总经理的指导下完成楼盘营销策划工作 项目经理： 执行营销策划方案及售楼现场销售管理 置业顾问：完成本项目的销售工作
会议时间:每月一次 会议内容：
(一)项目上阶段情况
1）分公司各项目上月度经营情况（目前成交价格、销售任务完成情况、目前存在问题）
2)各项目宣传推广执行情况(媒体排期、广告投放费用、来电来访量、成交客户分析） 3）各项目促销活动情况反馈(活动内容、力度、效果、存在问题） (二）项目下阶段计划
1）下阶段项目经营指导思想（销售速度与项目销售目标）
2）推广计划与投入费用力度（销售道具的选择与内容、媒体的选择与广告的排期） 3）阶段促销活动计划（促销方式、力度）
4）制定项目下阶段工作推进表，落实工作内容、完成时间、落实到人
参会人员：大区经理、分公司经理、销售总监、项目经理、营销中心总监、策划部经理、策划专员
3、项目上每周一次项目研讨会，策划部每两周到项目蹲点实际跟踪客户，根据客户分析制定下步营销策略。
4、销售团队优势;
(1）经验丰富的商业运作团队。成功运作领世商务写字楼、正定小商品城三期及金河花园、领事商务、正定国际小商品服装城等项目产权商铺，积累了丰富的经验，特别是在商业项目的运作上形成了一套独特的销售模式和运作思路。
（2）大量的意向客户储备。在运营项目期间建立了10万个客户的资源库，
大量的客户储备为新项目开盘搭建了合作的平台，能够迅速步入销售的良性循环,在短期内掀起销售浪潮，为合作方最大限度地争取资金和时间。 （3）能够准确把握市场需求.置业顾问均能掌握客户投资偏好，能够准确判断、甄别客户，并引导客户投资,为项目的顺利销售、快速步入正轨扫清障碍。
第六部分 其他建议
商业项目兵贵神速,机遇稍纵即逝，所以咱们要在保质保量的基础上做足“早”“快\"的文章.建议如下：
1、早拆迁、早动工、早咨询、早销售、早回款； 2、早招商、早合作、快建设、快开业、快见效、早收益; 3、最大限度的争取政府政策支持，背靠政府运作市场； 4、提前与主力店签订合作意向，促进市场招商与销售；
由于时间仓促不足之处,敬请更正.
石家庄呈祥房产经济有限公司 2011年1月6日
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